חברה קבלנית דורשת תשלום על שביל לפני שתרשום דירה על שם התובעים

בס"ד

013

כט' ניסן תשנ"ט 

פסק דין

בענין : משפחת נ'

(להלן : התובעים) 

נגד : עמותת הישוב

(להלן : הנתבעים)

הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. להסכם הבוררות צורף תקנון בית הדין.

לביה"ד הוגשו כתב תביעה וכתב הגנה וכן מסמכים שונים ע"י הצדדים. כן נתקיים דיון בנוכחות הצדדים (בשם הנתבעים טען מר מ') בו פרטו הצדדים את טענותיהם. לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו, ופורטו במסמכים שהוגשו לנו ע"י הצדדים אלא רק את עיקרי הדברים.

א.        לפנינו תביעתה של משפחת נ' הדורשת מהנתבעים לפעול לחתימת הסכם חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין התובעים. הנתבעים מצידם מוכנים לעשות כן אולם רק לאחר שהתובעים ישלמו את יתרת חובם לנתבעים בסך 8054 ש"ח עבור בצוע שנוי שביל גישה ומדרגות לתובעים.

ב.         רוב העובדות הרלוונטיות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים. עיקר המחלוקת היא סביב שאלת משמעות העובדות והאחריות הנובעת מהן.

ג.           התובעים בקשו לשנות את מיקום דלת הכניסה לביתם. מנהלת הפרויקט הסכימה לשנוי זה, אם כי לא בשמחה יתרה. שנוי זה של מיקום דלת הכניסה מצריך לכל הדעות שנוי מסוים בשביל הגישה לבית.

ד.         הנתבעים הציעו לתובעים להפגש עם אדריכל הנוף מר שלמה גת ע"מ לתכנן שביל גישה מתאים. מנהלת הפרויקט ציינה במכתבה כי משתכן שלא יגיש בקשה לשביל חדש, יבוצע השביל עבורו בהתאם לתכנית המקורית (לקמן נדון במשמעות פרט זה).

ה.        בפגישה שבין אדריכל הנוף והתובעים (שהתקיימה במשרדי מנהלת הפרויקט) הועלו שתי אפשרויות לביצוע שביל גישה חדש. או הצמדות לשביל המקורי + תוספת מהשביל המקורי למיקום הכניסה בפועל. או שביל גישה משותף עם משפחת ל'. לדברי התובעים (ונציג הנתבעים לא הכחיש זאת) סוכם עם אדריכל הנוף כי מנהלת הפרויקט תבדוק את עלויות שתי האפשרויות ע"מ שמשפחת נ' תוכל לבחור את האפשרות הנוחה לה בהתחשב בעלויות השונות.

ו.           מנהלת הפרויקט לא בדקה את עלויות שתי האפשרויות (לטענת המנהלת, סיכום משפ' נ' עם האדריכל, שאינו עובד המנהלת, אינו מחייב את המנהלת, זו [המנהלת] רק הפגישה בין האדריכל למשתכן. וכן אין הם "סופר מרקט" של הצעות לכל בקשות המשתכנים.), אולם ביקשה ממשפחת נ' לבחור בדחיפות באפשרות המועדפת (ע"י משפחת נ'). לאחר שתבחרו, כך הודיעה המנהלת, נודיעכם על עלות הביצוע של האפשרות שנבחרה.

ז.          משפחת נ' לא הודיעה על בחירתה באחת משתי האפשרויות. לדבריה, משום שלא ידעה מהן העלויות של כל אחת מהחלופות המוצעות. במקביל לחצו מספר משפחות (ומשפחת נ' בתוכם) על מנהלת הפרויקט לסיים את ביצוע שבילי הגישה לבתים.

ח.        מנהלת הפרויקט בצעה שנוי בשביל הגישה ע"פ מיקום הכניסה החדש, אולם שביל זה שונה משתי האפשרויות שעלו בפגישת משפחת נ' עם אדריכל הנוף. לטענת מנהלת הפרויקט זהו שביל הגישה המתאים ביותר (קצר ופרטי), ובוצע לפי מיטב הבנתם המקצועית. לטענת משפחת נ', שביל זה כלל אינו לרוחה (צר ולא רחב) והיתה שמחה בעצם אילו היו הורסים אותו ובונים שביל אחר תחתיו (אף שאינה תובעת בפועל הריסת השביל הקיים).

