תביעת שכירות בימי הקורונה

בס"ד                                                                                                                                         תיק  מס': 312

כ' תשרי תשפ"א

פסק דין חלקי

בעניין שבין:

א.      רקע ועובדות מוסכמות

לפנינו יחסי שוכר ומשכיר בעקבות משבר הקורונה, בעל דירה (להלן התובע) שהינו בעלים של נכס (להלן הנכס) השכיר את הנכס לשוכר  (להלן הנתבע). סוכם שתקופת השכירות תהיה בין תאריך 2.9.19 לתאריך 1.9.20 שכר הדירה עמד על 15,000 ₪ לחודש גודל הדירה כ200 מ'. מטרת השכירות היתה השכרה מסוג "אייר בי אן בי". וסוכם  בחוזה שהשוכר רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה. השוכר קנה אבזור לדירה כדי שתתאים למטרת השכירות. עד חודש 4.20 שולמה השכירות במילואה. מחודש 5.20 ועד סוף החוזה שולמו 12,000 ₪ בלבד. בתאריך י"ב אלול תש"פ הופיעו הצדדים בבית דין זה נעשה קנין כדין וחתמו על הסכם בוררות.

ב.      טענות התובע והנתבע

א.      התובע תובע סך של 48,000 ₪ על דמי שכירות שלא שולם. הנתבע משיב כי מפאת המשבר הכלכלי שבא בעקבות הקורונה לא היה אפשרי עבורו לעמוד בהתחייבויות שלו, למרות שאינו מכחיש את ההתחייבות שלו, הנתבע מוסיף ואומר כי  סיפר לתובע שאין שוכרים והמשכיר אמר לו שישלם מה שיש ויגיעו להסכמה בסוף החוזה. התובע מגיב כי הרשויות לא הגבילו את השימוש בדירות מגורים בכל ישראל

ב.      התובע תובע פיצוי של 50,000 ₪ על הפרה יסודית של ההסכם, התובע כבר קיבל 15,000 ₪ מפרעון צ'ק ביטחון כך שהסכום שנותר הוא 35000 ₪ וכן 1000 ₪ לכל יום בגין איחור בתשלום.

ג.        התובע תובע את צביעת הדירה ע"י הנתבע או תשלום על צביעה שהתובע יעשה משום שלטענתו הדירה הוחזרה במצב שדרש צביעה. לעומת זאת הנתבע מכחיש את התובע וטוען שהדירה אינה זקוקה לצביעה.

ד.      בנוסף טען הנתבע כי תכולת הדירה עומדת בשווי של קרוב ל 50,000 ₪ וניתן לקזז מזה כל חוב שהוא חייב לתובע, הנתבע מסכים רק בתנאי שהשוכרים החדשים ירצו את החפצים הללו.

ג.       נושאים לדיון

       1.            תשלום דמי שכירות כשיש מכת מדינה

       2.            ניכוי שכירות במכת מדינה עבר או גם עתיד

       3.            אופן ניכוי השכירות

       4.            האם המצב היה מוגדר כמכת מדינה

       5.            פיצוי על ביטול חוזה

       6.            צביעת הדירה

ד.      דיון

1.       תשלום דמי שכירות כשיש מכת מדינה

המשנה בב"מ קה, ב אומרת:

"המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא - מנכה לו מן חכורו, אם אינה מכת מדינה - אין מנכה לו מן חכורו. רבי יהודה אומר: אם קיבלה הימנו במעות - בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו".

ובפירוש המשניות להרמב"ם פירש שמדובר בשוכר וחוכר כאחד, וכן פסק בהל' שכירות פ"ח ה"ה

כלומר, במקרה שיש פגיעה בהיקף גדול, המחכיר\משכיר סופג את הנזק, והחוכר\שוכר משלם לפי ההפסד.

הגמרא שואלת מה ההגדרה של מכת מדינה?

"היכי דמי מכת מדינה? אמר רב יהודה: כגון דאישדוף רובא דבאגא. עולא אמר: כגון שנשתדפו ארבע שדות מארבע רוחותיה".

ופירש רש"י (ד"ה רובא)

"רוב הבקעה שזו בתוכה".

הרי"ף והרמב"ם הל' שכירות פ"ח ה"ה פסקו כרב יהודה וכן פסק הרא"ש (פ"ט סי' יד) שאם רוב השדות נפגעו מנכה המחכיר מהחכירות, והשוכר משכירותו. אולם מהר"ם מפדואה (סימן פו) סבור שהגדרת מכת מדינה קיימת רק כשכל העיר נפגעת. בכל אופן במקרה שלנו – כשאין אדם שלא נפגע בצורה ישירה או עקיפה מהנגיף ומשיבושי החיים שנגרמו בעטיה – יש להגדיר את מצבנו כמכת מדינה גם לדעה זו.

