שוכר שהוסיף דיורים, חיובו בתוספת שכירות ובבלאי הדירה

פד"ר ירושלים כרך א עמ' מג-מח תיק מס׳ 604־נא

תשרי התשנ"א

פס"ד בענין שימוש חריג בדירה שכורה ונזקי אטימת הדירה בימי "מלחמת המפרץ". 

סיפור המעשה

בעל הבית השכיר את דירתו בת 4.5 חדרים לשוכר שהוא ראש ישיבה, למשך שנה, בתנאי שכירות מקובלים בשוק. בע"פ דובר ביניהם שהדירה מיועדת לפנימיה עבור שבעה מתלמידי הישיבה, ולפעמים יתווספו אליהם עוד שלושה.

בעל הבית ביקר בדירה כעבור כעשרה חודשים מזמן שהושכרה ומצא שיש בה כ-16 מיטות מוצעות, ושכני הדירה סיפרו לו שבמשך תקופה ארוכה התגוררו בדירה כשלושים בחורים. לטענתו, בתום תקופת השכירות היתה הדירה טעונה תיקונים רבים, ולא היתה ראויה לשימוש כתוצאה מנזקים שעשו הבחורים שגרו בדירה. בין היתר כתוצאה מהדבקה מוגזמת של החלונות והדלתות לצורך איטום הדירה בזמן מלחמת המפרץ, הדבקה שקלקלה את הצבע ואת החלונות, ומשום כך הוצרך להוריד הרבה ממחירה עד שמצא שוכר אחר שיטפל בתיקונים ע"ח שכר הדירה העתידי.

לפיכך הוא תובע מהשוכר את עלות התיקונים בדירה כדי להחזירה למצב שהיתה קודם שהושכרה, וכמו כן תובע הפרש דמי שכירות עבור מספר התלמידים הרב שגר בדירה שלא בהסכמת התובע. לטענתו, מחירה של דירה לשבע מיטות הוא כמחירה של דירה למגורים רגילים, אבל מחירה של דירה עבור עשרים מיטות, הוא לפי 100$ למיטה, וע"כ תובע הוא הפרשי תשלומים עפ"י החישוב למיטות. עוד טוען הוא כי פירוש ההסכם שבע"פ ש"לפעמים" יתווספו לדירה עוד שלושה תלמידים, היינו שלא למגורים אלא לנוכחות ארעית בלבד, לפיכך כל אחד שנכנס למגורים מעל לשבעה תלמידים הוא שלא ברשות. יש לציין שהתובע אינו יודע אם יש לו עדים כשרים - מלבד השכן או השכנה שספרו לו, שכנראה אינם עדים כשרים - להוכחת טענתו כי התגוררו בדירה מספר יותר גדול של תלמידים מהמוסכם.

הנתבע טוען שבמשך כחצי שנה ראשונה לא היו בדירה אלא שני תלמידים בלבד, ולאחר מיכן הצטרפו אליהם עוד שמונה תלמידים. בזמן מלחמת המפרץ הצטרפו אליהם יתר תלמידי הישיבה משתי הפנימיות הנותרות (שלא היו ראויות לאיטום), ובס"ה עשרים וארבעה תלמידים. הנתבע מודה שבמשך חודש נוסף התגוררו בדירה כמה תלמידים יותר מהמוסכם. על הנזק שנגרם כתוצאה מאיטום הדירה בזמן מלחמת המפרץ טוען הנתבע שא"א לומר על האיטום שהיה מוגזם, שהרי מדובר באיטום, והרבה אטמו את דירותיהם באופן זה.

הנתבע הודיע בביה"ד שהוא מוכן לפצות את התובע בתיקוני הנזקים שקרו בדירה ע"י צביעה חדשה ועוד תיקונים בדלתות וכו'. וסוכם ששני הצדדים ישמעו חוו"ד מבעל מקצוע על מחיר התיקונים, ואפשר שיגיעו לידי הסכמה, והתובע מצידו יוותר על יתר התביעות.

