תשלומים בגין הפרת חוזה

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה' עמ' מז-נב

פס״ד בתביעת נזקים בגלל הפרת חוזה

הטענות

התובע: בהזדמנות מיוחדת שהיתה ברכישת דירה של ארבעה חדרים במחיר של שני מיליון ומאתים אלף, הותנה שישלם את כל הסכום בתוך חדשיים אחרי פרסום הדירה שאנו עומדים למכור במקום אחר. הנתבע בא עם אשתו לקנות את הנ״ל והסכימו לשלם שני מיליון וחמישים אלף. על סכום זה נעשו שני חוזים, חוזה אחד אצל עו״ד א׳ - שאצלו נערך בזמנו חוזה הקניה של הדירה, והוא היה מעודכן על כל התאריכים הנקובים בחוזה עם הקונה - המתיחס לסכום כולל של מיליון ושמונה מאות אלף שישולמו בזמנים קבועים, ועוד חוזה פרטי ע״ס מאתים וחמישים אלף. את השיק הראשון לפי החוזה הנ״ל ע״ס 50 אלף שילם בזמן, ואילו את התשלום השני ע״ס חמש מאות וחמישים אלף חילק לשנים: 50 אלף וחמש מאות אלף. הנתבע לא כיבד את השקים בזמן, ואחרי מאמצים קבלתי חמישים אלף נוספים, ולמרות אזהרות העו״ד לא כיבד את התשלומים, והעו״ד הודיע לו שזו הפרת ההסכם על כל הכרוך בכך. בעקבות אי עמידה בתנאי התשלום ביטל המוכר הראשון את העיסקה ומכרה לאחרים.

הוא תובע נזקים של כחצי מיליון בגלל הפסד המחיר ההזדמנותי, וכן הפסד עליית מחירי הדירות, וכל זה עפ״י שמאים, וכן שכ״ט עו״ד, ועוד הפסד בגלל מכירת צמודים, מניות ודולרים.

הנתבע: שבעה או עשרה ימים אחרי חתימת החוזה הודיע הקונה למוכר שיש לו קשיים במכירת הדירה, ונתן לו יד חפשית לנסות למכור את הדירה לאחרים. התובע הצהיר לפני העו״ד ולפני המוכר הראשון שיש אמנם קשיים בתשלומים הנקובים בחוזה, שיסתפק בנזקים הממשיים שיסבול מצד המוכר הראשון. הוא מודיע שמוכן לשלם את כל הנזקים הממשיים שהוציא לרבות גם הסכום שעיכב המוכר הראשון, ורק בתנאי שיבוררו. אבל את הנזקים העקיפים שלא הוציא מכספו אלא נגרמו ע״י אי קיום החוזה אינו מוכן לשלם, א׳ בגלל שהתובע מחל עליהם בפני העו״ד ובפני המוכר הראשון. ב׳ מבחינה הלכתית אני חושב שזה נזק על דבר שלא בא לעולם וגם זו אסמכתא.

התובע: מעולם לא מחלתי על התביעות שיש לי בגרמת הפרת החוזה עם הנתבע. אמרתי שאני לא יודע בכמה מסתכמת התביעה, וממילא לא יכלתי למחול. ב׳ אין זה נכון ששבעה ימים אחרי חתימת החוזה נתן לי הקונה יד חפשית למכור את הדירה. בראשון ליולי בא אלי הקונה שהוא רוצה לקנות את הדירה, למחרת באה קונה פלונית ע״מ לקנות את הדירה, אז הצהרנו לפניה בנוכחות הגב׳ פ׳ כי הדירה נמכרה. ב-5 ליולי בערך עשינו את ההסכם הממשי בלי תאריך, וב-15 ליולי נכתב גם תאריך. ב-30 ליולי פורסם בעתון על מכירה למי שיבא.

הטוען הרבני: אם הלוקח מודה שנתן את המקצת עבור תחילת הפרעון ה״ז קנין, ופסק החזו״א שאין זה אסמכתא. ב׳ גם מתוך סעיפי החוזה 7, 8, ו-11 מוכח שהתשלומים היו כתחילת פרעון ולא כערבון. הסעיף לחיוב הפיצויים היה באופן הדדי, ולפי הרמ״א בסי׳ רז סעי׳ יג אין זה אסמכתא. למרות שהמוכר מחזיק רק במאה אלף, אבל נמצא בידו גם שיק פרטי של הלוקח (שאין לו כיסוי) ע״ס מאתים וחמישים אלף, לכן לדעתי המוכר מוחזק בכל סכום הפיצויים. נוסף לכך בסעיף המדבר על הפיצויים מפורש שהסך מאתים וחמישים אלף הוא רק בגין הפרת החוזה אולם כל הנזקים שייגרמו, על המפר לשלם לצד המקיים את הנזקים כמה שיהיו. ועוד, כיון שהקונה עמד על כך לרשום בטאבו, והשאיר סכום נכבד לתשלום עם הרישום בטאבו, הרי מענינו הוא שרצה בדינא דמלכותא, לכן יחול עליו דינא דמלכותא עם כל הכרוך בכך. ומה שמכר את הצמודים המניות והדולרים, אין זו גרמא אלא מזיק ולא פחות מגרמי.

