עמידת בתנאי מכירת החצר והחניה

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה עמ' עט-פד תיק מס׳ 201-נז

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא. 

פס״ד בתביעה לאסור כניסת רכב בחצר בנין

נושא הדיון

א׳ מכר קומת קרקע בבנין דירות לב׳. בזכרון הדברים הראשון שנחתם ע״י שני הצדדים נאמר שמלבד קומת הבנין קונה ב׳ גם 40 מ׳ בחצר הבנין בצד מזרח צפון של הבנין, וכמו כן נותן א׳ רשות לב׳ - במידה וזה לא מפריע לאינטרסים שלו בשטח - להחנות את רכבו בשטח הבנין השייך לו. ב׳ השתמש בחצר בצד דרום לחניית מכוניתו במשך שש שנים, ולשם כך יצר פירצה בגדר והתקין שם שער חשמלי לחצר כדי שלא יכנסו בו זרים, אך לאחר תקופה זו הודיע לו א׳ שיותר אינו מרשה לו להכניס מכונית בחצר שלו, והוא סתם את הפירצה בגדר.

ב׳ הגיש נגד א׳ תביעה בביהמ״ש - לדבריו, עפ״י הוראת רבו (שהוא דודו של א׳) - וביהמ״ש הורה לו לפרוץ את הסתימה בגדר כפי שהיה ולהרשות לב׳ להכניס מכונית בחצר, עד להחלטה אחרת. ב׳ תבע את א׳ בביה״ד של העדה החרדית, אך א׳ בקש לדון בבי״ד זה.

לדבריהם, אמנם בזכרון הדברים הנ״ל נאמר שב׳ קונה את חלקו בחצר בצד מזרח צפון של הבנין, אך זהו תיקון שנעשה מאוחר יותר, כשבתחילה צויין שהחלק הוא בצד מזרח דרום, וממילא הסעיף שמדבר על רשות לחנות בחצר השייכת לא׳, הכוונה לצד צפון. רק מאוחר יותר תוקן הסעיף של רכישת החצר, ובמקום דרום נכתב צפון, וממילא הסעיף המדבר על רשות לחנות בחצר השייכת לא׳ מתייחס לצד דרום. לטענת א׳ שונה המקום מפני שבתחילה דובר שב׳ יפרוץ דלת כניסה במקום החלון הקיים בצד דרום, אך לאחר שנוכח לדעת שב׳ שינה את התכנית, ופרץ חלון בצד צפון, שינה את מקום החצר לצד צפון כדי שב׳ לא ישתלט על שני צידי החצר. ב׳ מכחיש שבתחילה דובר על פריצת החלון בצד דרום.

טוען א׳ שארבעים המטרים שנמכרו לב׳ הם בצד מזרח צפון, והגישה אליהם היא ע״י שביל גישה ברוחב מטר, וגם השביל עצמו בכלל ארבעים המטרים. והוא משרטט את הדברים במפה, ומבקש מב׳ שיחתום על המפה המיועדת לרישום בטאבו. ב׳ מסרב לחתום על התשריט, מכיון שלטענתו חייבת להיות גישה לרכב לחצר שקנה, ולפי השרטוט שא׳ מגיש אין גישה כזו. לטענתו הוא סיכם עם א׳ עוד לפני המכירה שהוא קונה את המקום בתנאי שתהיה לו גישה עם רכב. א׳ מוכן להתפשר עם ב׳ ולהרחיב לו את שביל הגישה בצד צפון עד כדי 2 מ׳, וזאת על חשבון 40 המטרים המגיעים לו בחצר. א׳ מתנגד להצעה זו בטענה שבצד צפון אין אפשרות כניסה לרכב.

א׳ מוכיח עפ״י הלכה שאין לב׳ טענת חזקה על זכות החניה בחלק האחר בחצר.

א׳ טוען שב׳ רשם בטאבו הערת אזהרה על כל הבנין וזה מעכב אותו מלחלק את הבנין לדירות, וממילא אינו יכול להעביר את הדירה שקנה ב׳ על שמו, וכתוצאה מכך אין ב׳ משלם לו את יתרת חובו על הדירה שהוא אמור לשלם ביום העברה בטאבו. משיב ב׳ שניתן להסדיר בעיה זו בקלות ע״י החלפת מכתבי התחיייבות הצדדים אצל עו״ד, אך מה שמעכב זה תנאי של א׳ שב׳ יחתום על התשריט הנ״ל, דבר שהוא מתנגד לו.

טוען א׳ שמעולם לא מכר זכות חניה לרכב אלא רק נתן רשות לחנות בחצר שלו כל זמן שהדבר לא יפריע לאינטרסים שלו, אך מכיון שהדבר מפריע לו הוא אינו מרשה עוד לב׳ להכנס לשם עם רכב. משיב ב׳ שהיה זה תנאי למכירה, ומ״מ הוא מוכן להחנות את הרכב בצד מזרח צפון, אלא שהגישה לרכב תמשיך להיות בצד מזרח דרום.

