בר מצרא במחסן

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה' עמ' עה-עח תיק מס׳ 319-נו

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא. 

פס״ד בתביעת בר מצרא למחסן

נושא הדיון

התובע הוא בעל דירה בקומה א׳, והנתבע הוא שכנו בקומה ב׳. מתחת לדירתו של התובע נבנה חלל סגור בצמוד לקיר המחסן שלו, שלדברי הקבלן הוצע לקניה לכל השכנים בבנין, והנתבע נענה להצעה ושילם עבורו וקיבל פתק מהקבלן המאשר את התשלום ע״י הנתבע עבור החלל המדובר. לא נרשם חוזה מסודר מכיון שעדיין אין רשיון למקום.

טוען התובע שהוא ביקש הראשון לקנות את החלל אך הקבלן לא היה מוכן לרשום קבלה על התשלום ולכן דחה את התשלום עד שיסתדר הענין ויוכלו לרשום לו קבלה, וע״כ דינו של הנתבע כמהפך בחררה. עוד הוא טוען שלחלל זה אין אפשרות כניסה אלא מהמחסן שלו, והנתבע לא יוכל להכנס בו אלא ע״י פריצה בקיר חדר המדרגות המשותף דבר שאסור עפ״י חוק אלא בהסכמת כל הדיירים והוא מתנגד. עוד הוא טוען שהוא בר מצרא לחלל, וע״כ הוא קודם ברכישת החלל.

משיב הנתבע שהקבלן הציע את החלל לרכישה לכל הדיירים, ונהג לרשום קבלה על התשלום למי ששילם, ודברי התובע כאילו לא היה הקבלן מוכן לרשום קבלה אינם מתקבלים. לטענתו גם אם נכון הדבר שהתובע בקש ראשון לרכוש את החלל, מכיון שהנתבע לא ידע מכך אין דינו כמהפך בחררה. הנתבע מציג את החוזה שנערך עם הדיירים ולפי הנכתב בו (פרק 7 סעי׳ ה׳) העמותה מתכוונת לערוך ולרשום תקנון שיכלול הוראות שונות מאלו הקבועות בתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין. לטענתו קבעה העמותה שיש רשות לפרוץ את קיר הפרוזדור של חדר המדרגות לשם כניסה לחלל הסגור. בענין טענת התובע על בר מצרא, משיב הנתבע שגם הוא בר מצרא ע״י המחסנים שלו המצויים באותה קומה ורק פרוזדור משותף מפריד ביניהם.

התובע טוען שהנתבע אינו נחשב בר מצרא מכיון שאין לו קיר משותף עם החלל, ובין המחסנים שלו לבין החלל מפריד פרוזדור השייך לכלם.

הנתבע טוען שהוא קודם לתובע מכיון שהתובע מתגורר בעיר אחרת והוא מתגורר במקום. התובע משיב שבעידן המודרני אין הבדל בין עיר זו לעיר אחרת, מכיון שניתן לשלם עבור הנכס באופן מידי בסניף בנק בכל מקום בארץ עם אישור תשלום מידי.

פס׳׳ד

מקבלים את תביעת התובע.

השאלות לדיון

א. מצרן לבית שיש לו קיר משותף אתו, האם קודם למצרן שאין לו קיר משותף אתו אלא פרוזדור השייך לכולם מפריד ביניהם.

ב. בעל בית האם קודם למצרן בקשר למרתף הבנוי מתחתיו.

ג. הציע המוכר את הנכס למצרן, והמצרן לא בא לקנות, האם איבד את זכותו.

תשובה

א. האם יש דין בר מצרא במקרה שדרך משותפת מפרידה בין הנכסים

כתב הט״ז חו״מ סי׳ קעה סעי׳ נג, עפ״י משמעות הב״י בשם הראב״ד שאם אינם סמוכים ממש אלא יש קצת דרך הילוך בני אדם ביניהם אין כאן דין מצרנות, כיון שהטעם שכתב הראב״ד שיש דין מצרנות בבתים הוא משום שדרכם לחברם בפתחים, וזה אין שייך כאן. ועי׳ כסף הקדשים שם סעי׳ כז שכתב שאע״פ שאינו סמוך ממש אם יש לו זכות דריסת רגל בין ביתו לבית הנמכר, יש לו דין מצרן, מכיון שיכול להרחיב גבולו ולבנות שם, אבל אם מקום דריסת הרגל מיוחד לרבים או לשכנו שימחה מלבנות אין לו דין מצרן, ובפרט נגד מי שכותלו סמוך.

לפי״ז בנידון דידן שהנתבע אמנם יש לו מחסנים סמוך לחלל שרכש מהקבלן, אך בינו לבין המחסנים מפריד פרוזדור השייך לרכוש המשותף של כל דיירי הבנין, ואם ירצה לחברם ימחה בעדו התובע, אי אפשר לקרותו מצרן, ו״בפרט נגד מי שכותלו סמוך״(כלשון כסף הקדשים).

ב. מי קודם שותף או מצרן

ברמ״א בשו״ע סי׳ קעה סעי׳ נא כתב עפ״י שו״ת הרא״ש כלל צו סי׳ ג: 

"הבית והעליה של שנים ומכר הא׳ ביתו למצרן, אין בעל העליה יכול לסלקו, דלא מיקרי שותפים זל״ז רק דינם כמצרנים". 

