בניה לא מוסדרת בחניות של בנין

על פסק זה הוגש ערעור. לערעור לחץ כאן.

תיק מספר: 0107/11

תאריך: ו' טבת תשע"ב

התובע/ת: דייר

הנתבע/ת: ועד הבית

הנדון: סכסוך שכנים בעניין השימוש במחסני הנכס.

טענות התובע: לפני ארבע וחצי שנים קניתי בבנין שלושה מחסנים למטרת השקעה להשכרה, אני עצמי לא מתגורר בבניין, ובמשך הזמן הזה השכרתי את המחסנים לאנשים שונים למטרות שונות כדוגמת סופרי סת"ם, אחסון, אך לא למגורים. מכספי השכירות אני מחזיר את ההלואה ובעוד כמה שנים אני אתחיל להרויח.

בחודש אלול תשעא' הודיע לי אחד משוכרי כי ועד הבית התקין שער חשמלי בכניסה לחניה, ואין באפשרותו להכנס למתחם המחסנים, ולכן הוא מבקש לקבל שלט לשער החשמלי.

פניתי לועד הבית לקבל שלט, ונענתי בשלילה ובהתנגדות נמרצת. אציין כי במשך החודשיים האחרונים לא הצלחתי להשכיר את המחסנים משום שלא היה לי שלט למסור לשוכרים, ולכן נפלה העסקה.

דבר נוסף. ועד הבית השכיר את השטח שלפני הכניסה למחסנים שלי, לאחד מבעלי העסקים שם, על מנת שיוציא את מרכולתו לשטח, והדבר מפריע לשוכר שלי, כן מוריד את ערך הנכס.

התברר לי כי ישנם דיירים בבניין שאף שאין להם חניה קיבלו שלט לכניסה.

המחסנים אינם רשומים על שמי בטאבו, אך יש לי הסכם נח עם הבעלים.

אני תובע: לקבל שלושה שלטים כנגד שלושת המחסנים, וכן אני תובע לפנות את השטח שלפני המחסנים אלא אם כן הנתבעים ימסרו לידי את השלטים, אותר על תבעתי לפינוי השטח.

טענות הנתבעים:

ר': אני מציג בפני ביה"ד את סרטוט ותרשים מבנה החניה, המוכר שמכר לתובע את המחסנים, הוא היה בעליו של המחסנים והחניות המדוברים, שהמוכר מכר אותם לכמה אנשים למטרות שונות, ומימלא נתרבו המשתמשים בשטח. לאחר מכן גם דיירים אחרים סגרו חניות ומחסנים לשימושים שונים.

לאחר שהתובע קנה את הנכסים, אחד מדיירי הבניין מחה בתובע שעצם השימוש המרובה בנכסים ששינו את יעודם, מהווים מפגע ונזק לדיירי הבניין. כמו כן ברגע שסוגרים את החניה ע"י קירות, הדבר מקטין את שטח החניות וקשה לפתוח את הדלת של הרכבים החונים ליד, דבר זה הוא נגד התקן המקובל. ולכן ע"י שהמוכר שמכר לתובע סגר את החניה, הדבר גרם לי לנזק ישיר.

ק': הצנרת של הבניין ממוקמת במיקום של אחד המחסנים של התובע ואין לנו גישה אליה. כמו כן הניקוז של החניה גם הוא ממוקם באחד המחסנים של התובע, אלא שריצפו את הקרקע והניקוז נסתם.

י': אני מעיד כי בעת הבניה מחיתי במוכר על עצם הבניה והפיכת החניות למחסנים ושינוי יעודם, וכן על זה שהוא חרג במטר מהשטח שלו לתוך השטח הציבורי. המצב שקרה במשך השנים הפך בלתי נסבל שהחניה הפכה למרכז מסחרי ואין לדיירים אפשרות להשתמש בחניותיהם כחניה משום שהשוכרים מפריעים את השימוש בה.

ב': ישנם נזקים נוספים שהצטברו במהלך השנים, כגון עלויות החשמל המשותפות של החניה, וטענו כלפי השתמשים שהם בעצם השוכרים של החנויות, שהדבר לא יתכן.

ש': אני דברתי עם השוכר שמוציא את מרכולתו לשטח המשותף, ודרשתי ממנו להכניס את הסחורה לחנות, אלא כיוון שראינו שאין אם מי לדבר, אמרנו לפחות נקבל ממנו שכירות כדי למזער את הנזקים, אבל דעתנו היא חד משמעית נגד ההוצאה של הסחורה, אלא שאין בידנו למנוע זאת.

