תביעה לביטול מכירה מכח בר מצרא

פד"רים כרך ה' עמ' 15-19

תיק 939/תשכ״ב

בבית הדין הרבני האזורי ירושלים

בפני כבוד הדיינים: הרב א. י. ולדנברג אב״ד, הרב ע. יוסף, הרב י. קאפח.

בענין:

התובע: א. (ב״כ הרב עמרם בלוי).

נגד:

הנתבעים: ב. וג. אפוטרופסי הבית של המנוחים ד. והגב׳ ה. ובעלה ו.

תביעה לביטול מכירה מכח בר מצרא 

הנדון: טענת בר מצרא.

תביעת בר־מצרא מצד דייר שוכר נגד האפוטרופסים של בית מגוריו שמכרו את דירתו לאחר, ונגד אשה ובעלה שקנו את הדירה. — טענת הנתבעים שהדייר לא הסכים לתת את המחיר המוצע ושגם הקונים הם ברי מצרא בהיותם גרים סמוך לבית זה וכי ביטול הקניה יגרום להם הפסד ממון. — דין טענת בר־מצרא כנגד אשה ובעלה. — דין טענת בר־מצרא מכוח שכירות.

מסקנות

א.1. אין תביעת בר-מצרא נגד אשה, כי אין דרכה לחזור אחרי מוכרי קרקעות ומאחר שקנתה אין להטיל עליה משום "ועשית הישר והטוב״ לחפש לקנות במקום אחר.

  2. הוא הדין בשותף, אעפ״י שהוא עדיף ממצרן, אינו יכול לסלק אשה מקנייתה ולהוציא מידה.

  3. ואף באשה שיש לה בעל, אין לטעון כנגדה שתסמוך על בעלה שיטרח ויקנה בשבילה.

ב. אשה שקנתה בשותפות עם בעלה, אין המצרן יכול לסלקם גם מחלקו של הבעל, כי מאחר שיש לבעל קנין פירות בחלק אשתו הרי הוא נעשה בר־מצרא משום חלקה.

ג. לפי דעת רוב הפוסקים אין לשוכר דינא דבד־מצרא ובודאי שמשום תביעת השוכר אין לחייב בדיעבד את המוכרים והקונים לבטל את חוזה המכירה ביניהם לאחר ששילמו דמי קדימה שיש בזה משום "מי שפרע״, כי הם יבולים לטעון קים לן כדברי רוב הפוסקים.

ד. הפוסקים חולקים אם דינא דבר־מצרא חל גם על המוכר.

ה. 1. באים יחד השוכר והמצרן, המצרן קודם שהוא ודאי. הקדים השוכר אין המוכר יכול לסלקו.

     2. בא גם המצרן מכוח שכירות, זכויותיהם שוות.

ו. לא הסכים המצרן לקנות בשעתו במחיר המוצע על ידי המוכר, אינו יכול לחזור ולתבוע זכותו כנגד הקונים כבר-מצרא.

ז. במקום שיש פסידא לא תיקנו זכות למצרן.

פסק-דין

הצדדים חתמו על שטר בוררות כחוק.

הנתבעים ב. וג. אפוטרופסי הבית של המנוחים ד., מכרו לנתבעים השניים הגב׳ ה. והא׳ ו. דירת המגורים של התובע הנמצאת בבית המנוחים הנ״ל בסך תשעת אלפים ל״י והתחייבו בחוזה הדדית של המכירה־הקניה, שילמו דמי קדימה והתחייבו בקנס על החוזר בו.

כעת בא התובע וטוען טענת בר־מצרא, בהיות והוא השוכר הגר בדירה, ומוכן לשלם למוכרים אותו הסכום ששילמו להם הקונים, ומנמק שזה שלא קנה את הדירה מקודם לכן מפני שהמוכרים דרשו ממנו עשרת אלפים וחמש מאות ל״י.

