תיקון ליקויים במכר

א.     תיאור עובדות המקרה

לפני כשנה התובע קנה דירה מהנתבע. מספר שנים קודם המכירה הנתבע שיפץ את הדירה, הוא סגר (באישור העירייה) את המרפסת של הדירה, ובכך הוסיף עוד חדר לדירה. המשפץ היה קבלן לא יהודי, לו רישיון לעסוק בשיפוצים (להלן "הקבלן"). הקבלן העניק לנתבע אחריות של 10 שנים על העבודה שהוא עשה עבורו. בשנה שלאחר השיפוץ התגלו נזילות וליקויים אשר מקורם בשיפוץ שעשה הקבלן. הקבלן בהתאם לאחריות שנתן, תיקן את הליקויים והנזילות הפסיקו.

לאחר קניית הדירה ע"י התובע, חזרו הנזילות אשר עשו נזקים הן בדירה, והן בדירת השכנים שגרים מתחת. גם הפעם הקבלן תקן את הליקויים אשר הוא אחראי עליהם. אך הקבלן התמהמה בטיעונים שונים ודחה את מועד עריכת התיקונים בדירה.

בשלב מסוים בירר התובע בנוגע לאיכות העבודה של הקבלן, וגורמים שונים המליצו לו לא להשתמש בו מכיוון שאיכות העבודה שלו ירודה. בנוסף, התובע הזמין מומחים שיבחנו את עבודת השיפוץ שעשה הקבלן. בבדיקה שהם ערכו הם מצאו ליקויים רבים בדרך בו סגרו את המרפסת, והעריכו את תיקון הליקויים בכ50 אלף ₪. הבירור שערך התובע הביאו אותו למסקנה כי הוא איננו מוכן להשתמש "בקבלן" לצורך תיקון הדירה. והוא דורש מהנתבע להביא קבלן חלופי לתיקון הפגמים.

הנתבע טוען שמכיוון שיש לו אחריות אצל הקבלן שעשה את השיפוצים, אין זה צודק שיצטרך להוציא אלפי שקלים לשכור קבלן חלופי.

ב.     הצעות הפשרה בין הצדדים

בדיון בפני בית הדין הציע הנתבע שתי פשרות בפני התובע:

     1.      הקבלן המקורי יתקן את הליקויים, אבל יביאו מפקח חיצוני שיוודא שעושה עבודה איכותית. עלות המפקח תחולק חצי חצי בין התובע לנתבע.

     2.      התובע ימצא קבלן חלופי, הנתבע ישתתף ב25% מעלות הקבלן.

לאחר הדיון, בהתכתבות בין הצדדים התובע הציע פשרה אחרת לפיו:

1.         תיקון נזקי השכן - על הנתבע

2.         תיקון ליקויי החדר הנוסף (איטום הגג והקירות) - 85% נתבע, 15% תובע

3.         טיח וצביעה של החדר - על התובע

4.         תיקון צינור המרזב - 75% נתבע, 25% תובע

בית הדין קצב זמן לצדדים להחליט אם רצונם בפשרה או בדין. תשובת הצדדים כפי ששלח מזכיר בית הדין היתה: שני הצדדים מסכימים בסופו של דבר להעביר את ההכרעה בתיק לידי בית הדין הן לדין והן לפשרה על סמך הפשרות שהוצעו בבית הדין על פי שיקול דעת בית הדין.

ג.      דיון: על מי מוטל חובת תיקון

מי שמוכר בית ונמצאו בו ליקויים, וכפי שקרה במקרה שלפנינו, הליקויים נחשבים בחזקת מום, והנתבע יכול דרוש ביטול המקח בשל מקח טעות. אמנם הרמב''ם [הלכות מכירה טו, ד] כתב שאין איש מן הצדדים יכול לכפות על רעהו קיום המקח, והשבת דמי הפחת:

'אין מחשבין פחת המום, אפילו מכר לו כלי שוה עשרה דינרים ונמצא בו מום המפחיתו מדמיו איסר, מחזיר את הכלי ואינו יכול לומר לו: הילך איסר פחת המום, שהלוקח אומר: בחפץ שלם אני רוצה. וכן אם רוצה הלוקח ליקח פחת המום, הרשות ביד המוכר לומר: או קח אותו כמו שהוא או תקח מעותיך והחזיר לי מקחי.

וכך נראה בשולחן ערוך חושן משפט סימן רלב, ד.

אבל בנידוננו שני הצדדים לא מעונינים בביטול, ובמיוחד שעבר זמן רב מאז הקניה, והקונה כבר דר בה. המוכר מוכן לתקן, והויכוח הוא על אופן התיקון. כמו כן כאן נמכר הבית עם אחריות, כלומר המוכר התחייב לתקן, אם יתגלה מום תוך תקופה מוגדרת, ואכן המוכר אינו מתחמק מאחריותו. יתר על כן לפי הרא''ש יתכן שמראש מוטלת על המוכר חובת תיקון. תשובת הרא"ש נפסקה להלכה, בשולחן ערוך סי' רלב, ה:

ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן.

