מכר דירה ומחסן, ועיכב את המחסן לעצמו בגלל חוב של הקונה

כרך ז, עמ' רמח-רנח, תיק ממונות מס' 181-סא 

מכר דירה ומחסן ונתן לקונה רק הדירה והשאיר המחסן לעצמו בגלל חוב של הקונה 

נושא הדיון  

א׳ קנה דירה ומחסן מב׳ שקנה את הדירה והמחסן מג׳ שבנה את הבנין.

לפי החוזה ושטר הבעלות של המינהל רכש ב׳ מג׳ דירה שמספרה 2 ומחסן בקומת המחסנים בגודל 7 מ״ר, שמיקומו ומספרו אינו מפורש, וכן גינה שאינה מוגדרת, אך ״מסומנים בתסריט המצורף״, שלא צורף. א׳ מבקש להכנס למחסן שמסומן מס׳ 6, שלטענתו זה המחסן שהחזיקו ב׳ ואשתו כעשר שנים כמחסן שלו, וש׳, שותפו של ג׳ בבניית הבנין, מבקש למנוע מא׳ מלהכנס למחסן זה, מכיון שלטענתו מחסן המסומן מס׳ 6 שייך לו שהוא בעל דירה שמספרה 6, וכך נרשם גם בשטר המינהל. לטענתו, המחסן שנמכר לב׳ היה מחסן המסומן מס׳ 2, אך הוא מעולם לא מסר אותו לב׳ מכיון שב׳ לא שילם חלק מהכסף עבור המכירה, וכעבור זמן מכר אותו לאחר. לחיזוק טענתו מציג מסמך מהעו״ד של החברה שנשלח למחלקת עסקות של מינהל מקרקעי ישראל לפני 12 שנה בו פורטו הדירות והמחסנים הצמודים של הבנין נשוא התביעה. לפי אותו מכתב לדירה מס׳ 2 צמוד מחסן מס׳ 2 בשטח של 6 מ״ר.

עוד טוען ש׳ שיש לו עדי מחאה כדין על תפיסת מחסן המסומן מס׳ 6 ע״י ב׳. בהמשך הדיון נתבקש להביא את עדי המחאה, אבל אלה לא זכרו את לשון המחאה וגם לא זכרו את מועדה, ואם לא עברו מאז שלוש שנים.

בתחילת הדיון הודה ש׳ שב׳ קבל חזקה בדירה מג׳, אך בסוף אותו דיון אמר שב׳ תפס את החזקה בדירה בעצמו. בדיון שני הופיע ג׳ והודה שהוא מסר את המפתח לב׳ למרות שלא שילם לו את כל הכסף, וזאת לפי בקשת ממליצים שונים, ותוך הבטחה שיתרת התשלום תשולם לאחר שיכנס ב׳ לדירה. לא דובר על תשלומים אלא פרעון במזומן.

בינתיים התגרש ב׳ מאשתו והדירה הועברה בהסכם הגירושין לרשות האשה, והיא נמכרה ע״י כונס נכסים (בגלל חובות לבנק) לא׳. הגרושה אינה יודעת אם כל חוב הדירה לקבלן שולמו ע״י הגרוש, אך היא יודעת שהחוב טופל ע״י הוצל״פ, והיא מניחה שהכל נגבה. היא טוענת שלא יתכן גם למסור את החוב להוצל״פ - חוב שכלל גם את מחיר הדירה וגם את מחיר המחסן - וגם לתפוס את המחסן בגלל אותו חוב. עוד היא טוענת, שהיו להם תביעות שונות מהקבלן על ליקויים בדירה שהסתכמו ביותר מהסכום שהקבלן תבע מהם. ג׳ מאשר את הדברים, אך טוען שאינו חייב בתביעות אלה. ג׳ טוען שנותר עוד חוב בסכום של כ-8.000$. בפסק ביהמש״פ על מכירת הדירה ע״י כונס הנכסים מפורש שגם המחסן נמכר, אך סכום מסויים ששילם הקונה עבור הדירה והמחסן יעוכב בידי הכונס עד לבירור ביה״ד בענין התביעה על המחסן. ש׳ טוען שכונס הנכסים לא בירר אצלו לפני המכירה האם קיים חוב של המוכרים עבור הדירה, ונודע לו על המכירה של הכונס רק בדיעבד. כונס הנכסים נתבקש ע״י בית הדין לאשר או להכחיש את הדברים, והוא אישר בכתב שלא בירר לפני המכירה האם קיים חוב על הדירה לקבלן או לא.

פסק דין

א. מכירת הדירה והמחסן לב׳ היתה תקפה למרות שעל החוזה חתום רק ג׳, ולמרות שלא פורש בחוזה איזה מחסן נמכר לו.

ב. החזקה שהחזיק ב׳ במחסן מס׳ 6 במשך כמה שנים, הועילה לו שהמחסן יוחזק שלו, מכיון שלא היתה עדות גמורה על מחאת ש׳ בתוך כל שלוש שנים לחזקתו של ב׳.

ג. ש׳ לא הוכיח לבית הדין להכחיש טענת ב׳ שיותר אינם חייבים עבור הדירה והמחסן.

ד. א׳ שקנה את הדירה והמחסן של ב׳ זכה במחסן מס׳ 6 שהיה בחזקת ב׳, כיון שבא מכוחה של משפ׳ ב׳, וכנ"ל סעי׳ ב.

