תביעה להריסת מרפסת שמאפילה לשכנים

בית הדין לממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 176־תשנ״ב כרך ד' עמ' עט-פד

בהרכב הדיינים: הרב יצחק קוליץ, ראב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן; הרב חיים הרצברג.

פס״ד בתביעה להיתר בניה

נושא הדיון

המדובר בשכנים בשכונה שנבנתה ע״פ תבנית בנין ערים (תב״ע) לפני כעשרים שנה, ובאזור מגוריהם כל הבנינים המשותפים נבנו ארבע קומות כל אחד. בבנין של הנתבע שהוא מול בנין התובעים רצה הקבלן להוסיף ולבנות קומה נוספת, אולם התובעים התנגדו לכך והגישו את התנגדותם לועדה המחוזית של העיריה, וזו איפשרה לקבלן להוסיף קומה נוספת אולם בהגבלה שהוא התחייב להכניס את קומה ה׳ 3 מטר פנימה, כך שיכול לשמש כמרפסת גדולה לדירה שבקומה ה׳, ובכך הקומה הנוספת לא תפריע לעותרים בהאפלת האור והשמש. ואכן הקבלן מילא אחר התחייבות זו, ובנה בהתאם.

הר״ר ק׳ שקנה את הדירה שבקומה ה׳ מיד שניה, הקים מחסן שהביא להאפלת האור והשמש להר״ר א׳ בלבד, והוא אמנם גילה התנגדות אולם לא פנה להליכים משפטיים, מכיון שהמחסן לא השתרע על כל השטח, וגם לא היה בגובה כל הקומה, כך שזה הפריע רק חלקית. לאחרונה מבקש הר״ר ק׳ לסגור את המרפסת בבניה רגילה, מה שמהווה הסתרת השמש, וכן מביא להאפלת האור.

העותרים מבקשים מביה״ד שיצווה על הר״ר ק׳ לא לבנות במרפסת הנ״ל כפי שזה מעוגן בהחלטת ועדת בנין ערים, וכן לצוות עליו להרוס את מה שבנה.

הר״ר ק׳ טוען להגנתו שמכיון שהלכה ברורה היא שמובאת במשנה במס׳ ב״ב דף כ״ב ע״א ובשו״ע סי׳ קנ״ד: חלונות בין מלמעלן בין מלמטן בין כנגדם, ארבע אמות (רש״י - מי שהיו לו חלונות פתוחים לחצר חבירו, והוחזק בדבר זה שלוש שנים, ובא בעל החצר לבנות שם כותל, צריך לשער ד׳ אמות), והטעם שהוא צריך להרחיק ארבע אמות כנגדם מבואר בגמ׳: כדי שלא יאפיל, וב׳׳י הביא בשם תשו׳ הרשב״א ח״ג סי׳ קנ״ו: ד׳ אמות שאמרו מחלונו של חבירו, שיעור מוחלט הוא שכך שיערו חכמים שבכך די לו, וכל שהרחיק ד׳ אע״פ שמאפיל אין צריך להרחיק יותר, וכל ששיערו חכמים כך הוא (ר״ה י״ג) במ׳ סאה הוא טובל ובמי סאה חסר קורטוב אינו יכול לטבול, עכ״ל.

ולכן אע״פ שיש בבנייתו משום הסתרת השמש והאור אולם מדין תורה הרי הוא לא חייב להרחיק יותר מכיון שהוא בונה בבנין שהוקם על מגרש פרטי, וזכותו לבנות כמה שהוא רוצה, ולדעתו חוות הדעת של הועדה לבנין ערים אין בה שום מחויבות הלכתית מכיון שידוע שמי שיש לו מהלכים אצל חברי הועדה יכול לשנות מגמה וכיוון, כך שאין בהחלטתם שום דבר מחייב, ואין לביה״ד להתייחס אלא אך ורק לפי מה שנפסק בשו״ע.

פס״ד

התביעה מתקבלת.

 השאלות לדיון:

א. במקרה של הגבלת בניה ע״י תב״ע, האם יש לבעלים זכות בעלות מעבר לאותה הגבלה.

ב. מהו שיעור הרחקה לאור בתקופתינו.

תשובה

א.   האם יש לבעלי דירה זכות מעבר להגבלת תב"ע?