ק': הודענו לכל השוכרים בחניה, שאנו לא נתיר לאף שוכר לפרוק סחורה בתוך השטח, ולהיכנס לשטח ללא שלט.

הדייר של התובע, על דעת עצמו שיכפל שלושה שלטים והוא משתמש בהם לצרכיו השונים נגד רצונינו.

התובע: אציין כי ישנם עוד דיירים בבניין, שמשכירים את החניות והמחסנים שלהם למטרות ריווח.

השוכר שלי, יש לו מחסן לביגוד, שפתוח שעתיים ביום, שבמהלכן באים נהגים שפורקים ומעמיסים סחורה, ולא שייך שהנהגים של השוכר שלי ילכו מהלך רחוק עם עגלות בכדי לפרוק סחורה.

אני מסכים כי אם תיווצר בעיה, אני אפרק מידית את הריצוף במחסן שלי בכדי שהניקוז יחזור לשימוש.

הנתבע: אם יהיה פיצוץ בצינור או הצפה של מים, כל הנכסים בחניה ינזקו, ולכן אנו תובעים שיש לפרק את הריצוף מידית ולהחזיר את הניקוז לשימוש.

חשוב לנו להדגיש, כי את ההחלטות קיבלנו מתוקף היותינו ועד הבית ואנו מיצגים את כל הדיירים בבניין.

המקום במצבו היום, הוא הפקרות, ויש שם סכנה ממשית בגוף וברכוש בעקבות השימוש המסחרי בשטח, ואנו חפצים לשנות את המציאות לטובת כלל הדיירים.

התובע: אני מסכים שהמקום לא צריך להיות הפקר, אלא שאני מבקש שישתפו אותי בהחלטות שנוגעות אליי. דבר נוסף, שאר החנויות כבר ויתרו על זכותם בשלטים, ולכן אם יתנו לי שלטים, הם לא ינזקו שיצטרכו לתת לכולם.

הנתבע: ב': ישנם עוד דיירים בבניין שיש להם שוכרים בחניה, והם הסכימו שלא לתת לשוכריהם שלט, אבל אם שוכר אחד יקבל, אזי כולם ידרשו לאפשר למסור שלט לשוכריהם.

דיין: כבוד התובע, מדוע אתה חושב שמגיע לך שלט, למרות שכל המשכירים הסכימו שלא לתת שלט לשוכירהם.

תובע: אם אני לא אתן שלט לשוכר שלי, הוא יעזוב ויגרם לי נזק ממוני.

כמו כן כל השוכרים בחניה אינם בעלי מחסנים אלא רק שוכרים, אני בעלים של המחסנים.

נתבע: ק': מסרנו שלטים לדיירים אעפ"י שאין להם שימוש בחניה, למקרה הצורך שיצטרכו להשתמש במעלית.

אנו תובעים:

1.  כי יש להשאיר מפתח ביד ועד הבית, למקרה שנצטרך לטפל בצנרת.

2.  כמו כן לפרק מידית את הריצוף בכדי להחזיר את הניקוז לשימוש.

3.  כמו כן, יש לפרק את הבניה החורגת או לחילופין לשלם עליה לועד הבית דמי שכירות.

תגובת התובע: לא ידעתי דבר, על הנזקים של הניקוז וחריגת הבניה, אלא שגם השכנים שלצידי חרגו, אבל אני מסכים לשלם שכירות על חריגת הבניה. לגבי הניקוז בעת הצורך אני אפרק.

הנדון: המשך דיון.

טענות התובע: קניתי חניות, השכרתי אותם ובהחלטת הועד הותקן שער חשמלי וחולקו שלטים לדיירים בלבד ולי כבעל החניות לא ניתנו שלטים.

בהחלטת ביה"ד הקודמת הוחלט שעלי להסיר את הריצוף, היות ויש שם פתח ניקוז וכן נטען שנלקח שטח מהרכוש המשותף [דבר שנעשה ללא ידיעתי, אני קניתי את החנייה כך].

אני תובע: כפי המבואר בגמ' ובשו"ע טוענים ללוקח, ייתכן והמוכר שמכר לי קנה מהדיירים את זכותו.

זאת ועוד. ישנו דייר נוסף שסגר את החנייה ויתכן שפתח הניקוז שם וממנו נגרם הנזק.