(-) אברהם דוב לוין, אב״ד   (-) יהושע ווייס   (-) שמואל חיים דומב

השאלות לדיון

א. מכר דירה ומחסן בשטר מכירה אחד, ומסר חזקה בדירה עצמה ולא במחסן, האם החזקה בדירה קונה גם את המחסן.

ב. לא שילם הקונה חלק מהכסף, האם רשאי המוכר לחזור בו בחלק מהמכירה.

ג. מכר לו ״מחסן״ בבית והיו שם כמה מחסנים, ולא פירש איזהו, האם המכירה חלה ואיזה מחסן חייב לתת לו.

ד. אם הקנין על המחסן לא הועיל מפני שהיה בגדר דבר שאינו מסויים, האם הועיל הקנין על הדירה שנמכרה ביחד אתו, או שהרי זה בגדר קני את וחמור.

ה. העביר הבעל את הדירה לאשתו בהסכם הגירושין, האם דינה כלוקחת או כבעלים לענין דין ״טענינן ללקוחות״.

ו. אם לפי הרישומים צמוד לדירתו מחסן מס׳ 2, והוא החזיק במחסן מס׳ 6 שלפי הרישומים היה צמוד לדירה שהיא בבעלות מישהו אחר, האם הרישומים קובעים את הבעלות או החזקה בפועל.

ז. מחאה על חזקה, בפני כמה, והאם על עדי המחאה לזכור בעדותם מתי היתה המחאה. והאם מחאתו מחאה גם אם לא העבירו העדים את המחאה למחזיק.

ח. לא מחה מפני שהמחזיק היה ״אדם קשה״, האם חזקתו חזקה.

תשובה

א. החזיק באחת החזיק בכולם 

בגמ׳ קדושין כז א:

"מכר לו עשר שדות בעשר מדינות כיון שהחזיק באחת מהן קנאם כולם".

ובגמ׳ שם ב:

"דסדנא דארעא חד הוא".

ופרש״י דחיבור הקרקע חד הוא דהא כולה מחוברת. וכ״פ הרמב״ם מכירה פ״א הי״ט ושו״ע סי׳ קצב סעי׳ יב.

ובנידון דידן שש׳ הודה בתחילת הדיון שג׳ מסר לב׳ חזקה בדירה אך טען שלא מסר להם חזקה במחסן, אע״פ שהמחסן נמצא בקומה אחרת, כיון שסדנא דארעא חד הוא, מועיל קנין החזקה בדירה גם על המחסן. ומה שש׳ חזר בו בסוף הדיון הראשון וטען שהם נכנסו לדירה מעצמם, נראה שאין להאמינו בחזרתו, מה גם שלפי חלוקת הדירות שבין ג׳ לש׳, דירה זו היתה של ג׳, ומסירת החזקה היתה שייכת לג׳ ולא לו, וממילא לא ש׳ הוא הבע״ד בענין מסירת הדירה והמחסן אלא ג׳.

ב. לא נתן דמי כולן

בגמ׳ קדושין שם ב:

"בד״א שנתן לו דמי כולן, אבל לא נתן לו דמי כולן לא קנה אלא כנגד מעותיו".

וכ״פ הרמב״ם שם ה״כ ושו״ע שם סי״ג. וכ״ה בגמ׳ ב״מ עז ב דכשעייל ונפיק אזוזי, שהיה המוכר מחזר אחר הלוקח ליתן לו מעותיו, גלי דעתיה דזוזי אנסוהו למכור, וכיון דלא יהיב ליה בשעת דוחקו, אדעתא דהכי לא זבין ליה. וכתב בחי׳ רעק״א בגליון השו״ע שם בשם ר״ן ורשב״א קדושין שם שאפילו נתן לו מקצת דמי כל שדה לא קנה אלא כנגד מעותיו, מלבד אותה שדה שהחזיק בה שקנה אפי׳ אם לא נתן אלא דמי מקצתה. ולדעת הנ״י ב״מ שם אף אם החזיק רק באחת מהן קנה כולן. ועי׳ נתה״מ שם חידושים ס"ק יז שכנגד מעותיו קנה אפי׳ נתן רק דמי מקצת שדה.

ובנידון דידן, אם נכון שהקונה לא שילם את מה שהיה צריך לשלם, ויתרת חובו מתאימה למחיר המחסן, כיון שלא קנה אלא כנגד מעותיו הרי שאת המחסן לא קנה.

ג. לא הגדיר את המחסן הנמכר

כתב הרמב״ם מכירה פכ״א הי״ט:

"האומר לחבירו בית מבתי אני מוכר לך וכו׳ נותן לו הקטן שבהם וכו׳. נפל אחד מן הבתים מראה לו זה שנפל שיד בעל השטר על התחתונה".

ומקורו בגמ' מנחות קח ב. וכ״פ בשו״ע סי׳ ריד סעי׳ יב. ובהשגות הראב״ד זכיה פ״ג ה״ה הקשה דהא לא סיים המקח ולא קנה כלום, ותירץ דכיון שהדין ידוע שיד בעל השטר על התחתונה כאילו פירש הגרוע, אך דין זה כשאין שם אלא גרוע אחד, אבל אם היו שם שניים גרועים לדעת הרב לא קנה כלום. וברמב״ם זכיה שם:

"אם אמר לו חלק כך וכך בשדה פלונית, הואיל וסיים השדה, אע״פ שלא סיים החלק, נוטל אותו חלק מן הפחות שבאותה השדה".