הנתבעים־המוכרים והקונים גם יחד טענו שהתובע ידע זמן רב לפני שביצעו את הסכם המכירה על הצעת־הקניה המוצעת ובסכום הנזכר וגם נתנו לו שהות לקנותה לעצמו, ובכל זאת לא עשה שום צעד ע״מ לרוכשה. המוכרים טענו שלא זאת שהתובע לא הביע שום נכונות לרכוש הדירה לעצמו אלא הפריע גם לקונים אחרים לקנותה ועי״ז היו מוכרחים להוזיל את המחיר על הסכום הנזכר, וגם במחיר המוזל הזה לא היה מוכן לקנותה, ואביו של התובע שהוא בעל־הכסף־לדבריהם והוא שבא בעיקר במשא ומתן אתם על הקניה, הציע מקסימום של שבעת־שמונת אלפים ל״י ואמר להם במפורש שעל יותר מזה הם חפשים למוכרה למי שירצו. והקונים סיפרו באריכות ובכנות עד כמה שהיו זהירים בביצוע הקניה ועד כמה שנתנו שהות לתובע שירכוש את הדירה לעצמו בסכום תשעת אלפים ל״י שהוצע להם, ונכרים היו דברי אמת. וטענו עוד כי למעשה גם המה ברי מצרא לדירה כי דירתם העכשוית נמצאת ממש בסמוך לדירה שקנו. ועוד טענו כי בהתקשרותם עם קניית הדירה הפסידו פסידא דגופא בהשקעת הרבה טורח ועמל וגם בפסידא דממונא מפנים שונים והפסידו עי״ז גם הפסד רב בזה שביני ביני, לא חיפשו ולא טיפלו בקניית דירה אחרת ובינתיים עלה מחיר הדירות בהרבה.

ביה״ד שמע בירורים על כך גם מפי המתווך מר ז. ומפי פקיד ממשרד עוה״ד ח. אשר שם טיפלו במכירת הדירות שבבית הנ״ל ושם סודר חוזה־התחייבות מכירת הדירה הנדונה בין המוכרים לקונים הנ״ל, ומתוכם משתקפות רגלים לדבר לדברי הנתבעים, וכפי שבאו מפורטים בפרוטוקול.

בירור הדין

ונבוא בזה אל בירור ההלכה.

א.

שנינו במסכת ב״מ ד׳ קח ע״ב: לאשה וכו׳ לית בה משום דינא דבר מצרא, ופירש״י, דלאו אורח ארעא לאהדורי ולבקש מי שיש לו קרקעות למכור ומה שבא לידיה ראשון אין לנו לומר ועשית הישר והטוב להרחיקה מעליו.

וכן נפסק להלכה ברמב״ם בפי״ב מה׳ שכנים פי״ד שהמוכר לאשה אין בו דין בעל המצר, ובהסבירו:

״מפני שאין דרכה לטרוח תמיד ולקנות הואיל ולקחה חסד הוא שתעמוד הקרקע בידה״.

וכן נפסק בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ מ״ז.

ואם כי בגמ׳ וברמב״ם (הלכות שכנים פרק יב,יג)לא פורש אם המדובר באשה שאין לה בעל, דאזי הוא דאמרינן דבהיות דאין מי שיטרח עבורה אין דרכה לטרוח תמיד ולא כן באשה שיש לה בעל שיש מי שיטרח עבורה, או דילמא דדינא הכי גם באשה שיש לה בעל, אבל מסתימת דברי הגמ׳ והרמב״ם בזה משמע שהמדובר על כל אשה שהיא, וגם לו אם ישנו ספק בזה הרי ידוע דבדינא דבר מצרא שהוא רק מכח ועשית הישר והטוב כל שיש ספק מעמידינן על עיקר הדין ולא דיינינן דינא דב״מ.

ולאמיתו של דבר מצינו בזה דברים מפורשים בדברי הראשונים והפוסקים דגם באשה שיש לה בעל אמרינן כן דלית בה משום דינא דב״מ.

השיטה מקובצת בב״מ שם מביא שנשאל על כך הרי״ף, והשיב - בפשיטות

״דאין לנו להעמידה בנושא מיוחד הואיל ולא ייחדו אותה הם בכך אמנם כוללת היא בכל הנשים וכו' ושוה היא האשה שיש לה בעל לשאין לה וכו' ״, וכך מביא שהשיב בכזאת גם הר״ר יהוסף הלוי אבן מיגש ״שמאמר זה כולל כל הנשים״, ומסיים השט״מ שכן נראה שהוא דעת תלמידם הרמב״ם שלא חילק.