להלכה, הגדרת מכת מדינה היא כשרוב העיר נפגע מאותה פגיעה.

הגמרא דנה אם אין לנכות במקרה שהמחכיר אמר לחוכר לזרוע גידול מסויים.:

"אמר ליה זרעה חיטי, ואזל הוא וזרעה שערי ואשתדוף רובא דבאגא, ואשתדוף נמי הנך שערי דיליה, מאי? מי אמרינן, דאמר ליה: אילו זרעתה חיטי הוה נמי משתדפא, או דלמא מצי אמר ליה: אילו זרעתה חיטי הוה מקיים בי ותגזר אמר ויקם לך! - מסתברא דאמר ליה: אי זרעתה חיטי - הוה מקיים בי ותגזר אמר ויקם לך ועל דרכיך נגה אור".

מסקנת הגמרא היא שאכן אם החוכר שינה וזרע משהו אחר, הוא מפסיד.

הרמב"ם (שם) פסק שאכן אם המחכיר\משכיר הורה לחוכר\שוכר לגדל גידול מסויים – אין החוכר רשאי לפחות מחכירותו. וכן פסק השו"ע בחושן משפט סימן שכג סעיף ב', והרי במקרה אשר לפנינו השוכר דבק במטרת השכירות המוצהרת, ותכנן להשכיר את הדירה בהשכרה קצרה דרך "אייר בי אן בי" וכיון שהגבילו תיירות חוץ, הענף הזה התייבש.

מה הדין כשהיה אפשר להשכיר את הדירה למיעוט שנשאר בעיר, האם מן הדין לחייב את החוכר?

במקרה ששר העיר גזר על חלק מהיהודים לצאת מהעיר כתב מהר"ם מרוטנברג (סימן שפח) שהשוכר והמשכיר יחלוקו בהפסדים שנובעים מכך שלא היה ניתן להשכיר את הדירה, מפני שיתכן שהמשכיר היה מצליח להשכיר למיעוט שנותר בעיר. קצות החושן (סימן שכב סק"א) הסביר שכיון שגם אם המשכיר היה מצליח להשכיר את השדה לאחר – יתכן שהקלקול היה מונע גם מהשוכר הזה לשלם למשכיר לכן זה נקרא מכת מדינה, למרות שהיתה אפשרות קטנה להשכיר. ובנידון דידן הרי מתקופת הופעת הנגיף עד סוף החוזה היה לערך חצי שנה, והיה נראה שהשכרה לטווח קצר היתה קשה עד למאוד – כמו שנוכחנו לשמוע בדיון, התובע לא טען שהנתבע לא השתדל להשכיר, רק טען שהיה צריך להשכיר לתיירי פנים וכדומה, אבל השכרות לטווח קצר נשוא מטרת החוזה לא התממשו בפועל גם בהשכרות דומות, וכדלקמן.

נשאלת השאלה מהו הדין כאשר לא ניתן כלל להשתמש בדירה? האם יש לשלם על התקופה הזו כסף לשכירות? בתשובות מיימוניות משפטים סימן כז כתב:

"ומיהו הכא כיון דנשרפה העיר הויא ליה מכת מדינה ותנן (ב"מ קה ב) המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכרו וקפסיק ותני בין הקדים לו חכרו בין לא הקדים אף על גב דאיכא למימר דלאו דרכיה לאקדומי דהא נותן לו מתוכה (שם קו ב)"

וכן הוא בתשובות מיימוניות משפטים סימן מז

"...דהא השוכר ששכר הבית לגור בו הא קאי וחי הוא לפנינו ומזומן לקיים תנאו ולגור בו ובעל הבית אינו יכול לקיים תנאו...."

וכן פסק הרמ"א שולחן ערוך חושן משפט הלכות שוכר סימן שיב

"נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה ומנכה לו מן שכירותו מה שלא דר בו, בין הקדים לו שכרו או לא"

אם כן, כשאין אפשרות לעשות שימוש במושכר בכלל, ברור שהמשכיר מנכה מהשכירות בהתאם, לכן במקרה שלפנינו אם אי אפשר היה להמשיך לעשות שימוש לשם מטרת השכירות, כאמור שכירויות "אייר בי אן בי", על המשכיר לנכות מהשכירות.

מסקנה: כיון שהפלח שוק שהשכירות היתה מיועדת אליו – תיירים מחוץ לארץ – לא הורשו ע"י הממשלה ליכנס לארץ  יש לראות את הפגיעה בענף בתקופת השכירות כדין מכת מדינה.

2.       ניכוי שכירות במכת מדינה לגבי העבר או גם לגבי העתיד

לפי מה שכתבנו לעיל, השוכר פטור במכת מדינה, להלן נדון בהיקף פטור זה.

