העברת מגרש

פד"רים כרך ה' עמ' 120-123

התובעים: א. וב. (ב״כ הרב עמרם בלוי).

נגד: הנתבעת: גב׳ ג.

הנדון: העברת מגרש.

תביעה מצד מי ששילם חלק על חשבון קניית מגרש — באמצעות מיופה הכוח של הנתבעת כנציגת בעלי המגרש — לקיים את המקח. — טענת הנתבעת שלא יפתה כוחו של המתווך למכור המגרש על דעת עצמו וגם היא בעצמה היתה תלויה בהסכמת שאר השותפים. — דין קנין כסף בקרקע במקום שישנם חוקים מיוחדים להעברת נכסי דלא ניידי. — דין ״מי שפרע״ בקרקע ועל ידי שליח.

מסקנות:                 

א.         במדינתנו שגמר העברת נכסי דלא ניידי לא נעשה כי אם ברישומם בספרי האחוזה בטאבו, הכסף בלבד אינו קונה ודינו כמו במקום שכותבים שטר. והוא הדין שכל קנין אחר אינו מועיל במקום זה.

ב.         נחלקו הפוסקים אם עוברים על ״מי שפרע״ בקרקע במקום שלא נקנה בכסף.

ג.          1. אם בשעת מתן הכסף עדיין לא היתה הסכמת המוכרים ברורה, כגון שהתנו תנאים וכדו', לא חל ״מי שפרע״ על החוזרים.

2. וכל שכן כשהמכירה נעשית על ידי מתווך, שסתם אינו מיופה כוח לגמור ולקבל כסף על דעת עצמו ; או ע״י שליח והבעלים יכולים לומר לו: ״לתקוני שדרתיך ולא לעוותי״ — בודאי שאין כל חשש של "מי שפרע״ לא על הבעלים ולא על המתווך או השליח.

3. אם הקונים הטעו את עצמם והוציאו כספים על סמך מכירה זו, הניחו מעותיהם על קרן הצבי.

פסק - דין

הצדדים חתמו על שטר בוררות כחוק.

מדברי ב״כ התובעים: עוה״ד מר ד. (שבינתיים נפטר) ששימש כמיופה-כח של הנתבעת, הציע לי בזמנו מכירת מגרש של הנתבעת. הבאתי כקונים את התובעים ונהלנו מו״מ. מחיר המגרש יצא בסך עשרים וחמשה אלף ל״י ושלמנו עה״ח סך שלשת אלפים ל״י. נערך חוזה. עוה״ד מר ד. העביר את החוזה לחתימה ע״י הנתבעת, שהיא מיופת כח מכל היורשים שישנם על המגרש, ומדי פעם באה בדרישות חדשות. וכך דחתה החתמת החוזה מיום ליום, עד שלבסוף הודיעה לנו כי היא מבטלת המו״מ על המכירה, בהיות ואחד מהיורשים רוצה לקנות את המגרש לעצמו, וביקשה שנבוא לקבל חזרה דמי־הקדימה. אנו טוענים כי בזה שנתנו כסף ע״ח המגרש, יש לראות בזה קנין המגרש. בהיותנו בטוחים שהמכירה תצא לפועל ערכנו גם תכנית בניה שהוצאנו על כך סכום כסף.

מדברי הנתבעת: היפוי כח שנתתי לעו״ד מר ד. היה תוך תנאים מסוימים. לא נתתי לו כוח לגמור המכירה, ולכן כל טיוטה לסידור חוזה מכירה, היה חייב לשלוח לי לעיון ולקבלת הסכמה. אחד מתנאי המכירה מצידי היה — ששום אחד מהיורשים — השותפים לא יתנגד למכירה. תוך כדי המו׳׳מ, הודיע לי אחד מהיורשים שהוא מתנגד למכירה ורוצה לרכוש המגרש לעצמו. מיד הודעתי לעוה״ד מר ד. שיפסיק המו״מ ויחזיר להם הכסף. אני טוענת כי התנאים שדרשתי לא התקיימו, וכמו״כ מכיון שלא נעשה חוזה ולא נחתם, ממילא אין שום עסקא ואין מקום לתביעה.

א. נבוא לברר את התביעה עפ״י ההלכה.

והנה לכאורה הדין עם התובעים, דהרי משנה מפורשת היא בקדושין ד׳ כ״ו ע״א דקרקע נקנית בכסף, ונפסק כן להלכה בחו״מ סי׳ ק״צ סעי׳ א׳.

אולם לאחר העיון קצת, נראה דאי אפשר לפסוק בנידוננו כן, דהרי בגמ׳ בקדושין שם אומר רב על דינא דמתניתא הנז׳׳ דלא שנו אלא במקום שאין כותבין את השטר, אבל במקום שכותבין את השטר לא קנה וכו׳. ונפסק כן להלכה בחו״מ שם בסעי׳ ז', דבמה דברים אמורים שקנה בכסף לבדו במקום שאין דרך לכתוב שטר, אבל במקום שדרכן לכתוב שטר לא קנה עד שיכתוב את השטר.

