ביטול מקח ע"פ אומדנא

פסק דין

הופיעו בפניי ב"כ הצדדים ולא הציגו יפויי כח, הוסבר להם כי לא מדובר בהליך בוררות, מאחר וכבר ניתנה החלטה בביהמש"פ העליון וכל השאלה היא אך ורק מה הדין לפי דין תורה.

טענות ב"כ התובע:

לתובע היתה דירה שגר בה ששווה מליון ושמונה מאות אלף ₪, ועוד דירה שהיתה שווה מליון שלש מאות וחמישים ₪, הוא רצה למכור את הדירה השניה כדי להציל את הדירה הראשונה שבה הוא גר, ולכן ביטול מקח בשל העובדה שכל הסיבה שהדירה נמכרה, היא בשביל להציל את הדירה הקודמת ומאחר ולא שילמו בזמן לא הצליחו להציל את הדירה ולכן מבוקש ביטול מקח, הוכחות לכך שזה הסיבה שאל"כ למה מכרו אותה יותר בזול, ולמה מכרו אותה בכלל? והדמים מודיעים! בנוסף ניתן להוכיח שהמתווך ידע מזה שזה כל הסיבה, ולכן מבוקש ביטול מקח שמאחר ולא הצליחו להציל את הדירה הקודמת לכן מבוקש ביטול מקח.

טענות הנתבע:

לא כתוב מילה בחוזה על הדבר הזה, אם היתה הסכמה היא היתה צריכה להיות כתובה בחוזה, מגיש את החוזה ומוכיח שבחוזה כתוב שאם אין הערת אזהרה אי"צ להעביר עוד כסף ולא היה הערת אזהרה, וא"כ כיון שהקונה לא ידע ולא היה סיבה לבטל את המקח לכן לא צריך לבטל את המקח.

דיון והכרעה  

לגבי הטענה הראשונה שהם לא עמדו בהסכם ועל כן יש ביטול מקח, הוצג החוזה בפניי ואכן הקונים עמדו בתנאי המכר וא"כ אין מקום לבטל את המכר מצד זה.

הטענה השניה שמאחר והיה ברור לכל המעורבים בדבר שכל מטרת המכירה היא אך ורק כדי להציל את הדירה השניה ולא הצליחו להציל אף שזה לא אשמתם של המוכרים כי לא היו יכולים לעשות הערת אזהרה מאחר והכונס הפריע, וממילא הקונים לא היו חייבים להמשיך לשלם אמנם בסופו של דבר בגלל זה נמכר הדירה הקודמת וע"כ המקח צריך להתבטל.

הנה דבר זה מפורש בשו"ע (חו"מ סי' רז ס"ג):

מי שמכר חצרו או שדהו, ופירש בשעת המכירה שהוא מוכר כדי לילך למקום פלוני, או מפני המטר שנמנע, כדי לקנות חטים בדמיו, ה"ז כמוכר על תנאי; לפיכך אם ירד המטר אחר שמכר, או באו חטים והוזלו, או נמנע הדרך לעלות לאותה הארץ, או לא נסתייע לו לעלות או לקנות החטים, הרי זה מחזיר לו הדמים ותחזור לו הקרקע, שהרי פירש שאינו מוכר אלא לעשות דבר פלוני והרי לא נעשה, וכן כל כיוצא בזה. הגה: ודוקא במוכר קרקעותיו, אבל במוכר מטלטלים לא מהני גילוי דעתו, עד שיתנה בדיני תנאי (טור בשם רש"י).

וכתב הסמ"ע (ס"ק ז):

הטעם, דכיון דגילה דעתו שמפני כך מכר, אומד דעת הוא דאם לא יהיה אותו הדבר דלא היה מוכר, אבל אם לא גילה לומר כן בשעת מכירה, אין אנו הולכין מסתמא אחר אומדן דעת לחוד, דפעמים אדם מוכר קרקעותיו ואין ידוע למה הוא מוכר, אא"כ הוא אומדן דעת דמוכח. (אשר"י כתובות פי"א סי' ט) וטור (סעיף ד). והן הן דבריו וטעם המחבר בסעיפים הללו:

ואם כן אם אכן ידעו הצדדים שזה הסיבה היה מקום לבטל את המקח מאחר וזו היא כל מטרת המקח, אמנם מאחר ואף ב"כ התובע מודה שלא ניתן להוכיח רק שהמתווך ידע, א"כ לא ניתן לבטל את המקח מחמת זה שלא היה כאן גילוי דעת ובלא גילוי דעת א"א לבטל מקח, אא"כ יהיה כאן אומדנא דמוכח.

