טענת בר מצרא בשוכר

פד"רים כרך ד' עמ' 239-244

תיק 346/תשכ״ב

בעניין:

התובע: מר משה פרידמן

נגד: הנתבע: מר משה סבוראי

הנדון: טענת בר־מצרא על בנין בן חמש קומות הנמצא בשכונת תל־ארזא רח׳ זיו והנקרא בשם: בית פרידמן בצלאל.

תביעת בר מצרא ו״עני המהפך בחררה״ מצד אחד הדיירים על דירתו בבית גדול שנמכר על ידי בעל הבית לאחרים.

מסקנות

א.       לפי דעת רוב הפוסקים אין דין בר מצרא לבעל משכנתא או למי שתפוש באותו רכוש בתור שוכר. ובודאי שלאחר שהלוקח מוחזק אין להוציא מידו.

ב.       אין טענת בר מצרא למי שרוצה לקנות רק חלק מהרכוש. ויתכן שאף אם כמה בני מצרא מוכנים לקנות את כל הרכוש בחלקים, יכול המוכר לטעון שרצונו למכור את הכל לאחד.

ג.        במקרה שיש הפסד למוכר אין טענת בר מצרא.

ד.       כשהקונה הוא מוסד צדקה או הקדש, אין כלפיו טענת בר מצרא, כי לא חלה עליו החובה משום "ועשית הישר והטוב".

ה.      1) נזדמן לאדם לקנות דבר במחיר זול פחות מהמצוי, אין לבוא אליו בטענה של עני המהפך בחררה".

          2) כמו כן אין מקום לטענה זו, אם הבא באותה טענה לא הסכים בתחילה לתת את המחיר המבוקש.

פסק ־ דין

הצדדים חתמו על שטר בוררות כחוק.

הנתבע קנה את הבנין מבעליו בסך של שלשים אלף ל״י ושיתף בקנייה גם את הנהלת ״אוצר החסד״ בירושלים, שלהם הוא מקדיש את הבנין ורק שמו יקרא עליו. והתובע בא בזה בטענת בר־מצרא, בהיות וגר בשכירות באחת מהדירות הנמצאות בבנין ורוצה לקנות איפוא הדירה שגר בתוכה. וכן בטענת עני המהפך בחררה, בטענו כי הוא וייתר השכנים היו מחזרים מקודם לכן לקנות את הבנין. ולחילופין הוא מבקש כי במקרה ולא תנתן לו זכות הקניה, שיפסקו שתעמוד לזכותו הדירה ששכר מ״תחרא" שהיה ג״כ דייר ושילם לו שוי של דמי מפתח בסך של —.2,800 ל״י, שיוכל להשכירה עד שנה בלי שיזקק לתת חלק מדמי המפתח שיקבל — לבעה״ב, ולכה״פ לתת לו זכות קדימה לשכור לעצמו החדר הפנוי שגובל עם דירתו שגר בה כעת.

הנתבע מכחיש את התביעה מיסודה. טוען כי לפני הקניה הלך ושאל לכמה מדיירי הבנין והודיע להם כי עומד לקנות הבנין וכזאת עשו גם מהנהלת אוצה״ח ושום אחד מהם לא הביע כל התנגדות לכך, ומהם שאיחלו לו הצלחה, לא ידע בכלל כי התובע מחזר לקנות משהו מהבנין, ועוד זאת, בעת שעמד לגמור הקניה שמע איך שעוה״ד מר אור שטיפל במכירה בשם בעה״ב הודיע דרך הטלפון לאחד מהשכנים והודיע לו שעומדים למכור הבנין ואם השכנים רוצים לקנותו עליהם להקדים ולבוא מיד, ושום אחד לא בא, וגם למחרת בשעה שסידרו ביניהם חוזה המכירה ג״כ לא בא אף אחד מהשכנים. עוד טען כי בשעה שהתובע בא כעבור שבועיים בערך מאז שקנה את הבנין לשאת ולתת אתו, שאלו מדוע לא קניתם אתם את הבנין, והיתה תשובתו כי לא רצו לתת מחיר כזה. וגם כששאל אח״כ לעו״ד אור מדוע לא מכרו לשכנים השיב לו כי השכנים הציעו לו מחיר שמעורר צחוק.

כן הודיע הנתבע כי אין ברצונו להשכיר לתובע גם החדר שע״י דירתו בהיות שלא נתן לו ליכנס לראות את דירתו בשעה שביקר שם וגם רצה להוסיף בבניה בלי רשותו וסוחב אותו לד״ת.

