חלוקת מס רכישה בין שותפים

בס"ד

חלוקת מס רכישה בין שותפים

הרב שלמה אישון

א. תאור העובדות וטענות הצדדים

קבוצת רוכשים רכשו בשותפות קרקע אשר עליה עומד בית מגורים, כאשר כוונתם להרוס את הבנין ולבנות במקומו דירות עבורם.

בתחילה כללה הקבוצה רק רוכשים שאין בבעלותם דירה. משמעות הדבר היא שאם העסקה היתה מוגדרת כרכישת דירת מגורים היה עליהם לשלם מס רכישה מופחת בשיעור של עד 3.5%[1].

בהמשך פרש אחד השותפים ובמקומו מצא היזם שותף אחר שיש כבר בבעלותו דירה. שיעור מס הרכישה בו מחוייב שותף זה על רכישת דירת מגורים הינו: 8% החל מהשקל הראשון.

דא עקא, שכאשר שכנע היזם את השותף החדש להצטרף לקבוצה הוא אמר לו ששיעור מס הרכישה יהיה נמוך הרבה יותר מ 8%, ולטענתו של שותף זה, רק על דעת כך הסכים להצטרף לקבוצה.

השותף החדש, בגיבוי היזם, טוען כי יש לחלק את מס הרכישה בשווה בין כל הרוכשים, ואילו הרוכשים הוותיקים שאין בבעלותם דירה, טוענים כי עליהם לשלם את מס הרכישה המופחת, ואין עליהם לשאת בהפרש המס שבין מה שהובטח לשותף החדש לבין שיעור המס שעליו לשלם על דירת מגורים שניה.

ב. המצב המשפטי

החוק מבחין בין רכישת דירת מגורים לבין רכישת מגרש. ברכישת דירת מגורים קיימת הנחה משמעותית בשיעור מס הרכישה למי שאינו בעל דירה ומאידך קיימת הכבדה בנטל המס למי שיש כבר דירה בבעלותו – כפי שפרטנו לעיל.

ברכישת מגרש, לעומת זאת, שיעור המס הוא 6% (עם אפשרות להחזר של 1%) החל מהשקל הראשון, ואין בו הקלה למי שאינם בעלי דירה. נמצא א"כ שמי שאינו בעל דירה יעדיף, מבחינת המיסוי, עסקה של רכישת דירה, ומי שהוא כבר בעל דירה יעדיף, מבחינת המיסוי, עסקה של רכישת מגרש.

בנידון שלפנינו מדובר ברכישת מגרש שעליו בית מגורים כאשר כוונת הרוכשים להרסו ולבנות במקומו דירות עבורם. בחוק אין התייחסות מפורשת לשאלה האם עסקה מסוג זה תחשב רכישת דירה או רכישת מגרש. מצד אחד – ברור שכאשר כוונת הרוכשים להרוס את הבית, אין לבית שום משמעות וממילא דומה הדבר לרכישת מגרש ריק. מצד שני – ברור שאם אדם רוכש בית ונכנס לגור בו יחשב הדבר כרכישת בית, גם אם זמן קצר לאחר שנכנס לגור בו החליט להרוס אותו ולבנות במקומו בית אחר, ומדוע ששיעור המס יושפע מהשאלה מתי בדיוק נפלה ההחלטה להרוס את הבית – לפני הרכישה או לאחר הרכישה? יתירה מזאת, אם אדם החליט לפני הרכישה לשפץ את הבית שיפוץ יסודי ולהשאיר רק את הקירות החיצוניים עדיין יחשב הדבר כרכישת בית, ומדוע אם החליט להרוס גם את הקירות החיצוניים נחשיב זאת כרכישת מגרש.

היות שכאמור, החוק אינו חד משמעי, נחלקו בעניין זה הדעות בפסיקת בתי המשפט, אם כי הדעה הרווחת היא שרכישת מגרש שעליו עומד בנין מגורים, כאשר כוונתו של הקונה להרוס את הבנין ולבנות בית אחר תחתיו, נחשבת לעניין מס רכישה כרכישת מגרש ולא כרכישת דירה[2].

אמנם, היות שהגדרת העסקה כרכישת מגרש מסתמכת על כוונתו של הקונה להרוס את הבית ולבנות בית אחר תחתיו, עשויים הרוכשים להסתיר את כוונתם זו ולהציג את העסקה כעסקה של רכישת דירה. הצגת העסקה ככזו אמנם אינה תואמת את כוונתם האמיתית אך היות שמנהל המיסוי אינו "בוחן כליות ולב", יתכן ולא יוכל לסתור את דבריהם, והוא יאשר תשלום מס רכישה על פי השיעור מוטל על דירת מגורים.

