עיכוב ביכולת להשכיר עכב החזרת בית עם תקלות

 

א.     תיאור המקרה

• התובעת השכירה לנתבע ואשתו דירה. 
• במשך השנים הוארך חוזה זה מספר פעמים. 
• בהארכה זו נקבע שחוזה השכירות שאמור להסתיים יוארך לשנה, לצורך ההארכה נמסרו 12 צקים עבור דמי השכירות.
• אולם הנתבע ואשתו שינו את דעתם וכעבור מספר שבועות החליטו להודיע לתובעת שבכוונתם לעזוב את הדירה.
• ביום בו הנתבעים יצאו מהדירה, שילמו את דמי השכירות והתובעת בתמורה הסכימה להחזיר להם את הצ'קים שהם הפקידו  בידה.
• לאחר שיצאו הנתבע ואשתו מהדירה התובעת בחנה את מצב הדירה ומצאה (לטענתה) ליקויים רבים, אשר דרשו תיקון קודם להשכרת הדירה לשוכרים אחרים.
• התובעת תיקנה על חשבונה את כל הליקויים שמצאה בדירה, אך לא הצליחה למצוא שוכרים חדשים לדירה.

ב.     התביעה

• התובעת טוענת שבעקבות הזמן שדרש תיקון הליקויים נגרם עיכוב ביכולת שלה לחפש שוכרים חדשים ועל כן יש לפצות אותה עבור חודשיים של דמי שכירות בגובה 2800 ₪, סה"כ 5600 ₪.
• בנוסף התובעת דורשת פיצוי בגין תיקון הליקויים שמצאה בדירה אשר לטענתה היו על אחריות הנתבע ואשתו:

                                 א.         3 רשתות קרועות,

                                 ב.         שני תריסים שבורים

                                  ג.         מנעולי דלת פנים,

                                 ד.         ידיות דלתות פנים

                                 ה.         זכוכית דלת היציאה למרפסת שירות

                                  ו.          ארון חשמל שבור

                                  ז.         שני כיורים סתומים

                                 ח.         צילינדר דלת ראשית-

• בנוסף לכל האמור טוענת התובעת שכל מזוזות הבית נעלמו, ועל כן על הנתבע לפצות אות עבור קניית מזוזות חדשות לבית (7 מזוזות).
• סך עלות התיקונים והמזוזות 4885 ₪
• סך עלות התביעה כולה 10485 ₪

 

הנקודות לבירור

                                 א.         אחריות הנתבע ואשתו כלפי התובעת בגין חודשי השכירות בהם הדירה היתה ריקה

                                 ב.         אחריות הנתבע בגין הפגמים והנזקים שנמצאו בבית

                                  ג.         אחריות הנתבעים כלפי המזוזות שנעלמו

 

א.     אחריות הנתבע בגין חודשי השכירות מחמת החוזה

1. בסעיף 7 לחוזה השכירות בין הצדדים נקבע כי: "חובת התשלום של דמי השכירות תחול על השוכר אף אם הוא יעזוב מכל סיבה שהיא את המושכר לפני תום תקופת השכירות"
2. ולכן לכאורה האחריות של הנתבע אשר חתם על הארכת החוזה צריכה להיות עבור כל תקופת השכירות.
3. אולם למרות האמור, ברור הדבר שבמקרה שלנו מכיון שהתובעת הסכימה לביטול החוזה הרי שמחלה על זכותה לתבוע את דמי השכירות מכח החוזה. ראיה למחילה זו ניתן לראות מהעובדות הבאות:

א.      התובעת הסכימה להחזרת הצ'קים לנתבעים, ואמרה להם שהכל בסדר מבחינתה.

ב.      התובעת מעולם לא העלתה טענה לאכוף את החוזה, אף לא בזמן הדיון בבית הדין.