וכ״פ בשו״ע סי׳ רמא סעי׳ ד. ומקורו בגמ׳ ב״ב קז ב. ובטור שם כתב וז״ל:

"ואני כתבתי למעלה שגם במכר יכול להקנות דבר שאינו מסויים. וגם איני מבין מה שחילק בין קרקע מנכסי ובין חלק משדה, כיון שלא סיים החלק מאי שנא חלק שאינו מסויים משדה ידוע או קרקע שאינו מסויים מכל נכסיו, ועוד דהא אמרינן במנחות קח ב בית בביתי אני מוכר לך נותן לו עלייה, אלמא שקנה אע״פ שלא סיים לו אלא נותן לו עלייה משום דגריעא. וכן השיג עליו הראב״ד ז״ל". עכ״ל הטור.

וכתב הב״י דמש״כ הטור ״וכן השיג עליו הראב״ד״ לא קאי אלא למה שהקשה מההיא דמנחות, אבל מה שהקשה תחילה דמ״ש חלק שאינו מסויים משדה ידוע או קרקע שאינו מסויים מכל נכסיו, לא נזכר בדברי הראב״ד. ועי׳ ב״י שם שביאר דעת הרמב״ם עפ״י הרי״ף. ועי׳ מערכת הקנינים להגרש״ש סי׳ טז שביאר החילוק בין שדה משדות הרבה ובין חלק שאינו מסויים בשדה מבוררת, דבשדה אחת בין שדות הרבה איכא הבדל גדול בין שדה אחת לשדה שניה, וכיון שאינו ידוע באיזו יזכה הוי כדבר שאינו קצוב דלא סמכא דעתיה, אבל בחצי שדה שאין הבדל גדול בין חלק זה לחלק זה לא שייך כ״כ לומר לא סמכא דעתיה ומהני הקנין, ושכ״כ במחנ״א הל׳ זכיה סי׳ א. ועי׳ משנת ר׳ אהרן שכנים (עמ׳ ו) שאנו דנים שנותן לו בתורת שותפות בכל הקרקע, אף דיש לו רשות לדחותו לכל רוח שירצה. והוסיף בזה באבי עזרי זכיה ומתנה מהד״ד שם שההקנאה היא בכל השדה כשיעור כך וכך, רק נותן לו את זה מהכחוש, וממילא לא שייך בזה שאינו מסויים, וזה דוקא אם סיים לו שדה אחת, שייך שהקנה לו חלק בכל השדה, אבל לא שייך כן אם לא סיים לו שדה אחת אלא נותן לו אחת מקרקעותיו, שבזה הקנין הוא רק על אחת משדותיו, וע״כ הוי דבר שאינו מסויים ואינו קונה כלום. עיי״ש. ועי׳ שערי חיים גיטין סי׳ כט ענף ב אות ט, ובאחרונים שצויינו ברמב״ם פרנקל מכירה פי״א ה״א וזכיה פ״ג ה״ה. ועי׳ פס״ד ירושלים כרך ה עמ׳ סז.

ובשו״ת הרשב״א ח״ב סי׳ פב נשאל במוכר לחבירו אחת מקרקעותיו סתם דקיי״ל שיתן לו איזה שירצה, היכי קונה דהא קיי״ל אין ברירה. והשיב דאין דין ברירה אלא במה שאנו צריכין לומר הוברר הדבר שמה שהוא עכשיו כבר היה או חל מעיקרא, שאילו לא נאמר הוברר הדבר אין לו קיום, לפי שאנו צריכים להקדימו לקיומו של דבר, אבל במוכר למה אנו צריכין לברירה, כל שנותן לו אחת משדותיו מחמת המכר הרי זה קנוי לו ואפי׳ לא נתן לו עד עכשיו ה״ז קיים, ואין צריך לקיום המכר לדמעיקרא. ואל תשיבני שאפי׳ במכר שייך דין ברירה שאנו צריכין לשעת המכר ממש, כיצד הרי שמכר לו בקנין או בכסף או בשטר בית בבתיו בתשרי, ולוה במרחשון, וברר ללוקח אחת משדותיו ונתן לו בכסלו, ובא המלוה לגבות אותה שדה מן הלוקח, ואם לא שנאמר הוברר הדבר שקדם המכר משעת הקנין או השטר הרי המלוה גובה ממנו, דמ״מ לקיומו של מכר אין אנו צריכין לברירה, שאפשר להתקיים בלי ברירה. עכ״ד. ונחלקו אחרונים בביאור דעת הרשב״א אם חל המכר למפרע. עי׳ נתה״מ סי׳ סג ס״ק ג ואמרי בינה שו״ת סי׳ יב ומערכת הקנינים להגרש״ש סי׳ א, ושם סי׳ טז.

ובנידון דידן אף אם ישנם כמה מחסנים בבנין, אם לא ייחד בשטר המכר איזה מחסן מוכר לו, רק כתב שמסומן בתסריט המצורף שלמעשה לא צורף, ה״ז דומה למכר לו בית מבתי שנותן לו הגרוע, וממילא זכותו של המוכר לתת לו אחד מהמחסנים שבבנין כרצונו. אך אם נכונה טענת ג׳ שהיו תסריטים מסומנים, שוב אין זה בגדר דבר שאינו מסויים, וצריך למצוא את התסריט המתאים.

ד. 