בנידון דידן, קיים ניגוד אינטרסים בין השותפים בנוגע לשיעור המס: לרוכשים שאינם בעלי דירות טוב יותר להגדיר את העסקה כרכישת דירה בה הם יזכו לתשלום מס מופחת, ואילו לרוכשים שיש ברשותם דירה עדיף להגדיר את העסקה כרכישת מגרש שהמס עליה נמוך יותר מזה המוטל על רכישת דירת מגורים שניה.

מובן מאיליו, שהיות שמדובר בעסקה אחת  של רכישה חייבת להיות הגדרה אחידה של העסקה שתחול על כל הרוכשים ועליהם להגיע אפוא להסכמה בעניין זה.

בנוסף לשתי האפשרויות שהצגנו לעיל, קיימת תיאורטית אפשרות נוספת לתשלום המס: הגדרת העסקה כרכישת דירת מגורים וחלוקה שווה של המס בין כל השותפים. בחלוקה כזו עשוי נטל המס המוטל על כל אחד מהשותפים להיות נמוך יותר מאשר זה המוטל על רכישת קרקע (הדבר תלוי במספר השותפים שאינם בעלי דירה ובסכום העסקה.) על פי אפשרות זו ישלמו כל השותפים מס בשיעור נמוך יותר מאשר היו משלמים אילו היתה מוגדרת העסקה כעסקה של רכישת קרקע, אך עם זאת, הרוכשים שאינם בעלי דירה ישלמו מס גבוה יותר מהמס שהיה עליהם לשלם אם היו רוכשים לבד דירת מגורים.

ג. האם מותר להציג את העסקה כרכישת דירת מגורים

אין ספק שבנידון דידן בכוונת הרוכשים להרוס את הבית העומד כרגע על הקרקע, ועל דעת כן הם נכנסים לעסקה. בנוסף, אין ספק כי בענייני מסים, ובוודאי במיסים שמוטלים על קרקע, "דינא דמלכותא דינא"[3], וממילא קיים איסור הלכתי להעלים מס. מכאן, לכאורה, יש להסיק, שבנידון דידן על הרוכשים לשלם מס רכישה בהתאם לשיעור המוטל על רכישת מגרש, וממילא אין שום משמעות לכך שחלק מהרוכשים אינם בעלי דירות.

אולם באמת אין הדבר פשוט ויש לדון בו משתי בחינות: האחת -  האם בנידון דידן בו שיעור המיסוי נקבע בפסיקת בית המשפט נאמר ג"כ "דינא דמלכותא דינא". השניה - האם קיימת אפשרות להציג את העסקה כרכישת דירה בלא שהדבר יחשב כהעלמת מס.

1. האם נאמר כאן "דינא דמלכותא דינא"

כאמור לעיל, בחוק אין התייחסות מפורשת לשאלת שיעור מס הרכישה בנידון שלפנינו. אמנם, כאמור, הנטיה בפסיקה לראות זאת כעסקה של רכישת מגרש, אך יתכן שהיות שמדובר בפסיקה ולא בחוק מפורש אין לכך מעמד של "דינא דמלכותא". משמעות הדבר כי פסיקה זו אינה יוצרת חובה הלכתית לשלם מס בשיעור שנקבע למגרש, ומבחינה הלכתית יהיה רשאי הרוכש, אם יחפוץ בכך, לשלם מס בשיעור שנקבע לדירה ולא למגרש, והדבר לא יחשב מבחינה הלכתית כהעלמת מס.

את ההבחנה בין חוק מפורש לבין פרשנות של בית המשפט עושה מהריא"ז ענזיל וזו לשונו[4]:

כל מי שיש לו עיניים לראות ולב להבין בדברי הפוסקים ראשונים ואחרונים, יראה ויבין, שדעת כולם שווה, דלא שייך דינא דמלכותא אלא בדברי חוק ומשפט חקוק מאת המלך, מפורש וברור בלי שום ספק ושקול הדעת... אבל בדברים התלויים בשיקול הדעת מהשופטים הממונים בערכאות, שמחזיקים בדינים שסדרו להם חכמיהם הקודמים בספריהם - כמו שיש להם קצתם מהיוונים וקצתם מהרומיים - וקצתם שחדשו להם לפי מצב המדינות ודנים על פיהם בשקול דעתם - מעולם לא עלה על דעת איש ישראל שיש לו קצת מוח בקדקדו לומר עליהם דינא דמלכותא דינא. אבל הם הם ערכאות של נכרים, שהזהירה אותנו התורה הקדושה שלא לדון בפניהם, אפילו בדברים שדיניהם שווה לדיני ישראל... ותדע שהרי כל פסקי דיניהם הנקראים סענטעצין (sentences) גם אצלם אינם נחשבים לדינא דמלכותא ואין להביא ראיה מפס"ד אחד שלהם על כיוצא בו ואפילו שלחו ממקום משפטי היותר גבוה כידוע מנימוסי משפטיהם... איך איפוא נאמר שכל משפט חרוץ מאיזה מאגיסטר' או מאיזה שופט בעיר או בכפר יש לו דינא דמלכותא?! א"כ בטלו כל דיני תוה"ק, ואויבינו פלילים - ישתקע הדבר ולא יאמר".

