חפר חלל מאחורי דירתו סמוך לבניין

התובעים: ה"ה א. ה"ה ב. ה"ה ג. ועוד מספר שכנים

הנתבעים: ה"ה ח. וגב' ת.

רקע:

הצדדים מתגוררים בשכנות בבנין מגורים חדש בירושלים, הנתבע חפר בחלל שמאחורי דירתו והשכנים טענו לנזקים שונים שנגרמו להם, להלן עיקרי טענות הצדדים:

עיקרי טענות התובעים:

1. הנתבע חפר חלל שמאחורי דירתו באופן שמערער את הקרקע המשוריינת עליה נסמך הבניין ובכך נגרם נזק לכל הבניין. מה גם שאפשר שהבעלות במקום שייכת לכל דיירי הבניין.

2. בזמן החפירה הניח הנתבע כמות רבה של פסולת בניה על המרפסת הקדמית שלו, באופן החורג מתקן העמסה המותר על משטח בטון זה, ומחמת כך נוצרו סדקים בדירות שמתחת למרפסת.

3. מחמת מעשי הנתבע בביתו, הקבלן שבנה את הבניין והמהנדס מטעמו הודיעו על הסרת אחריות מפגמים רבים בבניין, הן בנושא הקונסטרוקציה הן לגבי האיטום.

4. מחמת המצב שנוצר מתקשים דיירי הבניין למכור את דירותיהם, ומחמת כך ירד ערך הדירות באופן משמעותי.

עיקרי תשובות הנתבעים:

1. העבודות נעשו עם מהנדס צמוד שבדק ואישר לעשות זאת. בחוות הדעת שצירפו הנתבעים לתיק, כתב המהנדס שלא הוציאו מילוי משוריין וכי המילוי שהוצא היטיב לביסוס הבניין.

2. כמות הפסולת שהונחה על המרפסת פחותה בהרבה ממה שהציגו התובעים, פסולת זו עמדה על המרפסת זמן קצר מאוד, ובזמן הבניה הקבלן הניח על המרפסת חומרים כבדים בהרבה על מרפסת זו. ככל שמהנדס מוסמך מטעם ביה"ד יאשר שאכן נוצרו סדקים מחמת פסולת זו הם ישאו בכל הנזק.

3. הסרת אחריות הקבלן אינה באשמתם אלא באשמת אחד התובעים שדאג לדווח לקבלן על כך, ולאפשר לו בקלות להתנער מחיוב האחריות שלו באופן לא חוקי ובדברים שאינם שייכים כלל לפעולות שעשה באישור מהנדס.

4. גם אם ירד ערך הדירות הרי זה מחמת פעולות השכנים שהפיצו דברי שקר על הנעשה בבנין.

דיון והכרעה:

רוב הנושאים העומדים להכרעת ביה"ד בתיק זה תלויים בחוו"ד מקצועית של מהנדס בלתי תלוי, על כן בתיאום עם שני הצדדים מינה ביה"ד את מר משה הילו מהנדס רשום ומקצועי. המהנדס ביקר בנכס ביום ז' חשון יחד עם נציגי ביה"ד והצדדים, ולאחר מכן כתב חוות דעת המצורפת לפס"ד זה.

חוות הדעת נחרצת במסקנותיה, ועיקרה כי אין בעבודות שביצעו הנתבעים בכדי לערער על יציבות המבנה בכלל, ואזור הנקודתי בו בוצעו בפרט. בעניין הסדקים, על אף שאין להניח פסולת בניה בסדר גודל של החפירה על המרפסת, לא אובחנה כל פגיעה בדירות אחרות בבנין מחמת כך. הסדקים שהוצגו בביקור מוגדרים פגם חזותי ואין בהם כל פגיעה בכושר התפקודי של הקוסנטרוקציה. כמו"כ לא נראית פגיעה באיטום הבניין.

לאור האמור בחוות הדעת, ניתן לקבוע שטענת השכנים שהפעולות שביצעו הנתבעים בדירתם פגעו בבניין דינה להידחות.