4. עוד נציין שבחוזה השכירות בין הצדדים לא מופיע כל סעיף אשר מורה לאחד הצדדים להודיע מראש על ביטול חד צדדי של החוזה. הסיבה לכך היא העובדה שאין אפשרות לבטל חוזה שכירות זה, אא"כ התבצעה הפרה של ההסכם כי שמפורט בסעיף 12 להסכם.

 

ב.     אחריות הנתבע בגין חודשי השכירות מחמת דיני נזיקין

1. אולם מצד נזק של הפסד הכנסה יש לדון אם יש מקום לחייב. בתלמוד ירושלמי (בבא מציעא ה, ג)  נפסק בנוגע לאדם שמונע רווח מחבירו את הדברים הבאים:

אמר רבי יצחק : הדא אמרה המבטל כיס חבירו לו אין עליו אלא תרעומת. המבטל שדה חבירו חייב לשפות. לו המבטל ספינת חבירו וחנות חבירו .מהו?

2. את ההבדל בין אדם שגורם ביטול ברווחי כיס, שדה וחנות מסביר הפני משה (שם) שהדבר תלוי ברמת הוודאות של הרווח, כלומר פיצוי ניתן לקבל רק בגין מניעת רווח וודאי:

חייב לשפות לו. לפייסו בעד ההפסד שגרם בידים לעשות לו וטעמא דבפירות השדה הריוח מצוי הוא וידוע והוי כמאבד נכסי חבירו בידים וזהו כדתנן לקמן פ' המקבל שאם קיבל שדה והובירה שמין כמה ראויה לעשות ומשלם.

3. על פי זה הסביר הרב יאיר בכרך, בשו"ת חוות יאיר לפי עקרון זה מדוע השולחן ערוך פסק שהדר בחצר שעומדת להשכרה בלי רשות חייב לפצות את הבעלים, אך לעומת זאת הרמ"א פסק ש'המבטל כיסו של חבירו' כלומר מנע ממנו מלהשקיע כספים ולהרוויח פטור מלשלם. וכך כתב (שו"ת חוות יאיר סימן קנא):

ויותר נראה לי לחלק דבית וספינה שעומדים להשכיר ודרך העולם שאינם עומדים פנויים דשכיחי טובא שוכרים ואין צריך בעלים דידהו לשום טורח ועמל להמציא פירותיהם שהם שכרם דממילא באו. מה שאין כן מעות דצריך התחכמות והתעסקות קניה ומכירה וחליפין ובכה"ג לכן אפילו אם ידוע וברור שהיה בעל המעות מרויח בהן אם היו מעותיו בידו מ"מ פטור זה כ"ש באינו ברור דמצי למימר מי יימר שהיית מרויח.

4. אולם במקרה שלנו יתכן לומר שמכיון שהדירה נשארה ריקה, לא היו הנתבעים אחראים לשלם עבור הפסד הרווח, כפי שמפורש בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שסג סעיף ו):

ואם החצר עשויה לשכר, אף על פי שאין דרך זה לשכור, צריך להעלות לו שכר, שהרי חסרו ממון. הגה: מיהו אם לא היה דר בו, אלא שגזלו ממנו, פטור לשלם השכירות.

כלומר מה שחייב לשלם עבור מניעת הרווח, זה רק במקרה שהאדם עצמו השתמש בדירה, אך אם השאיר את הדירה ריקה פטור מלשלם, ומסביר שם הגר"א (ס"ק ט) שהטעם שפטור הוא משום שמדובר בנזק של גרמא.

5. אמנם הרב שמואל די מודינה (שו"ת מהרשד"ם חושן משפט סימן רצב) פסק שאם אדם הזיק לדירה בצורה שגרמה לעיכוב ביכולת שלו להשכיר לאחרים, עליו לפצות אותו בגין ימים אלו:

נראה בעיני שחייב שמעון לפרוע כל השכירות...ועוד הטענה הב' טענה גדולה: אני הייתי מקבל הבית אם היית מחזיר אותה לי כמו שהשכרתיה לך, והייתי משכיר אותה לאחרים, אבל עתה היתה מוטלת עליך שתחזרני כמו שהיתה. וכל אחת מאלו הטענות מחייב לשוכר, כ"ש בהצטרף שתיהן.

