שוכר דירה בדמי מפתח שהשכיר לאחר

כרך שישי סימן לג עמוד תקלז

ראשי פרקים

1.   שינה מתנאי השכירות, אין מבטל השכירות

2.   תשלום שכירות משמעון לראובן

עובדות

יעקב בעלי הדירה, השכיר דירתו בדמי מפתח לפני כשלושים שנה לראובן. לפני כעשר שנים נפטר יעקב, ולא השאיר אחריו יורשים ידועים. בסמוך ונראה רצה ראובן לעקור לחו"ל לתקופה מסוימת, וחשש שאם הדירה תשאר פנויה היא תלקח ע"י האפוטרופוס הכללי, ע"כ השכיר את הדירה בשכר דירה חדשי של 500 דולאר. לאחרונה חזר ראובן ארצה וכאשר תבע משמעון את פינוי הדירה, נתקל בסרוב מוחלט. כמו כן שמעון מסרב לשלם לראובן את החוב של השכ"ד בגין מספר שנים בהם לא שילם את השכ"ד.

טענת שמעון: לראובן היה זכות מגורים בדירה. חל עליו איסור להשכיר את הדירה שבדמי מפתח לאחר. משהשכיר את הדירה, פקעה זכותו על הדירה, והדירה חוזרת לבעליה. יבוא בעל הדירה או יורשיו ויבקשו לפנותו. הוא טוען כנגד ראובן: לאו בעל דברים דידי את.

מנגד טוען ראובן כי זכותו של שמעון בדירה היא מכח חוזה השכירות שביניהם, ועליו לפנות את הדירה ע"פ חוזה השכירות ולשלם את החוב שחייב בגין השכירות.

פסק הדין

א.     שינה מתנאי השכירות, אין מבטל השכירות

נראה כשהמשכיר מתנה תנאים בשכירות והשוכר עובר על התנאים, אין כאן ביטול מקח של השכירות אלא זכות תביעה של המשכיר, לעיתים לחייבו ביותר או להפסיק את השכירות מכאן ולהבא, אך אין כאן הפסקה או ביטול אוטומטי.

תנן במשנה ב"מ עח,א:

"השוכר את החמור להוליכו בהר והוליכו בבקעה, בבקעה והוליכו בהר, אפילו זו עשר מילין וזו עשר מילין, ומתה - חייב. השוכר את החמור להוליכה בהר והוליכה בבקעה, אם החליקה פטור ואם הוחמה חייב. להוליכה בבקעה והוליכה בהר, אם החליקה חייב ואם הוחמה פטור, אם מחמת המעלה".

ובגמ' שם:

"מאי שנא רישא דלא קא מפליג ומאי שנא סיפא דקא מפליג. אמרי דבי רבי ינאי, רישא שמתה מחמת אויר דאמרינן אוירא דהר קטלה ואמרינן אוירא דבקעה קטלה (לא הוחלקה ולא הוחמה ומתה מעצמה, הואיל ושינה בה, יכול לומר לו לא מתה זו אלא מחמת אויר, לא היתה לימודה ליגדל באויר הר וקשה לה, או לא היתה לימודה באויר בקעה וקשה לה - רש"י). רבי יוסי בר חנינא אמר כגון שמתה מחמת אובצנא (עייפות ויגיעה ממשאה). רבה אמר כגון שהכישה נחש. רבי חייא בר אבא אמר רבי יוחנן הא מני רבי מאיר היא דאמר כל המעביר על דעת של בעל הבית נקרא גזלן (וקמה ליה ברשותיה להתחייב בכל אונסיה, וסיפא רבנן)".

והקשתה הגמ' הי רבי מאיר, ועיי"ש מה שתירצה הגמ':

"דתניא רבי שמעון בן אלעזר אמר משום ר"מ, הנותן דינר לעני ליקח לו חלוק, לא יקח לו טלית. טלית - לא יקח לו חלוק, מפני שמעביר על דעתו של בעה"ב", עיי"ש.

