שוכר שעזב את המושכר בפתאומיות

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים חלק ג עמ' קמז-קנ

בהרכב הדיינים: הרב ברוך יצחק לוין (זצ׳׳ל), אב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן שליט״א. הרב חיים הרצברג שליט״א.

פס״ד בתביעת שכ״ד משוכר שעזב את הדירה באופן פתאומי

נושא הדיון

ראובן שכר בית משמעון לשנה בתשלומים חצי שנתיים, כעבור שנה האריכו את החוזה לעוד שנה וגם התנו שהתוקף של החוזה קיים אפילו אם לא יאריכו את החוזה לשנה שלישית, ותנאי נוסף התנו בחוזה שאם השוכר לא יאריך את החוזה יצטרך לשלם סך שלשים דולר מדי יום ביומו. לפני סוף השנה השניה הפציר המשכיר בשוכר לחדש את החוזה לפי התנאים שבשנתיים הקודמות או לפנות את הדירה, והשוכר דחה מיום ליום, ולא חידש את החוזה ולא שלם שכר דירה, למרות שעברו כבר ששה חדשים, בטענה שיוזיל לו שכ״ד כיון שהוזלו הדירות, והמשכיר עומד דוקא על המחיר שקבעו, ואם לא שיעזוב תיכף את הדירה, ופתאום שמע המשכיר שהשוכר ברח בלילה והשאיר באיזה מקום את מפתח הבית, לכן תובע המשכיר שכ״ד מכל הזמן, עד שהצליח להשכיר את הדירה היינו בערך חודש אחד אחרי שעזב את הדירה, או שלשים דולר יומי לפי החוזה.

המקורות לדיון

א. התחדשות חוזה ללא הודעת השוכר

בשו״ע חו״מ סי׳ של״ב סעי׳ ט׳ פסק המחבר:

"וכן אם הוזלו הבתים יש לשוכר לפחות השכר ולומר למשכיר או שכור לי כשער של עכשיו או הרי ביתך לפניך".

ושם ברמ״א:

"וכן אם שכרו לזמן קצוב אע״פ שנתייקרו הבתים או הוזלו אינן יכולין לשנות רק כפי שהתנו".

וכן פסק שם במחבר סעי׳ י׳:

"אבל אם השכירו לזמן ידוע אע״פ שנתייקרו הבתים או הוזלו אינם יכולים לא להוסיף ולא לגרוע", עכ״ל.

ונראה בנידון דידן כיון דחוזה של השנים הקודמות בר תוקף הוא גם לשנה השלישית אם לא חדשו את החוזה, וגם המשכיר אמר בפירוש לשוכר אם אין בדעתו לשכור לשנה שלמה שיעזוב את הבית כי יש לו דייר שרוצה לשכור את הדירה, והשוכר הסכים לעוד שנה אלא שלא כתב חוזה חדש, הרי זה כשוכר לזמן ידוע דאינם יכולים לא להוסיף ולא לגרוע, או שיעזוב את הבית כמו שאמר המשכיר לשוכר.

ונראה דגם החודש הזה שהדירה עמדה ריקה מחמת שהשוכר ברח באמצע הלילה, אם לא הודיעו אינו יכול לצאת אלא יתן השכר, כמו שפסק שם בסעיף ז׳, אלא דבזה אני חוכך, דיש לומר כיון דכל הזמן טען המשכיר דאם אינו רוצה לקיים תנאי השכירות שיעזוב אח הבית, הרי היה לו רשות לעזוב את הבית בלי לשלם שכ״ד מכאן ולהבא או הקנס, אלא מה שלא הודיעו שעוזב ולא ידע להשכיר תכף, הלא המשכיר בעצמו מודה שלפחות חודש ימים לוקח עד שמקבלים דייר מתאים, ובאמת בתוך חודש הצליח להשכיר את הדירה, ונמצא שהשוכר לא גרם שום הפסד למשכיר.