עפ"י החלטת ביה"ד שעלי לתקן את הניקוז מצאתי פועל שהסכים לבדוק [עבודה כולל שבירה] מחמת בהילות הזמן הסכמתי להשקיע את התיקון למרות שאינני יודע מדוע חייבו אותי כך.

למעשה הפועל שבר שני מטר [לפי מה שהדייר אמר שנמצא שם] ולא היה שם שום דבר. בעצתו של הפועל הלכתי לעירייה ולא נמצא שם שום פתח של ניקוז. נוסף לכך הובאה מצלמת ביוב עם גלאי מתכת לראות אם יש שם רשת, לצורך כך היה צורך לשבור עוד כמה מטרים [התגלו רק חוטי חשמל]. הבאתי מומחים שטענו שאין כלל הוכחות שיש שם פתח של ניקוז.

אני תובע את ההצאות שסמכתי עליהם והוצאתי בערך 4,000 ₪ . יתירה מכך, השוכר היה צריך להכנס ובגלל הועד שמציקים לו אני מפסיד את השכירות ומחמת כך אני הפסדתי של 500 ₪ [חצי חודש] וכן פינוי 800 ₪ של השברים והפסולת.

טענות הנתבעים: התבססנו על טענות השכנים שראו בתהליך הבנייה ויש שם פתחי ניקוז. התובע טוען שבמפה של העירייה לא מופיע וזו הטעייה. לפי המפות שיש בידינו [של הקבלן] מופיע שם פתח ניקוז. הגלאי לא רצה לכתוב שאין פתח ניקוז ולא הסכים לחתום את שמו. [יתכן שהסירו את המכסה ויתכן שהוחלף וכדו'] כמו"כ יתכן והגלאי לא יעלה על מתכות אם הוא מעל כמה סנטימטרים.

פזיזותו של התובע היא שגרמה לו לשבור מרצונו למרות שאמרנו לו היכן לשבור. בפינה שיש הכי חשש וכן נראה מהמפה הוא לא שבר. וכן לפני שהוא כיסה אמרנו לו שלא יכסה והוא לא שמע לנו.

תגובת התובע: לא נכון. אני הלכתי לעירייה בעצמי. גם במפות של הקבלן לא ברור שיש שם ניקוז. יש לי טענינן ללוקח. ועוד לשכן ממול גם יש ניקוז והנזק נגרם מחמתו, כי שם ברור שיש פתח.

הועד בעצמו אמר שלא היו תובעים אותי לולא שאני תבעתי. חוץ מזה, אי אפשר להסתמך על שכנים.

הדיין: אמרו לך לא לשבור.

התובע: הוא אמר מילים כאלה. אבל אני הלכתי לעירייה. אם באמת היה לו ראיות למה הוא התעכב. מלבד זאת, לכתחילה אני לא הייתי חייב לפתוח.

הנתבע: ביה"ד פסק שעל התובע למצוא פתרון תוך שלושים יום ואת זה הוא עשה מיד. ומה שהוא היה צריך לעשות לאלתר הוא לא עשה עד עכשיו.

התובע: אם הביה"ד יחליט שיש להם סמכות לחייב אותי לפרק שוב אני מוכן אך אני רוצה פקדון שיפקידו בביה"ד בסך 11000 ₪ ואז אני אעשה כן [שליש מהסכום]. ורק אח"ז נדון מי חייב. בינתייים אני איני מוכן

הדיין: אמרו לך לא לפתוח.

התובע: אני ידעתי שאין להם שום זכות לתבוע כך ללא ראיות והוכחות, מטוב לבי עשיתי כן היות והיה לי שוכר. ביה"ד לא הבין את הטענות. ובעצם היתי צריך לחזור לביה"ד. אני סמכתי עליהם שהם לא שקרנים.

התובע: בקשר למטר הנוסף אני טוען שטענינן ללוקח ויתכן שהמוכר פיצה אותם.

הנתבעים: בדיון הקודם הובא עד שמחה במוכר וגם לפני שהוא קנה ממנו הוא אמר לו שיש בעיות בחניות.

התובע: העד הוא פסול לעדות הוא גר בבניין.

הנתבע: המוכר מתעסק בנדל"ן והוא הרגיש שהוא יכול לעשות מה שהוא רוצה. הוא עשה שירותים שם ללא דעת הדיירים. וזה פשע הוא עשה כן לכיוון המשאבות. הוא גם בנה בצורה שסוגרת את החניות הפרטיות שאי אפשר לפתוח דלתות שם. חמי [שהיה בעל החנייה] מחה בו בזמנו. גם המטר של החריגה נעשה ללא הסכמה. לא היתה הסכמה. המוכר שלו היה גנב!