מסקנות

א. נתן הקונה דמי קדימה לפני חתימת החוזה, אין החוזה שטר קנין אלא שטר התחייבות, כ״ש אם דמי הקדימה נתן לאחר חתימת החוזה. אם לא עשה הקונה קנין ולא נתן מקצת דמים לפני חתימת החוזה אלא נתן מקצת דמים אחרי חתימת החוזה, וכתוב בחוזה קנסות הן מצד הקונה אם יחזור הן מצד המוכר אם יחזור, הרי זו אסמכתא, ומבואר בש״ך חו״מ סי׳ סא ס״ק ו בשם הרשב״א. ועי׳ שער המשפט ס״ק ב שם. ואפי׳ אם היתה לו סחורה מזומנת לקנות וטוען שהיה לו ריוח בו.

ב. כיון שיש תנאי מפורש בחוזה שכל זמן שלא יעביר המוכר את הנכס בטאבו לא תיגמר המכירה, הרי החוזה הוא רק שטר התחייבות.

ג. אפילו בחוזה שהוא שטר קנין כגון שנתן דמי קדימה לפני חתימת החוזה, והחוזה הוא הוא גמר הקנין במקום שכותבין שטר, אם הקונה אדיר חפצו לקיים המקח אלא מחמת דעייל ונפיק אזוזי שאינו מוצא למכור דירתו במקח השוה בשוק, והמוכר מבטל המקח מפני שאינו מוכן להמתין יותר מחמת סיבות שונות, חזר לדין אסמכתא. אפילו כשנתן הקונה דמי קדימה לפני חתימת החוזה.

ד. דינא דמלכותא הוא דוקא במקום שהמלכות מקפדת שלא יעשו שטר זולתם, אבל אם הקונה והמוכר רוצים דוקא רישום בטאבו, אין לזה שום שייכות אם דינא דמלכותא דינא או לאו דינא.

ה. התחייבות בחוזה שחתומים עליו המוכר והקונה, היא התחייבות מקויימת אפילו כשנכתב בלשון הדיוט, כמו שכתבו בתוס׳ ב״מ קד א ד״ה הי׳ וכו׳ דאי דוקא כשכתב מה הי׳ דורש, פשיטא שיש לו לקיים כמו שהתנה דהא לאו אסמכתא היא, עכ״ל. לפיכך האמור בסעיף ב דנתינת דמי קדימה ואח״כ כתבו וחתמו על החוזה אין זה אסמכתא, הוא דוקא דהחוזה הוא שטר, אבל אם החוזה אינו עדיין שטר אלא טאבו, כ״מ שכתוב בחוזה ה״ז אסמכתא, וכל הקנסות הכתובים בחוזה ה״ז מילי בעלמא.

ו. מה שהיה המוכר יכול לקנות דירה בזול לו הקונה היה משלם בזמן שנקבע בחוזה, מפורש בתשובת הרשב״א בין לפירוש הב״ח והש״ך חו״מ סי׳ סא ס״ק ו ובין לפירוש השער המשפט שם ס״ק ב, אין לחייב את הקונה כלל.

ז. ההתחייבות שבחוזה לכסות את ההפסדים בגין ביטול המקח, כעין זה פסק בתשובת הרא״ש הובאה בחו״מ סי׳ יד ברמ״א סוף סעי׳ ה דצריך לברר כמה הוציא או הב״ד ישומו לו הוצאותיו וכזה ישלם לו. ועי׳ בש״ך שם ס״ק טז דבבירור לבד לא סגי דלאו כל כמיניה שיוציא כל מה שירצה וכו׳.

ח. מניעת הריוח אינה נכללת בהפסדים כמבואר בסעיף ו, ובכלל זה מכירת הצמודים.

ובנוגע לרבית, איני נזקק לזה בכלל. לפיכך כל ההוצאות והפסדים ממשיים שהיה למוכר בגלל אי פרעון החוב בזמן ע״י הקונה חייב הקונה לשלם.