ט.        לדברי מנהלת הפרויקט (ומשפחת נ' מקבלת חישוב זה אם כי בהיסוס מה) עלות ביצוע השנוי, בנכוי עלות השביל המקורי, 6137 ש"ח נכון לתאריך 25.1.95. מנהלת הפרויקט תובעת לקבל סכום זה בצרוף הצמדה. משפחת נ' טוענת שכיון שלא בחרה בשביל זה, ואף לא הוזכר שביל זה בפגישתם עם אדריכל הנוף, אינה חייבת לשלם עבורו ולא כלום.

י.           באשר לטענת מנהלת הפרויקט כי אין היא מחויבת לפעול כפי שסוכם בין משפחת נ' לאדריכל הנוף. אנו דוחים טענה זו. המנהלת הסכימה לשנוי במיקום דלת הכניסה (אם כי כאמור, לא בהתלהבות יתרה). היה ברור לשני הצדדים כי שנוי מיקום דלת הכניסה יצריך שנוי בשביל הגישה לבית. לשם כך נקבעה פגישה בין משפחת נ' לאדריכל הנוף. פגישה זו היתה בידיעת (ואולי אף ביוזמת) מנהלת הפרויקט ובמשרדיה. וע"כ אף שאין אדריכל הנוף שכיר של מנהלת הפרויקט ולא הוסמך להתחייב בשמה, הרי שאנו רואים בהתכתבות שקדמה לפגישה זו, הסכמה של המנהלת לבצוע השביל כפי שיוחלט בפגישה זו.

יא.     כמו"כ אנו רואים במשפט: "משתכן שלא יגיש בקשה לתכנון יבוצע השביל עבורו בהתאם לתוכנית המקורית הקיימת בידנו" הנזכר במכתבו של מר מ' מנהל הפרויקט מתאריך 13.7.93, אסמכתא בלבד, ואין הוא מחייב כלל. שהרי ברור שאין שום טעם לבנות שביל גישה למקום שאין בו פתח כניסה לבית! משפט זה נועד או לזרז את הנמען, או ע"מ לפטור (לדעת כותבו) את מנהלת הפרויקט מביצוע ספציפי שיידרש אולי בעתיד.

יב.      דרישת המנהלת ממשפחת נ' לבחור בין החלופות המוצעות ללא ידיעת העלויות השונות הינה לא מוצדקת, ובניגוד לסיכום עם אדריכל הנוף (אם כי לאור הכרת השטח של משפחת נ', היה ברור אף להם שהאפשרות של בניית מדרגות ושביל קצר יקרה יותר מהאפשרות השניה – שביל ארוך). בענין זה יש מקום למתיחת ביקורת מסוימת על מנהלת הפרויקט.

יג.        אולם תהינה הסיבות אשר תהינה שגרמו למשפחת נ' לא לבחור באפשרות המועדפת עליהם. משעה שלא בחרו באפשרות מסוימת. ומאידך הצטרפו לדרישת המשפחות לביצוע מהיר של שביל גישה לבתים, הרי שהעמידו את מנהלת הפרויקט במצב לא פשוט (אף שכאמור לעיל יש למנהלת חלק בסיבות שגרמו לאי בחירתה של משפחת נ'). במצב זה החליטה מנהלת הפרויקט על בצוע שביל גישה שלא נדון כלל. החלטה זו לדברי ע' היתה לפי מיטב שיקוליו המקצועיים. לאור הנתונים שהובאו בפנינו, אין לביה"ד סיבה לפקפק בדבריו.

יד.      וא"כ הדין שלפנינו ביסודו הוא דין "יורד לשדה חברו שלא ברשות" (גמ' ב"מ קא', שו"ע חו"מ סי' שעה' ונו"כ שם). [ ואף שבנדון דידן עצם הירידה לשדה חברו – בניית שביל גישה היתה ברשות. מ"מ בניית שביל זה, שלא סוכם עליו – מקרי שלא ברשות, ולא דמי לשותף או אריס המוזכר שם בסעיף ד' ברמ"א].

טו.     לענ"ד מקרה זה מוגדר כיורד ל"שדה העשויה ליטע", באשר העדיפות שיש למדרגות ולשביל הקצר על פני ההצעה השניה ברורה לכל. כמו"כ במקרה שלפנינו ברור שכוונת ה"יורד" – מנהלת הפרויקט להשביח את הקרקע (ולקבל שכר על השנוי והעבודה), וע"כ ידם על העליונה.