ומ"מ מבואר דלדעת דבי רבי ינאי, רבי יוסי בר חנינה ורבה החיוב ברישא ובסיפא בשינוי, לא מחמת היותו גזלן אלא מפני ששינה הוי ליה פושע, ואין לו פטור של אונסין. ולרבי יוחנן לרישא קיי"ל כר"מ דמעביר על דעתו של בעה"ב דינו כגזלן, וסיפא כרבנן שאין דינו כגזלן, ורק במקום די"ל שהוא פושע יש לחייב, והיינו הוחלקה או הוחמה. ונפק"מ כמש"כ הריטב"א בסוגיא דאפילו במידי דליכא קפידא גמורה ולא פשיעה גמורה נמי מחייב. והרי"ף בסוגיא (ב"מ מח,ב בעמוה"ר) כתב דליתא לדרבי מאיר, עיי"ש בנימוק"י:

"...ולית הלכתא כרבי מאיר אלא כרשב"ג דמיקל, מפני שמעביר וכו'. וכן בהא לית הלכתא כרבי מאיר, משום דתרוייהו הני בחד טעמא שייכין, וכי היכי דלית הלכתא בהא כרבי מאיר, הוא הדין דלית הלכתא כוותיה בהא. ובלאו הכי נמי הא קיי"ל דלית הלכתא כר"מ בהא דמעביר וכו'."

גם הרא"ש ב"מ פ"ו סה"ט כתב דלא קיי"ל בהא כרבי מאיר. וכן מבואר מדברי הרמב"ם הל' שכירות ד,א דחילק בין הוחלקה להוחמה ובין הר לבקעה, כסיפא דמתניתין, ואי כר"מ הו"ל לחייב בכל ענין. וכן בשו"ע חו"מ שט,א-ב.

ובמשנה ב"מ לה,ב:

"השוכר פרה מחבירו והשאילה לאחר ומתה כדרכה, ישבע השוכר שמתה כדרכה והשואל ישלם לשוכר. אמר רבי יוסי כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חבירו, אלא תחזור פרה לבעלים".

ובגמ' שם לו,א איתא פלוגתא בדין שומר שמסר לשומר, עיי"ש. והרי"ף בסוגיא (כ,א בעמוה"ר), כתב וז"ל:

"שמעינן מינה דהיכא דאיכא עדים דנטרה שומר בתרא כי אורחה ונאנסה, לא מיחייב שומר קמא לשלומי דהא ליכא שבועה, דלימא ליה אנת מהימנת לי בשבועה האיך לא מהימן לי בשבועה. ואע"ג דאמר אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר כדאמרינן בגיטין [בפרק כל הגט] ואם אמר לו טול לי ממנה חפץ פלוני הרי זה לא ישלחו ביד אחר שאין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, ואמרינן עלה אמר ריש לקיש כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ולא השוכר רשאי להשכיר, הני מילי לכתחלה אבל דיעבד אע"ג דאינו רשאי אי איכא סהדי דלא פשע בה לא מחייבינן ליה, דהא גבי השוכר פרה מחברו והשאילה לאחר ומתה כדרכה כיון דליכא פשיעותא דהא מתה כדרכה לא מיחייב שוכר לשלומי מדיליה, ואע"ג דהשאילה לאחר. ושמעינן מינה דלא סבירא לן כרבי מאיר דאמר כל המעביר על דעת בעה"ב נקרא גזלן".

מבואר ברי"ף דמהסוגיא עולה דאין המשכיר או המשאיל לאחר דינו כגזלן, דרק לענין שבועה אינו נאמן, ואף שי"ל אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, הני מילי לכתחילה, אבל בדיעבד אין דינו כגזלן ואינו חייב באונסין, ואי איכא סהדי דנאנסה, אין לחייבו. הרי דלא קיי"ל בהא כרבי מאיר.

והנה הגמ' ב"מ עח,ב הביאה את דברי רבי מאיר שמהם אפשר לנסות ללמוד שהמעביר על דעת בעה"ב נקרא גזלן:

