אי הודעה מראש על קיצור תקופת השכירות

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 132-נד חלק ג' עמ' קמג-קמו

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס׳׳ד בתביעת דמי שכירות לשנה שלימה בגלל הודעת ביטול מאוחרת

נושא הדיון

התובע השכיר את דירתו לנתבע לתקופה של שנה, וכעבור שנה חזר והשכיר לו לתקופה של עוד שנה, עפ״י חוזה שכתבו ביניהם. בראשונה היו תנאי התשלום כפי שהיתנו ביניהם חלקם מראש וחלקם בתשלומים, ובשניה היו תנאי התשלום כולם מראש. כבר בשכירות הראשונה הסכימו שני הצדדים בע״פ שעל כל אחד מהצדדים להודיע לחבירו שלושה חדשים לפני תום מועד השכירות אם כוונתו להפסיק את השכירות, ובשכירות השניה הסכימו בע״פ שההסכם שהיה בראשונה יהיה גם בשניה.

בתחילת השנה השלישית הודיע השוכר למשכיר שהוא מתכוון להמשיך ולשכור את הדירה למשך ששה חדשים בלבד מכיון שבינתיים הוא בונה לעצמו דירה, וכמו כן אין הוא מוכן לשלם מראש את השכר אלא רק בתשלומים. המשכיר תבע שישלם לו דמי שכירות של שנה שלימה מראש מכיון שהשוכר לא קיים את ההסכם להודיע שלושה חדשים מראש על רצונו לעזוב את הדירה, ואילו היה מודיע שברצונו לשכור רק לששה חדשים היה משכיר את הדירה לאחרים, ובגללו לא השכיר את הדירה לאחרים, ולפי תנאי המקום אין אפשרות להשכיר את הדירה אלא בחדשי הקיץ, וע״כ אם יצא השוכר כעבור חצי שנה לא ימצא אז שוכר לחצי השנה הנותרת.

השוכר טוען שההסכם להודיע מראש היה רק אם רצונו היה שלא להמשיך ולשכור את הדירה, אך מכיון שרצונו היה להמשיך לעוד ששה חדשים לא מצא סיבה להודיע ע״כ מראש.

הצדדים הסכימו שיעשו כפי שיורה להם ביה״ד.

פס״ד

כפשרה חייב השוכר לשלם למשכיר עבור 8 חדשים מראש לפי השכר החדשי של השנה הקודמת, ועבור ארבעת החדשים הנותרים, אם ימשיך השוכר לגור בבית ישלם מראש לפי אותו מחיר, ואם ימצא אחר במקומו מה טוב, ואם יעזוב את הבית ולא ימצא אחר במקומו ישלם בתשלומים חדשיים של 350$ לחודש.

השאלה לדיון

שוכר שהפסיק את השכירות בתום תקופת השכירות מבלי להודיע למשכיר, האם חייב לשלם לו עבור תקופה נוספת מפני שלא הודיע לו.

תשובה

פסק הרמב״ם שכירות פ״ו ה״ז-ה״ח ובשו״ע חו״מ סי׳ שיב סעי׳ ה-ח:

"המשכיר בית לחבירו סתם אינו יכול להוציאו עד שיודיעו ל׳ יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך ולבסוף הל׳ יצא וכו׳, כשם שהמשכיר חייב להודיעו כך השוכר חייב להודיעו שלושים יום בעיירות או מקודם י״ב חודש בכרכים כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי, ואם לא הודיעו אינו יכול לצאת אלא יתן השכר (וברמ״א: או יעמיד לו אחר במקומו, ואם רוצה להעמיד אדם שאינו הגון אין המשכיר צריך לקבלו)".

וברמב״ם שם ה׳׳ו:

"המשכיר בית או חצר או מרחץ או חנות או שאר המקומות עד זמן קצוב ה״ז כופהו לצאת בסוף זמנו ואינו ממתין לו אפי׳ שעה אחת".