טז.     אמנם היה מקום לפקפק אילו "בעל השדה" – משפחת נ' היתה מוחה ב"יורד" – מנהלת הפרויקט, ומבקשת להפסיק את העבודה על שביל גישה זה, או לכל הפחות מודיעה שלא תשלם את עלותו (ע' גם שורת הדין כרך ב' עמ' ריח'). אולם לא הוצגו בפנינו שום ראיות, ואף לא נטען בפנינו, למחאה כנ"ל ב"זמן אמיתי" – בזמן בניית השביל בפועל. ואשר על כן אין כאן דין מחאה המצריך לבדוק מחדש את דין יורד לשדה חברו אי הווי שלא ברשות או אף יורד "בהתנגדות" חברו.

יז.       למעשה, גם אלמלא ידעה משפחת נ' על בנית המדרגות, היה מקום לחייבה לשלם מטעם יורד לשדה חברו שלא ברשות בשדה העשויה ליטע. לדעתנו יש עדיפות ברורה למדרגות הנותנות לבית כניסה ישירה על פני האפשרות השניה – השביל המפותל (גם התובע הודה בפנינו בעדיפות זו אם כי טען שלא במחיר הנ"ל). [וע"כ יש להגדיר את בנית השביל והמדרגות כשדה העשויה ליטע].

יח.     והנה קי"ל ביורד לשדה חברו שלא ברשות שיכול בעל הקרקע לומר לנוטע: עקור אילנך ולך. ובמקרה זה לא יקבל הנוטע ולא כלום. אולם כבר נחלקו קמאי אם כך הוא הדין רק בשדה שאינה עשויה ליטע (רמב"ן ומ"מ ועוד) או אף בשדה העשויה ליטע (רא"ש בסוגיין, רמ"ה ועוד). הסמ"ע (סק"ד) הבין בדעת השו"ע כדעת הרא"ש. ע' גם חזו"א ב"ב סי' ב' סק"ו שר"ל שאין מחלוקת בין הרא"ש והרמב"ן, ואף הרמב"ן יודה במקרה שברור שטענת בעל הקרקע היא "להכעיס".

יט.     אולם בבונה חורבתו של חברו העיר הרמ"א (שם סעי' ו') שזהו דווקא כשאינה עשויה להבנות, אף שבסעיף ב' ביחס לשדה לא העיר דבר על דברי המחבר (ע' בזה סמ"ע וגר"א בשני הסעיפים). האחרונים דנו בדברי הרמ"א, ולענינינו מספיק להביא את דברי ערוה"ש (סעי' יא'): "ורבינו הרמ"א מיירי במקום שב"ד רואים שהכרח לבעה"ב לבנות במקום זה לפי מצבו ומצב העיר ובעצמו היה בונה כן. וזה שבנה – בנה כהוגן באופן אשר הבעלים בעצמם לא היו בונים טוב מזה. בזה שפיר פסק דהבעלים אין יכולים לומר טול עציך ואבניך…".

כ.         אולם משפחת נ' לא תבעה להרוס את השביל הקיים – לא טענה בפירוש טול עציך ואבניך (ובכגון דא אין זה בבחינת "פתח פיך לאילם לטעון כן עבורם, משום שהדבר נתון לשיקול דעתו של כל אדם ואדם). לדעתנו, העובדה שלא טענה זאת (בקשת הריסה), מראה שלפחות בדיעבד אין ברצונה להחזיר את המצב לקדמותו, כלומר למצב הראשוני – ללא שביל גישה לבית. וא"כ יהיה עליהם לשלם עבור השביל והמדרגות. למרות האמור בסעיף זה אנו מודעים לכך שאין כאן מצב ברור ומוחלט של אי טענת טול עציך ואבניך.

כא.    גם אילו היו התובעים טוענים במפורש טול עציך ואבניך ספק אם היה הדין עימם. משום שהריסה כזו נחשבת  לדבר שאין היורד יכול לקחת מה שהשביח (משום שעיקר העלות אינם חומרי הבניה שישארו שמישים לאחר ההריסה). ובזה כ' נתה"מ (סק"ב) שאין יכול לומר קח עציך ואבניך. ואף שהעירו על דבריו מתשובת הרא"ש שהביא הטור גבי סיוד וכיור שלגביהם כ' הרא"ש שאין חייב לשלם, מ"מ הביאו גם ראיות לדבריו מדין העושה טובה או פעולה לחברו שחייב לשלם (פתחי חושן הל' שכירות פ"ח סקמ"ח).