למרות האמור, יתכן שהקבלן לא יקבל על עצמו את האחריות לה הוא חייב בבניין, ויסרב לקבל את חוו"ד המהנדס, ועל אף שיכולים הדיירים להתנהל מול הקבלן בתביעה משפטית ולחייבו להחזיר את האחריות המלאה על הבניין, אך יש בכך נזק לדיירים הן מחמת הצורך בהתדיינות הן מחמת הזמן שיעבור עד שיחזיר הקבלן את האחריות, ועל כן יש לדון בתביעת התובעים לחייב את הנתבע בגין נזק זה. והנה נזק עקיף זה פשיטא שאינו מוגדר יותר מגרמא בנזיקין, אמנם גם בגרמא יש חיוב לצאת ידי שמים, ובפרט שבשותפים נחלקו האחרונים אם חייב גם בגרמא מאחר שנעשו שומרי שכר זה לזה ושומר חייב בגרמא (יעוי' מהרי"ט סי' צ"ה, אמרי בינה הל' הלואה סי' ל"ט, משפט שלום סי' ק"מ ועוד). אמנם לאחר העיון סבור ביה"ד כי בנידון דידן ניתן לקבוע שנזק זה לא נגרם באשמת הנתבעים, אלא באשמת חלק מהתובעים שהפיצו את דבר העבודות הודיעו על כך לקבלן וגרמו למצב שיקל על הקבלן להודיע על הסרת האחריות מחמת החפירה שפורסמה כחפירה שהזיקה ליסודות הבניין. אין באמור בכדי להקל על חלקם של הנתבעים במצב שנוצר, בעיקר מחמת שלא השכילו לשתף את השכנים מראש בפעולות שעומדים הם לעשות בבניין מגורים חדש שזה עתה אוכלס לאחר שהדיירים השקיעו בו את מיטב כספם, אך אין די בזה בכדי להגדיר את התוצאה שנגרמה כגרמא בנזיקין. לאור האמור גם התביעה לירידת ערך נדחית אף היא, זאת מלבד שדעת הרבה פוסקים שאין מקום כלל לחיוב תשלומי נזיקין בגין ירידת ערך וכמבואר בדרכי הוראה חלק ג' סימן א' עפ"י דברי הרא"ש בתשובה כלל ג' סימן ה'.

אמנם פשיטא שככל שיהיה צורך לתובעים בשיתוף פעולה של הנתבע בכדי לפתור את בעיית האחריות של הקבלן, מוטל עליו לעשות כל מה שיידרש לשם כך.

בדבר התביעה על בעלות בחלל, לעת עתה אין כלל מקום לדיון זה מכיון שהנתבעים לא השלימו את חפירתו ולא עושים בו כל שימוש. לעצם העניין דעת ביה"ד כי למרות שאכן הבעלות על השטח עצמו הינה של כלל השותפים בבנין, אך מאחר ושטח זה נמצא בסמיכות לדירת הנתבעים והם היחידים שיש להם גישה אליו, זכות השימוש בשטח היא של הנתבעים. ככל שבעתיד יאזנו הדיירים בינם לבין עצמם את כל השטחים המשותפים בבניין שמשתמשים בהם היחידים, יהיה צורך לאזן גם שטח זה ככל שייעשה בו שימוש בפועל.

לאור כל הנ"ל הננו להחליט כדלהלן:

פסק דין

1. כל סעיפי התביעה נדחים במלואם.

2. ככל שיהיה צורך בשיתוף פעולה עם הקבלן לשם השבת האחריות על הבניין, על הנתבע לשתף פעולה עם השכנים ולסייע בכך.

3. ככל שבעתיד יאוזנו שטחים משותפים שמשתמשים בהם היחידים בבנין זה, וככל שהחלל מאחורי דירת הנתבעים יבוא לידי שימוש יהיה עליהם לאזן בין השכנים גם את השימוש בשטח זה.

עם סיום פסק דין זה, רואה ביה"ד חובה להביע את דעתו בדבר עצם הסכסוך הכאוב שהתפתח בין השכנים מחמת מחלוקת זו. ביה"ד סבור כי מחד טעו הנתבעים בכך שבחרו לא לשתף את התובעים בעבודות שהם עושים למרות הסיכון המשפטי הכרוך בכך, בפרט לאור העובדה שמדובר בבניין חדש שהושקעו בו כספים רבים ומחמת חוסר שיתוף הפעולה נוצרו מתחים והשערות שונות על הנעשה בחפירה. מאידך, טעו התובעים שהפיצו שמועות חסרות בסיס ללא בדיקה וגרמו להם עצמם ולכל האחרים להאמין לשמועות אלו. ככל שאכן חששו התובעים היה עליהם לבקש בזמן אמת בדיקת הנעשה וככל שהיה הנתבע מתנגד לכך לגשת לברר את הדברים בבית דין רבני שהוא מקום הבירור לטענות ממוניות בין שכנים.

לאור תוצאת פסק דין זה, מפציר ביה"ד בשכנים לפעול באופן מיידי, להרגעת הרוחות ולהשכנת השלום בין כלל השכנים כנאה וכיאה לציבור בני התורה המרבים שלום בעולם.

באעה"ח ביום כ"ג חשון תש"פ (21-11-2019)

( - )  צבי גרטנר – דיין             ( - ) אשר וייס– גאב"ד ( - ) הלל קצנלבוגן - דיין