גרסי׳ במס׳ ב״ב דף ז׳ ע״א:

"הנהו בי תרי אחי דפלגי בהדי הדדי חד מטייה אספלידא (טרקלין יפה) וחד מטייה תרביצא (גינה שבצר הטרקלין שהיתה מאירה לתוכו). אזל ההוא דמטייה תרביצא וקא בני אשיתא אפומא דאספלידא, א״ל קא מאפלת עלי, א״ל בדידי קא בנינא. (רש״י ־ בשלי אני בונה, ואתה אין לך עלי חזקת אורה של שלש שנים דהשתא הוא דפלגינו) אמר רב חמא בדין קאמר ליה, א״ל רבינא לרב אשי מ״ש מהא דתניא שני אחין שחלקו אחד מהן נטל שדה כרם ואחד מהן נטל שדה לבן, יש לו לבעל הכרם ד׳ אמות בשדה לבן, שע״מ כן חלקו, א״ל התם דעלו להדדי, אבל הכא מאי דלא עלו להדדי, וכי בשופטני עסקינן דהאי שקיל אספלידא והאי שקיל תרביצא, ולא עלו להדדי. א״ל נהי דעלו להדדי דמי ליבני כשורי והודרי, דמי אוירא לא עלו להדדי".

וכתבו התוס׳ בד״ה א״ל בדידי קא בנינא:

"פ״ה אתה אין לך עלי חזקת אורה של שלש שנים. ותימה שהיה יכול להאפילו עליו שלא יהא לו בטרקלין אורה כלל, ועוד דמאי קאמר באוירא לא עלו אהדדי, פשיטא דעלו נמי באוירא, דבית בלא אורה אינו שוה לכלום, ומפרש ר״ת שמאספלידא היה יכול לראות לשדותיו דרך התרביצא, ודקאמר מאפלת עילוי היינו שהיה מעכבו שלא היה יכול לראות שדותיו, וקרי ליה נמי אידרונא שלא היה יכול להביט למרחוק, וכן מפרש ההוא דלקמן אין להם חלונות זה על זה, ומיהו קשיא לר״י דמאי קפריך מ״ש מהא דתניא וכו׳, התם ודאי יש לו ד׳ אמות לפי שהם צורך לעבודת הכרם, אבל הכא זה לא היה צורך האספלידא מש״ה בדין קאמר ליה, (ואולי כונת ר״ת שמאספלידא היה יכול לראות לשדותיו דרך התרביצא היינו שזו טובת האספלידא שמשתקף נוף שדותיו דרך תרביצא). ונראה לר״י דודאי היה מאפיל עליו האורה שלא היה בו אורה גדולה כאשר צריך לאכסדרה, אבל עדיין היה בו אור גדול, והא דאמר ״ומכנגדם מרחיק ד׳ אמות שלא יאפיל״, היינו שלא יאפיל לגמרי, עד שלא יהא ראוי להשתמש בו יפה, ומשו״ה קרי ליה אידרונא, משום דלגבי אכסדרא אידרונא היא, והשתא נמי א״ש דלא עלו להדדי באוירא שהוא צורך האכסדרה", עכ״ל.

וכתב ע״כ המבי״ט ח״ב סי׳ שכ״ג וז״ל:

"והביא במרדכי פרק השותפין פירוש ר״ת וכתב: ומסקינן דלא מצי למימר אדור כדדיירי אבהתי, ועוד ראיה לפירוש ר״ת דאי כפי׳ רש״י וכו׳, וכתב וכן באחין שחלקו אין להם חלונות וכו׳, מפרש ר״ת היינו דלא מצי למימר אדור וכו׳, להביט מרחוק אבל וכו׳. ומשמע לפירושו דהכא גבי אחי הוא דלא מצי למימר, אבל בעלמא יכול לטעון קא מאפלת עלי, כפי׳ ר״ת. ואפי׳ לפי׳ רש״י ז״ל היינו משום דלישנא דקא מאפלת עלי לא משמע כפי׳ ר״ת, אבל היכא דמפסיק במחיצה ומונע אותו מלהביט למרחוק, נראה דמצי לטעון", עכ״ל.

היוצא מדבריו שהיכא שמוכח שהיתה לאספלידא חזקת אורה אפי׳ מעבר לד׳ אמות, הרי הוא יכול לטעון קא מאפלת עלי. וע״כ בנידון דידן היות ולעותרים היתה חזקת אורה אף מעבר לד׳ אמות, וזה בא לידי ביטוי בכך שהקבלן התחייב לבנות את הבנין בצורה שלא תסתיר להם את השמש, כלומר הקבלן מחל להם או נתן להם במתנה זכות של חזקת אורה.