כב.     החזו"א חולק על נתה"מ וס"ל דאף באופן שאין אפשרות לקחת את העצים והאבנים ללא נזק לנוטע / ליורד, רשאי לומר בעל הקרקע: טול עציך ואבניך (ע' חזו"א ב"ב סי' ב' סק"ו וב"ק סי' כב' סק"ו. ע' פתחי חושן כנ"ל שעמד על ההבדל שבין שני המקורות בחזו"א. ע' גם "עשיית עושר ולא במשפט מאת הרב יהונתן בלס עמ' 163 ואילך ובפרט עמ' 170 הע' 39, 38. וכן ע' מאמרו של הרב איתמר ורהפטיג ,יורד לשדה חברו שלא ברשות – שנתון המשפט העברי כרך יג' עמ' 65 ואילך בפרט עמ' 74, 73) אולם החזו"א משאיר דין זה לפי ראות עיני ב"ד.

כג.      כל הדברים הללו אמורים לענין המדרגות והשביל. אולם לענין חלוקת המדרגות וה"אמבטיה" שבאמצען מסתבר שדינן כ"שדה שאינה עשויה ליטע". במיוחד שאפשרות זו (ההפרדה) אינה אחת משתי האפשרויות שסוכמו בפגישה עם אדריכל הנוף. ולטענת משפחת נ' אף אם היו בוחרים באפשרות המדרגות, לא היו מחלקים את המדרגות ע"י ה"אמבטיה".

כד.     ביורד לשדה חברו בשדה שאינה עשויה ליטע הדין הוא שידו של היורד על התחתונה. כלומר מקבל או את הוצאותיו או את השבח שהשביח  מחמתו – הנמוך מבין השניים (גמ' ב"מ קא' ושו"ע חו"מ סי' שעה' סעיף א'). לטענת משפחת נ' לא רק שלא הושבח הנכס עקב תוספת ה"אמבטיה" אלא אף היו שמחים להפטר ממנה. מכיון שהבית אינו עומד למכירה, ואף אילו היה עומד למכירה ספק רב אם תוספת זו די בה בכדי לשנות את את ערך הבית כולו (ואין מקום להעריך את שווי התוספת בנפרד משום שבוודאי אינה עומדת למכירה בפני עצמה), וא"כ עלינו לקבל את הערכת השבח הסובייקטיבית של משפחת נ'. כלומר: אין כלל שבח (על ההפרדה).

כה.    בסיום פסק הדין נזכיר את דברי החזו"א שצויינו לעיל שבמקרים כגון אלו על בית הדין לשקול היטב מהי מידת ההנאה שיש לבעל הקרקע מהבניה בחצרו ובהתחשב ביכולתו הכספית. נזכיר בהקשר זה כי ביה"ד הוסמך ע"י הצדדים לפסוק הן לפי דין תורה, הן לפשרה והן לפי שיקול דעתו.

מסקנות:

1.      על משפחת נ' לשלם לעמותת הישוב סך 5000 ש"ח. סכום זה ישולם בהקדם, ולכל היותר בשלושה תשלומים חודשיים שווים, כאשר התשלום הראשון ישולם לא יאוחר מ30 יום מיום מתן פסק דין זה.

2.      לאחר סיום התשלום דלעיל בסך 5000 ש"ח, תפעל עמותת הישוב ללא דחוי ע"מ לגרום לכך שיחתם הסכם חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל למשפחת נ'.

 והאמת והשלום אהבו

הרב גדעון בנימין                      הרב משה גנץ                      הרב אליעזר שנקולבסקי

________________                       ________________                                ____________________

חוץ מפסק הדין.

 אנו מבינים שמשפחת נ' מעונינת בסיום מהיר של הפרשה וברישום הנכס על שמם בהקדם האפשרי. לפיכך אנו מציעים כי במידה ומשפחת נ' תבחר לשלם הסך דלעיל בתשלומים כנזכר בפסק הדין, המנהלת תפעל לרישום הנכס במנהל מקרקעי ישראל כבר לאחר קבלת צ'קים דחויים כנ"ל.