והנה במהרי״ט סי׳ קי״ח היכא דאמר המשכיר תריק לי הבית, מספקא לי׳ מה בנוגע לשכר דירה אחרי שהריק הבית אם חייב לשלם עד זמן השכירות, דיש לומר שאמר לו המשכיר שיריק לו הבית, אבל בלשון זו לא נכלל שלא יצטרך לשלם שכ״ד. וכתב עוד:

"ועוד נראה דאפילו תימא דכי אמר לו תריק לי ביתי מסתמא והפטר מן השכירות קאמר, דאין סברא שיפרע לו שכירות והוא אינו דר בה, מסתמא לא אמרי׳ שסלק ידו מעכשיו ופטרו לגמרי, דאדרבא זיל לאידך גיסא, דאין סברא שהוא פוטרו לאלתר שנמצא יד שוכר על העליונה אם ירצה יריק ואם ירצה יחזיק בתוך הבית שאם הי׳ בענין שהיה יכול תכף המשכיר להחזיק בבית שלא יוכל לחזור היה אפשר שיתרצה שיפרדו איש מעל אחיו, אבל לא שיהי׳ השוכר רשאי והמשכיר אסורים ידיו, אלא מסתמא ה״ק לשתריק הבית ואקבלנה ממך תפטר, אבל כל זמן שבידך להחזיק כשלך ומצית למיהדר, גם אני מחזיק כשלי, לפיכך אפילו היתה כונתו שיפטר מהשכירות והשאילה, וכל זמן שאינו מריק לו הבית אינו פוטרו, נמצא שהרקתו של בית פוטרתו, וכל שעדין לא הריק הבית יכול הוא לחזור בו ולומר איני חפץ שתריק, כי היכי דכי אמר זרוק לי חובי והפטר שאם זרקו נפטר כל שעדין לא זרקו יכל לחזור ולומר אי אפשי שתזרקנו וכו׳, ובכל מקום שבא זה להפטר מכח דבריו אנו הולכים אחר הפחות שבלשונות" ועיי״ש.

ועפי״ז נראה בנידון דידן מה שאמר לו תריק את ביתי היה מפני שאינו משלם לו שכר דירה גם על העבר, לכל הפחות אם יריק לו ביתו יוכל להשכיר את הבית מכאן ולהבא, ובמצב כזה שאינו מפנה את הבית אין לו שכר דירה אף מכאן ולהבא שהרי אינו יכול להשכיר את הדירה, לכן נראה לפי מסקנת המהרי״ט דאין שום הוכחה ממה שאמר לו תריק את ביתי שמחל לו המשכיר לשוכר שכר הדירה בזמן שתעמוד ריקם, וצריך לשלם גם חודש זה שעמדה הדירה ריקנית.

ובקצוה״ח סי׳ שט״ז ס״ק ג׳ הכריע כדעת המהרי״ט, וכן הביא בשם המל״מ בפ״ב משכירות. ועוד חידש בקצוה״ח שאין השוכר נפטר בדיבור בעלמא לפי מ׳׳ש הריב״ש סי׳ תק״י דאם השוכר מוחל למשכיר אחר שנקנה לו בקנין הראוי לשכירות לא מהני אלא א״כ היה קנין מחדש משוכר למשכיר. וא״כ אפילו נתרצו שניהם השוכר והמשכיר שיריק הבית ויפטר מן השכירות עדיין לא נקנה הדירה משוכר למשכיר כיון דמלוה לא קנה וכמבואר בסי׳ ר״ד ואם קנה קרקע במלוה לא קנה ושניהם חוזרין וכו׳, א״כ ה״ה בזה אע״ג דפטרו לשוכר כיון שלא זכה המשכיר בבית השכורה דהא חוב לא קנה שניהם חוזרין, אא״כ אמר לו הריני פוטר אותך משכירות ובהנאת מחילת מלוה תריק לי הבית.

ב. שכירות - קניין רק לזמן השימוש בדירה

בחו״מ סי׳ של״ד פסק הרמ״א:

"מי ששכר בית לדור בו ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו דבעל הבית הוי כפועל והוי לי׳ להתנות (מרדכי פרק האומנין) [הפטור מחמת אונס] מיהו יש חולקין, לכן אם קבל השכר כולו אין צריך להחזיר כלום."