ויעוין בשו״ת הריב״ש סי׳ שס״ט שכתב ג״כ לדייק מדברי הרמב״ם ממה שפוסק שם בה׳ י"ד דגם במכר לטומטום ואנדרוגינוס אין בעל המיצר יכול לסלקו מפני שהן ספק אשה, ודן מזה וכותב: וכיון שהטומטום והאנדרוגינוס ספק אשה הרי הן מוחזקין ואין בהן דינא דבר מצרא אע״פ שאין לומר בהן טעמא דלא אורחא למטרח שהרי אלו דרכם לטרוח הם בעצמם אעפ״כ אין בהם דינא דבר מצרא מפני שהן ספק אשה, כל שכן שיש לומר כן באשה ודאית אע״פ שיש לה בעל דטרח לה, דכיון שאמרו חכמים ז״ל אשה לית בה דינא דבר מצרא, בכל אשה נדון כן דכיון דהאי דינא מדרבנן הוא ודרך חסד, אין מדקדקין בו כל כך לעיין בכל פרט ופרט אבל הולכין אחר כללות הענין דסתם אשה לאו אורחא למטרח, ואע״ג דאית לה בעל אין דעתה סומכת שיטרח ויקנה לה בעלה כמו אם היתה היא עצמה רגילה לטרוח ועל כן לא חייבוה חכמים בדין זה עכ״ל. ע״ש בריב״ש מה שמאריך בהוכחות נוספות לכך. ודבריו ברורים וקלורין לעינים.

ועל פי יסוד הנ״ל

״דכיון דהאי דינא מדרבנן הוא ודרך חסד אין מדקדקין בו כל כך״

השיב הרשב״א בתשובה מובא בב״י בטור חו״מ סי׳ קע״ה באלמנה שלקחה קרקע ובא בעל המצר להשביעה שלא לקחה לסלקו מהקרקע

״דדבר ברור הוא שאינו יכול להשביעה, דדינא דב״מ משום עשיית הטוב הוא בלבד ואין מזקיקין את הלוקח לא לחרם ולא לשבועה״ ע״ש.

וגם הריב״ש בתשובה שם העלה לדייק כן מדברי רבותינו הראשונים ז״ל והסיק וכתב: אבל מדברי כולם כל שאין הערמה ניכרת ומפורסמת מפני שאנו מדמין לא נעשה מעשה לסלק הלוקח וגם אין להשביעו על זה ולא להחרים עיי״ש.

וכמו כן בהיות ובגמ׳ הוא דקבעו כן בסתמא דבאשה הקונה לית בה משום דדב״מ, אעפ״י דשותף עדיף ממצרן, בכל זאת הרי״ף בתשובה שם אשר נדונו היה באשה קונה נגד שותף שתובע לעצמו זכות הקניה מתורת בן המצר, בכל זאת לא עלה על דעתו כלל שיש לתת בזה עדיפות לשותף ופסק לזכותה של האשה, כיעו״ש, ומצינו שהעלה לפסוק כן גם אחד מגדולי הפוסקים האחרונים, הו״ד בשו״ת שואל ומשיב מהדו״ג ח״א סי׳ שמ״ד, דאם הקונה היא אשה דמפורש בש״ס דלית בזה משום דינא דבר מצרא פשיטא דגם שותף אינו עדיף, וזה שפוסק הרמ״א דדוקא מצרן אינו יכול לסלק אשה אבל שותף יכול לסלקה דשותף עדיף ממצרן, הוא דוקא בקשר לדין הסמוך שם בהיכא דקונה מן האשה שזה לא דין מפורש בש״ס, אבל באשה הקונה פשיטא דאף שותף לא יכול להוציא, והביא שם הוכחה מכרעת לדבריו מדברי שו״ת הרי״ף הנז׳ עיי״ש.

ב.