וכ״כ בשו״ע שם:

"ואם שכרו לזמן קצוב כיון שכלה הזמן יכול להוציאו מיד אפי׳ כלה הזמן באמצע ימות הגשמים".

וכתב המ״מ שכ״מ בגמ׳ ב״מ קא ב שלא אמרו צריך להודיעו אלא במשכיר סתם אבל לזמן ידוע לא. וכתב הסמ״ע ס״ק יג שה״ה השוכר, אם שכר לזמן קצוב יצא מיד בלי הודעה למשכיר, וטעם הדבר שהרי ידעו שכלה הזמן והיה להם לדבר זה עם זה או עם אחרים באופן שידעו מקום דירתם מסוף הזמן והלאה.

ובשער המשפט סי׳ שיב ס״ק א הובא בפת״ש שם ס״ק ד הקשה שמשמע שאם לא הודיעו משלם לו אע״פ שיצא מהבית ומוציאין מנו בבי״ד, וקשה שהרי אינו אלא גרמא, ועיי״ש שלדינא אין לחייבו.

ובנידון דידן שמדובר בשכירות לזמן קצוב, והשוכר הודיע למשכיר בתום שנת השכירות שרצונו לשכור את הדירה רק לששה חדשים, ולטענת המשכיר ה״ז כאילו הודיע לו על הפסקת השכירות כולה, גם אם נכון הדבר שבזמן ההודעה א״א למצוא שוכר אחר, נראה שאין לחייב את השוכר ע״כ, שהרי זה הוא עיקר החוזה שבתום תקופת השכירות יעזוב השוכר את הדירה, וההפסד של המשכיר מחמת אי הודעת השוכר מראש אינה אלא גרמא (וגם בשכירות סתם ולא הודיעו מראש דעת השער המשפט שאין לחייבו על זמן שיצא מהבית מטעם שאינו אלא גרמא, כ״ש בזמן קצוב), ומה שהסכימו ביניהם בע״פ שהשוכר יודיע למשכיר שלושה חדשים מראש על רצונו להפסיק את השכירות, לא שמענו שההסכם כלל התחייבות בקנין לשלם גרמא של הפסדים כתוצאה מהפרת הסכם זה, ע״כ אם נקבל את טענת המשכיר שהודעת השוכר כמוה כהודעה על הפסקת השכירות, אין המשכיר חייב להרשות לו להמשיך ולגור בבית אפי׳ עוד יום אחד נוסף, ואם בכל זאת מוכן להמשיך ולהשכיר לו בתנאי התשלום של השנה הקודמת, נראה שאם ייצא השוכר מהבית לאחר ששה חדשים לא יוכלו לחייבו בדיני אדם להמשיך ולשלם שכר על הזמן שלא יהיה שם, אבל יש להודיעו שחייב הוא בדיני שמים לפצות את המשכיר על גרמת ההפסדים שגרם לו.

אמנם יש להסתפק בזה לדברי הסמ״ע שהטעם שבזמן קצוב פטור מכיון שידע שכלה הזמן והיה להם לדבר זה עם זה, בנידון דידן י״ל שחייב כמו בשכירות סתם מכיון שהמשכיר סמך על ההסכם שדברו ביניהם שאם השוכר לא ירצה להמשיך בשכירות יודיע לו מראש שלושה חדשים, אלא שקשה להכריע בזה מכח הטעם בלבד, ומכיון שהצדדים קבלו עליהם פסק דין בין לדין ובין לפשר נראה לחייב את השוכר לשלם למשכיר עבור שמונה חדשים מראש לפי אותו שכר חדשי ששילם בשנה הקודמת, ועבור ארבעת החדשים הנותרים - אם אכן יעזוב השוכר את הבית - אם ימצא אחר במקומו מה טוב, ואם לאו יפצה אותו השוכר בתשלומים של 400$ לחודש. ואם ימשיך השוכר לגור עד סוף השנה ישלם לו עבור ארבעת החדשים מראש לפי המחיר של החדשים הראשונים.