פס״ד

על התובע להחזיר לנתבע את השיק ע״ס מאה אלף, והשיק ע״ס רבע מיליון שהוא בלי כיסוי.

על הנתבע לשלם לתובע סך שלושים אלף שלוש מאות ושמונים שהפסיד לפי הערכה בגלל אי קיום העיסקה.

מקורות לתשובה

א. נושאים לבירור

יש לברר כשחתם על התחייבות לשלם לזמנים קבועים, ולא פרע, האם ההתחייבות הזאת גוררת אחריה תביעת נזיקין מחמת אי כיבוד ההתחייבות.

יש לברר אם מחמת אי כיבוד ההתחייבות השתמט ממנו הזדמנות מיוחדת לקנות דירה בזול, אם זה נקרא גרמא ומניעת הריוח או בזמנים לפי מצב של היום זה נקרא ברי היזקא ומזיק.

יש לברר מה בענין הוצאות של עורכי דין שע״י אי כיבוד ההתחייבות הפסיד מה ששילם להם, אם זה נקרא נזיקין.

יש לברר אם מה שע״י אי כיבוד ההתחייבות נגרם לו הפסד ברור של עשרים אלף שהיה צריך לשלם, אם זה נקרא גרמא או נזק והמסתעף מזה אם מה שפרע חובו של חבירו מה שלא הציל את שלו ולא התנה בבי״ד אם זה נקרא מזיק שמחוייב לשלם זה שלא כיבד את ההתחייבות.

ב. ההתחיבות לתשלומי נזקים והפסדים

והנה גרסי׳ בחו״מ סי׳ סא סעי׳ ה ברמ״א וז״ל: 

"וכל דבר שנהגו בו בני המדינה בשטרות אע״פ שאינו כתיקון חכמים הולכים אחריו" ע״כ. 

וכן הוא בשו״ע סי׳ מב סוף סעי׳ טו לענין לשון שרגילים לכתוב בשטרות וכו׳. ושם בסי׳ סא כתב בשו״ע שטר שכתוב בו שיפרע ההוצאות על הכפל אסמכתא היא ואינו גובה. וכתב הסמ״ע ס״ק א: 

"והיה נראה דדוקא בכה״ג דקיבל עליו כולי האי מחשב אסמכתא וכמו אם לא אעבד אשלם אלפי זוזי, אבל בחיוב סתם הוצאה אין זה אסמכתא אלא אמרינן ביה ג״כ כל תנאי שבממון קיים, וכן משמע מתשובת הרא״ש". 

וכ״כ הש״ך בס״ק י דקבל עליו לשלם ההוצאה ל״ה אסמכתא כיון שנתחייב לשלם מה שמפסידו.

ג. תשלום על מניעת רווח

וכתב שם בש״ך: 

"מיהו אם היה לו סחורה מזומנת לקנות וטוען שהיה לו ריוח בו אף שכתוב בשטר שנתחייב לשלם כל מה שמפסידו פטור, וכמ״ש הב״י בשם תשו׳ הרשב״א". 

וכתב הב״ח הטעם דמניעת הריוח לא קרי הפסד כדאיתא בירושלמי הביאוהו הפוסקים המבטל כיסו של חבירו אין לו עליו תרעומת וגרע מגרמא בניזקין דפטור ותו דמי ערב בדבר שהיה ודאי ריוח דלמא אף היה מגיע הפסד.

אבל שער המשפט בסי׳ סא ס״ק כ דחה דברי הב״ח דטעם הרשב״א משום אסמכתא דגם אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא הרי זה מדינא פטור דהוי כמבטל כיסו של חבירו ומניעת הריוח, אבל הא דצריך לשלם במיטבא משום דהתחייב וכמו שכתבו תלמידי הרשב״א, לכן אם התחייב עצמו לשלם גם מניעת הריוח של הסחורה צריך לשלם, והא דפטר הרשב״א הוא משום דלא התחייב בפירוש לשלם גם במניעת הריוח חייב עפ״י ההתחייבות ורק בשטר שכתב שמתחייב לשלם כל שיפסיד בגללו שלא פרע לו את החוב בזמן סובר הרשב״א דמניעת הריוח אין זה בכלל הפסד, דהפסד נקרא מה שמפסיד מהקרן שלו בגלל אי פרעון החוב בזמנים הקבועים בשטר לכן ההוצאות שהוציא או כגון שיהיה לו בע״ח דוחק ויצטרך למכור מטלטלין בפחות משוויים בכדי לשלם לבע״ח ואם היה לו מעות לא היה בא לידי הפסד זה, אבל מניעת הריוח דלא חשיב הפסד בשום דוכתא מהיכ״ת נאמר שחייב עצמו בזה.