והרי ידוע הדבר, דבזמננו ובמקומנו הדרך היא לכתוב שטר בקניית קרקע, ולא רק שטר־חוזה, כי אם שטר בדרך העברה בטאבו, ואפילו כתיבת שטר חוזה משמש עודנו רק כשטר התחייבות בלבד, אבל גמר המכירה כו״ע ידעי שלא נעשה כי אם בהעברת הרכוש בטאבו מידי המוכר לידי הקונה. וראיה לכך דבהחוזה כותבים קנס על החוזר בו, סימן שביכולתו עוד לחזור מהמכירה. ואם כן, פשוט הדבר דכל שחסר עודנו דבר העברת הטאבו, ועל אחת כמה כשחסר אפילו כתיבת חוזה המכירה והחתמתו ע״י שני הצדדים, שהכסף בלבד אינו קונה.

ובגדולה מזו, בהיות שחוק המדינה הוא על כך שלא יקנו כי אם ע״י העברה בטאבו, אם כן לא רק קנין כסף אינו מועיל בזה, כי אם גם שום קנין אחר לא מהני, מלבד ע״י הרישום והעברה בטאבו, כמו שבירר והעלה עפ״י דברי גדולי הפוסקים בשו״ת דברי אמת (בכר) בחלק השו״ת סי' י״ב, עיי״ש באריכות.

והכי מצינו בספר שו״ת תועפות ראם (טויבש) חחו״מ סי׳ י״ג, שהעלה להלכה שהצורך להעביר בטאבו הו׳׳ל כמקום שכותבין את השטר, דלא קני בכסף וגם לא בקנין אחר עד שיסדרו דבר ההעברה כפי החוק, עיי״ש.

וכך ס״ל בפשיטות גם בשו״ת חתם סופר חחו״מ סי׳ קמ״ב, דמכיון דחוק המדינה הוא לסדר העברה בטאבו, אין קרקע נקנית לא בשטר ולא בקנין אחר, עיי׳׳ש.

ב. אך לכאורה יש לדון, דנהי דבמקום שכותבין שטר, כסף לא קני, מכל מקום היינו דוקא לענין קנין שאינו קונה בכסף, אבל מי שפרע, שפיר יש בכה״ג על החוזר בו, כשם שדינא כך גבי מטלטלים בחו״מ בסי׳ ר״ד סעי׳ א', דמי שנתן דמים ולא משך המטלטלים, אע״פ שלא נקנו לו המטלטלים, כל החוזר בו בין לוקח בין מוכר לא עשה מעשה ישראל וחייב לקבל מי שפרע ואפילו לא נתן אלא מקצת הדמים.

ובבית יוסף בטור מביא בזה פלוגתת ראשונים, דהרמב״ן סובר שלא מצינו בקרקעות מי שפרע, משום דקנין גמור שלהם בכסף, וכיון דלעולם הקנין שלהם נגמר באיזה ענין שיהיה, אע״פ שתמצא לפעמים שלא נגמר כגון: במקום שכותבין השטר — שלא קנה בכסף, אין מוסרין אותו במי שפרע. ותלמידי הרשב״א כתבו בדעת הרי״ף דאפשר דס״ל דאף בקרקעות יש מי שפרע. וכן כותב הב״י בדעת הר״ן דאם נתן כסף לקנות קרקע והוא במקום שכותבין שטר, אם בא לחזור בו איכא מי שפרע.

ובשו״ת הגרע״א סי׳ קל״ד העלה בפשיטות דגם בקרקע שייך מי שפרע היכא דלא קנה במעות, והסתייע מדברי התוס׳ בכתובות דף צ״ג ע״א ד״ה עד. וכן האריך בשו״ת משכנות יעקב חהו״מ מסי׳ נ״ה להוכיח מדברי הרבה מהראשונים דס״ל דיש מי שפרע בקרקעות בנתן כסף באתרא דנהיגי למכתב שטרא (מובא גם בפ״ת בחו״מ סי׳ ר״ד סק״ב, ומה שצוין שם למשכנ״י סי׳ מ״ו הוא ט״ס וצ״ל נ״ה), והעלה להלכה שדעת הרבה מגדולי הראשונים, דגם בקרקעות יש מי שפרע ולא מצינו חולק בהדיא על דבריהם ויש לפסוק כן לדינא, עיי״ש.