התובע הודיע כי רק כעבור שבועיים מהקנייה בא למחות על הקניה לפני הנתבע בהיות ועד אז לא ידע עדיין מי הקונה כי עוה״ד שטפלו במכירה בשם הבעה״ב לא רצו לגלות לו על כך.

בחוזה ההסכם שבין המוכר לבין הקונה־הנתבע שנערך בתאריך כ״ה בטבת תשכ״ב ישנו סעיף האומר כי הצד שיפר את ההסכם יהא עליו לשלם קנס של עשרת אלפים ל״י וכ״כ יוכל כל צד לתבוע ביצוע בעין של הסכם זה.

למעשה שילם כבר הנתבע כל הסכום עבור קניית הבנין וכפי הנראה בוצעה כבר גם העברה בטאבו.

הדיון ההלכתי

א.

והנה בדין אי ישנו דינא דבר מצרא לשוכר הגר בבית הנמכר דנו בזה הרבה בספרי הפוסקים, אבל רובם ככולם הכריעו שאין לו דינא דבר מצרא. וכמו שכותב הב״י בטור בחו״מ סי׳ קע״ה:

״דדעת רוב בנין ורוב מנין של הפוסקים דלית במשכנתא משום דינא דבר מצרא, וכיון דשכירות ילפינן ממשכנתא, כשם שאין המלוה יכול לעכב על בעל השדה אם רצה למכור שדהו לבן המצר או לאחר, כך אין השוכר יכול לעכב על בעל הבית מלמכור לאחר דדיו לבא מן הדין להיות כנדון״. ובתוך דבריו כותב הב״י גם זאת: ״ואפילו אם היה בדבר ספק ותלוי בפלוגתת הפוסקים, הוי הלוקח מוחזק וכל היכא שאין הדבר ברור לנו אין לנו כח להוציא מיד הלוקח״, ע״ש.

ועפי״ז קבע הב״י להלכה בשלחנו הטהור בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ ס״ג וז״ל:

״השכיר ביתו לאחד ואחר כך מכרה לאחר אפילו אינו בן המצר אין השוכר יכול להוציאה מידו״.

והרמ״א אע״פ שבד״מ בטור השיג על הב״י בזה׳ ובדינא דמשכנתא השיג עליו גם במפה בסעי׳ נ״ז, בכל זאת גבי הלכה זאת של שוכר לא השיג עליו בהגהותיו על השו״ע, ומשמע מזה בפשטות דהוא מפני דבדינא דשוכר החליט להזדהות בזה עם פסקו של הב״י דאין בשוכר דינא דבר מצרא.

אמנם הסמ״ע בס״ק קט״ז מקשר יחד שתי ההלכות של משכונא ושל שוכר וכותב:

״דמכיון דגבי משכונא פסק הרמ״א בסעי׳ נ״ז דאפי׳ קדם המצרן וקנאה יוכל הממשכן להוציאה מידו, א״כ ה״ה בזה נמי יכול השוכר להוציאה מידו״.

וכן כתב הגר״א בס״ק קנ״ד.

אבל לעומת זה מצינו להב״ח בתשובותיו סי׳ ס״ט שמבאר נמי כדברינו (האמורים למעלה) שהרמ״א בשו״ע חזר בו וס״ל כפסק ב״י בשוכר, א״נ ספוקי מספקא ליה לגבי שוכר ולכן לא כתב כלום, ע״ש. ומובן דלו אפילו אי ספוקי מספקא ליה להרמ״א בזה אין ספיקו מוציא מידי ודאי של הב״י ועל אחת כמה שאין להוציא משום זה מיד המוחזק והיינו הלוקח שכבר קנה וקשר א״ע בהתחייבויות שונות בהסכם בכתב כתוב וחתום ע״י שני הצדדים ויעו״ש שם בב״ח שסובר נמי כשלעצמו לפסוק בהחלטיות כהב״י.

גם השער משפט מובא בפ״ת שם בס״ק כ״ח השיג ג״כ על הסמ״ע וכתב עליו וז״ל:

״אולם המהרש״ל בתשובה סי׳ מ״ג כתב להדיא דאף דבמשכנתא יכול להוציאה מיד המצרן, מ״מ בשכירות אינו כן ואפילו מכרה המשכיר לאחרים אין השוכר יכול להוציאה מידו ופסק כן הלכה למעשה. וכ״כ הב״ח בתשובה וכו' ומספיקא אין מוציאין מיד הלוקח״, ע״ש.