אולם נראה שאין ללמוד מדברי מהריא"ז ענזיל למקרה שלפנינו משום שכאן אין מדובר בחוק חדש שיצר בית המשפט, או בהטלת מס חדש ע"י בית המשפט, אלא בהחלטה של גוף שיפוטי שהוסמך על ידי המדינה לדון בערעורים על שיעור המס שמטילה המדינה בהתאם לחוק.

עם זאת היות שבנידון דידן החוק אינו חד משמעי וגם דעת המשפטנים אינה אחידה, אין מניעה הלכתית לכך שהרוכש ישלם מס בשיעור הנמוך בהסתמך על טענת "קים לי" כסוברים שאיני צריך לשלם יותר, ובלבד שלא ישתמש לשם כך בשקר לרשויות.[5]

אמנם יש הסוברים שעל פי ההלכה מותר לאדם גם לשקר על מנת להחזיק ממון שיש לו לגביו טענת "קים לי"[6], אך מכל מקום אין הוא יכול לכפות את השותפים האחרים להצטרף לשקר[7].

2. האפשרות להציג את העסקה כרכישת דירה

על פי ההלכה אין פסול בניסיון של נישום לנקוט תכסיסים והערמות כדי להפחית את חבות המס שלו, אך עם זה אין לו רשות לשקר לרשויות כאשר הם דורשים ממנו תשובות על עסקיו. אמנם מידת חסידות לנסות להגיע ל"מס אמת" ולא לנסות לעשות תכנונים שאמנם מצליחים להפחית את חבות המס אך לא מביאים לחוב אמיתי של המס[8]. אך בנידון דידן בו חבות המס אינה חד משמעית נראה שאין מניעה אפילו ממידת חסידות להשתמש באותם תכסיסים והערמות – ובלבד שלא יהיה בהם שקר לרשויות.

כך קבע בזמנו גם שופט בית המשפט העליון מאיר שמגר שהבהיר כי אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו, שהרי לשם כך היא נוצרה - כל עוד אינו מנסה לעוות במעשיו את כוונת המחוקק או לעשות מעשה כלשהו שלא כדין, כדי להיכנס לתחומי פטור או הקלה שלא נועדו לו.[9]

3. סיכום:

אף שהחוק בעניין אינו חד משמעי, הנטיה בפסיקה לראות את העסקה שבנידון דידן כעסקה של רכישת מגרש.

מותר על פי ההלכה לנסות להציג את העסקה שבנידון דידן גם כעסקה של רכישת דירת מגורים – אם ניתן לעשות זאת בלא לשקר לרשויות.

ד. הכרעה במחלוקת בין שותפים על שיעור המס

מן האמור לעיל עולה, שאם בפועל אין אפשרות להציג את העסקה כרכישת דירה בלא שימוש בשקר, הרי שיש להציג את העסקה כרכישת מגרש ובהתאם לכך לשלם את המס. האמור להלן רלוונטי רק אם עורכי הדין המלווים את העסקה יאמרו שבאפשרותם להציגה בשתי הדרכים בלא לשקר לרשויות.

בנידון שלפנינו יש מחלוקת בין השותפים: השותפים שאין בבעלותם דירה מעוניינים שהעסקה תוגדר כרכישת דירה, ואילו השותף שיש בבעלותו דירה מעוניין שהעסקה תוגדר כרכישת מגרש. במחלוקת זו לא ניתן להכריע על פי הרוב משום שיש כאן הפסד ממון למיעוט,[10] ובודאי שאין בכוחו של המיעוט לכפות דעתו על הרוב.

אמנם השותף החדש טוען שכאשר שכנע היזם את השותף החדש להצטרף לקבוצה הוא אמר לו ששיעור מס הרכישה יהיה נמוך הרבה יותר מ 8%, ולטענתו, רק על דעת כך הסכים להצטרף לקבוצה, אך הבטחה זו ניתנה שלא על דעת יתר הרוכשים וממילא אינה מחייבת אותם[11].

נמצא א"כ שלמעשה אין כאן הכרעה בשאלה האם בעסקה שלפנינו מגיעה הקלה במס למי שאינם בעלי דירות. ברירת המחדל במצב כזה היא חלוקה שווה בין כל השותפים.

מקור לכך נראה שניתן למצוא בתוספתא (בבא מציעא ח כה) בה נאמר:

"השותפין שמחלו להם מוכסין מה שמחלו מחלו לאמצע ואם אמרו בשביל פלני מחלנו מה שמחלו מחלו לו"  

והביאוה הרי"ף (ב"ק מב ע"ב) והרא"ש (ב"ק י כה).