ואם לא היו תסריטים מסומנים, ודינו כדבר שאינו מסויים, ויש בבנין כמה מחסנים גרועים, הרי לדעת הראב״ד לא קנה אף אחד מהם. אך דעה זו לא הובאה להלכה בשו״ע, ולהלכה נראה שהרשות ביד המוכר לתת לו איזה מחסן שירצה לתת. אלא שלדעת הראב״ד שלא קנה אף אחד מהמחסנים יש לדון האם נעשה הקנין כולו שכלל את הדירה והמחסן לקנין של קני את וחמור שי״ס שלא קנה. וצ״ע.

ה. דין טענינן, לאשה שקבלה את הדירה מהבעל בהסכם הגרושין

דינו של הסכם שנעשה בין בני זוג לפני הגירושין כדין סיטומתא. עי׳ פד״ר כרך ד עמ׳ 198 ועמ׳ 289 וכרך ה עמ' 259 ועמ׳ 311 וכרך ט עמ׳ 228 ושם צויינו המקורות באחרונים לכך. ואם כך דינה של האשה בדירה המוסכמת ע״י הבעל שתקבל אותה, כדין לוקחת, גם לענין דין טענינן ללוקחת. אלא שבנידון דידן מדובר בדירה שגרו בה הבעל ואשתו לפני הגירושין, וגם אם לא היתה הדירה רשומה על שמה אלא עם הגירושין, מ״מ אין זה בגדר של פתח פיך לאלם, שהרי היתה מודעת לכל מה שקורה בדירה, וכבר כתב בשו״ת הרשב״א ח״ד סי׳ טו דכשהוא יודע אמיתת הדברים אין דנים אותו אלא כפי טענותיו, ואין טוענים לו כלל. ועי׳ רמ״א בשו״ע סי׳ רצ סעי׳ יב דאין טוענים ליורש עד שנשמע טענותיו תחילה שמא יטען ברי.

אך כל זה נכון לענין אופן החזקה במחסן, האם החזיקו במחסן מס׳ 6 כדין או שמחו בפניהם. אבל לענין מה שטוענת שמא גבה המוכר את כל מחיר הדירה מהבעל באמצעות ההוצל״פ, טענה זו באמת אינה יודעת לטעון בברי, וטוענין לה כדין לוקחת. וצ״ע. עכ״פ נראה שללוקח האחרון שקנה ע״י כונס הנכסים, בודאי יש לו דין לוקח שטוענים לו.

ו. חזקה עם קניין מעות המסייע לה, מול הרשום בשטר

כתב הרמב״ם טו״נ פי״ד הי״ב:

"כל חזקה שאין עמה טענה אינה חזקה. כיצד וכו׳ האוכל שני חזקה מחמת שטר שיש בידו ונמצא השטר בטל, בטלה החזקה ותחזור השדה עם כל הפירות לבעלים".

וכתב המ״מ שמקורו בתוספתא ב״ב רפ״ב. וכתב בית יצחק חו״מ סי׳ נו אות ג דוקא בשטר מתנה, אבל כשקנה בכסף, אף במקום שנוהגים לכתוב שטר, לא בטלה חזקה. ועי׳ משפטים ישרים ח״ב סי׳ כד דבשטר ראיה לא אמרינן דבטל השטר בטלה חזקה.

ובנידון דידן שמלבד השטר היה גם קנין כסף על הדירה והמחסן, אע״פ שלפי הרישומים נמצא שהמחסן הרשום בשטר המכר לא זה המחסן שהחזיק בו הקונה אלא מחסן אחר, וממילא הרישום בשטר אינו מסייע לחזקת הקונה, דל מהכא שטר מכר, הרי היה כאן קנין כסף, ואין חזקתו מתבטלת.

ז. מחאה על החזקה

בגמ' ב״ב לט ב:

"אמר רבא אמר ר״נ מחאה בפני שנים ואין צריך לומר כתובו. וכתב בעליות דרבינו יונה שם (עמ' קכד) שאם אמר המערער בתוך ג׳ מחיתי, ודאי צריך להביא עדים, כדקיי״ל מחאה בפני שנים ואצ״ל כתובו, שהמחזיק אינו יכול להביא עדים שלא מיחה המערער דלא ראינו אינה ראיה. וביאר בהערות על הרבינו יונה שם דמחאה זו טענה המבטלת את החזקה, וכיון דהחזקה טובה צריך המערער להביא ראיה (ויש לעיין אם אין סתירה ליסוד זה בשו״ת הרשב״א ח״א סי׳ אלף ריא עפ״י ביאור האמרי בינה דיני הלואה סי׳ ו דשטר מחאה חשיב שטר אע״פ שלא נכתב מדעת המתחייב, כיון דלא בעינן דעת המתחייב אלא במעשה חיוב שאדם מחייב את עצמו בשלו ליתן לחבירו, אבל באופן שאין זה חיוב משלו לחבירו לא בעינן דעת המתחייב. ובמחאה כיון שהקרקע בחזקת בעליה עומדת עד שיחזיק בה המחזיק ג׳ שנים, וכל שהוא מוחה, על שלו הוא מוסר דבריו בפני אלו, ואין זה מעשה חיוב ליתן משלו לחבירו, אלא דלפי דבריו הקרקע מעיקרא היא שלו, ואין המחזיק נחשב מתחייב אלא מחזיק של חבירו שלא כדין. והעדים אין כותבים אלא מה שאמר להם זה שהוא בעל הקרקע ולתועלתו הם כותבים, ואין מעידים כלום על מה שאמר להם המחזיק דנימא שיעכב הוא בכתיבה. עיי״ש. ולדברי הרבינו יונה דצריך המוחה להביא עדים כיון דהמחאה באה לבטל את החזקה ובלי המחאה המחזיק נקרא מוחזק, א״כ שטר המחאה באה לחייב משלו לחבירו, וצ״ע).

