קבעה מחיר לדירה שמוכרת עפ״י מה שאמר לה הקונה שאביה הסכים, והתברר שלא הסכים

 כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד עה

הנידון

אביה של ש׳ בירושלים טיפל עפ״י בקשת בתו הנמצאת בארה״ב במכירת ביתה בירושלים, ובלי לשאול הסכמת בתו השקיע בדירה שיפוצים כדי שיקפצו עליה קונים, וראובן הקונה לעתיד, ראה את הדירה אחרי השיפוצים ולא הסכים בשום אופן על המחיר שבקש אביה של ש׳, ובבוא ראובן הקונה לארה״ב מקום מגורה של ש׳ הציע לה קרוב ל-200.000$, ולפי מה שכתבה אמר לה הקונה שאביה הסכים למחיר זה, והסכימו על המקח, וקבעו שיגמרו את המקח בירושלים. כשבא לירושלים כדי לגמור המקח נודע לקונה שיש מי שהוא ממכיריו שרוצה לקנות את הבית במחיר של 215.000$, הלך אליו ואמר לו שלא יתערב בדבר כיון שהוא עומד במו״מ על הבית עם הבת בארה״ב, וההוא משך את ידיו. ועכשיו תובעת הבת את הקונה שרימה אותה במה שאמר לה שאביה הסכים על מחיר של הבית ב-200.000$.

המקורות להלכה

נראה, דנהי דהאבא טפל לעומת בתו בעסק זה, דהרי בעלת הבית היא הבת והיא הלא הסכימה למכור במחיר של 200.000$, מה גם שסכום זה יהי׳ לה בבת אחת בלי תשלומים זמניים וגם התשלום יהי׳ בדולרים בארה״ב במקום שהיא גרה, ודאי ידעה שאביה מבקש סכום יותר גדול, אבל גם זה ידעה שאין קופצים על דירה גדולה כזו בשטח של חמשה עשר חדרים, ומכל הבחינות אפשר לומר דאף אם אמר לה הקונה שאביה הסכים לסכום של 200.000$, לא זה קבע אצלה הסכמתה במכירת הדירה בסכום של 200.000$.

וברמ״א חו״מ סי׳ שלב סעי׳ ד: 

בעה״ב שהטעה פועלים ואמר להם עשו עמי בד׳ כמו ששאר פועלים נשכרים, ונמצא שנשכרים ביותר". 

מסיק שם בש״ך ס״ק טז כשבעה״ב הטעה את הפועלים כיון ששמעו וקבלו הפחות ועשו מלאכה יוכל בעה״ב לומר אילו לא נתרציתם לשכירותי לא הייתי שוכר אתכם, עיי״ש. אלמא אע״פ שאח״כ נודע שאמר בעה״ב בד׳ לא אמרי׳ דטעות כזה חוזר אלא אמרי׳ כיון ששמעו ג׳ וקבלו הפחות ועשו מלאכה דעתם היה אף שיתברר אח״כ שהבעה״ב אמר ד׳ לא יקחו אלא ג׳ ומחלו הד׳. וה״ה הכא כיון ששמעו שהבעה״ב אמר הפחות ועשו מלאכה, דעתם היה אף שיתברר אח״כ שנשכרים ביותר לא יטלו רק הפחות וכו׳. עכ״ל.

הרי ברור שטעות כזאת אינו חוזר, ומכש״כ בנידון דידן מאן יאמר דהבת לא היתה מסכימה למחיר שהוצע לה בידעה שהבית אין עליו קופצים, וגם כדאי לה להשתמש בהזדמנות זו, כנ״ל.

ואכתי יש לדון בזה, די״ל מה שהבת הסכימה למחיר של הקונה הוא משום דידעה דמוכר שדהו מפני רעתה כיון דלא היו קופצים מחמת שהיה הבית במצב של חורבה, אבל לו היתה יודעת שהכניסו שיפוצים בבית לא היתה מסכימה בשו״א למחיר שעמד עליו הקונה, אבל בזה כיון דאין לנו אומדנא דמוכח שגם הקונה היה מסכים להעלות את המחיר, לא די באומדנא מצד המוכר, עי׳ ב״ק קי ב תוד״ה דאדעתא וכו׳: 

"וא״ת אדם שקנה מחבירו שום דבר ונתקלקל יבטל המקח, דאדעתא דהכי לא קנה, וי״ל דהתם לאו בלוקח לחודי׳ תליא מילתא אלא כמו כן בדעת מוכר, ומוכר אקנה לי׳ אדעתא דהכי וכו׳". 