6. כלומר שלדעת המהרשד"ם כל עוד המשכיר יכול לטעון כלפי השוכר שהוא לא החזיר את הדירה כמו שהיתה צריך יכול הוא לגבות ממנו דמי שכירות עבור ימים אלו. ואכן בסעיף 8 (ח) לחוזה השכירות כתוב שהשוכר מתחייב: לפנות את המוזכר בתום תקופת השכירות, בין במועדה ובין לפי האמור בסעיף 12 (א) ולהחזירו לידי המשכיר במצב נקי ותקין (למעט בלאי כתוצאה משימוש זהיר והוגן) ומושלם.
7. ולכן בכדי להכריע האם על הנתבעים לפצות את התובעת, מוטל עלינו קודם לבחון האם הפגמים שנמצאו בבית נגרמו כתוצאה משימוש זהיר והוגן או לא.

 

ג.      אחריות הנתבע בגין הנזקים והפגמים שבבית

1. בסעיף 3 ב לחוזה השכירות כתוב:

השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל תיקון וכל פגם מכל סוג במושכר ובאביזריו שנתהוו במשך תקופת החזקתו במושכר, למעט פגמים שיווצרו במושכר כתוצאה מבלאי סביר של המושכר או של חלקיו, שיתוקנו תוך זמן סביר מיום שתימסר לו הודעה ע"י השוכר, בכל בתנאי כי הפגמים הנ"ל לא נוצרו באשמת השוכר או עקב רשלנותו.

2.  נבחן את הפגמים והליקויים שנמצאו על סמך סעיף זה, האם מדובר בבלאי סביר או פגמים שנוצרו בעקבות רשלנות הנתבע:

א.                    3 הרשתות הקרועות- הנתבע טען שמראש הרשתות הוחזקו ע"י חוט תפירה, אולם גם ללא טענה זו נראה שקרעים ברשתות הם בלאי סביר, והתובע לא הוכיח שהיתה כאן רשלנות.

ב.                    2 התריסים השבורים- הנתבע טען שהתריסים היו מאוד ישנים והיו בלואים ממילא, בנוסף טען שיתכן והנזק נגרם כתוצאה מקידוחים שנעשו בזמן שיפוצים שנעשו מחוץ לבניין. גם כאן נראה שתריס ישן ומקולקל הוא בכלל בלאי סביר, שכל משכיר אחראי על תיקונו.

ג.                      מנעולי דלתות פנים- הנתבע טען שקיבל את המנעולים בצורה כזו, ומה שחתם בחוזה שהכל תקין כוונתו היתה שהדבר לא מפריע לו. אולם אף אם לא נקבל את דבריו, הרי שנזקים מעין אלו שכיחים בדירות ישנות,ולא הוכח שמדובר בנזקים שנגרמו ברשלנות, וממילא יש להתייחס אליו כבלאי טבעי.

ד.                    ידיות דלתות פנים– הנתבע טען שגם כאן קיבל את הידיות בצורה כזו, אך בנוסף טען שהסכים לבוא לתקן את הידיות אך התובעת סירבה. התובעת הסבירה שבגלל שהיה צורך לתקן דברים אחרים שהנתבע לא יכל לתקן לא רצתה שיבוא. גם כאן נראה לקבל את דברי הנתבע שמדובר בבלאי טבעי שלא נגרם מחמת רשלנות.

ה.                    זכוכית דלת היציאה למרפסת שירות (470 ש"ח) – הנתבע הסכים לשלם עבור התיקון, אך טען שיכל לתקן בזול מבלי להביא איש מקצוע יקר. בבירור שעשה בית הדין עם איש מקצוע ממעלה אדומים נאמר לו שהדרך הזולה ביותר לתקן דלת כזו היה להביא אותו למישור אדומים שם אפשר למצוא מי שיתקן בעלות של 100 ₪ בלבד. אולם מכיוון שדבר זה הוא אכן טורח של זמן ונסיעות מצד הנתבע נראה לחייב את הנתבע ב300 ₪  עבור סעיף זה.