"הי רבי מאיר, אילימא רבי מאיר דצבע, דתנן הנותן צמר לצבע לצבוע לו אדום וצבעו שחור, שחור וצבעו אדום, רבי מאיר אומר נותן לו דמי צמרו. רבי יהודה אומר אם השבח יתר על היציאה נותן לו את היציאה, ואם היציאה יתירה על השבח נותן לו את השבח. ממאי, דלמא שאני התם דקניא בשינוי מעשה (ששינהו מכמות שהיה, ואיכא למאן דאמר שינוי קונה, בהגוזל קמא (בבא קמא ק, ב), אבל גבי החמור לא נשתנה החמור - רש"י). אלא הא רבי מאיר דמגבת פורים, דתניא מגבת פורים לפורים, מגבת העיר לאותה העיר, ואין מדקדקין בדבר, אבל לוקחין את העגלים ושוחטין ואוכלים אותן והמותר יפול לכיס של צדקה. רבי אליעזר אומר מגבת פורים לפורים, ואין העני רשאי ליקח מהן רצועה לסנדלו אלא אם כן התנה במעמד אנשי העיר דברי רבי יעקב שאמר משום רבי מאיר, ורבן שמעון בן גמליאל מיקל. דלמא התם נמי דאדעתא דפורים הוא דיהיב ליה, אדעתא דמידי אחרינא לא יהיב ליה (וכיון דלאו אדעתא דהכי יהיב - נמצא מעות בחזקת בעלים, חוץ מן היוצאין בסעודת פורים). אלא הא רבי מאיר, דתניא רבי שמעון בן אלעזר אומר משום רבי מאיר הנותן דינר לעני ליקח לו חלוק, לא יקח בו טלית, טלית - לא יקח בו חלוק מפני שמעביר על דעתו של בעל הבית. ודלמא שאני התם דאתו למחשדיה (לבעל הבית בנודר ואינו מקיים, ששמעו עליו שאמר ליקח טלית לפלוני עני ולא קנה לו), דאמרי אינשי אמר פלניא זבנינא ליה לבושא לפלוני עניא ולא זבן ליה, אי נמי זבנינא ליה גלימא ולא זבן ליה. אם כן ליתני מפני החשד, מאי מפני שמעביר על דעתו של בעל הבית, שמע מינה משום דשני הוא, וכל המעביר על דעת של בעל הבית נקרא גזלן".

ובראיה ממגבית פורים דדחתה הגמ', הבאור דיש לחלק בין עובר על דעת הנותן לבין עובר על דעת המשאיל והמשכיר, דבנותן שלא נתן אלא על דעת כן, א"כ כל עוד לא לקח העני המעות לסעודת פורים, המעות ברשות הנותן, משא"כ בתנאי בשאלה ושכירות, השאלה והשכירות קיימת בכל ענין, רק השאלה אם השינוי הופך אותו לגזלן, וזה אין ראיה מנותן מעות עניים. וזה מברייתא הראשונה. אולם מהברייתא הנותן דינר לעני ליקח חלוק, מבואר להדיא דהטעם מפני שמעביר על דעתו של בעה"ב, ולמסקנא שהוא גזלן, וזה שייך גם בשאלה ושכירות. ועיין בריטב"א שכתב בפירוש הא דאדעתא דפורים הוא דיהיב, וז"ל:

"דהתם כיון דמצות היום היא, קפידא רבה איכא לנותנים שאינם רוצים לשנותו וכאילו נתנום בפירוש על מנת שאם ישנו אותם עניים בדברים אחרים שלא יהו נתונים, מה שאין כן במשנתינו, דכיון דליכא שינוי השתא מהר לבקעה ולא מתה מחמת שום שינוי, אין לדון אותו כגזלן".

הרי שחילק בין קפידא רבה דמוכח שרצונו לביטול הנתינה אם ישנה, לבין שינוי מהר לבקעה. דמה שאמר ר"מ כל המשנה הוא בכל שינוי, אבל בקפידא רבה י"ל דכן הוא בעצם מהות הנתינה (ועיין בתורת חיים מה שכתב בבאור החילוק). ומ"מ השאלה אם לפי המסקנה זה גם הטעם בבריתא קמא של מגבית פורים לפורים, או שהדחיה אדעתא דפורים הוא דיהיב ליה, נשארה אף למסקנא. והנפק"מ, דאם נאמר שהטעם במגבית פורים לפורים מפני שמעביר על דעתו של בעה"ב, כיון דלא קיי"ל להלכה כר"מ, לא קיי"ל דמגבית פורים לפורים, ולהלכה יכול לשנותה. אבל אם הדחיה נשארה על מכונה, והטעם דמגבית פורים לפורים מפני שאדעתא דפורים הוא דיהיב ליה, א"כ אפשר דלהלכה קיי"ל כן. הרמב"ם בהל' מגילה ב,טז כתב דאין משנים מעות פורים לצדקה אחרת. ועיין בלח"מ שם מש"כ בזה.

ומ"מ כיון דלא קיי"ל כר"מ, גם אם מעביר על דעת בעה"ב במה שהשכירו לאחר, מ"מ אינו גזלן אלא שיש עליו דינים כמפורט בחוק הגנת הדייר (סע' 107) שיכול המשכיר לתבוע סילוק השוכר השני מהמושכר או חלקו בדמי מפתח, אבל מ"מ השכירות המוגנת לא בטלה ואין דינו כגזלן, אף שעבר על דעת בעה"ב.