התובע בטענותיו שהגיש בכתב ציין לדברי שו״ת רדב״ז ח״א סי׳ שנ״ח שפסק שיש בשוכר דינא דבר מצרא. והמעיין בגוף דברי רדב״ז יראה שכתב להדיא שם בהיפך שאין בשוכר דינא דבר מצרא, שהרי אין לו חלק בבית ולא בבית סמוך לביתו אלא דכשהשוכר דר בבית בא עליו הרדב״ז שם מבח טעמא אחרינא שלא יוכל הקונה להוציא את השוכר מן הבית, והיינו מכיון שהוא דר בה והוא מוחזק ונותן דמיה כאשר נתן הקונה, עיי״ש. ובנוגע לזה כבר הביא הש״ך והבאה״ט בחו״מ שם בס״ק ק״ח דבתשו׳ בן לב ח״ב סי׳ מ״א העלה דבחזקת חנות או בתים אין בו משום דינא דב״מ כשרוצה למכור החזקה לאחר. וכ״כ בתשו׳ דברי ריבות סי׳ נ״ט שפסקו כל גדולי הקדמונים החכמים השלמים קדושים אשר בארץ המה וגם אחרונים כולם הסכימו דבשום חזקה לית בה משום דינא דב״מ. וכן הוא בתשו' מהר״א ששון ס״ס פ״א וסי׳ קכ״ו וקכ״ד, ובתשובת מהרשד״ם סי׳ כ״ה וע״ש עוד בסי׳ רע״ז, רצ״ז ורצ״ט. ועיי' בתשו' מהרש״ל סי׳ פ״ג ובספרי יש״ש פ׳ השוכר את הפרה סי' ל״ג ופ׳ הגוזל בתרא סי׳ כ״ד שפסק ג״כ דאין בשכירות דינא דב״מ דלא אמרינן בכה״ג שכירות ליומא ממכר הוא׳ עיי״ש.

עוד ציטט התובע בדבריו מדברי שו״ת רש״ך ח״ב סי׳ קמ״ט כפי שנזכר בקצרה במל״מ סי״ב מה׳ שכנים שפסק ג״כ שישנו בשוכר דינא דב״מ. וגם זה אינו, ואדרבה הרש״ך שם כותב בלשון ״דלענין פסקא דדינא הלכה רווחת דלא מקרי השוכר מצרן לעכב על הלוקח״, ורק בנידונו שם דהמדובר בסוג מחזיק מיוחד בחזקת חצר ובתים המקנים לו בהם במדת מה זכויות של בעלות ממש, ואשר על כן היה שם גם תקנת קדמונים שלא יבואו בגבולו להוציאו מחזקתו, כותב שם הרש״ך:

״שמכל מקום בנדון זה שהוא מחזיק בבית וכבר ידענו מה שכבר הוסכם מהקדמונים שאלו החזקות דין קרקע יש להם ועדיף ואלים טפי משוכר אם ירצה המחזיק בבית ליתן ללוקח הקונה המולקי דמי המקנה יכול להפקיעו מטעם מצרן״, עיי״ש.

ויעוין גם בשו״ת אבקת רוכל למרן הב״י ז״ל סי׳ קכ״ו שמתבאר שזה היה מין חזקה שיוכל אפילו לגבות מזה חובות השוכר- המחזיק ודן שם לענין אם אפשרי ע״פ דין לגבות מזה גם כתובת אשה, עיי״ש. ולכן ספק גדול הוא אם נוכל לבוא ללמוד מזה לשכירות בתים בזמננו בפה שעל אף שא״א להוציא את השוכר מדירתו וגם יש לו זכויות של דמי מפתח עם יציאתו, אבל אין לו בזה עד כדי גביית חובותיו מזה, וכדומה.

כן מה שציין התובע גם לדברי ספר משפט שלום סי׳ קע״ה סעי׳ נ״ט, כנראה שעיין שם באופן שטחי, והמעיין בטוב העיון רואה כי אדרבא בעל משפט שלום נוטה יותר לומר דהלוקח הוי מוחזק, ומוסיף עוד בסברא על כך דמכיון דהוי ספק בתקנה אוקמוה אד״ת. ויעו״ש בקו׳ משמרת שלום אות ל״ז שמוסיף להביא גם מדברי שו״ת לחם רב ותורת חיים למהרח״ש ועוד שהעלו ג״כ דאפילו באותו בית שדר בו השוכר ליכא בשכירות דינא דבר מצרא, עיי״ש.