ו.                      ארון חשמל שבור- הנתבע התקין מצלמה בכניסה לבית לשם כך עשה חור בארון חשמל. התובעת הסכימה לחור אך בקשה שישאיר את המצלמה, הנתבע סירב ולכן בקשה שיתקן את החור שנעשה. בזמן הדיון טענה אשת הנתבע שהחור היה שם ממילא ואילו התובעת טענה שיש בידה עדות של שכנה שהוא עשה את החור- בית הדין סבור שגם כאן אין לחייב את הנתבע בהוצאות תיקון הארון, הן בחמת העובדה שהתובעת היתה מודעת לחור, הסכימה אליו ורק לבסוף חזרה בה, והן מחמת הקושי להעריך איזה ירידת ערך אם בכלל נגרם לארון חשמל ישן בבית ישן שעשו בו חור.

ז.                     שני כיורים סתומים – בית הדין התרשם שמדובר בבלאי רגיל, וכל עוד לא יובאו ראיות לרשלנות מצד התובעת אין מקום לחייב

ח.                    ארון מטבח, ארון אמבטיה- בית הדין התרשם שמדובר בבלאי טבעי, ולא הוכח רשלנות מצד הנתבע.

ט.                    צילינדר דלת ראשית- התובעת טענה שהחליטה להחליף צילינדר בדלת מכיוון שהנתבע קלל אותה ואף איים עליה. הנתבע הכחיש טענה זו. התובעת רשאית להחליף צילינדר מחמת כל פחד שהיא מרגישה, אבל היא לא יכולה להטיל הוצאות אלו על הנתבע. בנוסף, גם אם היה בלאי בצילינדר של הבית (כפי שנטען בכתב התביעה אך לא במהלך הדיון) הרי שמדובר בבלאי טבעי ולא הוכח רשלנות.

 

מצאנו אם כן שרוב הנזקים היו בלאי טבעי, ולא נבעו מחמת שימוש לא זהיר של הנתבע (למעט דלת הזכוכית). כמו כן יש להוסיף לכך את העובדה שהנתבע לא הודיע מראש לתובעת על חלק מהפגמים האחרים דבר שיצר עיכוב נוסף באפשרות שלה לתקן במהירות האפשרית את הנזקים.

אולם, בית הדין התרשם שאת כלל התיקונים שנעשו בדירה (בפרט אלו שהיו באחריות הנתבע לתקן), היה ניתן לתקן תוך שבוע ימים בלבד, ולא 'למרוח' את זמן התיקון מעבר לכך.

על כן ב"ד סבור שיש לחייב את הנתבע סכום של 700 ₪ (כשבוע שכירות) עבור סעיף זה.

 

ד.      האחריות על המזוזות שנעלמו

הנתבע טען שמדובר ב 4 מזוזות בלבד. התובעת הודתה שלא יודעת בוודאות כמה מזוזות היו, אך התיעצה עם נציג חב"ד אשר אמר להם שבדירה כמו שלה צריכים היו להיות 7 מזוזות.

במקרה כזה הרי כשהתובע שמא והנתבע ברי, יש לדון רק על האחריות כלפי 4 מזוזות בלבד.

בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שז, א) פסק שאחריותו של שוכר הוא כשל שומר שכר אשר חייב בגין גניבה ואבידה. ממילא הנתבע אחראי עליהם אף אם נגנבו או אבדו בדרך אחרת.

בנוסף, מכך שהנתבע לא החזיר את המזוזות למקום שמצא אותם (על קירות הבית), נראה שיש בכך פשיעה, דבר שמטיל עליו אחריות אף אם נעלמו לאחר תקופת השכירות.