יתר ע״כ נראה שאין כאן רק מחילה או וויתור מצד הקבלן, אלא זו עיסקת חליפין וקנין גמור בין העותרים לבין הקבלן, שהרי לולי שהקבלן היה מקבל על עצמו ההגבלה שלא לבנות את מלוא השטח בקומה ה׳ הרי הועדה לא היתה מאפשרת לו לבנות בכלל בקומה ה׳, וזה היה גורם לו נזק כספי גדול, א״כ הרשות שניתנה לקבלן לבנות כמה דירות בקומה ה׳ מהווה תמורה ותשלום מלא עבור הזכות לאור שהוא נותן לשכנים בשטחו, והרי זה בגדר עלו אהדדי שמוזכר בגמ׳, שבעל האספלידא יכול לטעון קא מאפלת עילווי.

כמו כן י״ל שבנידון דידן יש משום עלו אהדדי שהרי בכל בניית אזור מיגורים חדש הרי יש הוצאות עבור פיתוח שטח (כבישים ביוב חשמל וכו׳) שסכום הנ״ל מתחלק על כל מגרש ומגרש לפי זכויות מיגורים שיש בו, וא״כ יוצא שבעת שהבנין נבנה על מגבלתו שלא ינוצל כל השטח למיגורים, הרי שהקבלן לא שילם על חלק זה עבור פיתוח שטח, מה שגרם לעותרים לשלם גם את החלק היחסי לשטח זה, וה״ז תמורה מלאה ופיצוי כספי עבור זכותם לאור ולשמש שבאים מכיוון זה אליהם.

בנוסף יש לטעון ולומר שיש הבדל ושוני מהותי בין הבניה בתקופתנו שזקוקה לאישור תב״ע, לבין התקופה הקדומה בה כל אחד היה רשאי לנצל את שטחו הפרטי כראות עיניו, ולכן אף שלשכנו יש חזקת אורה בשטחו הפרטי, קבעו חז״ל שחזקה זו מוגבלת אך ורק לארבע אמות ולא יותר, שהרי זכותו של הלה לנצל את שטחו הפרטי עד תומו, אולם בתקופתנו אף שהוא רכש שטח קרקע עדיין אין הוא יכול לעשות במקום שימוש כראות עיניו, שכן אם המקום מיועד למיגורים, לפי תב״ע הרי הוא כפוף להוראותיהם ואישוריהם ולא יוכל לבנות שם מה שאינו לפי התכנית שהם הועידו לו, כגון שטח שמיועד למיגורים לא יוכל להפוך לביח״ר או למבנים ציבוריים, וע״כ מי שרכש דירה בקומה ה׳ ולה צמודה מרפסת גדולה, אין הוא רשאי להופכה לדירת מיגורים בטענה שהוא בונה על שטחו הפרטי, שהרי אין לו שטח פרטי, יש לו רק זכויות בקרקע של הדירה ומרפסת בלבד.

ב. שיעור ההרחקה על מנת לא להאפיל על שכן בזמננו

בטור או״ח סי׳ ק״נ כתב הב״י:

"מצאתי כתוב בשם ספר האגודה בפרק השותפים, מפי׳ ר״ת הבאתי ראיה על אחד שבנה נגד ביהכנ״ס ורצה להרחיק ד׳ אמות, ואמרתי דביהכנ״ס צריך אורה גדולה כמו איספלידא דהכא. וכ״פ שם המחבר בסי׳ הנ״ל להלכה שביהכנ״ס צריך להרחיק מרחק גדול יותר מד׳ אמות, שכן הוא צריך אורה גדולה".