לאמור אין מקום לטענת שמעון כי זכות הפינוי נתונה רק ליעקב בעל הבית, דכיון שראובן הוא בעל זכויות של שכירות בדירה, ויש לו את הזכות המלאה להתגורר בדירה, כל עוד לא נתבע ע"י בעה"ב לסילוק ונפסק שעליו לפנות את הדירה. וכיון שראובן הוא בעל זכויות מגורים בדירה, יש לו את זכות התביעה לדרוש משמעון לפנות את הדירה, ועל שמעון לפנות את הדירה.

ב.     תשלום שכירות משמעון לראובן

בענין תשלום שכר השכירות שחייב שמעון לראובן בגין השכירות שע"פ חוזה השכירות. לאמור לעיל שאין ראובן בבחינת גזלן אלא מעביר על דעת בעה"ב, הרי שהשכיר דבר שיש לו בו זכות, ואף אם עבר על דעת בעה"ב ותשלום השכירות צריך להיות לבעה"ב וכפי שיתבאר, מ"מ כל עוד אין תביעה של יעקב  בעה"ב לתשלום השכירות, יש לדון אם על שמעון לפרוע לראובן, או לטעון אף שבעל דברים דידי את, מ"מ אם יבוא בעה"ב או יורשיו לתבוע, הרי חובתי לפרוע להם, אחזיק את דמי השכירות עד שיתבעו ממני.

דהנה בענין שוכר ראשון שהשכיר לשוכר שני, למי שייכים דמי השכירות (עיין מש"כ בענין בח"ד טז/ב), מעיקרא הו"א לדמות מילתא דידן למש"כ הנתיבות שטז,ב בדין השכיר המשכיר, דכל היכא דאין לשוכר רשות להשכיר, אין לו שייכות בדמי השכירות. וא"כ אפשר דהוא הדין בהשכיר השוכר, דאם אין לו רשות להשכיר הרי הוא כאיניש דעלמא ושכרו למשכיר. אך יש לחלק, דגם באיניש דעלמא אם השכיר חצר של אחר דלא קיימא לאגרא, השכר למי שהשכיר, וכדאיתא בגמ' ב"ק כא,א וכמש"כ המרדכי (ב"מ שנז הנ"ל) בראיתו, דכל חצר מושכרת לא קיימא לאגרא, כיון שאין הבעלים יכולים להשכיר לאחר שהשכירו, וע"כ השכר למשכיר. וא"כ גם בנידון דידן יהיה השכר לשוכר שהשכיר. אך נראה דאין להביא ראיה מדברי המרדכי, דהמרדכי הנ"ל מיירי לשיטה דבקרקעות השוכר יכול להשכיר, אבל לשיטת הראב"ד ודעימיה י"ל דאף חצר מושכרת חשיב כקיימא לאגרא, כיון שעומדת להשכרה, אף שכעת אין המשכיר יכול להשכיר. ובנימוק"י (ב"ק ט,א בעמוה"ר), כתב וז"ל:

           "עוד אני אומר, היכא שהמשכיר שכרה מבעלה בזול והוא שכרה לאחר ביוקר, נחזי אנן, אם לא היה רשאי לשוכרה לאחר, כגון שהיו מרובין בני ביתו של זה האחר, שורת הדין נותנת שיתן מותר השכירות שהרויח לבעל הבית, דאיך יעשה זה סחורה בביתו של חבירו כדאמרינן בפרק המפקיד (לה,ב) דקיי"ל כרבי יוסי דאמר גבי השוכר פרתו של חבירו והשאילה לאחר ומתה תחזור לבעלים הראשונים, כלומר שהבעלים הראשונים מקבלים דמיה ולא השוכר, דכיצד השוכר יעשה סחורה בפרתו של חבירו, והוא הדין הכא. ומיהו אם היה רשאי לשוכרה כגון שהתנה עימו הוא או שלא היו בני ביתו של זה האחר אשר שכרה לו מרובים ממנו, נראה שהריוח למשכיר זה, שהרי בשעה ששכרה לו הבעה"ב בסך זה ולא התנה עמו כלום, יכול להשכיר ..."