עדי מחאה שאינם זוכרים מתי בדיוק נמסרה להם המחאה, רק זוכרים שזה היה ״לפני כמה שנים״, בין שנה פלונית לשנה אלמונית, י״ל דכיון שתקנו חכמים שדיני ממונות אינן צריכין דרישה וחקירה, וכמ״ש בגמ׳ סנהדרין לב א:

"א״ר חנינא מה טעם אמרו דיני ממונות לא בעינן דרישה וחקירה, כדי שלא תנעול דלת בפני לוין".

וכמו שכתב הרמב״ם עדות פ״ג ה״א שאם העידו בפנינו הלוה זה את זה מנה בשנה פלונית, אע״פ שלא כיוונו את החדש ולא את המקום שהלוה בו וכו׳ עדותן קיימת. ע״כ אף בעדי מחאה שאינם זוכרים מתי בדיוק היתה המחאה, י״ל דעדותן קיימת. אמנם כבר כתב הש״ך סי׳ לג ס״ק טז על דברי הנ״י סנהדרין לב א דיני ממונות לא בעינן דו״ח, ומינה דלא בעינן עדות שאתה יכול להזימה, דטעמא דדו״ח משום דבעינן עדות שאתה יכול להזימה הוא, עכ״ל הנ״י. ר״ל, דלכתחילה לא בעינן לחקור משום עדות שאתה יכול להזימה, דלכתחילה אין מדקדקין בזה משום שלא תנעול דלת בפני לווין, ואמרינן מסתמא יודעים באיזה יום ובאיזה שעה הוא, ולא בעינן שיעידו בפירוש בענין שתהיה ראויה להזמה. אבל אם ידעינן בודאי שאין יודעים באיזה יום ובאיזה שעה והו״ל עדות שאי אתה יכול להזימה, לאו עדות היא. ואילו חקרו הבי״ד את העדים בדיעבד ואמרו איני יודע בחקירות ודרישות עדותן בטלה. ולא כמש״כ הריב״ש סי׳ רסו הובא בב״י סי׳ ל שבדיני ממונות לא בעינן דו״ח ואפי׳ אמר איני יודע באחת מהחקירות אין עדותו בטלה. עיי״ש בש״ך.

וכדעת הריב״ש כתב גם המאירי סנהדרין לא א והב״ח סי׳ לג וסמ״ע שם ס״ק ב, ונובי״ק אבהע״ז סי’ עב בסתירת ההיתר הראשון, ופנ״י כתובות קו״א אות סח, ותומים סי׳ לג ס״ק יב ונתה״מ ס״ק טז ועוד. וכדעת הש״ך פסק בשו״ת שו״מ מהדורה חמישאה סי׳ מד, וכתב שאם אמרו העדים שאינם יודעים אין עליהם שם עדים כלל, וזה פסול גם בדיני ממונות. וכתב בחי׳ הרי״מ סי׳ ל ס״ק ד דלדידן ודאי נראה שאין הבי״ד רשאים לחקור, משום דרבו החולקים על הש״ך, ולא כדאי להכנס לספק, שאם יאמרו העדים שאינם יודעים לא ידעו כיצד לפסוק, ואם לא יחקרו כשר לכו״ע.

ובחזו״א אבהע״ז סי׳ יט אות ה כתב דלאחר תקנת חכמים שדיני ממונות אי״צ דו״ח, ואי אמרי אין אנו יודעין כשר, זה דוקא אם הזכירו זמן כל דהו שיוכלו לבא לידי הזמה, בכל השבוע או בכל השנה, דלא תקנו חכמים אלא במה שחדשה תורה בענין החקירות דבזה יש משום נעילת דלת דקשה למצוא עדות שיזכרו כל כך.

ובנידון דידן שהעדות היא על מחאה בתוך שלוש שנים של החזקה, אם ברור לעדים שהיתה מחאה בתוך שלוש שנים אלא שאינם זוכרים מתי היתה, בזה באנו למחלוקת הש״ך והריב״ש וסיעתם, אך כשאחד העדים אינו זוכר מתי היתה המחאה, ויתכן שהיתה לפני חמש שנים, אין כאן עדות כלל, שהרי אם שתק שלוש שנים אחרי המחאה מלמד הדבר שחזר בו מהמחאה, וכמש״כ הרא״ש ב״ב פ״ג סי׳ ח. אמנם מה שהעדים ששמעו את המחאה לא העבירו את המחאה למחזיק, כבר כתב הרא״ש ריש פרק חזקת וכן נ״י שם בשם רבינו יונה דכל שמיחה כדין ויש עדים שמיחה סגי, ונוטלה מהמחזיק, אע״פ שנודע בבירור שלא נודעה המחאה למחזיק, וכגון שאמרו עדי המחאה שלא אמרו לשום אדם. וכתב הרא״ש הטעם דכיון שמיחה כתיקון חז״ל סגי, דלא הזקיקוהו חכמים לבוא ולמחות בפניו. והרבינו יונה הוסיף דכיון שלא זכה בחזקה זו אלא משום דכיון דאית ליה להאי למחויי ולא מחי אמרינן ודאי זבנה, וכיון שמיחה ואין לו לטרוח ולמחות בפניו, לא אמרינן זבנה. ע״כ. ועי׳ ביאורם בקהלות יעקב ב״ב סי׳ יח.