הנתבע: שכן אחד באמת שבר את השירותים שהוא עשה, היות ונעשה שלא כדין.

פסק דין - טז טבת תשעב

תיאור העובדות

התובע תבע בבית הדין מהנתבעים לשלם לו את הוצאותיו בגין הבדיקות שהוא ערך בחנייה, בכדי לאתר את מיקומו של פתח הניקוז שלטענת הנתבעים נמצא בחנייה. לשם כך, התובע נאלץ להרים את הריצוף, להזמין מומחה לבדיקת גלאי מתכות וכו' הוצאות שהסתכמו בסך 4,000 ₪. נוסף לכך, הוא שילם סך 800 ₪ לצורך הוצאות הפסולת. לפיכך, משלא נמצא פתח ניקוז בחנייתו – התובע דורש מהנתבעים לשלם לו את הוצאותיו שהוציא על פיהם.

הנתבעים השיבו, כי לפני שהתובע החל בעבודות הם אמרו לו שימתין עד שהם יעיינו במפות ויאמרו לו היכן לחפור. אך התובע לא המתין וחפר על דעת עצמו בחלק הלא נכון.

התובע הודה שהנתבעים אמרו לו כן, אך הוא לא יכל להמתין להם, היות ורצה לגמור את העבודות מהר כדי שיוכל להשכיר את החנייה.

זאת ועוד. היות והתובע ערך בדיקה על שטח נרחב מהחנייה ולא נמצא פתח הניקוז וגם הגלאי לא זיהה פתח שכזה, התובע טוען שאין הוא מוכן לערוך בדיקה נוספת על סמך דברי הנתבעים, אלא אם כן הנתבעים ישלישו ביד בית הדין סך 11,000 ₪ לכיסוי ההוצאות במידה ולא ימצא פתח הניקוז בחנייתו.

כמו כן, התובע דורש שהנתבעים ישלמו לו סך 500 ₪ בגין אי יכולתו להשכיר את החנייה שברשותו במחצית מהחודש שעבר, על אף שהיה לו שוכר שרצה לשכור את הדירה. ואם יידרש ממנו עתה לערוך בדיקה נוספת בחנייה ועל ידי כך שוב יימנע ממנו מלהשכיר את החנייה, הרי שעל הנתבעים לשלם לו עוד 500 ₪ נוספים, עבור חצי חודש השכירות שהוא הפסיד מחמתם.

עוד מערער התובע על פסק הדין שניתן אודות חריגת הבנייה. הנה הלכה היא שטוענים לקונה כל מה שהמוכר היה יכול לטעון. אם כן, היות והוא קנה את החניות כפי שהן עכשיו, יתכן והמוכר לו פיצה את הדיירים בשעתו, או שהם מחלו לו, כך שאין עילה לחייבו בגין החריגה.

הנתבעים טוענים, בשעתו היתה מחאה במוכר וגם בפני הקונה [התובע] היתה מחאה.

התובע השיב לעומתם, כי רק עד אחד העיד על המחאה ואותו עד הוא אחד מדיירי הבניין, כך שאין עדותו קבילה.

החלטה

א.  הנתבעים אינם צריכים לשלם לתובע את סך הוצאותיו עד כה.

ב.  הנתבעים אינם צריכים להשליש ביד בית הדין כסף כפיקדון.

ג.   הנתבעים אינם צריכים לשלם לתובע את הפסדיו בגין אי יכולתו להשכיר את החניות.

ד.  התובע מחויב לאפשר לנתבעים לבדוק האם אכן קיים פתח ניקוז בחנייה שברשותו [לפי המפות שביד הנתבעים]. התובע ישלם את ההוצאות, אך אם יתברר שאין פתח ניקוז בחנייה שברשות התובע, הרי שהנתבעים יהיו חייבים לשלם לתובע את סך ההוצאות של הבדיקה הנוכחית.

ה. באשר לטענות הנתבעים בדבר חריגות וסיפוח מהרכוש המשותף לחניית התובע. היות והועלו בבית הדין טענות הדדיות – על כל אחד מהצדדים להמציא לבית הדין ראיות\עדויות לטענותיו תוך שבועיים מזמן מתן פסק הדין, ולאחר מכן בית הדין יכריע בנושא זה בין הצדדים.

ו.   הוצאות הדיון יתחלקו בין שני הצדדים בשווה.