הגה: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית...

אמנם הרא"ש כותב "ינכה לו מן הדמים", אבל הכונה היא כדי שיתקן, וכפי שהוא ממשיך בדבריו "כדי שיחזיר הבית לקדמותו".

כך גם במקרה בו אנו עוסקים. הבית עדיין שמו עליו, וניתן לתקנו, ואז יחזור המצב לקדמותו. מן הרמ''א שם עולה כי אין בזה מחלוקת, היינו כאשר התיקון יחזיר המצב לקדמותו, ואין כאן ''פנים חדשות''. וכן משמע מן השו"ע שפוסק הן כרמב''ם והן כרא''ש.

ד.     מי המתקן

האם התובע רשאי שלא להסכים לאופן התיקון שמציע הנתבע? שאלה מעין זו מצינו בדין חיוב ריפוי של החובל בחבירו, כאשר החובל טוען שיש לו מי שירפא את הניזק בחינם (בבא קמא פה ע"א). כך פסק בשולחן ערוך חושן משפט סי' תכ, כא:

אמר לו המזיק: אני ארפא אותך, או: יש לי רופא שמרפא בחנם, אין שומעין לו, אלא מביא רופא אומן ומרפאו בשכר.

ומסביר שם הסמ"ע (שם ס"ק כד) על סמך הגמרא בבא קמא שם, שסיבת הסירוב קשורה לחשש של הניזק מאיכות העבודה של הרופא:

ועל רופא אחר חנם יאמר רופא שאינו מקבל תשלומין אין מדקדק ברפואתו.

אמנם לא ברור שיש ללמוד מנזקי גוף לנזקי ממון. אולי דוקא בנזקי גוף יש לנחבל זכות להתנגד, אבל בנזקי ממון, די שהמזיק יציע מתקן מן השורה, ולאו דוקא את המומחה. וצ"ע בשאלה זו.

עכ"פ במקרה שלנו, גם הנתבע הודה שאיכות העבודה של הקבלן איננה גבוהה, והראיה לכך היא שהקבלן כבר ניסה לתקן את הפגמים בעבודה שלו פעם אחת ולא הצליח, והתובע טוען שאין לו בו אמון. לכן נראית טענתו שאין כאן מתקן מן השורה. עם זאת חבל שהנתבע יוציא כסף, כאשר יש לו אפשרות של תיקון בחנם. לכן, אע"פ שהתובע צודק בטענתו, נראה לנו לנכון לנקוט בנידוננו בדרך של "אל תמנע טוב מבעליו" [בבא מציעא עו, א], ולתת לנתבע עוד הזדמנות אחת לנסות לתקן באמצעות הקבלן שלו ששיפץ את התוספת בבית. אם הקבלן לא יצליח לתקן בפעם הזו, יצטרך הנתבע לתקן ע''י קבלן אחר כמפורט בסיכום. יש להניח שבפעם הנוספת שניתנה לנתבע, הוא יעמוד על כך וידאג שהקבלן יבצע התיקון יהא כראוי.

פסק דין

א.  חובה על הנתבע למסור לתובע בית מתוקן מנזילות. הנתבע מכיר בכך, אלא שמבקש לתקן באמצעות הקבלן שבנה את המרפסת, וקיבל עליו אחריות ל10 שנים. הקבלן ניסה פעם אחת ולא הצליח.

ב.  אנו נותנים לנתבע עוד הזדמנות אחת לתקן באמצעות הקבלן ששיפץ בזמנו את הבית, עד ראש חודש כסלו, תשפ''א. אם התיקון לא יצליח, קבלן אחר יעשה את העבודה. [במצב של אונס מחמת סגר, הנתבע יפנה אלינו ונשקול הארכה בהתאם לנסיבות].

ג.  בנוגע לבחירת קבלן חדש במקרה שהקבלן הנוכחי לא יצליח - התובע יציג שלוש הצעות מחיר. שווי העבודה וחלוקתה בין הצדדים יקבע לפי הנמוך מבין הצעות המחיר.

ד.   במקרה של שימוש בקבלן חלופי (במקרה שהתיקון לא יצלח או שיעבור הזמן שנקבע), התובע ישתתף ב- 15% מעלות התיקון (כהצעת פשרה של התובע).

ה. במקרה והתובע יסרב לנסות לתקן את הליקויים בעזרת הקבלן של הנתבע (כפי שנפסק בסעיף ב), אזי הוא יהיה זכאי לגבות מהנתבע רק 25% מעלות התיקון (כהצעת הפשרה של הנתבע).

ובאנו על החתום,

היום י"ג תשרי תשפ"א    

הרב תנחום גולד              הרב איתמר ורהפטיג              הרב יהודה זולדן

לפסק זה ניתנה הבהרה מבית הדין