גם מה שהעלה התובע על דמי־כתבו בשם שו״ת דבר משה שהעלה ג״כ דיש בשוכר דינא דב״מ, ג״כ נהפוך הוא, ויעוין בספר קנין גוף ופירות מערכת מ׳ אות ל״ח שמביא בשם ספר באר מים חיים שנשאל בשוכר שהיה בתוך הבית ובעל הבית מכרה לאחר וטען השוכר שהוא מצרן, והשיב לזכות הלוקח, והטעם לפסקו זה מביא שהוא עפ״י מה שכתב הרב דבר משה בספר עוללות הכרם דאפי׳ האומרים דבכל ספיקא דדינא מי שהוא תוך הבית הוא המוחזק ושואת״ע, מ״מ בלוקח ומצרן דהלוקח קנה מדינא והמצרן אינו אלא משום הטוב והישר כו״ע מודי דהלוקח מוחזק, עיי״ש. הרי מבואר בדברי הדבר משה להיפך דס״ל בהדיא דהלוקח מוחזק ולא יוכל השוכר לבוא עלה משום דינא דבר מצרא.

ויעויין גם בספר שו״ת שי למורא סי׳ כ״ג שהאריך הרבה בבירור השיטות אם ישנו דינא דב״מ בשכירות וזאת הלכה העלה שאין השוכר יכול לטעון טענת מצרנות מכח שכירות אע״פ שעומד בתוכה עיי״ש.

והכי העלה גם בשו״ת שבות יעקב ה״ג סי׳ קס״ה, מוזכר גם בפ״ת שם, דיכול הלוקח לומר קים לי דאין בשכירות דין מצרנות כלל, עיי״ש.

וכמו כן המאסף לכל המחנות הבעל כנסת הגדולה ז״ל בספרו שו״ת בעי חיי חחו״מ סי׳ כ״ג הפליג בבירור שיטות הפוסקים בזה ופסק את פסקו דאין בשוכר דין מצרנות, וכל שלקחה הלוקח באיזה אופן שיהיה בין שלא הכיר השוכר במכירה בין שאיימו ולקחה הלוקח מה שעשה עשוי, עיי״ש.

לאור כל האמור ברור הדבר שבנידוננו אין שום מקום לחייב את הנתבע לוותר על קנייתו את הבנין לטובת התובע, ואין כל ספק בדבר שיכול לטעון קים לי כרובא דרובא והפוסקים הסוברים דאין בשוכר דינא דבר מצרא.

ב.

ועוד גדולה מכל הנ״ל ישנו בנידוננו, שהתובע רוצה לקנות רק הדירה שגר בה, ולכל היותר עוד דירה, ואילו הנתבע קנה כב״א כל הבנין כולו בן חמשת הקומות ובכגון דא אפילו בר מצרא ממש לא יוכל לתבוע לעצמו דין קדימה כדאיתא בב״מ דף ק״ח ונפסק להלכה בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ ל״ו שאם מכר כל נכסיו לאחד אין בעל המצר של שדה אחת מסלק את הלוקח מאותה שדה שהרי היא והאחרת קנה כאחד, ע״ש. ואפילו אילו היו באים כל השכנים וכל אחד היה רוצה לקנות לעצמו את חלקו (מה שלא התבדר לפנינו כן, ורק עוד אחד או שנים הביעו למעשה את רצונם לקנות חלקם) ג״כ היה מקום רב למוכר לבוא ולטעון שרצונו למכור הכל לאחד, כיעוין בחו״מ שם סעי׳ י' ובט״ז וש״ך ועוד.

ג.

עוד זאת ישנו בנידוננו דבר שמוריד בכלל טענת דינא דבר מצרא, כי גלוי וידוע שהנתבע קנה את הבנין ע״מ להקדישו למוסד אוצר החסד שע״י ועד הכללי לטובת עניים, והם השתתפו יחד אתו בקנייה ונתנו לו הלוואה סכום של שליש הקנייה, וגם הנתבע אמר זאת בפירוש לפנינו בפה מלא כי הבית הקדש, והגיש בתיק אחר גם בקשה על כך וכותב שם ג״כ במפורש שמקדיש בזה את הבית וכו'. והרי הלכה פסוקה היא בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ נ״ה דהקדש לעניים אין בו משום דינא דבר מצרא, ומבואר בשו״ת ריב״ש סי׳ תק״ז וכן מבאר בשו״ת בעי חיי ח״א סי, קכ״ו דטעמא הוא משום דהקדש לאו בני ועשית הישר והטוב נינהו. ויעוין גם מה שהשיב בכזאת בקונה לקהל ולעניים בשו״ת בני אהרן סי׳ כ״ח מובא בדברי גאונים כלל ס׳ אות כ״ז עיי״ש, והדברים ארוכים.

