חזרה מחוזה שכירות דירה לאחר חתימה עליו כשהמשכיר דרש בטוחה נוספת

ביה"ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים חלק ג' עמ' קנא-קנד

בהרכב הדיינים: הרב ברוך יצחק לוין (זצ׳׳ל), אב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן שליט׳׳א; הרב חיים הרצברג שליט״א.

פס״ד במשכיר שחזר בו אחרי שהשוכר כבר שילם בצ׳קים

נושא הדיון

ראובן בא לשכור דירה משמעון לשנה ונתן ראובן שלשה שיקים וגם כתבו חוזה וחתמו עליו, ועדיין שמעון המשכיר לא מסר את החוזה לראובן, כי אחרי חתימת החוזה דרש שמעון שיתן ראובן שיק ביטחון, וכיון שראובן לא נתן את שיק בטחון כי מקודם לפני חתימת החוזה ונתינת השיקים לא דובר ע״ז, עכב שמעון ולא מסר את החוזה לראובן וגם לא מסר את המפתח, ואחרי כמה ימים התקשר שמעון טלפונית עם ראובן, הודיע ראובן לשמעון המשכיר שהוא מבטל את השיק וגם שכירות הדירה.

ועתה, ראובן תובע משמעון שיחזיר לו את השיקים, ושמעון תובע מראובן שכר הדירה עד שיצליח להשכיר את הדירה.

המקורות לדיון

א. הגדרת צ'ק בהלכה - שטר חוב או כסף?

בדין צ׳ק אם זה נקרא כסף, עי׳ ש״ך חו״מ סי׳ ק״צ ס״ק א׳ דאם קנה קרקע בשט״ח שיש לו על אחרים לא קנה משום דירא שימחול, ובקצוה״ח הביא בשם תוס׳ ב״ב קנ״ז וב״מ ט״ז ד״ה האי שטרא דבמכר קנה דלא כסיף למיתבעי וכן כתב בנה״מ שם, וא״כ ה״ה בשיקים דאף אם יבטל את השיק הלא מוכרח לשלם את מלא הסכום גם מצד הדין מצד דינא דגרמי, ולא כסיף למיתבעי, לכן השיק הוא כסף בין לענין קנין קרקע ובין לשכירות קרקע.

ב. משכיר שאינו נותן מפתח לשוכר - האם זה מהווה ביטול חוזה השכירות?

וכיון שקנה את הדירה להשתמש בה ושמעון סגר את הדירה ומנע מראובן להשתמש בה, א״א לחייב לשמעון מטעם דגורם לו הפסד, דאין זה אלא גרמא וכמו שכתב הרא״ש בפ׳ כיצד הרגל, ואין לומר דאה״נ דאין לחייב את שמעון במה שסגר את דירת השוכר ואין נותן לו המפתח, אבל מהיכי תיתי נחייב את ראובן לשלם לשמעון שכר דירה, נראה דשוכר שהוא דר בדירה ששכר אינו נחשב שמשתמש בדירת המשכיר, דהשתמשות של הדירה קנה השוכר ובשלו הוא משתמש, אה״נ דגוף הבית הוא של המשכיר אבל קנין פירות הוא של השוכר ואינו משלם שכר דירה במה שהוא דר אלא משלם בשביל קנינו שהוא קנה, ואם אחד קנה בית בקנין המועיל והמוכר סגר את הבית בפני הקונה ומונע ממנו הכניסה לבית וכי משום כך יבטל המקח, אלא דלינקט פזרא וליתיב, ואם עדיין לא שלם הקונה למוכר כל הכסף אין מחייבין את הקונה לשלם, דזהו הפזרא דנקט, אבל מה ששלם אין יכול להוציא ממנו, וה״ה בנידון דידן כיון שקנה השוכר השתמשות הבית, אם המשכיר מונע מהשוכר להשתמש בשלו, לנקוט פזרא וליתיב, אבל מהיכי תיתי יוכל השוכר לבטל את השכירות שקנה בכסף, ומה שבטל השוכר את השיק חייב לשלם מדינא דגרמי כמו במחל המלוה שט״ח של אחרים, אבל הקנין שקנה - בשט״ח זה שהוא כסף - לא בטל.

וברשב״א בתשובה הובאה בש״ך סי׳ של״ד ס״ק ב׳ בדין מת השוכר שפסק דצריך לשלם כל השכירות, ונתן טעם על זה משום דשכירות ליומא ממכר הוא והש״ך השיג עליו מתוס׳ פרק הזהב נ״ו ע״ב, ומבואר אף במקום שהמניעה הוא מסיבת השוכר לא מצא הרשב״א טעם לחייב בכל השכירות אם לא דשכירות ליומא ממכר הוא. ועי׳ ברא״ש פ״ק דע״ז סי׳ כ״ב, שסותר דברי עצמו בפרק השואל סי׳ כ״ה דבשכירות לזמן קצוב אפי׳ נפל ביתו של משכיר א״צ השוכר לצאת וכן פסק בחו״מ סי׳ שי״ב סעיף י״א.