ח. אם יש חזקה לאדם קשה ואלים

הנה להלכה עפ״י סוגית הגמ׳ ב״ב מז א דוקא לגזלן אין חזקה לפי שיראין למחות בו, וכתב הטור סי׳ קמט היכי דמי גזלן, אם הוא מוחזק שהורג נפשות על עסקי ממון או שהוחזק גזלן על שדה ידועה אין לו חזקה בה. ועי׳ דברי מלכיאל ח״ה סי׳ רטז:

״ומה שאמר שהפועלים אלמים, אין בזה ממש, דאטו הוא צריך להלחם בהם, רק היה לו להגיד ללאה שאינו מרשה לבנות שם".

ובנידון דידן שגם לדברי המערער שהיה המחזיק ״אדם קשה״ שהתקוטט עם השכנים וכמה פעמים הזמינו משטרה בגללו, עדיין אין זה בגדר ״הורג נפשות על עסקי ממון״, וכדברי הדברי מלכיאל ״אטו היה צריך להלחם בהם, רק היה לו להגיד ללאה שאינו מרשה לבנות שם״. וע״כ נראה שאם לא מחה במשך שלש שנים חזקתו חזקה.

אברהם דוב לוין.

דיין ב

השאלות לדיון

א. חברה שהתקנון שלה מחייב שתי חתימות בכל חוזה מכירה, וחתם רק אחד, האם יש בכח החברה לבטל המכירה.

ב. דירה בקומה אחת ומחסן בקומה אחרת האם דינן כ״שדה אחת״.

ג. גדר הדין ״עייל ונפיק אזוזי״.

ד. ״דבר שאינו מסויים״, גדרו.

תשובה

א. חתם אחד במקום שניים המכר קיים מכח שתיקת השני

הרמב״ם שלוחין פ״ה ה״א:

"עבר ועשה שלא מדעת חבירו ואח״כ הודיעו וכו׳ והסכים למעשיו ה״ז פטור ואין כל הדברים האלו צריכים קנין אלא בדברים בלבד".

ובמל״מ שם הביא דעת המהרשד״ם ועוד, דהסכים לאו דוקא, אלא אפי׳ שתיק ולא מיחה קרינן שהסכים לדבריו דשתיקה כהודאה דמיא. והמהריב״ל ח״א סוף כלל ה חולק בזה דלא אמרינן בזה שתיקה כהודאה דמיא. ומהרימ״ט סי׳ קיב כתב דלאחר מעשה אפילו אמר דברים שמורים שהוא מתרצה לאו מידי הוא. ודייק מהרמב״ם דלא כדבריו דאף לאחר מעשה מהני אם הסכים לדבריו. עכת״ד. ובסמ״ע סי׳ קעו ס״ק לד כתב דהכא שתיקה לאו כהודאה דמיא, די״ל דשתק מאחר דכבר עשאוהו ולא היה בידו לשנות. ע״כ. מבואר בדבריו דלפני המעשה גם הסמ״ע מודה דשתיקה כהודאה דמיא. ועיי״ש בש״ך ס״ק כד דהביא שו״ת דברי ריבות סי׳ קלד באם השותף הסכים דכתב אחר הקניה דמהני. ובערוך השלחן שם סעי׳ לב דאפי׳ הסכים שלא בפניו מהני עיי״ש.

והנה מש״כ הר״מ דבהודיעו אח״כ והסכים לדבריו דמהני אפי׳ בשתיקה לדעת המהרשד״ם משום דהוה כהודאה, היה מקום לומר דזה דוקא היכא דלא התנה בתחילה שלא יעשה, רק עשה שלא מדעת חבירו ואח״כ הודיעו ושתק, אמרי׳ דהוה כהוראה, אבל היכא דהתנה בתחילה שלא יעשה ואעפ״כ עשה, אפשר לומר דאז לכו״ע לא הוה שתיקה כהודאה. אבל עי׳ בכנה״ג סי׳ קעו אות פא שכתב וז״ל:

"והסכים לדבריו וכו׳, יראה לי שהסכמה מועלת אף אם התרה בו וכו׳, וכן ראיתי למהרי״א סי׳ קלד שכתב אפילו התנו בתחילה וכו׳ והודיע לשותף ונתרצה מהני". ע״כ.

ובנדון דידן נראה דש׳ ידע דג׳ חתם לבדו ושתק הוה כהודאה שהסכים לדבריו ואף להסמ״ע דס״ל דהכא שתיקה לאו כהודאה, היינו דוקא שהודיעו לאחר המעשה ושתק דאין ראיה משתיקתו דאין בידו לשנות, אבל אם הודיעו קודם המעשה ושתק אז ודאי הוה כהודאה דהרי בידו למחות, וא״כ כיון דש׳ ידע וראה החוזה היה בידו למחות, וגם לומר לעו״ד שהוא מיופה כחו לא לאשר החוזה, ושתיקה כהאי הוה כהודאה. ועוד, דכיון שהעו״ד חתם ואישר את החוזה והוסיף שחתימת ג׳ מחייבת את החברה, והעו״ד הוא שלוחו של ש׳, הוי הסכמה בכתב, ומהני לדעת הש״ך, ואף שלא היתה ההסכמה בפני ג׳, וכמו שכתב הערוך השלחן הובא לעיל.