ואשר לפי״ז בנידון דידן שנתן הקונה מקצת פרעון והשאר זקפן עליו במלוה לזמנים קבועים וכשהגיע זמן מהזמנים לא פרע, ובגלל זה בטלה המכירה שהמוכר הזה קנה אצל אחר מפני שהיה קשור בתשלום של החוב ועי״ז נשמט ממוכר זה הזדמנות לקנות דירה בזול אז בשעת המכר, ועוד שהמחירים מאמירים ומרקיעים שחקים, אין זה לפי הב״ח והש״ך אלא אסמכתא ואף אם התחייב בפירוש ל״ה אלא אסמכתא, ולפי השער המשפט בביאור הרשב״א כיון דההתחייבות של הקונה לא היתה אלא על מה שיפסיד בגללו אם לא יפרע בזמן, אין מניעת הריוח בכלל הפסד בשום דוכתא, אלא א״כ התחייב בפירוש גם על מניעת הריוח. ולכן פטור הקונה אם לא התחייב בשטר גם על מניעת הריוח, אלא ההתחייבות היתה כמו שרגילים לכתוב בשטרות היינו הוצאות והפסדים כספיים.

ד. נזקים שמחוייב לשלם

אבל זה ודאי כל ההוצאות שיברר המוכר שהוציא בגללו של הקונה שזה נקרא הפסד ודאי צריך הקונה לשלם כפי שהתחייב עצמו בשטר. ונראה מה ששילם המוכר למוכר שלו הפסדים של המוכר שהיה צריך למכור אגרות צמודים בכדי לעמוד בפרעונות שלו ועי״ז הפסיד מהקרן שלו, ובגלל ההתחייבות של המוכר הראשון שהתחייב ג״כ בשטר לכסות לו את כל ההפסדים, היה מוכרח לסלק למוכר השני את ההפסדים, גם זה נקרא שבגלל הקונה הפסיד מהקרן והוא נכלל בהתחייבות שלו.

ה. הפסד בגין מכירת קרנות

אבל בנקודה זו אני מסופק אולי מה שמכר המוכר השני את הצמודים שלו אין זה נקרא הפסד אלא מניעת הריוח, דהלא בשעה שמכר לא הוזיל כלום מהקרן, אלא דכן דרך הצמודים מה שמחזיק בהם עולים, ואין זה אלא מניעת הריוח והמוכר הראשון לא התחייב אלא על הפסד ולא על מניעת הריוח, וכיון שהמוכר הראשון לא היה צריך לשלם למוכר השני בגלל ההתחייבות שבשטר אין זה הפסד שיצטרך הקונה לשלם, כיון דהמוכר הראשון לא היה צריך לשלם בגלל ההתחייבות שבשטר, לכן גם מה שתפס המוכר השני מהמוכר הראשון פשיטא דלא מהני, ועי׳ בחת״ס חו״מ סוף סי׳ קסא, וצ״ע. וגם מה ששילם המוכר רבית, איני נזקק לזה כלל.

סיומא דהאי פירקא

א. ההתחייבות שבשטר שחתומים עליו המוכר והקונה, היא התחייבות מקויימת אפילו כשנכתב בלשון הדיוט, וכמש״כ תוס׳ ב״מ קד א.

ב. מה שהיה המוכר יכול לקנות דירה בזול לו היה הקונה משלם בזמן שנקבע, מפורש בתשובת הרשב״א שאין לחייב את הקונה כלל.

ג. כל ההוצאות וההפסדים שהיו למוכר בגלל אי פרעון החוב בזמן ע״י הקונה, חייב הקונה לשלם בגלל ההתחייבות, אחרי שהמוכר יברר ויוכיח את ההוצאות וההפסדים, מלבד הרבית ששילם המוכר שאיני נזקק לזה.

ד. בנוגע לעשרים אלף שתפס המוכר השני מהמוכר הראשון, דעתי נוטה שהתפיסה לא הועילה, כמבואר בחת״ס, כיון שאין זה אלא מניעת הריוח והראשון לא היה חייב לשלם, לכן אין הקונה צריך לשלם אלא שליש, דהיינו שבעת אלפים, מלבד כל ההוצאות וההפסדים של הקרן, כנ״ל סעיף ג.

הרב ברוך יצחק לוין