שכר תיווך בטענה שהמתווכת לא עבדה

כד טבת תש"פ

הקונים - ג', בעל ואשה.

המתווכת - א'.

המתווך - ב'.

בעל הדירה - צ'.

תמצית העובדות הנצרכות

בפני בית הדין הגיעו משפחת ג' והמתווכת א' , אשר הגישו תביעות הדדיות.

משפחת צ' נתנו למתווך ב' את הבלעדיות לתיווך דירתם. ב' רצה למצוא קונה במהירות ולכן פנה למספר מתווכים ונתן להם רשות ג"כ להיות מתווכים של הדירה. אחת המתווכות אליה ב' פנה זו א'.

ג' פנו לא' לצורך מציאת דירה לשכירות, א' הציעה להם גם דירות לשכירות וגם דירות לקנייה. באחת השיחות א' אמרה שיש לה דירה שנראית מתאימה להם בשכונה, הם קבעו יום בו יבואו לבוא לראות את הדירה. יום לאחר מכן ג' דברו עם המתווך ב'  ושאלו אותו האם יוכלו לראות להם את הדירה של צ'. ב' קבע איתם לבוא לראות את הדירה באותו יום בו הם קבעו עם א' כשהוא אינו מודע לכך שא' כבר קבעה איתם פגישה באותו בית.

כאשר א' רצתה להראות לג' את הדירה היא נסעה יחד איתם לב' בכדי לקחת את המפתח של הדירה, וב' הצטרף אליהם להציג את הדירה. כאשר נכנסו לדירה, א' אמרה להם כי לא ניתן לראות את הדירה עד שיחתמו על חוזה תיווך. גברת ג' חתמה על החוזה.

טענות המתווכת א'

1. לב' היתה בלעדיות על התיווך, ועל כן לא היה ניתן לקנות את הדירה בלא לעבור דרך מתווך. כיוון שאני קבלתי את הזכות למצוא קונים וקבעתי איתם לראות את הדירה לפני שהם פנו לב', הם היו חייבים לחתום לי, ואכן ב' הסכים ואמר להם לחתום אצלי.

2. ג' חתמה על החוזה, וזה מחייב אותם לתת לי שכר עבור התיווך של 2 אחוז + מע"מ משווי העסקה, שהם סך 29,952 ₪ . 

3. אני עבדתי שעות רבות כדי לקדם את קניית הדירה, דברתי זמן רב עם ב' וג', ניתן לראות זאת בהתכתבויות עם ב' וג' בווצאפ.

טענות משפחת ג' 

אנו דורשים מא' להפסיק להתקשר אלינו ולדרוש תשלום על התיווך.

1. כאשר פנינו לא' לברר על הדירה באבן פינה לא בקשנו תיווך על קנייה אלא על שכירות.

2. טענות כנגד החוזה

א. כאשר נכנסנו לדירה הייתי בלחץ לראות את הדירה יחד עם בעלי ולכן חתמתי בזריזות בלא לקרוא מה כתוב בחוזה.

ב. רק אני חתמתי על החוזה, ובעלי לא חתם עליו.

ג. כאשר חתמתי החוזה לא היה כתוב בו זהות הנכס עליו אנו עושים את החוזה, ומילאו אותו לאחר החתימה.

ד. א' אמרה שהיא תבוא אלינו בערב להשלים את מילוי החוזה, ולמסור לנו העתק,. היא לא הגיעה עד היום למסור לנו אותו.

3. טענות על טיב העבודה

א. לא מגיע לא' שכר כיוון שלדעתנו היא לא עשתה כלום. אנו סמכנו על ב' ופנינו אליו לברר ולקדם את התיווך מול צ'. לבסוף אנו הורדנו את המחיר ולא היא.

ב. א' עשתה טעות במהלך התיווך שגרמה לנו עוגמת נפש מרובה. היא פנתה לצ' ואמרה לו שיגיד לשכנים להזיז את דודי השמש משטח הגג כיוון שאנו לא מוכנים לקנות את הדירה כל זמן שהדודים שם.