ואין לומר דכיון דידע דלא מהני חתימת האחד לכן שתק ואין שתיקה כזו כהודאה, עי׳ דובב מישרים ח״ג ס״ג שהיה מעשה כזה שאחד מהחברה התחייב יותר ממה שהחברה מאשרת, ושמעו ושתקו, וכתב ע״ז הדובב מישרים וז״ל:

"בודאי שארית ישראל לא יעשו עולה ולא חשידי ח״ו שהיה בכונתם להסכים וממילא הדין ברור דשתיקה כה״ג חשוב כהסכמה ממש ומחוייבים לסלק להיורשים מה שהבטיחו" עכ״ל.

ובנדו״ד שהעו״ד של החברה שהוא מיופה כח של ש׳ כתב ואישר את החוזה וכתב שחתימת ג׳ מחייבת את החברה, ודאי נראה דהמכר חל גם בחתימת האחד.

ב. דירה ומחסן באותו בנין, כשדה אחת

עי׳ בנמו״י ב״מ עז ב ד״ה לא עייל, וז״ל:

"דקדק הרשב״א ז״ל דההיא דאמרי׳ בקדושין כז ב מכר לו עשר שדות בעשר מדינות כיון שהחזיק באחת מהן קנה כולן ואמרי׳ לא שנו אלא שנתן דמי כולן וכו׳, מיירי בדלא עייל ונפיק אזוזי וכו׳. ואע״פ דבעלמא בשדה אחת קנה כולן, הכא דשדות מחולקות (לא קני) עד שיתן דמי כולן או קצת דמים על כל אחת ואחת וכו׳, וכן דעת הראב״ד", ע״כ.

א״כ בנידון דידן לא קנה עד שיתן גם דמי המחסן, אף דלא עייל ונפיק אזוזי. ועי׳ בסמ״ע סי׳ קצב ס״ק יט דדעת הע״ש דבסמוכות זל״ז קנה אף דלא נתן דמי כולן. וצ״ע האם דירה ומחסן באותו בנין רק בקומות חלוקות זו מזו, האם מיקרי סמוכות זה לזה. והסמ״ע חולק וס״ל דאף בסמוכות זל״ז לא קנה עד שיתן דמי כולן.

ויש לדון דבנידון דידן אפשר דמקרי שדה אחת, דהרי כשקנה הדירה קנה זכות בקרקע, דבכל בית משותף הרי הם שותפים גם בקרקע, וא״כ קנה זכות בקרקע גם עבור המחסן, א״כ אפשר דהוה שדה אחת ממש, וכשעשה חזקה בדירה הרי זכה בקרקע גם עבור המחסן, וא״כ קנה הכל. וצ״ע בזה.

ואפשר עוד דאם לא פירשו בשעת נתינת המעות עבור מה הם משלמים א״כ אפשר דשילמו מקצת עבור הדירה ומקצת עבור המחסן, ועי׳ בנמו״י הנ״ל שכתב וז״ל:

"עד שיתן דמי כולן או קצת דמים על כל אחת ואחת", ע״כ.

וא״כ בכה״ג דלא פירשו בשעת נתינת המעות אפשר דהוה כנתנו קצת על הדירה וקצת על המחסן, ואז קנה הכל.

ג. עייל ונפיק אזוזי

ומש״כ האב״ד שליט״א דאם לא שילם הקונה כל מעותיו הרי לא קנה אלא כנגד מעותיו והמחסן לא קנה, יש לדון בזה. ואף אם נימא דלא קנה המחסן מטעם דעייל ונפיק אזוזי, לפי מש״כ הרעק״א בהגהות בסי׳ קצ סעי׳ י דדעת הרשב״א דבעייל ונפיק אזוזי לא קני זה רק אם משך או החזיק בפניו, אבל א״ל לך חזק וקני קנה אף דעייל ונפיק אזוזי, עיי״ש. ובנידון דידן שהמוכר נתן המפתח לקונה והקונה עשה חזקה, ודאי הו״ל כא״ל לך חזק וקני וקנה הכל. ועוד, עייל ונפיק אזוזי זה רק אם תבעו ביום המכר או ביום שקבעו לפרעון, ודוקא כשתבעו ב׳ פעמים, עי׳ בשו״ע סי׳ קצ סעי׳ טז, וא״כ על התובע להוכיח שתבעו בזמן כדין. ועי׳ רמ״א סי׳ רלח סעי׳ ג דלאחר שנקנה המקח נאמן הלוקח לומר שנתן המעות. ועי׳ בנתה״מ שם ס״ק ה דהרמ״א איירי בשטר ראיה. ובנידון דידן דהעבירו הדירה במינהל ע״ש הקונה, ואח״כ גם ע״ש הקונה השני, הוה לכאורה כשטר ראיה, וא״כ הלוקח נאמן לומר שנתן כל המעות.