וברא"ש שם הביא מרבינו שמחה שהתקשה מה משמיעה התוספתא ברישא שלה, והלא פשוט לכאורה שכאשר מדובר בשותפות החלוקה תהיה באופן שווה בין השותפים, ותירץ שהתוספתא משמיעה שכל עוד לא אמרו המוכסים במפורש מיוזמתם שהם מוחלים בשביל פלוני – מחלו לאמצע, וזו לשונו:

ופירש שותפין שבקש אחד מהן למחול לו מה שמחלו מחלו לאמצע כאילו היה שלוחם. ואם אמרו בשביל פלוני מחלנו פירוש שמעצמם אמרו כך בלא שום פיוס שלא בקשם על ככה מחלו לו.

ובמרדכי (ב"ק רמז קעז) הוסיף בפירוש דבריו:

"דאין שותף חולק שלא לדעת חבירו ודרך השותפין לטרוח בשביל חביריהם ואם אמרו בשביל פלוני [*כו'] פירוש שאמרו מעצמם [*ר"ל בלא בקשתו] מה שאנו מוחלין אנו מוחלין בשביל פלוני זכה הוא לבדו ולא זכו חביריו עמו ומתוך כך פסק על ראובן הבא אצל השר לאחר [ר"ל אפילו לאחר ודו"ק] שנתפשרו הקהל מן המס ובקש למחול לו חלקו מן המס ומחל לו מה שמחל לו צריך לחלוק עם הקהל[12]"

וכן פסק בשולחן ערוך (חו"מ קעח א) ובנתיבות שם (ס"ק א) הוסיף ביאור לדברים וז"ל:

"דהטעם הוא, כיון שריוח המתנה נולד ע"י בקשה והתעסקות, וכיון שמחויב כל אחד להתעסק בשביל כולן, ובשעת בקשה הוי כאילו עושה בשליחות כולן, ופי השליח כפיו ממש וכאילו נולדה המתנה ע"י בקשת שניהם, והוי כאילו מבלעדי בקשת שניהם לא היה נותן המתנה ההיא, דהא א"א לו לחלוק מהתעסקות ולעסוק לצורך עצמו, וכיון שבשעה שעסק עסק בשביל שניהם, הרי נולדה המתנה ע"י התעסקות של שניהם, משו"ה הוא לאמצע.[13]".

מכאן נראה שהטבה במס שהושגה בהשתדלות של אחד השותפים, גם אם בהשתדלותו ביקש למחול על המס בנימוק הנוגע אליו בלבד – מתחלקת ההטבה בין כל השותפים. זאת ועוד, הטבת המס מותנית בכך שכל השותפים יגדירו את העסקה כעסקה של רכישת קרקע למגורים, והרי זה כפי מה שכתב הנתיבות "שאי אפשר לו לחלוק מההתעסקות ולעסוק לצורך עצמו". והיות שההטבה במס מותנית בהסכמה של כולם – הרי שכולם שותפים בה.

על כן בנידון דידן, אם היה מדובר בקרקע ששיעור המס עליה ברור וידוע היה הדין כנאמר בסיפא של התוספתא, שאם המוכס מיוזמתו מחל לאחד השותפים – רק הוא נהנה מכך. אבל היות שאין זה המצב כאן, ויש צורך במאמץ להגדרת הקרקע כקרקע שמיועדת למגורים על מנת לקבל את ההטבה – הרי שיש לדמות זאת לרישא של התוספתא העוסקת בהשתדלות אצל המוכס שימחל על המס, ויש לחלק בין השותפים כולם את הטבת המס שתתקבל - גם אם תתקבל מכחם של אלו שאינם בעלי דירות.

אמנם בנידון דידן טוען כל אחד מהשותפים שהוא נכנס מראש לעסקא על דעת כן ששיעור המס יהיה פחות. אשר על כן נראה שהדרך הנכונה לחלוקה היא שכל אחד ישלם תחילה את הסכום בו הוא מודה שהוא חייב, ובהפרש יחלקו כולם בשווה.

לכן, הרוכשים שאין ברשותם בית וטוענים שיש להגדיר את העסקה כרכישת בית, ישלמו כל אחד 3.5% החל מהסכום שנקבע בחוק. הרוכש החדש שברשותו דירה וטוען שיש להגדיר את העסקה כרכישת מגרש ישלם 5% החל מהשקל הראשון. לאחר מכן יש לחשב את הסכום המתקבל מתשלומים אלו, ולהפחית אותו מסכום המס שמשולם בפועל. בהפרש שבין שני הסכומים יחלקו כל הרוכשים שווה בשווה.