ג. א' לא דיווחה לנו על פגמים שיש בדירה והיינו צריכים לפנות לשכנים שיספרו לנו על כך.

ד. לאחר חתימת החוזה א' שלחה לנו שיש חשש לפיצוץ העסקה, מה שלא היה נכון.

תשובות א' לטענות משפחת ג'

1. ביחס לטענה כי המחיר ירד בזכותם. זה לא נכון, אני אמרתי לב' שיגיד לצ' כי המחיר שהציעו הקונים הוא סביר שהרי משפחת לוז מכרו את דירתם במחיר קרוב למחיר שהציעו הקונים והבית שלהם היה במצב הרבה יותר טוב מהבית של צ'. כנראה שב' אמר זאת לצ' וכך הוא הסכים להוריד את המחיר.

2. ביחס לטענה שאמרתי לפסח שיגיד לשכנים להזיז את הדודים. "זה לא אני", אני העברתי את ההודעה של ג' לב' והוא זה שדיבר עם פסח.

3. ביחס לטענה שלא דיווחתי להם על תקלות בדירה. הסיבה היא שלא ידעתי עליהם כיוון שלא נאמר לי שיש תקלות אלו.

פסק הדין

בית הדין שמע את טענות הצדדים באריכות, ולאחר התייעצות הדיינים, ושמיעת עדות מפי ב'  הגיעה למסקנות אלו:

גברת ג' חתמה על חוזה תיווך מול א'. לטענת ג' החוזה אינו תקף מכמה טעמים כפי שהוצגו בטענותיהם. לדעת ביה"ד לא ניתן לקבל טענה זו.

א. כפי שרואים בהתכתבויות בווצאפ וכן ע"פ העדות שקבלנו מב', ג' התנהלו מרגע החתימה עד חתימת "זיכרון דברים" באופן שמגלה כי מבחינתם החוזה בתוקף.

ב. לגבי טענת גברת ג' כי בעלה לא חתום בחוזה ולכן אין לו תוקף, אין לקבל טענה זו כיוון שבחוזה כתוב שהוא מחייב גם את כל אחד ממזמיני התיווך לחוד. (ע"פ ההלכה כדי לחייב על תיווך אין צורך בחתימה אך החוק מחייב זאת. נחלקו הפוסקים האם יש לתת לחוק זה תוקף של דינא דמלכותא.)

ג. לגבי טענת ג' שהם לא פנו לא' לתיווך דירה לקניה אלא לשכירות והם לא רצו כלל לקנות את דירת צ' שהרי ידעו על כך שהיא עומדת למכירה קודם לכן. אין לקבל טענה זו כיוון שאחרי שא' לקחה אותם לדירה והם הבינו שהיא רוצה להציג להם את דירת צ' לקניה, ג' המשיכו להתנהל מול א' ע"פ החוזה בו חתמו.

ד. ביחס לטענת ג' שא' לא עשתה את עבודתה כנדרש, בזה שלא העבירה להם מידע על כך שיש מומים בדירה. אכן ע"פ החוק, אם המתווך ידע שיש מומים ולא דיווח עליהם אינו זכאי לקבל את שכרו:

"מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". (סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996)

אך אם לא ידע על קיומם והעסקה יצאה לפועל הרי חייבים לשלם למתווך את שכרו. במקרה דנן, א' לא ידעה מכך שיש מומים בדירה. כל המידע על הדירה הגיע לא' דרך בא כוחו של המוכר (ב'). יתירה מכך, ע"פ עדותו של ב' גם הוא לא ידע מכך שקיימים מומים אלו.

ה. ביחס לטענת ג' שא' לא עבדה ועיקר העבודה עשה ב'. יש לדחות טענה זו מכמה טעמים:

1. לשון החוזה- בסעיף 5 לחוזה התיווך כתוב: "אני/ו מתחייבים לשלם למתווך מיד עם חתימת הסכם מחייב לגבי הנכסים שהוצגו לנו ע"י המתווך [בין ישירות ובין ע"י צד ג'] וזאת גם אם לא אשתף את המתווך במהלכי העסקה, ובכל מחיר שיסוכם במו"מ".