השאלות לדיון

א. השוכר דירה למספר מוגדר של דיירים, האם רשאי להכניס בה יותר מכך, ואם הכניס, האם חייב להוסיף למשכיר על דמי השכירות.

ב. כשחלוקים הצדדים על אופן ההסכם שביניהם, יד מי על העליונה ועל מי להביא ראיה לדבריו.

ג. התנו הצדדים ביניהם שהשוכר לא יתחייב על בלאי הדירה כתוצאה משימוש, מה הדין כשהכניס בה יותר דיירים ממה שהוסכם, והבלאי גדל בגללם, האם חייב על הבלאי.

ד. נזקים שקרו בגלל אטימת הדירה בימי מלחמת המפרץ, האם דינם כנזקים שהשוכר חייב לתקן על חשבונו, או שדינם כבלאי שימוש שאין השוכר חייב בהם.

תשובה

א. האם מותר להכניס דיירים רבים יותר ממה שסוכם עם בעל הבית

פסק הרמב"ם בהל' שכנים פ"ה ה״ט:

"המשכיר ביתו לבעה"ב אחד והביא עמו קרוביו ומיודעיו לשכון עמו כאחד בבית זה, הרי המשכיר מעכב עליו".

והשווה הרמב"ם הלכה זו לאחד מן השותפים שהביא אצלו לביתו אנשי בית אחר, שיש לחבירו לעכב עליו מפני שמרבה עליו את הדרך, ומקורו במשנה ב"ב נט ב שאחד מהשותפים שלקח בית בחצר אחרת שאינו רשאי לפתוח פתחו לחצר השותפים שלו לפי שמרבה עליהם את הדרך, עי' רמב"ם שם ה"ח. וצ"ל שמדובר בבית שהמשכיר ממשיך לגור בו ביחד עם השוכר, וע"כ הוספת דיורים תפריע לו. וכתב ה"ה שמ"מ חלוק דין שוכר מדין שותף, שבשותף חולק הראב"ד וסובר שרשאי להביא עמו קרוביו ומיודעיו, שאיך נמנע ממנו שלא יכניס לביתו כל מי שירצה, ואם ירצה לקבל אכסנאים לתלמוד תורה ג"כ נמנע ממנו, אבל בשוכר מודה הראב"ד שאינו רשאי, והטעם לפי שגוף הבית למשכיר. וזה שלא כגירסת המגדל עוז בראב"ד שהשגתו היא גם על דין שוכר. והוסיף ה"ה, דנראה שאם רוצה השוכר לסמוך על שולחנו אדם אחד, שהרשות בידו ואין המשכיר יכול לעכב עליו, דסתם שוכר בית, לו ולנטפלים עמו הוא שוכר.

אמנם במרדכי ב"מ סי' שנז הביא תשו' מהר"ם מרוטנבורג, בדבר ראובן שהשכיר בית לשמעון, שרשאי שמעון למלאות הבית דיורים, מלמדים וסופרים ותושבים, כדרך כל שוכרי בית, שאין לדבר קצבה כמה בני אדם יכניס, והובא בהגמי"י להל' שכנים פ"ה אות ה. וכתב בביאור הגר"א בשו"ע חו"מ סי' שטז ס"ק ב, שהרמב"ם הל' שכירות פ"ה ה"ה ושו"ע שם שפסקו שהשוכר בית רשאי להשכירו לאחרים דוקא כשהם כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכיר לחמישה, הם לשיטתם שהשוו דין שוכר לדין שותף, אבל המרדכי והגמי"י חולקים בין בשותף ובין בשוכר.