הנו״ב מהדו״ב או״ח סי׳ ט״ז כתב וז״ל:

"הנה דין זה להרחיק מחלונות ביהכנ״ס יותר מד׳ אמות הוא דבר חדש אשר המציא בעל ספר האגודה מדעתו, ולא למדנו דבר זה מדברי הראשונים הרי״ף והרמב״ם והרא״ש, ואדרבא משמעות דברי הרשב״א שהביא מרן הב״י בחו״מ סי׳ קנ״ד וז״ל: כתב הרשב״א בתשו׳ ד׳ אמות שאמרו מחלונות של חבירו, שיעור מוחלט הוא, שכך שיערו חכמים שבכך די לו, וכל שהרחיק ד׳ אמות אע״פ שמאפיל אין צריך להרחיק יותר, וכל ששיערו חכמים כך הוא, בארבעים סאה טובל וכו׳, הרי מפורש ששיעור זה שיעור מוחלט הוא, ובעל האגודה הוא שהמציא דין זה בחידושיו לב״ב דף ז׳ גבי איספילדא, ואמנם הנוסחה בבעל האגודה כפי שהיא לפנינו שמפי׳ ר״י הביא ראיה על אחד שבנה נגד ביהכנ״ס וכו׳, ולכן נראה לע״ד שמפי׳ ר״י הביאו ראיה כנוסחת ספר האגודה שלפנינו, וכך הם פי׳ דברי הר״י לפי דעת האגודה, דודאי היה מאפיל שלא היה אור גדול כאשר צריך לאכסדרא אבל עדיין היה בו אור, והא דאמר וכנגדו מרחיק ד׳ אמות שלא יאפיל, ופי׳ בו האגודה שכוונת הקושיא דהא ודאי פחות מד׳ אמות לא אשכחו הרחקה, וע״כ גם לבית צריך ד׳ אמות, וכיון שמניח ד׳ אמות הרי אמרו שלא יאפיל, משמע שבהרחקת ד׳ אמות אינו מאפיל כלל, ולכן קאמר הר״י דבאמת אין פירושו שלא יאפיל כלל, אלא שלא יאפיל לגמרי. זוהי כונת הר״י לפי פירושו של בעל האגודה. וא״כ מוכח מכאן דבאספלידא לא סגי ד׳ אמות, אלא שכאן לפי שלא החזיק ג׳ שנים היה די בד׳ אמות, אבל אם היה לו חזקה לאספלידא לא סגי בד׳ אמות, א״כ ה״ה לביהכנ״ס וכו׳, ואמנם כיון שבעל האגודה היה קדמון ולא מצינו בקדמונים מי שחולק עליו בפירוש, והב״י הביאו לפסק הלכה בלי שום חולק, וגם בדרכי משה ושום אחד מכל האחרונים נושא כלי השו״ע לא חלק, ע״כ אין לנו להשגיח על תשובת האחרונים", עכ״ל.

הרי מבואר באר היטב בנו״ב שכל היסוד של האגודה שביהכנ״ס צריך שיעור הרחקה גדול יותר, מכיון שהוא זקוק לאורה מרובה, הוא מסוגית הגמ׳ בב״ב דף ז׳ ע״א שלדברי הר״י מבואר שאספלידא שהוא טרקלין זקוק לאורה מרובה ולא די בשיעור הרחקה של ד׳ אמות. וא״כ בתקופתנו כשבונים אזור מיגורים חדש ומלכתחילה זה מתוכנן כך שלכל אחד יהיה אורה מרובה, הרי שכל מי שבא להשתתף ולגור במקום זה מתכוין שביתו יהיה בבחינת איספלידא שלא די לה באור של הרחקה של ד׳ אמות אלא צריך מרחק רב מזה.

אמנם הנו״ב שם, וכן זה מובא בשם הכנה״ג, שלביהכ״נ אף שהוא צריך אורה מרובה די לו בשמונה אמות, וא׳׳כ היה מקום לומר שגם בבניה החדשה די בהרחקה של שמונה אמות ולא יותר, מ״מ נראה שמכיון שאנו רואים מסוגיא דאיספלידא שאם מדובר בבית שכולם מבינים שהוא צריך אור מרובה, הרי צריך להרחיק לפי הצורך באור לפיו הוקם הבית. וע״כ בתקופתינו מכיון שכל בנין מוקם ע״פ תכנית מראש לכמה אור שיהיה לו, ולאחד השכנים היתה חזקת אורה במובן הרחב, א״כ לא יכול לבוא השכן ממול וליטול ממנו את חזקת אורה שלו.

ולכן נראה לחייב את הנתבע שלא יבנה יותר, ומה שבנה הוא חייב לסתור כדי שלא יאפיל ולמעט את אורם של העותרים.

בנוגע למחסן שהוקם לפני כמה שנים נראה שיש מקום שהנתבע יפצה את העותר בסכום כספי אם ברצונו להשאיר את המחסן כפי שהיה.

הרב חיים הרצברג.