וכתב הש״ך דלענין דינא נ״ל כדעה הראשונה דהא עיקר ראית הי״ח הוא מכח דשכירות ליומא ממכר הוא, והתוס׳ ב״מ נ״ו ב׳ ופ״ק דע״ז ט״ו א׳ כתבו דלא אמרי׳ שכירות ליומא וכו׳ אלא באונאה דרבי קרא ולא בשאר דוכתי, וכן כתב בת״ה סי׳ שי״ח ובתשובת מהרש״ל סי׳ מ״ג ע״ש, וכ״ה בש״ך סי׳ שי״ג.

ובביאור הגר״א סי׳ של״ד ס״ק ד׳ כתב בטעם דיש חולקין אף לענין תשלומי דמי השכירות הוא כמו דאין יכול להוציאו בתוך הזמן בשכרו לזמן קצוב כמו שפסק המחבר בסי׳ שי״ב משום דשכירות ליומא ממכר הוא ה׳׳ה לענין תשלומי שכר הדירה על כל הזמן שקצב השוכר עם המשכיר, והנה לפי הש״ך לענין דינא אין צריך לשלם כל השכירות משום דשכירות ליומא לאו ממכר הוא, אין הכרח שיסבור הש״ך דיכול להוציאו בתוך זמן השכירות שקצב משום דשכירות ליומא לאו ממכר הוא, דהטעם אם שכירות ליומא ממכר הוא דצריך לשלם כל השכירות הוא דהוי ליה כמו שקנה חפץ ופסק את הדמים, דצריך לשלם כל הפסיקה אפילו אם החפץ נאבד, דמה שנאבד חפץ של הקונה נאבד, אבל בשכירות אף ששכירות ליומא ממכר הוא אינו קונה גוף הבית אלא תשמישי הבית והבית קנוי לו רק לתשמישיו, וכמו שהסביר הש״ך בסי׳ שי״ג בשם הריב״ש סי׳ שנ״ה דשכירות ממכר הוא לענין ההנאה של השכירות ולא לענין גוף הדבר, לכן אם יצא בתוך הזמן אין צריך לשלם בשביל כל זמן השכירות שקצב, דרק מה שמשתמש הוא משתמש בשלו, דגוף הבית קנוי להשתמשות שלו, וההשתמשות של מחר עדיין לא הגיע ולא בא לעולם ולא שייך שקנה את ההשתמשות אלא גוף הבית להשתמשות, וכיון שעדיין לא השתמש ואת גוף הבית לא קנה לכן אין שום טעם שיצטרך לשלם אף על זמן שלא השתמש בבית מדין שכירות ליומא ממכר הוא, משא״כ להוציא את השוכר אינו יכול המשכיר, כיון דסוף סוף קנה את הבית להשתמשות, ובשער המשפט סי׳ שט״ו דן שהשוכר יוכל למחול למשכיר ההשתמשות בלי שיצטרך להקנות לו להמשכיר לפי הריב״ש, אבל נשאר בצ״ע. מ״מ לענין תשלומי שכר הדירה לכל הזמן שקצב ברור לו להש״ך שלא יצטרך לשלם, והא דפסק הרמ״א בשם יש חולקין דיצטרך לשלם על כל הזמן שקצב לו הוא משום דגם בזה פסק דשכירות ליומא ממכר, וכמו שכתב הגר״א דדמי לענין להוציא את השוכר בתוך הזמן.

והנה מה שתובע המשכיר מהשוכר רשימה מלאה של שפוצים שהשקיע לפי דבריו בדירה והשוכר התחייב בחוזה להעמיד את הדירה כמצב שהשכיר לו המשכיר, נראה דעל המשכיר להוכיח שאכן היו בדירה כל הנזקים כי המוציא מחבירו עליו הראיה וההוכחה היא דוקא על ידי קבלות מהפועלים והספקים.

הרב ברוך יצחק לוין.