ולגירסת המגדל עוז אף הראב"ד סובר כמהר"ם מרוטנבורג. והקשה באבן האזל הל' שכנים שם שא"כ סותר הראב"ד את עצמו מהל' שכירות, שם השיג הראב"ד על הרמב"ם וכתב, שיש בדורנו אומרים שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם. וכוונתו היא שהשוכר אינו רשאי להשכיר לאחרים אפי' אם שוים הם במספרם לשוכר הראשון. אם כן, איך יתכן שבהל' שכנים סובר הראב"ד שיכול השוכר להוסיף דיירים? ותירץ אבן האזל דכוונת הראב"ד בהל' שכירות, היא שהרי יש דינים מה ששוכר חייב בבית, כדתנן בב"מ קא דכל דבר שאינו מעשה אומן השוכר עושהו, וכדתניא שם מה דהשוכר חייב בתקוני הבית, וא"כ אם ישכיר לאחר ולא יתקן, יתקלקל הבית, ומה שכתב שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם, ולא כתב כפשוטו שאינו מאמין להשני שיעשה מה שמחוייב, זה משום דרוב השוכרים מתקנים מה שצריך בשביל עצמם שתהיה להם דירה טובה, אבל יש שאינם משגיחים על דירתם ומחריבים הבית. אבל בהל' שכנים מדבר הראב"ד כשמוסיף דיירים, ואז לא יתקלקל הבית. אמנם דעת ה"ה דאפי' בזה מודה הראב"ד לרמב"ם שאינו רשאי להוסיף, דהא לא השכיר אלא לבני ביתו, עכ"ל אבן האזל.

ונראה שהמחלוקת בזה היא במהות הקנין והזכות שיש לשוכר בדירה, האם יש לו קנין בגוף הבית, היינו קנין הגוף לפירות כמו לוקח לזמן, ששכירות ליומיה ממכר הוא, או שלכל הפחות יש לו בבית זכות דירה, אבל מ"מ כשמשתמש בדירה הוא משתמש מכח הזכות שלו לכך, או שנאמר ששוכר גרע מלוקח לזמן ואין לו כלל בעלות על הדירה, וכשמשתמש בה הוא משתמש בשל בעל הבית, אלא שיש לו שעבוד על בעל הבית להשתמש בביתו. ועי' קובץ הערות סי' נג שכתב שנחלקו ראשונים בדבר. ומדברי ה"ה שכתב בדעת הראב"ד שאין לשוכר רשות להוסיף דיורים משום שגוף הבית למשכיר, נראה שלדעתו כשמשתמש בבית משתמש בשל המשכיר, ואין לשוכר אלא שעבוד על המשכיר להשתמש בביתו, וע"כ אם לא קבל רשות להוסיף דיורים אסור לו להוסיף, אבל לדעת המהר"ם מרוטנבורג, וכן לגירסת המגדל עוז בראב"ד, שיש לו רשות להכניס דיורים נוספים, נראה שבשכירותו קנה את זכות ההשתמשות של הבית, וע"כ אין בעה"ב יכול לעכב עליו בזכות זאת. וכן נראה בדעת הרמב"ם, שלולי שהיה הדבר מפריע לבעל הבית, היתה לו זכות להוסיף דיורים כרצונו, והיינו משום שכל מה שנוגע לזכות הדירה הוא של השוכר.

והנה בנידון דידן שהמשכיר אינו גר בדירה עם השוכר, לדעת הרמב"ם שכל המניעה להוסיף דיורים היא בגלל ההפרעה שנגרמת למשכיר, מן הדין הוא שיש לשוכר להוסיף דיורים כרצונו, שהרי יש לו קנין בגוף הבית לדירה, אבל לדעת ה"ה בדעת הראב"ד שאין לו קנין בגוף הבית אלא רק שעבוד על המשכיר, גם אם אין הדבר מפריע למשכיר אין לו רשות להוסיף דיורים על מה שסוכם ביניהם. אמנם לדעת המגדל עוז בדעת הראב"ד, וכן לדעת תשובת מהר"ם מרוטנבורג, שיש לשוכר רשות להוסיף דיורים כרצונו, וביאר באבן האזל שהדברים אמורים דוקא כשגרים ביחד עם השוכר הראשון, אבל בלעדיו סובר הראב"ד שאין רשות לשוכר הראשון למסור את הדירה לאחרים גם כשהם שוים במספרם לשוכר הראשון, לפי שיש שאינם משגיחים על דירתם ומחריבים הבית, והיינו שאינם דואגים לתקן מה שנתקלקל בבית אע"פ שחובת התיקון עליהם, וע"י כך מחריבים הבית, יש להסתפק לדעה זו בנידון דידן שמלכתחילה ידע המשכיר שהשוכר אינו מתכוון לגור בעצמו בדירה, אלא כוונתו להשכין שם תלמידים, ומן הסתם יודע הוא שיש ביניהם כאלו שאינם משגיחים על דירתם ומחריבים הבית, ואעפ"כ הסכים לכך, משום שרצה "שישמע בבית זה קול תורה" (כדברי המשכיר עצמו בביה"ד), א"כ לדעת הראב"ד אליבא דהמגדל עוז, וכן לדעת מהר"ם מרוטנבורג, ועפ"י הסברו של אבן האזל, נראה שהיה רשות לשוכר להוסיף דיורים כמו שהוסיף, ואין למשכיר טענות על כך.