ועוד זאת העלה בשו״ת ריב״ש שם דבהיות דבאשה לית בה משום דינא דבר מצרא א״כ היכא שקנתה בשותפות עם בעלה אין בן המצר יכול לסלק גם את בעלה מחלקו הקנוי לו ואסברא לו מילתא בטעמא ״שכיח שאינו יכול לסלק האשה הנה גם הבעל נקרא בן המצר לחלקו מפני חלק האשה שיש לו בו קנין פירות וכו', כי אעפ״י שמתחלה טרם שקנה זה הקרקע לא היה הוא בר מצרא, מכל מקום עתה בא לו כאחד שקנה חלקו ונעשה בן מצר מפני זכות אשתו, דאיך נאמר לו הסתלק מחלקך משום ועשית הישר והטוב והנה זה החלק צריך לו גם כן כי הוא עתה בן מצר מפני חלק אשתו״ והאריך בזה.

וכדברי ריב״ש אלה העלה לפסוק להלכה הרמ״א בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ מ״ז, דאם קנתה היא ובעלה ביחד אין יכולין לסלק אפ״י הבעל.

מכל האמור אנו למדים לעניננו דבהיות והקונים המה אשה ובעלה במשותף וכסף הקניה רשום בבנק על שם שניהם ולא ניכר שום רמיה או ערמה בזה, והתובע אפ״י לא ניסה לטעון בכזאת, אם כן, אין התובע יכול לבוא על קנייה זאת בטענת בר־מצרא כלל, ואפ״י אם ניתן לשוכר דין שותף (שהוא עדיף מאריסות מה שרצה ב״כ התובע לדמות זה לדברי התוס' ב״ב ד׳ ה׳ ע״א ד״ה ארבעה בשם ה״ר אברהם), כדהתבאר בהדיא בשו״ת הרי״ף וכן בשו״׳מ הנ״ל דגם נגד שותף לית בה משום דינא דבר מצרא.

ג.

הדגשנו שזהו ״אפילו אם ניתן לשוכר דין שותף״, כי לאמיתו אין לו דין שותף, ולא עוד אלא דעת רוב הפוסקים ז״ל היא דאין בכלל גבי שוכר דינא דבר־מצרא. וכבר הארכנו בזה בפסק אחר (ראה פס"ד זה בכרך ד' עמ' 239. [פסק מס' 13138 באתר]), ובזה נציין בקצרה למ״ש בזה הרמב״ם בפי״ב מה' שכנים ה״ח ובב״ח בטור חו״מ סי׳ קע״ה ובתשובה סי, ס״ט, ובחו״מ סי׳ קע״ה סעי' ס״ג וש״ך ס״ק ס״א ופ״ת ס״ק כ״ח, ושו״ת מהרשד״ם חחו״מ סי' קע״ז ושו״ת מהרי״ט חחו״מ סי' ס״ז, ובשו״ת בעי חיי לבעל כנה״ג חחו״מ סי' כ״ג שהפליג בבירור שיטת הפוסקים בזה והסיק דאין בשוכר דין מצרנות עיי״ש והדברים ארוכים.

הן אמנם שלכתחילה בודאי נותנים עדיפות בזה לשוכר, אבל הבאנו כל הנ״ל כדי להראות ששוכר גרוע בהרבה משותף ואפ״י מסתם בר מצרא, ולכן בנידוננו שהקונה אשה בודאי שאין כל עדיפות לשוכר על סתם בר מצרא שאין לו כל זכות לקניה היכא שהקונה היא אשה או אשה ובעלה וכנ״ל, ובפרט כבנידוננו שכבר התקשרו עם המוכרים בחוזה התחייבות ובקנס על החוזר, והמוכרים כבר קיבלו גם סכום ניכר כדמי קדימה, שיש על כל זה בכלל מקום של דיון (אפ״י אם הקונה לא היתה אשה) אם עפ״י ההלכה אפשר לבטל את ההתחייבות או לחייב את המוכרים להחזיר את דמי־הקדימה כי הרי יכולים לטעון קים לן כרובא דפוסקים הסוברים שאין בשוכר דינא דבר מצרא, ואעפ״י שהכסף לא קני קנין גמור כי ,הוא באתרא שכותבין שטר דהיינו העברה במשרד ספרי האחוזה, אבל הרי קנוי לענין מי שפרע כדביררו והעלו להלכה בשו״ת רע״א סי' קל״ד ושו״ת משכנות יעקב חחו״מ סי' נ״ה עיי״ש, ויעויין גם מ״ש בזה הפ״ת בחו״מ סי' ר״ד סק״ב ע״ש, והדברים ארוכים.