ד. המחסן כדבר מסויים

ומש״כ דאם מכר מחסן ולא ייחד לו איזה מחסן הוה דבר שאינו מסויים, ומאחר והקנין על המחסן היה עם הדירה הוה כקני את וחמור דלא קנה. עי׳ בסמ״ע סי׳ רט ס״ק ב דזה רק אם המוכר ידע והלוקח לא ידע, אז לא קנה דלא סמכא דעתיה דלוקח, אבל אם המוכר והלוקח לא ידעו, אמרינן דגמרו ומקני אהדדי. ועיי״ש בש״ך ס״ק ב דחולק בזה. ולפי״ז בניד״ד הרי שניהם לא ידעו ולא הוה מסויים בשעת הקנין, א״כ לדעת הסמ״ע קנה, דגמרו ומקני אהדדי. ואף לדעת הש״ך דאף בכה״ג מיקרי דבר שאינו מסויים ולא קנה, לפי מש״כ בנתה״מ סי׳ רג ס״ק ח, בניד״ד קנה הדירה, דכתב שם דאף לאלו הסוברין דקני את וחמור לא קנה זה רק אם קנה בקנין סודר, אבל כשקנה בקנין חזקה אין קנין האחד תלוי בחבירו, דבביטול האחד לא נתבטל חבירו, ול״ש לומר מיגו דקנה זה קנה זה, משא״כ בקנין סודר דבחליפי שניהם מקנה לו הסודר אמרינן מיגו וכו׳. ע״כ. ובניד״ד הקנין היה ע״י חזקה ומסירת המפתח ולא בקנין סודר, ואין קנין המחסן תלוי בקנין הדירה.

ומה שהביא בשם הגרש״ש דאם יש הבדל גדול בין שדה לשדה לא סמכא דעתיה, אבל בחצי שדה שאין הבדל גדול בין חלק זה לחלק זה סמכא דעתיה ומהני הקנין, וכ״כ המחנ״א זכיה סי׳ א, ע״כ. נראה דזה כוונת המגדל עוז בזכיה פ״ג ה״ה וז״ל: ומה שהק׳ הראב״ד וכו׳ אלא אמרינן לסיפא דמיא דמה לי בית בבתי מה לי חלק בשדה, שכל מין הבתים כשדה פלוני הם ובית אחד מהם כחלק מן השדה, משא״כ ברישא קרקע מנכסי שיש בהם כמה מינים שדות וכרמים גנות ופרדסים ברכות מים וכו׳, והשדה הוא מין מן המינים וכו׳. היינו דאם הכל מין אחד וצ״ל דשוים הם, אין בזה חסרון של דבר שאינו מסויים, רק אם אינם שוים הוה כשני מינים ואז הוה דבר שאינו מסויים. ועיי״ש במחנ״א שהובא לעיל שדן במקנה בית והוברר שאינו אלא שותף ואין לו אלא חצי בית, דהשואל היה מצדד לומר שהמתנה בטלה כיון דהוה דבר שאינו מסויים שאין חלקו של הנותן מבורר כל זמן שלא חלקו, ואין אדם מקנה דבר שאינו מבורר, וכמש״כ המהרי״ט חו״מ סי׳ כג, ודחה המחנ״א דהא דאין מקנה דבר שאינו מסויים לאו משום חשש ברירה. ותדע, שאם אמר תנו מנה לפלוני מתנין אע״פ שלא סיים המנה וכו׳, אלא נראה לע״ד שלא אמרו וכו׳ אלא בשדה טבית וכיו״ב שאין מינו שוה דאז אין הלוקח יכול לברר מקחו וכו׳, אבל במקנה מידי מדבר שמינו שוה אין טעם למוכר כדי שיוכל לדחות ללוקח וכו׳, ואין קפידא בזה יותר מחבירו וכו׳, דגבי שדות לעולם ימצא בהם קפידא ברוחות, שזה רוצה במערב וזה במזרח. ע״כ. וזה נראה כונת המגדל עוז שבית מבתי קונה שמין הבתים שוה הוא, וצ״ל דהוה שוים לגמרי.

ולפי״ז בנידון דידן אם כל המחסנים בקומת המחסנים שוים, וכמו שאמר הלוקח שלא משנה לו איזה מחסן, הרי שהם שוים, א״כ לא הוה דבר שאינו מסויים וקנה.

והנה בשו״ת בית יצחק יו״ד ח״ב קונטרס אחרון הל׳ פסח סי׳ יב חידש דהיכא דקנה דבר מסויים עם דבר שאינו מסויים קנה הכל, והוא עפ״י מש״כ המשל״מ מכירה פי״א ה״ב במי שקנס עצמו אם לא יעשה דבר פלוני יתן מנה מחציתו לצדקה ומחציתו לכשכנגדו, דהואיל והקדש קנה דאין אסמכתא בהקדש אף שכנגדו קנה. והביא ראיה משו״ת הרשב״א, ודלא כמהר״ם פדואה סי׳ נ שכתב דהקדש קנה ושכנגדו לא קנה, עיי״ש דשאני מקני את וחמור דקיי״ל דקנה מחצה וכן במוכר דשלב״ל עם דבר שבא לעולם דקיי״ל דקנה רק הדבר שבא לעולם, דהתם לאו בר קנין הוא, משא״כ באסמכתא הקנין הוא טוב ובר קנין הוא רק שלא גמר בדעתו אמרינן הואיל ובמקצת דעתו להקנות וסמך דעתיה גמר ומקני הכל. וה״ה במקנה דבר מסויים עם דבר שאינו מסויים דקנה הכל. עכת״ד. ועי׳ שער המשפט סי׳ רז ס״ק א.

יהושע ווייס