להלן סקירת השיטות בנושא זה:

מהר"ם פאדווה (סימן לט הובא בדרכי משה סי' שכ"א) דימה דין שכירות כשמטרת השכירות אינה קיימת לשוכר חמור ומת, שניתן לחזור בו, ולכן מקבל פיצוי רק על העבר, אבל לגבי העתיד הרי יכול היה לחזור בו, שיכול לחזור בו באמצע השכירות, ואם לא חזר בו מיד כשראה הקלקול, והמשיך להשתמש במושכר, אנו רואים שמחל על הנזק. ולא ניתן לומר שהשוכר לא ידע, כיון שמן הסתם ידע, ואם השוכר המשיך כיון שהיה מצפה שיהיה איזה שינוי לטובה, הרי שהוא לקח על עצמו את ההפסד.

אולם הרמ"א חולק (בדרכי משה שם) ופסק שבמכת מדינה השוכר פטור מלשלם שכירות, גם כשהשוכר לא חזר בו. הרמ"א מוכיח ממקרה שאדם שכר מלמד ללמד את בנו והמושל ציוה שלא ללמד, ופסק מהר"ם מרוטנברג (הובא במרדכי בבא מציעא סימן שמג) שלמרות שהמלמד לא ילמד – האב חייב לשלם על כל השנה כיון שזו מכת מדינה, למרות שמדובר בשכר לימוד עתידי[1].

דעת הרמ"א ומהר"ם מפדואה הובאו בחושן משפט סימן שכא סעיף א' והכריע כדעתו. הט"ז[2] מסכים עם הרמ"א, וכן דעת נתיבות המשפט (שם, ביאורים סק"א) שהקשה על מהר"ם מכך שמן הסתם המשנה מדברת על אפשרות של שכירות עתידית, לפי זה גם הרמב"ם והשו"ע וכל מי שלא חילק בין שכירות בעבר או בעתיד סובר כהרמ"א.

הסמ"ע ס"ק ו' מסכים עם מהר"ם מפדואה כיון שבמכת מדינה שני הצדדים שווים בנזק ואין לומר שמזלו של אחד מהם גרם, ואפשר שנלך לפי הכלל המוציא מחברו עליו הראיה, ואז המוציא לא יוכל להוציא מהמוחזק ללא הוכחה או שנחלק את הנזק בין השוכר והמשכיר. לא ברור מה דעת הש"ך (שם ס"ק א')[3] אם סובר כרמ"א או כמהר"ם.

חשוב לציין כי בדיון טען השוכר (פרוטוקול עמ' 5) שהציע למשכיר שהשוכר ימשיך לחפש למצוא שוכרים וכל כסף שיכנס ילך באופן ישיר למשכיר – והשוכר לא ישלם שכירות, והמשכיר לא הסכים, הרי שהשוכר רצה לסיים את החוזה, אבל המשכיר לא הסכים.

לסיכום: כיון שבדין מכת מדינה לא חילקו הראשונים בין ניכוי עבר לעתיד והמחבר בעל השולחן ערוך לא חילק כן, וכן כתב הרמ"א וכן דעת הט"ז ונתיבות המשפט, יתירה מזו, לפי החתם סופר (שהובא לעיל) הרמ"א ומהר"ם מפדואה מסכימים בנידון דידן, לכן כשהשוכר מוחזק והמשכיר מוציא מחברו, אי אפשר להוציא מהשוכר.

מסקנה: הכרעת בית הדין היא שהתובע פטור משכר דירה גם לאחר שהנגיף התפרץ והיה ידוע.

3.       אופן ניכוי השכירות

הרמב"ם (שם) והשו"ע (שם) כתבו שמדובר בהפחתה מההפסד של השדה של השוכר, כן דייק הסמ"ע (שם, ס"ק ג'), המשמעות לכך היא שאם ההפסד שלו היה גדול יותר משדות אחרים – כך שיעור הניכוי.

בנידון שלפנינו הנתבע שילם שכר דירה בסכום 12,000 ₪ ועוד 15,000 ₪ מהצ'ק ביטחון שפרע התובע, כסף זה ישאר בידי התובע מכיון שבחלק מהזמן עוד היו שוכרים במושכר, אבל אין הנתבע חייב לשלם יותר.

מסקנה: הניכוי הוא לפי ההכנסה, והנתבע פרע סכום של 27,000₪ ואינו חייב לשלם יותר.