כלומר, סעיף זה קובע שני תנאים שבהתקיימם חייבים מזמיני שירותי התיווך בתשלום למתווך. 1. שהנכס המדובר יוצג למזמין ע"י המתווך. 2. חתימת חוזה מחייב ביחס לנכס.

 ואכן במקרה שלפנינו תנאים אלו התקיימו. א' הראתה לג' את הדירה של צ' ונחתם חוזה מחייב על ידי ג' לקניית דירה זו.

2. הכנסת מתווך אחר- כפי שרואים בווצאפ וכפי שהעיד ב', עד חתימת הזיכרון דברים א' עבדה. גם אחרי שחתמו על זיכרון דברים א' הייתה מוכנה לעבוד, אלא שב' החליט שהוא לוקח על עצמו את המשך התווך, מתוך אינטרס אישי כדי שהעיסקה תצא לפועל בהקדם והוא יקבל את חלקו מצ'.

במקצוע השדכנות אשר הוא דומה לתיווך פסק ערוך השולחן, אבן העזר, סימן נ, סעיף מב, שאסור לאחד מהצדדים להכניס שדכן  אחר לסיים את השידוך לאחר שכבר התחיל השדכן הראשון את פעולתו:

"וודאי דאין לשום אחד מהצדדים להכניס קרובו או אוהבו להשדכנות כשהתחילו שדכנים אחרים לעסוק בזה דזהו כמעט גזל גמור ולא גרע עכ"פ מעני המהפך בחררה".

וכן פסק ערוך השולחן, חושן משפט, סימן קפה, סעיף יב, בעניין תיווך, שאסור לצדדים להכניס מתווך אחר כל זמן שהמתווך הראשון יכול לגמור את העסקה. ונראה שכל שכן,  שאסור למתווך אחר להכנס מיוזמתו ולגמור את העסקה.

וכתב בשו"ת אגרות משה (חלק א חו"מ, מט) שכאשר מתווך נשכר לצורך עסקה, ובסופו של דבר העסקה הגיעה לסיום על ידי אדם אחר, זכאי המתווך הראשון לקבל את מלוא שכרו מכח ההסכם בינו לבין מבצעי העסקה, כיון שלא היתה להם זכות למנוע ממנו לסיים את עבודתו. (בתנאי שהיה יכול לגמור את העסקה על הצד הטוב). :

"בשלחו להיות סרסור [=מתווך] יש לחייבו (בשכר המלא של התיווך- בית הדין) כי הוא כפועל שהבעה"ב אינו יכול לחזור בו".

בענייננו, א' עבדה עד שלב החתימה על זיכרון דברים ויש להניח שהעסקה היתה מגיעה לסיומה. בית הדין לא מצא פגם בפעולתה ואם כן ברור, שג' היו צריכים להמשיך את העסקה עם א', ובכל מקרה עליהם לשלם לה את כל שכר התיווך של העסקה.

ו. זמן פריעת החוב - על משפחת ג' לשלם לא' את שכרה בהקדם האפשרי, וזאת משום שבחוזה כתוב שצריך לשלם את שכרה מיד כאשר חותמים על  החוזה וזמן זה עבר לפני ימים רבים. כל יום שעובר ישנו איסור לעכב מלשלם את שכר עבודתה של א' כפי שנפסק  בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שלט, ח):

עבר זמנו... חייב ליתן לו מיד, ובכל עת שישהה עובר על לאו של דבריהם, שנאמר: אל תאמר לרעך וגו' (משלי ג, כח).

ז. ביה"ד התרשם כי לפניו עומדים אנשים ישרים שלא התכוונו לרמות אחד את השני, חשוב שכל המעורבים בפרשה ימחלו אחד לשני ולא ישאירו הקפדות בלב.

סיכום

בית הדין מכריע כדלקמן:

על ג' לשלם לא' 29.952 ש"ח עבור עבודתה כמתווכת. התשלום יבוצע בהקדם ותוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

"והאמת והשלום אהבו"

ובאעה"ח

הרב משה כהן                    הרב תומר ישראלי                 הרב משה מאיר אבינר