ועי׳ תוד״ה ה״ק וכו׳ עירובין כ״א א׳, וז״ל:

"וי״ל דהא דתניא בתוספתא דאין המשכיר יכול להקדיש היינו כשהקדים לו שכרו והכא מיירי בשלא הקדים שכרו וה״נ איתא בירושלמי דמקום שנהגו, המשכיר בית לחבירו ועמד והקדיש הרי זו מקודשת, אימתי בזמן שלא הקדים לו שכרו אבל הקדים לו שכרו הרי זה דר בו בחנם" עכ״ל.

ונראה הא דתנן ב״מ ס״ה א׳:

"מרבין על השכר כיצד השכיר לו את חצירו ואמר לו אם מעכשיו אתה נותן לי הרי הוא לך בעשר סלעים לשנה ואם של חודש בחודש סלע לחודש מותר".

כיון דמעכשיו נותן לו אין זה שכירות אלא מכר, דבהקדים לו שכרו הרי זה קנין אף דשכירות ליומא לאו ממכר הוא, דאה״נ בשכירות הוא רוצה שנים עשר, אבל בנותן לו מעכשיו אין זה אלא מכר ואוזולי הוא דאוזיל גביה.

לכן בנידון דידן דנתן לו שיקים והקדים לו שכרו אין זה אלא מכר, וכשהוא משתמש בשלו הוא משתמש, ולאו שכר דירה הוא משלם אלא קנה ממנו השתמשות של החצר, ואם המשכיר סגר הדלת בפני השוכר אין לחייב את המשכיר דאין זה אלא גרמא ומשום כך אין לבטל את השכירות, אלא דחייב המשכיר חוב לשוכר תמורת הכסף ששלם השוכר דזוהי הוראה של קנין כסף דצריך תמורת הכסף לתת את החפץ וכיון דלא נתן לו את החפץ שקנה ממנו צריך לתת לו את התמורה של הכסף, כמבואר ב״ק ע׳ ב׳ אי תבע לי׳ קמן בבי דינא אמרי׳ לי׳ זיל שלים בזה קונה את החפץ.

אבל בעצם הנידון נראה, דהנה פסק הרשב״א בתשובה דמת השוכר צריך לשלם כל השכירות משום דשכירות ליומא ממכר הוא הגם שמלאך המות מונע מהשוכר להשתמש בדירה, והגם דש״ך סי׳ של״ד ס״ק ב׳ השיג מתוס׳ פרק הזהב נ״ו ב׳, דלא אמרי׳ שכירות ליומא ממכר הוא, אבל כבר הבאנו מבוכה גדולה בזה, ולא יצאנו מידי ספק במת השוכר אם יצטרך לשלם כל השכירות, אבל בנידון דידן בהקדים לו שכרו אין שום ספק דעל הסך שהקדים לו הרי זה מכר, וכשמלאך המות מגרש את השוכר מהדירה ששכר ומונע ממנו השמוש בדירה אין לו לשוכר שום תביעה, ואולי אם הסיבה של מניעת השמוש הוא מחמת המשכיר יודה בזה הרשב״א דאין השוכר צריך לשלם כל השכירות אף ששכירות ליומא ממכר הוא וצ״ע.

ובמחנה אפרים הל׳ שכירות סי׳ ג׳:

"ראובן ששכר בית משמעון לחודש אחד והשאילו ללוי לאותו זמן ונשרף הבית וטוען ראובן שיחזיר לו השכירות מזמן שנשרף הבית ואילך וכו׳, לכאורה נראה דראובן דינא קא משתעי דקי״ל ישנה לשכירות מתחלה ועד סוף, וכל שנשרף הבית באמצע הזמן לא זכה המשכיר בשכר שלא דר בו השוכר או הבא מכחו, ויכול השוכר לתבוע השכירות מזמן שנשרף הבית ואילך, אבל ראיתי להתוס׳ ב״מ ע׳׳ט ב׳ שכתבו ״וא״ת מ״מ אם נתן כל השכירות אמאי לא יטול השוכר שכר חצי הדרך שלא הלך ועוד דשכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, וי״ל דכיון שהקדים לו שכרו, נתרצה שיהא שלו לאלתר דאע״ג דשכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, לדעת כן נותנו שיהא שלו לאלתר״ עכ״ד, למדנו מזה דכל שהקדים לו השכר לא שייך לומר ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף".