4.       האם המצב היה מוגדר כמכת מדינה

מבירור שעשה בית הדין ע"י מתווכי דירות עולה כי שכירויות – לטווח קצר, וגם לטווחים יותר ארוכים אכן היו, אבל האפיק של "אייר בי אנד בי" אכן צנח – וכאמור לעיל, שמש"ס ופוסקים ברור אין צריך שכולם יפגעו כדי להגדיר זאת כמכת מדינה. יתירה מזו, ייתכן שגם מהר"ם פדואה (הובא לעיל) יסכים כיון שבאפיק המסויים הזה – שכירויות קצרות לבאים מחו"ל, כולם סבלו כיון שלא הרשו לתיירים להיכנס לארץ ישראל. וכן רואים מתוך דברי מהר"ם רוטנבורג (הובא לעיל) שגם כששדה מסויים נפגע – המלמדים – הרי זה מוגדר כמכת מדינה, למרות שדברים אחרים לא נפגעו, וכן מוכח מדברי מהר"ם פדואה שמלוי בריבית שנפגעו – ולא שום עסק אחר – מוגדר כמכת מדינה. וכן כתב הרדב"ז (ח"ב סימן תרפ"ב). אם כן, גם אם שכירויות מסוג שונה לא השתנו בגלל המצב, אבל השדה של "אייר בי אן בי" נפגע מאוד – הרי שיש להגדיר את הנידון שלנו כמכת מדינה.  

מסקנה: דרישת התובע להשלמת שכר דירה מהנתבע נדחית, בעקבות מצב של מכת מדינה

5.       פיצוי על ביטול חוזה

בחוזה כתוב:

"יודגש כי תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם הינם תנאים חשובים ביותר עבור המשכיר וכי אי תשלום מלוא דמי השכירות במועד מכל סיבה שהיא תהווה הפרה יסודית של הסכם זה ויזכו את המשכיר בקנס ע"ס אלף ₪ לכל יום איחור בנוסף לדמי השכירות ..."

לפי האמור לעיל שהמצב בארץ ובעולם מוגדר כמכת מדינה בעקבות הנגיף השוכר כלל לא ביטל חוזה.

יתירה מזו, גם אם נאמר שהיה ביטול חוזה, הסעיף אינו מחייב כיון שנכתב בצורה שהיא אסמכתא כלומר הגזמה בלבד, וכן סכום של 1000 ₪ ליום שהוא גבוה למדי, וכפי שמובא בבא מציעא (קד, א)

"המקבל שדה מחבירו והובירה - שמין אותה כמה ראויה לעשות, ונותן לו. שכך כותב לו: אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא".

ובגמרא (שם, ב) מובא

"ההוא גברא דקבל ארעא מחבריה, אמר: אי מוברנא לה - יהיבנא לך אלפא זוזי. אוביר תילתא. אמרי נהרדעי: דינא הוא דיהיב ליה תלת מאה ותלתין ותלתא ותילתא. רבא אמר: אסמכתא היא. ואסמכתא לא קניא. ולרבא, מאי שנא מהא דתנן: אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא? - התם לא קא גזים, הכא כיון דקאמר מילתא יתירתא - גוזמא בעלמא הוא דקגזים".

כלומר, כשאדם מסכים לשלם קנס גבוה הרי שאם התחייבותו מוגזמת הוא לא חייב בקנס למרות שהתחייב, אלא אם כן התחייב בצורות מסוימות, כפי שמבואר בנדרים כז, ב וכפי שנפסק בשולחן ערוך חושן משפט סימן רז סעיף טו ובחוזה הנוכחי לא ניסחו את סעיף הקנס בצורות אלו. (להרחבה עיין בפס"ד איגוד בתי הדין לממונות שעל יד ישיבת מצפה יריחו תיק מס' 104[4])

מסקנה: הנתבע פטור מלשלם פיצוי לתובע

6.       צביעת דירה

בחוזה לא כתוב שהשוכר צריך לצבוע את הדירה בתום תקופת השכירות, וכן לא הובא לפני בית הדין הוכחה מסוג כל שהוא כדי להוכיח שאכן נעשה נזק לצבע או לדברים אחרים בדירה, אלא שמדובר בבלאי סביר לכל היותר, לכן לא ניתן לחייב את הנתבע לעשות זאת או לשלם על צביעה חדשה על פי הכלל הידוע "המוציא מחבירו – עליו הראיה".

מסקנה: התביעה על צביעת הדירה נדחית

ה.      הוצאות

הצדדים שילמו את אגרת בית הדין באופן שווה.

ו.        החלטות

א.      הנתבע פטור מכל תשלום לתובע

ב.      חפצי הנתבע שנשארו בדירה יפונו על ידי הנתבע או על ידי בא כוחו, בתיאום עם התובע או בא כוחו תוך שבועיים מהתאריך שמופיע על פסק דין זה. במידה ויגרם נזק בעקבות פינוי החפצים על הנתבע לתקן את הנזק.

ג.        במידה וחפצי הנתבע לא יוחזרו, בית הדין יישום את שווי החפצים, והתובע יחויב בתשלום השווי.

נבקש מהשי"ת שיסיר כל מחלה וכל קטטה... מעל כל בני בריתך

פסק הדין ניתן ביום כ' תשרי תשפ"א , 7.10.2020

בזאת באנו על החתום