מכל האמור נראה שיש לחייב את הנתבע 155*4=620 ₪  עבור המזוזות שאבדו.

 

אחד הדיינים טען עוד:

מסכים אני לדברי חברי, אבל נראה לי שעל הנתבע להוסיף עוד כסף על התיקונים.

ראשית, הנתבע לא ביקש במשך זמן ארוך לתקן את הפגמים שהם בגדר בלאי טבעי. אפשר להבין כי שוכר-שדר במקום זמנית-מרשה לעצמו לחיות עם פגמים כאלו, אבל במשך הזמן הפגמים מחמירים, ויתכן שאם היו מתקנים בזמנו, לא היינו מגיעים למצב הירוד של הבית. בנסיבות אלו ספק בעיני אם השוכר עומד בתנאי של "שימוש סביר, זהיר והוגן" שנזכר לעיל. עם זאת אני  זהיר מחיוב נוסף בדמי השתתפות.

שנית, אתייחס לשני פגמים בהם יש לשתף את השוכר. ביחס לכיורים הסתומים, עם היותם בגדר בלאי סביר כותב בעל עמק המשפט בספרו על שכירות בתים, כי למרות שמקובל כיום שהמשכיר אחראי על נזקי בלאי טבעי, שונה הדין באשר לסתימות בצינורות. וכך הוא כותב (עמק המשפט, הלכות שכירות, עמ' שפא):

"סתימות בצינורות הביוב וכד', כמדומני שאי אפשר לחייב את המשכיר, שהרי בד"כ זה נגרם מחמת שימוש בלתי סביר של השוכר [וגם באופן שזה נגרם שלא כתוצאה משימוש השוכר קשה מאד לחייב את המשכיר]",

אא"כ יש סדק בצינור וכיוצ"ב, וחזר וביסס דברים אלו בעמ' תמג שם.

לכן מתוך עלות של 450 הייתי מחייב את השוכר בסך 300 שקל.

באשר לידיות פנים. השוכר הסכים לבוא ולתקנן, יש בזה מעין הודאה שיש מקום לחייבו, לפחות חלקית, לכן נראה לי לחייבו ב-80 שקל מתוך המחיר של 200.

סך הכל נראה לי להוסיף 380 שקל.

 

תשובת שני הדיינים האחרים:

א. במקרה שלנו לא היה שום נזק שהחריף בגלל שלא טיפלו בו בזמן.

ב. הידיות - הנתבע הסביר בדיון שהוא הסכים לבוא לתקן כדי לסיים בטוב ולא הודה שהוא שבר אותם. הוא הדגיש שככה קיבל אותם. אין נכון לראות בזה הודאה, ולא נכון לחייב מדין הודאה כשלאורך כל הדרך הכחיש בפירוש את האחריות שלו לנזק.  

ג. סתימה בכיורים- לגבי ההנחה שסתם סתימה בצינור נובע משימוש לא זהיר. הדבר נכון אם מדובר בסתימה בביוב כשהשתמשו בו באופן לא נכון, כגון שימוש במגבונים. כאן לא מדובר בסתימה בביוב אלא סתימה בכיור, וגם לאחר שימוש רגיל בכיורים, יכול להיות הצטברות של שאריות מזון, אבל זהו שימוש סביר. התובעת לא טענה ובוודאי לא הוכיחה שהיה שימוש לא סביר בכיורים.  

 

ה.     פסק הדין

1. על הנתבע לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

                                                            א.      בגין העיכוב באפשרות להשכיר את הדירה-- 700 ₪

                                                            ב.      בגין הנזקים והפגמים – 300 ₪

                                                              ג.      בגין המזוזות שאבדו- 620 ₪

                                    סה"כ: 1620 ₪

 

2. לנתבעים 30 יום לקיים פסק זה.

 

באנו בזאת על החתום, י"ג כסלו תשפ"א

 

 

הרב תנחום גולד                                               הרב איתמר ורהפטיג                             הרב יהודה זולדן