פס׳׳ד

א. מקום החניה של הרכב של הקונה הוא בצד צפון של החצר בסמוך לכניסה למחסן, וטענת ״חזקה״ שטען הקונה בחלק הדרומי אינה טענה. המוכר אינו חייב להרשות לקונה להחנות את רכבו בחלק החצר שלא מכר לו.

ב. כדי להכנס לשטח החניה שלו בצד צפון כאמור, על המוכר להרשות לו להכנס ולצאת עם הרכב דרך החלק שלו בשעת הצורך.

ג. מכיון שבשטר המכירה לא הוגדר המקום המדוייק של 40 המטרים בחצר, זכותו של המוכר לקובעם כרצונו, אך מומלץ לצדדים להגיע להסכמה בענין.

ד. על המוכר להעביר ע״ש הקונה את הנכס בטאבו בתוך 30 יום אחרי שיסכימו הצדדים על מיקומם של 40 המטרים בחצר.

השאלות לדיון

א. לא ייחד גבולות מדוייקים לחצר שמוכר, האם יכול אח״כ לדחות את הקונה לחלק פחות טוב.

ב. לא ייחד שביל גישה לחצר שמכר, האם חייב להרשות לקונה לעבור דרך חצרו.

ג. האם חייב המוכר להעביר את הנכס שמכר ע״ש הקונה בטאבו.

תשובה

א.מכר קרקע ולא הגדיר מיקומה

עי׳ ב״ב קז ב ורמב״ם זכיה פ״ג ה״ה ושו״ע חו״מ סי׳ רמא סעי׳ ד שאם לא סיים גבולות הממכר נוטל אותו חלק מן הפחות שבאותה שדה.

ואף בנידון דידן שמכר ללוקח חצר בצד מזרח צפון של הבנין ולא ייחד את גבולות החצר שמכר, ידו של הקונה על התחתונה, ורשאי המוכר לשרטט את גבולות החצר האמורה כרצונו, אם כי עליו לכלול באותו שטח מקום חניה לרכב המסחרי של הקונה.

ב. האם חייב ליתן לו דרך נוחה או גם עקומה

במשנה ב״ב סד א מכרן - לבור ודות לאחר והבית עיכב לעצמו - ר״ע אומר אינו צריך ליקח לו דרך - לבור ודות שקנה, דמוכר בעין יפה מכר לו (רשב״ם) - וחכ״א צריך ליקח לו דרך. ובגמ׳ שם ב׳: 

"דלמא ר״ע סבר אין אדם רוצה שיתן מעותיו ויררסוהו אחרים, ורבנן סברי אין אדם רוצה שיטול מעות ויפרח באויר וכו׳". 

ובמסקנא אמרו דר״ע סבר מוכר בעין יפה מוכר ורבנן סברי מוכר בעין רעה מוכר. והלכה כר״ע. וכ״פ רמב״ם מכירה פכ״ה ה״ג וטוש״ע חו״מ סי׳ ריד סעי׳ ב.

וחקר בנחל יצחק סי׳ סא אות ד ענף א האם יכול המוכר ליתן לו אף דרך מן הצד דהוי דרך עקלתון, או דמחוייב ליתן לו דרך הקרוב, ותלה הדבר בטעמים שאמרו בגמ׳, שלטעם ההו״א שלא יפרח באויר אינו צריך לתת לו דרך באמצע, אלא יכול לתת לו גם דרך מן הצד שבכך לא יפרח באויר, אבל לטעם המסקנה שבעין יפה הוא מוכר מסתבר שצריך לתת לו דרך באמצע, והשאלה היא האם למסקנה חזרה בה הגמ׳ גם מהנפ״מ להלכה שבטעם הראשון, או שלא חזרה בה הגמ׳ אלא מהטעם ולא מהנפ״מ להלכה, וכתב שהאחרונים סתמו בזה. ובספרו עין יצחק ח״ב סי׳ סה הסיק מכמה ראיות שצריך לתת לו דרך באמצע שדהו, ועיי״ש אות ט שהביא עוד להוכיח כן מתויו״ט ב״ב פ״ו מ״ו על המשנה: 

"מי שיש לו גינה לפנים מגינתו של חבירו נכנס בשעה שדרך בני אדם נכנסים וכו׳". 

ופי׳ רשב״ם צט ב כגון יורשים או שותפים שחלקו ונתרצה, ודייק התויו״ט שדוקא יורשים או שותפים שחלקו צריך להגיע לריצוי שלהם, אבל לוקח גינה לפנים מגינתו של חבירו אין צריך לריצוי אלא ממילא יש לו דרך, דה״נ איכא למימר דבעין יפה הוא מוכר כמו בבור.