נימוקי פסק הדין

א.  היות והנתבעים הורו לתובע שלא להתחיל בעבודות עד שיבררו היטב היכן נמצא פתח הניקוז, והתובע לא שעה לדבריהם ועל דעת עצמו החל בעבודות הבדיקה – הרי שהוא גרם לעצמו את הפסדיו ואין הנתבעים צריכים לשלם לו על הוצאותיו.

ב.   כתב הש"ך [חו"מ סימן ע"ה ס"ק ב] וזה לשונו:

"כתב מהר"ד כהן בתשובותיו [בית ב חדר א] מי שיש לו דין על חבירו והנתבע מוחזק, אין אומרים להוציאו ולהניחו ביד שליש ואחר כך ידונו, דכל מילתא דעבדא לגילויי לא מטרחינן בית דין, דילמא יזכה הנתבע ונמצא מחזיק כדין וכו' ונראה העיקר כמהרד"ך וכן המנהג" עכ"ל.

וכן פסק באורים ותומים [אורים ס"ק ג] בפשיטות.

מכאן יש להקיש גם לנידון דידן, כי אין מקום לבעל הדין לחייב את הנתבעים להשליש ביד בית הדין את סך הוצאותיו קודם שהוא יבצע את הבדיקה.

הן אומנם, שב"חכמת שלמה" שם כתב וזה לשונו:

"נראה דהיינו דווקא בדורות הראשונים, שהיתה ידינו תקיפה לקיים הדין תורה, אבל בזמנינו בעו"ה דאין יד ישראל תקיפה והותרה הרצועה וכו' אם הבית דין מבינין שמהראוי להשליש – הדין עמהם והוי שודא דדייני לפי ראות עיני הדיין" וכו'

וכעין דבריו כתב ב"כסף הקדשים" שם וב"ערוך השולחן" [סימן ד סעיף ה] וזה לשונו:

"עכשיו יש לפעמים כששנים רוצים לירד לדין אומר אחד לחבירו לא ארד עמך לדין עד שנשליש בטוחות על קיום הפסק כפי שיצא מב"ד והשני אינו רוצה בזה ואומר נרד לדין ומסתמא נקיים כפי הפסק דין נלע"ד דהדין עם הראשון כיון שעתה אין לנו חיזוק על קיום הפסק דין ומי שאינו רוצה לקיים אין מי שימחה בידו יכול השני לומר איני מאמינך וגם אתה לא תאמין לי ונשליש ביד שליש והשליש יקיים כפי הפסק דין וכן אנו רגילין להורות".

מכל מקום, נראה כי בנידון שלפנינו אין לחייב את הצדדים להשליש כסף ביד בית הדין. ראשית לפי טעמו של ה"חכמת שלמה", הדבר תלוי בראות עיני בית הדין, והיות ובנידון שלפנינו אין בית הדין רואה לחשוד את הנתבעים שלא יצייתו לפסק הדין – אין מקום לחייבם להשליש כסף.

כמו כן, גם לפי טעמו של ה"ערוך השולחן", שיכול כל אחד מהצדדים לטעון כי הוא אינו מאמין לבעל דינו שיציית אחר פסק הדין – נראה כי שונה הוא הדבר בנידון שלפנינו, היות ושני הצדדים חתמו על "שטר בוררות" כמקובל היום בכל בתי הדינים לדיני ממונות, דבר המעניק כח וסמכות לבית הדין לדון ביניהם גם על פי החוק, כך שניתן לאכוף את פסק הדין - אין אפוא עילה לחייב את הנתבעים להשליש כסף, כאמצעי אכיפה לפסק הדין.

ג.    הפסדיו של התובע בגין אי יכולתו להשכיר את החניות אינו אלא גרמא בעלמא ואין הנתבעים חייבים לשלם.

ד.   מכיוון שהנתבעים טוענים שבידם מפה המורה בצורה ברורה היכן מצוי פתח הניקוז – על הנתבע לאפשר להם לבדוק זאת ולאשש את דבריהם. אך באם יתברר שפתח הניקוז אינו נמצא שם – הרי שעליהם לשלם את הוצאות הבדיקה והשיפוצים הנוכחים.

ה.   היות והושמעו בפני בית הדין טענות והכחשות שונות בדבר חריגת הבנייה, בית הדין מאפשר לשני הצדדים להציג בפניו ראיות או עדויות לטענותיהם ולאחר מכן יינתן פסק הדין.