ועיי״ש מה שיש להעיר בזה ועיין עוד שם בסימן ה׳ ו׳ וז׳.

מ״מ שמעינן מדברי התוס׳ בהקדים לו שכרו נתרצה שיהא שלו לאלתר, הכונה כמו שהבאנו לעיל מתוס׳ עירובין כ״א דאין זה שכירות אלא קניה שיהא שלו לאלתר. ואין לומר דהשוכר הא אמר אנא קאימנא והמשכיר הוא המעכב, לכן יתכן אף בהקדים שכרו יכול לתבוע מהמשכיר מה שלא דר, אבל יותר מסתבר לומר דהלא מנהג המדינה שהשוכר נותן שיק בטחון, ורק משום כך אין המשכיר נותן המפתח, גם השוכר יכול לומר הא קאימנא, וכיון שהקדים לו שכרו אין זה שכירות אלא קנין פירות, וצריך לשלם כל מה שהקדים וקנה ממנו.

מ״מ לא ברירא לי אם זה מנהג גם בירושלים שהשוכר נותן שטר בטחון.

ג. הסתלקות שוכר מחוזה שכירות

ועי׳ שם במחנה אפרים סימן ט׳ במי ששכר בית והחזיק בה ואח״כ נמלך השוכר ואמר לי׳ למשכיר איני רוצה בה ומסתלק עצמו ממנה אם נסתלק זכות השוכר בדברים אלו, ודעתו נוטה דבסלוק נפקע זכות השוכר, והביא שם בשם הריב״ש סי׳ תק״י דסלוק אינו מועיל גבי שכירות, ממילא בנידון דידן במה שסלק עצמו השוכר מהשכירות אכתי תלוי במחלוקת הריב״ש והמ״א. דלפי המ״א דסלוק מועיל בשכירות שנפקע זכות שכירות, כיון דגוף הבית הוא של המשכיר ואין לו לשוכר אלא זכות פירות, הגם שזה קנין פירות ומחילה לא מהני אבל סילוק מועיל אף על קנין פירות, כמו בעבד, הגם דגופו קנוי מ״מ סילוק מהני, מהא דגיטין ל״ב, וע״ש בריטב״א דלשון אין לי עסק בך אינו לשון הקנאה אלא לשון סילוק, וגבי עבד מועיל כיון דסילק עצמו ממנו ממילא זוכה העבד בעצמו אם הוא גדול ואם הוא קטן זוכין בו שמים. לכן בנידון דידן דהשוכר סילק עצמו מהשטרות נפקע מהשוכר החיוב במה שהקדים לו שכרו. אבל לפי הריב״ש לא מהני כלל מה שהשוכר סילק עצמו מהשכירות ולא נפקע זכות השכירות ולא בטל קניית השתמשות הדירה, ויצטרך לשלם כל מה שהקדים ולא יוכל לתבוע במה שלא דר.

ובר מן דין נראה דבטל הוא לא דמי כלל לאין לי עסק בה, דאין לי עסק הרי זה סילוק, אבל בטל משמע דמבטל מכאן ולהבא את המקח וחוזר בו וכאן שכבר קנה אינו יכול לחזור בו.

ד. ביטול מקח כשהמוכר נתן את החפץ לאנשים אחרים

והנה הא דפסק בנה״מ סי׳ קצ״ד ס״ק ג׳ אם לקח ממנו חפץ ונתן לו המעות כדי שיתן לו החפץ ואינו רוצה ליתן לו החפץ ונתנו לאחרים או מזיקו בידים יכול לבטל המקח, וכתב שם דכן מוכח מסי׳ שי״ב סעי׳ ב׳, ובעניותי לא זכיתי לפרש את דבריו, עד כדי להוכיח משם שיכול לבטל את המקח. מ״מ בנידון דידן שהמשכיר לא נותן לשוכר להכנס לבית שהשכיר לו ולא השכירו לאחרים ולא הזיק מהיכי תיתי יבטל המקח, לנקוט פזרא וליתיב, הלא הבית קיימא לפני השוכר בשלימות, ואפילו שהשכיר המשכיר לאחרים, הלא פסק שם בסי׳ שי״ב סעיף ב׳, שעליו סמך הנה״מ, שחייב המשכיר להשכיר לו בית אחר כמותו אם חזר המשכיר והשכירו או מכר לעכו״ם או אנס שהפקיע שכירות הראשון, אבל אם הבית הנהו כמו שהשכירו אלא דהמשכיר אינו נותן לו להכנס אין לנו שום גילוי שיכול השוכר לבטל את השכירות.

הרב ברוך יצחק לוין.