ג. ההשלכה של מוכר בעיין יפה מוכר לנדון דידן

ובנידון דידן שהקונה רכש מפעל עם חצר לידו, יש להסתפק ספק כפול, האם חייב המוכר לתת לקונה דרך לחצר ולמפעל גם לכניסת מכונית, כדי שלא יצטרך להוליך את הסחורה בידיו מרחק גדול המקשה על תיפקוד המפעל שקנה, או שדי לו אם יתן לו שביל המספיק להילוך בני אדם, שבכך אינו פורח באויר. וספק נוסף יש בדבר, כיון שגבולות החצר שמכר לו לא סומנו בשעת המכירה, ועכשיו טוען המוכר שחלק ממנה משמש גם שביל גישה מהרחוב, וממילא אינו חייב עוד לתת לו דרך בחצירו, וכמו שכתב הרמ״א בשו״ע שם בשם הריב״ש סי׳ רמח: 

"בד״א שאין ללוקח דרך אחר חוץ מזה, אבל יש לו דרך אחר אין לו דרך בביתו של מוכר". 

(ודברי הריב״ש הובאו גם בב״י סי׳ קעב ס״ט),

ד.האם מחוייב ליתן כניסה למכונית

מכיון שכל השביל שיש ללוקח עפ״י התסריט של המוכר אינו אלא ברוחב מטר אחד בלבד, ואין בו כניסה למכונית לפריקת סחורה, אם נאמר שבעין יפה הוא מוכר כלול בזה גם דרך למכונית, כיון שזהו דרך תשמישו של המפעל, חייב לתת לו תוספת זו מחצרו של המוכר.

ויתכן לתלות ספק זה במה שנסתפק בדברי אליעזר ב״ב סי׳ טו אות ב האם משום שבעין יפה הוא מוכר מוסיף על המכירה כיון שהוא תשמיש לדבר הנמכר, או שבעין יפה הוא מוכר אינו מוסיף על המכירה אלא שנכלל במכירה, ואפי׳ אם אין זה תשמיש לדבר הנמכר יתכן שהוא כלול במכירה, והביא ראיות לכאן ולכאן. ואף לעניננו, אם נאמר שבעין יפה הוא מוכר מוסיף על המכירה לצורך תשמיש לדבר הנמכר, י״ל שבאופן זה שנותן לו שביל גישה להליכת בני אדם אינו חייב לתת עוד דרך למכונית, אבל אם נאמר שבעין יפה הוא מוכר נכלל במכירה אפי׳ אינו תשמיש לדבר הנמכר, ה״ה בנידון דידן נכלל במכירה דרך למכונית אע״פ שנותן לו שביל הליכה לבני אדם.

ולמעשה נראה עפ״י מש״כ בחו״ב ב״ב סי׳ י שגם לדעת חכמים שמוכר בעין רעה מוכר ואינו חייב לתת לו דרך, זה דוקא באופן קבוע, אבל לצורך תשמישו לפרקים בודאי שמחוייב לתת לו, דלא גרע ממשיב אבידה. ואף בנידון דידן, גם אם נאמר שאינו חייב לתת לו שביל כניסה ברוחב המספיק לכניסת מכונית, מ״מ לפרקים שהוא צריך להיכנס ולצאת עם מכונית לפריקת וטעינת סחורה, בודאי שחייב לתת לו, דלא גרע ממשיב אבידה. ומכיון שהגישה הנוחה לרכב היא מצד דרום, על א׳ להרשות לב׳ להכנס לחצר לפרקים, כאמור, דרך צד דרום, ובצד צפון דרך שיירי החצר של א׳.

ה. חובת הרישום בטאבו מצד המוכר

כתב בחזו״א חו״מ ליקוטים סי׳ טז אות ה סוד״ה וכן: ומיהו אין המוכר חייב לכתוב לו בטאבו כדין חוזר בשטר ואינו חוזר בשדה, קדושין כו. וכוונתו שהלוקח יכול לבטל את המקח אם המוכר לא יכתוב לו שטר, אך אינו יכול לתבוע לכתוב. אך עי׳ דבר משה חו״מ סי סב שמי שהקנה ביתו חייב לכתוב הטאבו ע״ש הקונה. וכ״כ בשו״ת הר הכרמל סי׳ כ דבמקום שכותבים שטר, בי״ד כופים את המוכר לכתוב שטר ללוקח. וכ״כ בשו״ת צור יעקב סי׳ קפט שכופין את המוכר לכתוב בטאבו. וכן הורה מרן הגריש״א שליט״א לפי שבימינו אין הקניה של הנכס שלימה מבלי הרישום בטאבו.