ואף אם נאמר שהשוכר עשה שלא כהוגן במה שהכניס דיורים נוספים לדירה, יש להסתפק האם ניתן לחייבו בתוספת שכר למשכיר, או שנאמר שאינו יכול לתבוע תוספת שכר, שמה הנפ"מ לו אם מתגוררים בו עשרה או עשרים.

ונראה שהואיל והבית עומד להשכרה, והשוכר רוצה לשכור, כל מה שמעבר להסכמת המשכיר חייב בתשלום שכירות. אך כבר כתבנו שהסכמה זו אינה נחוצה לכל הדעות, ולדעת כמה ראשונים רשאי היה השוכר להוסיף דיורים, א"כ רשאי השוכר לטעון קים לי כאותם ראשונים, ואין המשכיר יכול לחייבו.

ב. מחלוקת לגבי תנאי השכירות

טוען המשכיר שהסכים למגורים של שבעה תלמידים בלבד, ומה שהסכים על תוספת "לפעמים" של שלושה תלמידים נוספים, לא היתה כוונתו למגורים אלא לנוכחות ארעית בלבד. אולם השוכר טוען שפירושה של ההסכמה היא לתוספת מגורים "לפעמים" של שלושה תלמידים נוספים. על מי חובת הראיה?

הדברים מפורשים בטוש"ע חו"מ שטו ג- השוכר בית מחבירו וטוען ששכרו על תנאי שיכניס עמו דיורים אחרים, והמשכיר מכחישו, ישבע המשכיר שלא התנה כן, וה"ה לכל טענות שביניהם. ומקור הלכה זו היא בתשובת הרא"ש כלל א סי' יא וביאר שם לפי שקרקע בחזקת בעליה עומדת לכל ספק הנולד ביניהם, אם בא לשנות ממנהג המדינה.

אמנם נראה שאע"פ שלד"ה ההלכה היא שקרקע השכירות בחזקת בעליה עומדת, מ"מ הלכה זו שאם חלוקים ביניהם על אפשרות השימוש בבית יד המשכיר על העליונה, משום שנחשב למוחזק, איננה מוסכמת, שהרי הרא"ש וטוש"ע כתבו בהלכה זו שאין השוכר רשאי להכניס דיורים אחרים אלא בהסכמת המשכיר, וכבר נתבאר שהמהר"ם מרוטנבורג חולק וסובר שרשאי להכניס, וכמו כן דעת הראב"ד אליבא דהמגדל עוז. וכבר נתבאר שהדבר תלוי בהגדרת זכותו של השוכר בבית- לדעת הראשונים הסוברים שאין לו בבית כי אם שעבוד על המשכיר, אינו רשאי להכניס דיורים אחרים, והמוחזק על הבית הוא המשכיר, שהרי בגוף הבית אין לשוכר כל קנין. אבל לדעת הסוברים שיש לשוכר קנין בגוף לפירות כמו בלוקח לזמן, ורשאי להכניס דיורים נוספים לבית, נראה שבכל מה שנוגע לזכויות הדירה, השוכר נקרא מוחזק, ולפיכך כשיש ויכוח בין המשכיר לשוכר אם היתה לו רשות להוסיף ולהשתמש ע"י דיורים נוספים, על המשכיר להביא ראיה (ועי' לשון מהר"ם מרוטנבורג בשו"ת דפוס פראג סי' תתקסב:- ואע"ג דהלכה כר"נ דאמר קרקע בחזקת בעליה עומדת, ה"מ לענין גוף הקרקע או מה שגדל עליה וכו').