ועוד זאת דבנידון דידן התברר שלקונים היו כבר בזה פסידא הן דגופא והן דממונא, כי השקיעו הרבה מרץ וטורח בהתרוצצות לשם השגת קנית הבית, וגם עלה להם הדבר בפסידא דממונא בפנים שונים, ועל ידי זה שהתקשרו בחוזה בקנית הדירה הזאת, וכבר עברו מזה כמה חדשים, הסיחו דעתם מלחפש לקנות במקום אחר, וביני ביני עלו בהרבה מחירי הבתים ואם ירצו לקנות כעת במקו״א יעלה להם הדבר באלפי ל״י יותר, ובגוונא דפסידא נפסק בחו״מ סי׳ קע״ה סעי׳ כ״ג דלא תקנו בזה זכות למצרן.

ולפי הבירורים שהיו לפנינו נעלה מכל ספק שהתובע ידע על המכירה לקונים הנתבעים ועל הסכום שגמרו אתם כמה חדשים, עכ״פ כמה שבועות, לפני שגמרו הקניה והתקשרו עם המוכרים בחוזה התחייבות ונתנו דמי קדימה, והתובע בעצמו לא היה יכול להכחיש טענות הנתבעים כי אשתו ואביו ידעו היטב מזה, וענה בטענה של השתמטות שלא איכפת לו אם ידעו אביו ואשתו מזה או לא ידעו, וא״כ התובע הוא האשם בכל ההפסדים הנ״ל שנגרמו לקונים, וגם מסתבר מאד לומר שע״י אי הסכמתו בזמנו לקנות הדירה עבורו ועזב למוכרים למכור לקונים, גמר וויתר על זכותו, ושוב אינו יכול לחזור לבוא ולטעון מחדש זכותו כבר מצרא.

ד.

[כדאי להזכיר מה שהנתבע ב. טען בדבריו שבכלל על המוכר לא חל דינא דבר מצרא. ואמנם כן הוא דעת הסמ״ע בסי׳ קע״ה סק״ז דלא תקנו דין מצרנות על המוכר אלא על הלוקח, אולם מלבד מה שיש חולקים ע״ז כמבואר בשו״ת מהר״א ששון סי׳ פ״ט שצוין עליו בבאה״ט סק״י ועוד, הרי למעשה לא יוצא לנו שום נפ״מ מזה דאם על הלוקח למשוך ידו מקנייתו הרי ממילא יצטרך המוכר למכור לזה המצרן, וכדכותב הסמ״ע בעצמו בדבריו שם, ולכן אין להאריך בזה].

ה.

יצויין גם זאת כי הנתבעים הקונים גרים בסמוך ממש מול הבית שקנו, באופן שגם המה ברי־מצרא לדירה שקנו, ובכה״ג מציגו בשו״ת שבות יעקב ח״ג סי׳ קס״ה מובא גם בפ״ת בחו״מ סי׳ קע״ה ס״ק כ״ח׳ דס״ל דכשיש ללוקח דין מצרן והשוכר והמצרן באין ביחד לקנות, אזי הדין הוא דאפילו לכתחילה המצרן קודם שהוא ודאי׳ ורק ,באם הקדים השוכר וקנאו אין המצרן יכול לסלקו ע״ש. ויעוין מ׳׳ש בזה גם בשו״ת ב״ח שם, וכן בשו״ת תורת אמת למוהרח״ש ז״ל ח״א סימנים כ׳ ל״ו ס׳ עיי״ש (אמנם בנידוננו סמיכותם לדירה בא רק מכח שכירות, אבל אם נותנים זכות לבר־מצרא מכח שכירות, הרי יש לתת להם גם זכות זאת).

כל האמור בסיפא דדברינו הוא אפילו אילו היה לתובע זכות של בר־מצרא, אבל כפי שהתברר באר היטב ברישא דדברינו אין על כגון נידוננו לתובע בכלל טענת בר־מצרא.

לאור כל הנ״ל מחליטים: דוחים תביעת התובע.