בעלות ברכוש המשותף

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה' עמ' עא-עד תיק מס׳ 274-נו

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד;  הרב שמואל ביבס;  הרב ברוך שרגא. 

פס״ד בתביעת בעלות משותפת בחלקים המשותפים בבנין

נושא הדיון

התובע קנה דירה מהנתבע, והוא דורש לעצמו חלק יחסי מהמקלט ומהגג של הבנין שהם החלקים המשותפים של כל בנין מיגורים, וממילא הוא תובע פיצוי עבור השימוש שעשה הנתבע בגג. משיב הנתבע שהדירה ממוקמת בתוך בנין של ביהכנ״ס ב״שטח ירוק״, כלומר בניה ציבורית, ומעולם לא נמכרו לו חלקים משותפים של הבנין אלא רק את הדירה עצמה, ודורש שיפנה את חפציו שהניח במקלט.

התובע טוען עוד שקבל את הדירה בתשעה חדשים אחרי המועד הנקוב בחוזה, והמים והחשמל עדיין לא היו מחוברים, והוא דורש פיצוי עבור זה. כמו כן הוא טוען שעד היום לא נגמרו עבודות הצבע והשיש בחדר המדרגות וזה גורם לו סבל רב. כמו כן הוא טוען שלמרות שעברו כמה שנים עדיין לא העביר את הדירה על שמו בטאבו.

משיב הנתבע שהתובע עדיין חייב לו סכום כסף, בחלקו עבור ועד בית, וכשישלם את החוב יהיה מהיכן לגמור את הצבע בחדר המדרגות ואז גם יעביר על שמו את הדירה. התובע משיב שהטענה מגוחכת מכיון שהחוב הוא ממש קטן, וחוב ועד הבית אינו סיבה מוצדקת לעיכוב העברה בטאבו.

לאחר הגשת סיכומי הצדדים הגיש הנתבע תביעה נגדית, והתובע מבקש לקיים ע״כ דיון מיוחד.

חו׳׳ד משפטית

ביה׳׳ד בקש חוו״ד משפטית מהיועץ המשפטי של המועהד עו״ד ד. קירשנבוים האם צודק המוכר בטענתו שלא כלל במכירת הדירה את הרכוש המשותף שיש בבנין, והוא השיב באופן חד משמעי שכל עוד שלא הושגה הסכמת כל בעלי הדירות להצמיד רכוש משותף לאחת הדירות - למעט חדר מדרגות, מעלית, מקלט ומיתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שאותם אסור להצמיד לאחת הדירות - הרי שעפ״י חוק המקרקעין תשכ״ט-1969 סעיף 55 (א) המוכר אינו צודק, ולכל דירה צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.

פס״ד

הנתבע חייב לרשום ע״ש התובע את הדירה שקנה בטאבו, ולהצמיד לה את החלקים המשותפים בגג ובחדר המדרגות ובמקלט. בנוגע לחובות ההדדיים שתובעים הצדדים זה מזה, יש לחשב את התביעות לאחר דיון נוסף, ולפשר ביניהם.

השאלה לדיון

לא פירש שמוכר גם חלקים משותפים בבנין, האם צריך לתת לו את החלקים הללו.

תשובה

א. דין התלמוד והראשונים

במשנה ב״ב סא א: 

"המוכר את הבית לא מכר יציע וכו׳". 

ושם עא א:

"בד״א במוכר אבל בנותן מתנה נותן את כולה". 

ובגמ׳ שם: 

"מ״ש מכר ומ״ש מתנה, פירש יהודה בן נקוסא לפני רבי וכו׳ זה היה לו לפרש וזה לא היה לו לפרש". 

וברשב״ם כתב שני פירושים, פירוש א׳ מוכר זוזי אנסוהו ולא מכר אלא מה שפירש, ור״ח פירש הקונה היה לו לפרש דכיון שנותן דמים אינו מתבייש מן המוכר, ומדלא הזקיק למוכר לפרש לו הכל הפסיד. והסמ״ע חו״מ סי׳ רטו ס״ק לח הביא פי׳ הראשון להלכה.

ב. במקום שיש מנהג

וברמב״ם מכירה פכ״ו ה״ז וח׳: 

"אין כל אלו הדברים וכיו״ב מענינם אמורים אלא במקום שאין שם מנהג וכו׳, אבל במקום שנהגו שהמוכר כך וכך מכר, ה״ז מכור וסומכים על המנהג, וכן מקום שאין קורין בית אלא לבית לבדו או שקורין בית לבית ולכל שסביבותיו ולכל שעל גביו, הולכין אחר לשון המקום וכו׳, וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג". 

ובסוף פרק כח שם: 

"במקום שיש מנהג הלוך אחר מנהג המדינה ואחר לשון רוב אנשי המקום הידועה להן". 

ועי׳ מלבושי יו״ט חו״מ סי׳ ו, הובא באבן האזל מכירה שם, ונחל יצחק סי׳ סא ענף ל, שאע״פ שאין הולכין בממון אחר הרוב בענין זה סומכים אחר לשון רוב בני המקום הידועה להם, אע״פ שיתכן שיש מיעוט שאינם קורין לזה כך, ועיי״ש הטעם.

ג. הנוהג בזמננו בחלוקת השטחים המשותפים

והנה בזמננו שעפ״י החוק והמנהג הקונה דירה כלול בה גם החלקים המשותפים של הבנין, כגון חדר מדרגות ומקלט וגג, נראה שזכות זו לא נפגעה גם במקרה שמכר דירה ולא פירש את החלקים המשותפים, לא מיבעיא לטעמו של הר״ח שהיה על הקונה לפרש, במקרה כזה שזכויותיו של הקונה מובטחות מצד החוק הוא לא דאג לפרש את הדברים, אלא גם לטעם הראשון של הרשב״ם שהמוכר לא התכוין למכור יותר ממה שהיה מוכרח, כיון שהחוק מכליל את החלקים המשותפים עם הדירה, מן הסתם זו גם דעת המוכר אע״פ שלא פירש, וכמש״כ הרמב״ם שהולכים אחר לשון רוב בני המקום ואחר המנהג, ואפי׳ תימצי לומר שהמוכר סבר לתומו שבשטח ירוק אין החלקים המשותפים כלולים בדירה, ואפשר שיש עוד מיעוט אנשים שסוברים כמותו, אין זה מגרע בזכותו של הקונה עפ״י מה שמקובל כמנהג המדינה ובלשון רוב אנשי המקום לכלול בלשון דירה. ואצ״ל לענין המקלט שהחוק מחייב לבנות מקלט עבור כל הבנין (עי׳ קובץ הפוסק משנת תש״ה סי׳ תרצב ומשנת תשא ותשי ותשכב).