ג. אבל לאחר העיון נראה דבכגון נידוננו, שהדבר נעשה באמצעות שליח מיופה־כח (ע״י עו״ד מר ד ז״ל) ומתוך השתלשלות המשא ומתן של המכירה, כפי שהוברר לפנינו, יוצא ברור שהמיופה כח תלה דבר גמר המכירה בדעת שולחתו — הנתבעת, והוכחה כמאה עדים על כך הוא: דבר חליפת המכתבים ושליחת החוזה על המכירה מידו לידי הנתבעת הלוך ושוב לשם קבלת הסכמתה והחתמתה עליו, וקבלתו מדי פעם הוראות חדשות ממנה שהיה מציען לקונים. וא״כ בכגון דא, יש לומר דכו״ע יודו שאין בכה״ג להחוזר בו אפילו מי שפרע, בהיות והקונים ידעו שהדבר טעון עוד קבלת הסכמה מפורשת מהמוכר, ואם בכל זאת לקחו על עצמם להוציא על זה הוצאות כספיות בסומכם דעתם שהמכירה תיגמר, הרי הניחו מעותיהם על קרן הצבי.

ובכהאי גוונא מצינו שהעלה כן במפורש להלכה בספר שו״ת שואל ומשיב מהדו״ב ח״ד סי׳ ק״י׳ שהדבר ברור דבמכרו על תנאי אם יתרצה המשלח, בכה״ג לא שייך לומר דקנה לגבי מי שפרע, מכיון דבשעת נתינת הדמים רפויי מרפיא בידיה, עיי״ש. [ויעו״ש בשו״מ בסוף התשובה מה שהעלה גם זאת בשם המהר״ם מינץ דאפילו היכא דחייב מי שפרע, מ״מ פטור מקיום המקח אף מדיני שמים, עיי״ש. אך לנידוננו אין אנו צריכים לכך מכיון שכאמור אין בכלל מי שפרע].

ועוד זאת, לא הוכח הדבר כי הנתבעת היא שצוותה מצדה לשליח לקבל דמי קדימה עוד לפני שנגמר ביניהם המשא ומתן של המכר, ומה שיפתה כחו הוא רק ע״ד ניהול משא ומתן על המכירה שישמש כמתווך ביניהם, אבל לא שיקבל גם דמי קדימה. ואם אמנם כן הדבר שהשליח עשה זאת לקבל מקצת הכסף על דעת עצמו, בכל כהאי גוונא אין בכלל דין מי שפרע, כדמצינו בדומה לזה שנפסק בחו״מ סי׳ קפ״ב סעי׳ ז', דהנותן מעות לשלוחו לקנות לו פירות ויפסוק עם המוכר ליתנם לו ביום פלוני וטעה השליח ולא התנה וכו׳, הרי זה עיוות והמשלח יכול לחזור בו וא״צ לקבל מי שפרע לא השליח ולא המשלח. ומבאר הסמ״ע בסקי״ג דהטעם הוא משום דהמשלח יאמר לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, והשליח מה יעשה כשחוזר המשלח וכו׳ ע״ש. וא״כ ה״נ בנידוננו יכולה הנתבעת לטעון דשליח הוא דעיוות ולתקוני שדדתיהו ולא לעוותי, ולכן אין עליה אפילו מי שפרע.

ויעוץ .גם ברמב״ם בפ״ב מ״ה שלוחין ושותפין הל' ז שפוסק, דכל סרסור שהודיע ללוקח שחפץ זה או קרקע זה של ראובן, ואחר שקנה הלוקח אמר ראובן איני רוצה למכור בדמים אלו, מחזיר הלוקח, שהרי לא פסק לו דמים ואמר לו מכור לי בכך וכך ע״ש׳ וה״נ בנידוננו הרי המיופה כוח של הנתבעת עו״ד מר ד. הודיע ללקוחות — התובעים, כי קרקע זו של הנתבעת היא, ובהיות שתלה גמר המכר בדעת הנתבעת, הרי זה כאילו לא פסקו על המכר דמים, ויכולה איפוא לחזור בה ולטעון על כל מחיר שיוצע לה, כי אינה רוצה למכור בדמים אלו.

יצוין גם זאת, כי הנתבעת כשלעצמה ג״כ היתה תלויה בדעת אחרים, דהיינו יתר היורשים. ונהי שיש לה יפוי כח מיתר היורשים על הרכוש, אבל כל עוד לא מוציאה הדבר לפועל, יכול כל אחד מהיורשים לעכב בידה. ובפרט שהנתבעת טוענת במפורש שכך היתה המגמה שלא לגמור המכר עד שתתיעץ עם כל היורשים.

יוצא מכל האמור שלא רק שחסר עוד בנידוננו הקנין הממשי שעל ידו קונים את הקרקע, אלא גם ענין קבלת כסף, אשר יש מקום לדון עפי״ז על קבלת מי שפרע, אין כאן.

ד. אמנם מצער הדבר כי התובעים הוצרכו עקב המו״מ בעיסקא זו להוציא הוצאות כספיות שונות, אבל עפ״י ההלכה אין כל מקום לחייב על כך את הנתבעת.

לאור כל הנ״ל מחליטים: דוחים את התביעה.

ניתן ביום שלישי י״ד כסלו תשכ״ג.