ועי׳ ברא״ש שם ובב״י בשמו שאם מכר את ביתו לבעל העליה אין האחר שהוא מצרן יכול לסלקו, כיון שהקרקע משועבדת לבעל העליה. ולמד הרמ״א שאם המצרן האחר קדם וקנה את הבית אין בעל העליה יכול לסלקו מכיון שאין דינו אלא כמצרן, אך הב״י בדעת עצמו כתב שבעל העליה מסלק המצרן כיון שדינו כשותף, מכיון שהקרקע משועבדת לו, ושותף עדיף על מצרן. וכ״כ סמ״ע ס״ק צה, והסכימו לו הט״ז והש״ך.

ג. האם שותף בבנין מקבל קדימה במרתף

לעומת זאת לענין מרתף פסק הרמ״א בשו״ע סעי׳ נז שבעל הבית אין לו שייכות למרתף, ואם קנה המרתף המצרן מסלקו. ולא נחלקו שם האחרונים לומר שבעל הבית נקרא שותף במרתף שקודם למצרן.

ולכאורה צ״ב מה ההבדל בין עליה למרתף, אם לגבי עליה י״ס שדינו של בעל הבית כשותף מפני שהקרקע משועבדת לו, לכאורה ענין השעבוד הוא התיקרה והריצפה המשותפים שאם נפל על שניהם לבנותה, או על אחד מהם, עי׳ שו״ע סי׳ קסד סעי׳ א, או משום שהקרקע עד התהום משותפת לכל מי שגר למעלה, עי׳ שו״ת רעק״א סי׳ קמ שכ״כ בסברת הסמ״ע, וא״כ גם במרתף י״ל כן.

וצריך לומר שענין השעבוד של בית לעליה אינו בגלל התקרה והריצפה המשותפים שביניהם או בגלל הקרקע ששייכת לכולם, אלא מכיון שהכניסה לעליה היא דרך הבית, אבל הכניסה למרתף אינה דרך הבית, ולסברת הרעק״א צ״ל שמדובר במרתף שאינו תחת הבית אלא בצידו, וע״כ אין דינם כשותפים.

ובנידון דידן שהחלל הוא מתחת לדירתם של התובע והנתבע הרי לדעת הרעק״א אם הקרקע שתחתם משועבדת לאלה שגרים מעליו, דינם כשותפים, ה״ה בנידון זה, אך זה רק מה שנוגע לדין שותפים, אבל מה שנוגע לדין מצרן, רק התובע נחשב מצרן ולא הנתבע.

ד. האם צריך קניין על וויתור זכות המצרנות

בגמ׳ ב״מ קח א: 

"אתא אימליך ביה א״ל איזיל איזבין וא״ל זיל זבון צריך למיקניא מיניה או לא וכו׳, והילכתא צריך למיקניא מיניה". 

וכ״פ בשו״ע סי׳ קעה סעי׳ כט שאם לא קנו מידו על סילוק זכות המצרנות אע״פ שאמר לו המצרן לך וקח יכול לומר משטה הייתי בך ולא אמרתי לך לקנות אלא כדי שימכור בדמים הראויים, אבל בקנין מהני.

ובטור שם בשם הרמ״ה דוקא כשנמלך הלוקח אבל נמלך המוכר וא״ל זיל זבין לעלמא דלא בעינא ליה, בזה לכו״ע אין צריך קנין, ובב״י שם בשם רבינו שמחה כתב דבהדי מוכר גם קנין לא מהני משום דהוי קנין דברים. ובשו״ע שם סעי׳ לא פסק כהרמ״ה.

וכתב בחי׳ מרן רי״ז הלוי על הרמב״ם. סוף הל׳ שכנים שי״ל שהרמ״ה ורבינו שמחה אינם חולקים, ולדברי הכל הסתלקות המצרן כלפי המוכר אינה מדין מחילה וסילוק אלא שאם לא רצה לקנות הפסיד זכותו לגבי הלוקח, ואם בשעת המכירה רצה לחזור בו יכול לחזור בו (ועי׳ חזו״א אבהע״ז סי׳ עז אות יג שכעי״ז ביאר גם את ענין הסילוק כלפי המצרן).

לפיכך בנד״ד שהנתבע לא דבר עם התובע בטרם קנה את החלל מהקבלן, ולא קבל ממנו בקנין ויתור על זכות המצרנות, לא איבד התובע את זכותו, למרות שלא דאג לקנות את המקום כשהוצע הדבר לכל השכנים, שהרי לא אמר למוכר זיל זבין לעלמא. ועי׳ שו״ת מהרי״ט חו״מ סי׳ סז בדעת הרא״ש (ב״מ פ״ט סי׳ כד) שבמקום פלוגתא ארעא בחזקת מצרן קיימא, וביאר המהרי״ט דכיון דעשו לוקח כשליח דמצרן, כל קרקע שנמכר במיצר שלו לא הוחזק בידי הלוקח עד שיתברר שנסתלק המצרן, שבקנייתו זאת נעשה כשליח מצרן וידו של מצרן עדיפה מידו.