וכן פסק הרמ"א בחו"מ שסג,י. ומבואר מהנימוק"י דס"ל כרמב"ם שיכול להשכיר למי שאין בני ביתו מרובים מבני בית דראשון, וכל היכא שיכול להשכיר לאחר, הריוח שייך לשוכר הראשון. אולם כאשר אין לו רשות להשכיר, הריוח למשכיר. ונראה דכל זה בבעה"ב הנמצא כאן ויכול להשכיר, אמנם בנדון כשלנו שאין בעה"ב יכול להשכיר, חשיב כלא קיימא לאגרא. עוד נראה שאם בעה"ב לא ידע שהשוכר השכיר, ג"כ לא חשיב כקיימא לאגרא, אף לשיטות דלא ס"ל כמרדכי שחצר מושכרת לא קיימא לאגרא, דכיון שהבעלים אינם כאן או אינם יודעים כלום מענין השכירות, החצר לא קיימא לאגרא, והמחלוקת הנ"ל היא באופן שבעה"ב כאן ומוחה, ומ"מ כיון שהשכיר בניגוד להלכה, השכר לבעה"ב.

ואם חיוב השוכר השני הוא ישירות לבעה"ב או לשוכר הראשון שחייב לבעה"ב, ושוכר שני משועבד לבעה"ב רק בשעבודא דר"נ. ואין לדייק ממש"כ הנימוק"י הנ"ל: " שורת הדין נותנת שיתן מותר השכירות שהרויח לבעל הבית, דאיך יעשה זה סחורה בביתו של חבירו ...", שנותן שוכר ראשון לבעה"ב, וא"כ החיוב של שוכר שני כלפי שוכר ראשון, די"ל דהנימוק"י מיירי שכבר קיבל שוכר ראשון את שכר הדירה מהשוכר השני, אבל כשלא קיבל, אין ראיה למי ישלם. אלא דאם נאמר שלבעה"ב יש זכות תביעה כלפי שוכר שני, הו"ל לתבוע לשוכר שני, ואחר שישלם לבעה"ב, יתבע מהראשון, וצ"ע. אמנם מזה שרק הריוח שייך לבעה"ב ולא כל השכר, נראה שזה תביעה מצד בעה"ב כלפי השוכר הראשון שלא יעשה סחורה בפרתו, דעצם תביעת השכירות היא משוכר ראשון שהשכיר לשוכר השני, ותביעת בעה"ב לשוכר ראשון הוא מצד הסחורה שעשה בפרתו.

והנה במחנה אפרים (הל' שכירות סי' יט) דן במי ששכר בהמה מחבירו בי', והשכירה לאחר בטו', אם הריוח לשוכר הראשון או למשכיר. ולאחר שהביא את דברי הרשב"א (דלהלן) והנימוק"י הנ"ל, הסיק המחנה אפרים דלשיטת הרשב"א כל שעשויים להשאיל ולהשכיר, אין הבעלים יכולים לומר אין רצוננו שיהא פקדוננו ביד אחר, ויכול השוכר להשכיר לאחרים והריוח דידיה. וכן אין יכול המשכיר לומר כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חבירו, דזה דוקא לענין זכות בדמי גוף הפרה, אבל בדמי השכירות לא שייך האי טעמא, דכיון שיכול להשתמש בפירותיה, יכול להנות מפירותיה ע"י שמשכירה לאחרים. ואף במקום שאין לו רשות להשכירה לאחרים:

          "כיון דהשכירות קיים וכמש"כ לעיל לדעת מקצת מרבוותא, נראה לענ"ד דאין אנו יכולים להוציא מידו של שוכר אם כבר בא השכירות לידו. ולא דמי למש"כ הנימוק"י ז"ל דאם לא היה לו לשוכר רשות להשכירה דהריוח לבעה"ב, דהתם שאני משום דבעה"ב נחסר בהנאתו של זה שהשכירה לאנשים מרובים, ובהא ודאי שייך לומר כיצד יעשה סחורה בפרתו של חבירו".

אמנם בנדו"ד לכאורה בעה"ב נחסר, ואף למחנה אפרים יש טענה שעושה סחורה בפרתו של חבירו, דכיון שהשכירה לאחר, יכול בעה"ב לתבוע סילוק (ולקבל דירתו בחזרה) או לתבוע תשלום דמי מפתח משוכר שני, ובזה בודאי יש לבעה"ב נזק, וע"כ חשיב גם למחנה אפרים כעושה סחורה בפרתו של חבירו, ויש לבעה"ב זכות תביעה כנגד השוכר הראשון על הריוח שיש לו מהשכירות.