טוען התובע שמדובר באומדנא דמוכח שהרי לא יתכן שרצו למכור דירה לאחר שכבר נמכרה הדירה הקודמת מה שלא מוכח כל כך מתוכן החוזה שהרי אם הדירה הקודמת היתה נמכרת הכסף היה צריך ללכת לכונס או לקונה של הדירה הקודמת, ואם כתוב שזה צריך ללכת לתיקי הוצל"פ אם כן לא זה הסיבה והדירה הקודמת על כרחך לא נמכרה, עדיין וא"כ אין הוכחה שזה הטעם שמכרו את הדירה, זאת ועכ"פ גם אם יש אומדנא אי"ז בגדר אומדנא דמוכח.

ועוד שכתב הסמ"ע (ס"ק ט) בטעם הדבר שיכול לבטל המקח:

ז"ל הטור (המובא בציונים אות ז), לפי שאין דרך בני אדם למכור קרקעות שהוא מתפרנס מהן אם לא שהיתה דעתו לעקור דירתו מכאן, אבל מטלטלין פעמים שאדם מוכר.

הרי כתב טעם הביטול משום שאין דרך למכור קרקעות שהוא מתפרנס מהם, אבל קרקעות שאינו מתפרנס מהם יתכן שמוכר בכל אופן ואי"ז הוכחה חד משמעית, וכן משמע בלשון השו"ע שכתב חצרו או שדהו ולא כתב ביתו, ומשמע שבמכירת בית לא שייך הטעם שכיון שאינו מתפרנס ממנו הוא רוצה למכרו מטעמים אחרים ולא רק משום שעובר לגור ואי"ז דומה למכירת פרנסה שזה חד משמעי שזה הסיבה שהוא מוכר וא"כ גם זה סיבה שאי"ז אומדנא דמוכח.

זאת ועוד שקשה מאוד לסמוך על אומדנא דמוכח כמש"כ בשו"ת בנימין זאב (סי' תה):

ומאומדנא אין להתיר אם לא בראיה ברורה.

וכן נפסק ברמב"ם (נזק"מ פ"ח הי"ד) שאין סומכין על אומדנא דמוכח, וע"ע בשו"ת מהרי"ק (סי' קכט) שאומדנא דמוכח רבה אפשר לסמוך בדיני ממונות, וכ"כ הרדב"ז (ח"ב סי' תרעח):

אין הולכין בממון אחר הרוב אפילו היכא דמוכח.

ועוד שהרי כתב הסמ"ע שאם הוא אומדנא דמוכח מבטלים את המקח, אך ראה מש"כ בשו"ת חכם צבי (סימן קלה) שבזמנינו אין לסמוך על עצמינו להמציא אומדנא דמוכח מעצמינו, וז"ל:

בענין האומדנות האריך הרב מהרא"ם ז"ל בראשונות וכלל דבריו הוא וכיון דאנן לא בקיאינן האידנא בשיעור האומדנא כמו שהיו בקיאין בהם חכמי התלמוד דהוו בקיאין טפי באומד כל דבר לא נוכל אנחנו להוציא ממון מיד המחזיק בו בלא ראיה ברורה אלא או באומד שנזכר בתלמוד או באומדנא דמוכח טפי דליכא למיתלי בה בשום מילתא אחריתי עכ"ל בדי"ח ע"ב והרב החסיד גדול זמננו כמהר"ש אבוהב ז"ל בת"ש (סי' סו) החזיק בדבריו הללו שהם בודאי חזקים כראי מוצק ודן מינייהו שהוא לענין ממונא...

אמנם כתב בערוך השולחן (חושן משפט סימן טו ס"ד):

ואף על פי שהרמב"ם ז"ל כתב דמשרבו בתי דינים שאינם בעלי בינה ואינם הגונים אין לדון ע"פ אומדן דעת מ"מ המהרי"ק והאלשי"ך ועוד רבים מהגדולים כתבו דהיכא דיש אומדנות הרבה ולבו של הדיין שלם בדבר והוא מומחה ומוחזק לאינו נושא פנים בדין יש לו לדון ע"פ אומדנא דמוכח גם בזמה"ז ובלבד שתהיה כוונתו לשם שמים.

א"כ למעשה יתכן לעשות אומדנא בזה"ז, אמנם זה ודאי שצריך שתהיה אומדנא שהיא מוכחת היטב, וכאן לא ברור הדבר שיש אומדנא דמוכח שהרי יתכן שמכר את הדירה על דעת לקנות דירה יותר קטנה, ולא על דעת ללכת לדירה הגדולה וע"כ א"א לבטל את המקח, על בסיס ההוכחות האלה.