ג. כשהכניס דיירים שלא ברשות חייב לשלם על כל הנזקים שנגרמו למושכר

לא היתה לשוכר רשות להכניס דיורים נוספים, והכניס ללא רשות, נראה שיש לחייבו על בלאי השימוש של הדיורים הנוספים אע"פ שהתנו ביניהם שלא יתחייב השוכר על בלאי שמחמת שימוש, כי לא התנו אלא על שימוש השוכר בלבד ולא על הדיורים הנוספים.

בנזקים שקרו לדירה מחמת אונס ע"י הדיורים הנוספים, יש להסתפק האם חייבים בהם מדין גזלן, שהרי שלא ברשות הם שם, או שאין להם דין גזלן ואינם חייבים באונס.

והדברים מפורשים בתרומת הכרי סי' שח, שם הביא קושית גאוני זמנו על מה שפסק הרמ"א בשו"ע חו"מ סי' שח סעי' ז בשם תה"ד, שהלוקח חמורו של חבירו שלא מדעתו, אם החמור עומד לשכור לא הוי גזלן. והקשו- מה לי שעומד לשכור, סוף סוף הרי נטלה שלא מדעת והוי גזלן? ותירץ בתרומת הכרי, שיש כמה ראיות בראשונים שבדבר העומד להשכיר, אין השוכר שלא מדעת חשיב גזלן, עיי"ש שהוכיח כן מהרמב"ן.

ולפי"ז בנידון דידן שהדירה עמדה להיות מושכרת, ויתרה מכך, היא היתה מושכרת לאותו שוכר עצמו, ע"כ פשוט שאין לחייב את השוכר באונסין שקרו בבית מדין גזלן.

ד. האם יש לחייב על איטום הבית לצרכי בטחון

לגבי אטימת הבית בימי "מלחמת המפרץ" מפחד הפצצות האויב, יש לדון האם נחשב הדבר כצורך לשימוש הבית, והנזקים שנגרמו לבית כתוצאה מהאיטום דינם כבלאי שמחמת שימוש שהשוכר פטור עליו, או שנאמר שהרי זה כמציל עצמו בממון חבירו שחייב להחזיר לו, אפי' אנסוהו גוים אונס נפשות, עי' ב"ק קיז ב ורמב"ם חובל ומזיק פ"ח הי"ג וטוש"ע חו"מ סי' שפ סעי' ג.

ומצד הסברא נראה שמה שפטור השוכר מבלאי שימוש הוא משום שלא שכר ממנו אלא כדי להשתמש בבית, ובשעה שהשכיר ידע המשכיר שבלאי זה עלול להיות בבית כתוצאה מהשימוש, ועל דעת כן השכיר לו. אכן, זה דוקא בשימוש רגיל, אבל שיצטרך להשתמש בבית ע"י איטום, לא עלה בדעתו כלל, וממילא גם לא נתכוין מעולם לפוטרו על בלאי כזה.

ואפילו נאמר שדינו כבלאי שימוש, עדיין י"ל שזה דוקא כשאטם חדר אחד מתוך הבית כפי שעשו רוב בעלי הבתים, אבל במקרה דידן שאטמו את כל חדרי הבית א"א להחשיבו כבלאי שימוש אלא כמציל עצמו בממון חבירו.

ע"כ במקרה דידן שבימי המלחמה נצטרפו לשוכרים דיורים נוספים ומשום כך נצטרכו לאטום את כל חדרי הבית, וכתוצאה מכך הזיקו את הצבע ואת החלונות, מן הדין הוא שחייבים לשלם את הנזק, ונכון עשה השוכר שהסכים לפצות את המשכיר על אותם נזקים.