אמנם בעצם שאלת הריוח על דמי השכירות, יש לעיין אם יש בנדו"ד ריוח לבעה"ב. דמצד אחד עלות השכ"ד של ראובן הוא שקלים בודדים, מחמת שהיו לו זכויות בדמי מפתח אבל מחיר השכ"ד במחיר השוק הוא כפי שהשכיר ראובן לשמעון, וא"כ אין כאן ריוח לבעה"ב. אמנם נדו"ד דומה למי שהשכיר דירה במחיר זול, והלך השוכר והשכיר לאחר במחיר השוק, דמבואר בנימוק"י הנ"ל שנותן הריוח לבעה"ב, הרי שגם בכה"ג שייך ריוח.

וע"ע בנתיבות (קנד, חידושים, ס"ק ז), על דברי המחבר שם בסע' ב שהמשכיר יכול לעכב על השוכר שלא יביא עימו בבית קרוביו או מיודעיו, דאם כבר השכירו השוכר לאחר, אין המשכיר יכול לתבוע שכרו מהאחר, "דכיון שהמשכיר בעצמו ג"כ לא היה יכול להשכירו לאחר, דהשוכר הראשון מעכב עליו, דמי לחצר דלא קימא לאגרא המבואר לקמן שסג,י". ולכאורה דבריו סותרים למש"כ בסי' שסג,ט דחייב לשלם מפני הקלקול של ריבוי בני הבית. ונראה דבסי' קנד התיחס לעצם הדין דלא קיימא לאגרא (וכמרדכי הנ"ל), ובסי' שסג כתב דכיון דאיכא קלקול, אף דלא קיימא לאגרא, חייב לשלם משום שחרוריתא דאשיתא, וצ"ע. ובודאי שלפי הנתיבות חיוב התשלום הוא כלפי השוכר הראשון, ומה שיש לדון אם יש לבעה"ב זכות תביעה כלפי הראשון, אינו ענין לשוכר השני.

ואם יטען שמעון שאינו רוצה לשלם לראובן את השכ"ד מחשש שימצא ליעקב יורשים שיתבעו ממנו, והוא חייב לשלם ליעקב לכהפ"ח מדין שעבודא דר"נ, ואח"כ יצטרך לשלם גם ליורשי יעקב, גם זו אינה טענה, דכל עוד אין תביעה ולא התברר בבי"ד שראובן חייב לשלם ליעקב או ליורשיו, אין טענה מצד יעקב לחייב את שמעון בשנית על שפרע לראובן בהיותו משועבד לו. כן מבואר מדברי הרא"ש בתש' צ,א, וכן פסק במחבר בשו"ע חו"מ פו,ו, וז"ל:

"אף על פי שראובן מוחה בלוי שלא יפרע לשמעון, לא מקרי ראובן בהכי מוחזק, דלא משתעבד לוי לראובן מדרבי נתן, עד שיתברר בבית דין ששמעון חייב לו".

ועיין בש"ך ס"ק יד (וכן נראה דעת הגר"א שם) דאף בלי שהתברר בבי"ד אלא אפילו יש תביעה בבי"ד או אפילו יש רגליים לתביעה, אא"כ טוען דלא ידע שהיה חייב, או שלא ידע שאין לשמעון נכסים, עיי"ש.ובודאי בנדו"ד אין כל יצירת חיוב ללא פסיקת בי"ד, דיש כאן טענה דשמא לא קיימא לאגרא, ובודאי שיכול לטעון שמעון כנגד יורשי יעקב שלא היו ידועים ולא ידע שיש יורשים, ובכה"ג לא יוכלו יורשי יעקב לחייב את שמעון, וע"כ אין לשמעון טענה לפטור עצמו מלשלם לראובן את אשר התחייב בחוזה השכירות.

האמור לעיל הוא אף למש"כ בח"ה יד/ח שדייר מוגן בדירה של דמי מפתח, דינו כשוכר ולא כקונה, דאף אם דינו של ראובן כשוכר, יכול לפנות את שמעון ולחייבו בשכ"ד כמתחייב בחוזה. וכ"ש לסוברים דדינו כקונה דיכול לעשות כן.

לאור האמור לעיל:

א.     יש לפנות את שמעון מהדירה כטענת ראובן.

ב.     על שמעון לפרוע לראובן את כל השכ"ד כמתחייב מחוזה השכירות.