לכן מבלי שנצטרך ליכנס לבירור אם התובע לא התעצל מלזרז ע״ע בקניית חלקו בבנין המבואר מזה בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ ל״ב וכן במה שאם יתבטל המכירה יצטרך המוכר לשלם קנם בסך גדול בהתאם לכתב ההסכם דבר שהתובע לא יוכל לעמוד בו, והרי בכל דבר שיש פסידא למוכר לא תקנו בזה זכות למצרן, כמבואר בחו״מ שם סעי׳ כ״ג, ע״ש גם בפ״ת סק״י, מבלי שנצטרך כלל ליכנס לדיון זה ב״כ ברור ומבורר הדבר שאין יכול התובע לבוא כלל בטענת בר מצרא.

ד. דין עני המהפך בחררה

כן אין לבוא בנידוננו בטענה של עני המהפך בחררה, כי לא התברר שהנתבע ידע שהתובע מחזר אחר זה, והנתבע טען במפורש שלא ידע כלל מזה, וכי אדרבא התובע אמר לו שלא רצה לקנות במחיר גבוה כזה שקנה הוא. ודבר זה פוטר אותו אפילו מלהיכנס לדיון ממה שנפסק בחו״מ סי׳ רל״ז סעי׳ א׳ דאם קונה דבר אחד ובא חבירו ויכול לקנותו בזול שאינו מוצא לקנותו כך במקום אחר הוי כמו מציאה ויוכל לקנותו כל זמן שלא זכה בו הקונה. וכן מהנפסק שם דאם מחוסרין עדיין הפסיקה שהמוכר רוצה בכך והקונה רוצה יותר בזול מותר לאחר לקנותו ע״ש. ובנידוננו היו שני הדברים יחד לטובת הנתבע, הוא טוען שבמקו״א לא היה יכול לקנות כ״כ בזול ומציאה הוא שהזדמנה לו, וגם התברר שעכ״פ — גם לפי טענותיו של התובע — מחוסרת היה עדיין הפסיקה בינו לבין המוכר שהמוכר רצה בכך והוא בכך, ורק ברגע האחרון לאחר שהיה למוכר קונה בצורת הנתבע שהסכים לסכום שהוצע לו חזר גם הוא ואמר שמסכים ג״כ לשלם במחיר כזה.

אולם עם זאת מוצא ביה״ד להודיע לנתבע ולהנהלת ״אוצר החסד״ גם יחד כי משום ״למען תלך בדרך טובים״ מן הראוי והטוב והישר להשכיר לתובע החדר הפנוי הגובל עם דירתו, ולא יעדיפו להשכירו לאחרים. ובכאן הרי זה לא מכירה, וגם עוד החדר לא מושכר, ולפנינו דין של לכתחילה. ובכגון זה בודאי יש לקחת בחשבון חזקתו וגם טרחתו של התובע בחזרו כ״כ הרבה אחרי זאת, וגם מובן לכל כי אין להכניס ע״י ממש שכוני־גואי כאלה שלא יוכל עמוד בהם, לכן מכל זה ומעוד כמה טעמים מובנים, על הנתבע להסיר כעס מלבו ולהעלים עינו ממה שעבר בינו לבין התובע (ולכל אחד זכות לתבוע את משנהו כשנראה בעיניו שהשני עושה עולה נגדו ושהצדק לכאורה אתו), ולשמור ארחות צדיקים שעליהם נאמר ואוהביו כצאת השמש בגבורתו ולתת לתובע עדיפות לשכירות החדר. וביה"ד מקוה כי הנהלת אוצה״ח ילכו ג״כ בכיוון זה וישפיעו מצידם ג״כ על הנתבע שיעשה במאת ושלום על ישראל.

לכן פוסקים:

א. הנתבע זכה בקניית הבנין שבשכונת תל־ארזה מידי בעה״ב פרידמן.

ב. על הנתבע ללכת בדרך טובים ולהשכיר החדר הגובל עם דירת התובע לתובע.

הודע ביום ראשון ה׳ אדר־ב׳ תשכ״ב.