ובמקרה דידן הוא ההיפך, דלאו במוכר לחודי׳ תליא מילתא אלא כמו כן בדעת לוקח, ולוקח קנה אדעתא דהכי. ואין להעלות על הדעת שהמוכר היתנה בפירוש שמסכים למחיר של הקונה מפני שהבית הוא במצב של חורבה, ד״טוב טוב״ אומר המוכר.

אלא דאכתי לא דמי להא דב״ק, דהתם נתקלקל אחר חלות הקנין, משא״כ בנידון דידן דהושבח לפני הקנין. ונראה דגם מצד המוכר אין לנו שום הוכחה דלא היה מסכים למחיר שהוצע ע״י הקונה כיון דהיתרון מה שהקונה אמריקאי ומשלם את כל הסכום בארה״ב מכריע למוכרת שתסכים למחיר שהוצע ע״י הקונה. אף כי יתכן שאחרי שהוכנסו השיפוצים היה מקבל סכום יותר גדול ע״מ לשלם בירושלים, כי גם זה בספק, כי דירה גדולה כזו אין קופצים, ולו באמת אחרי הכנסת השיפוצים שעלו כמה אלפי דולר עלה ערך הדירה בכמה עשרות אלפי דולר, וכי הקונים בכח או מתווכים אינם יודעים מזה? ולמה לא היו קופצים, כנראה שלא המצב המוזנח של הדירה גרם לזה.

וכיון שקונה זה היה מהפך בחררה, עי׳ בזה שיטת ר״ת בתוס׳ ב״ב כא ב וקדושין נט, ודמי להא דאמרו שם: 

"שאני דגים דיהבי סיארא דהוי כמאן דמטא לידי׳ ונמצא חבירו מזיקו". 

ע״כ מן הדין היה יכול הקונה לסלק את הבא לקנות, ולהעלות במחירו.

ומה שתובע תמורת השיפוצים, הם פיטומי מילי בעלמא, וכי בשביל הקונה עשה מה שעשה, הלא בשביל הדירה עשה כדי שיקפצו עלי׳ קונים, והקונה קנה את הדירה כמו שהיא משופצת, ורק משום זה שילם עליה מחיר של 200.000$.

ובנוב״י חו״מ מ״ת סי׳ כד באם כבר חפר העליון ובא אח״כ להוציא מן התחתון שיסייע לו מה שכבר חפר, כי בזה באמת אם הי׳ לתחתון שדה שלא היה דרכו לזרוע, אך עתה שכבר חפר העליון רוצה הוא לחפור יותר שיגיע הנהר גם לשדהו ויזרענה, באמת אין התחתון צריך לסייע למה שחפר העליון, והרי זה נהנה וזה לא חסר ולא יגרום לו הוצאה יתירה ע״י שדה שלו.

לכן מה שהכניס אביה של המוכרת שיפורים בבית עשה מה שעשה לטובת הדירה של המוכרת, ואפילו אם נאמר דהקונה נהנה מהשיפוצים, אין זה אלא זה נהנה שלא מחמת חסרון של זה וזה נהנה וזה לא חסר אין לחייבו בשביל ההנאה, דכמו במה שחפר לטובת השדה שלו לא נקרא חסר במה שנוגע לתחתון, ה״ה במה שהוציא הוצאות בשביל דירת הבת אין זה חסר במה שנוגע לקונה. ואפי׳ אם גלי אדעתי׳ דניחא לי׳ חייב אף בזה נהנה וזה לא חסר, עי׳ תוס׳ ב״ק כ ב בעמד ניקף וגדר את הרביעית, נראה בנידון דידן אין לנו גילוי דעת דניחא לי׳ בשיפוצים שעשה אבי המוכרת, דמי יאמר דנהנה מזה, כי לפי הנראה יצטרך הקונה להכניס שיפוצים יסודיים בבנין הזה, ומי יאמר שהשיפוצים שהכניס אבי המוכרת הם לתועלת של הקונה. בכל אופן גלוי דעת דניחא לי׳ אין לנו.

סיומא דהאי פיסקא 

כיון שאומר הקונה שכל החשבונות שבאמת היה חייב כבר שילם במלואן, ולא נשאר חייב כלום, אין לנו לחייב את הקונה אלא לברכם בהצלחה.

וכן כל הטירדות שהי׳ לאביה של ש׳, הכל עשה בשביל הבת שלו, ואם ברור שלא מחל לבת יכול לתבוע ממנה, אבל בשו״א אין לו שום צל של תביעה לקונה של הדירה, ואף שהבטיח הקונה 2.000$ ע״ח ההוצאות לאביה של ש׳ המוכרת, כיון שהקונה אינו מחוייב בשיפוצים, ההבטחה היא הבטחת סרק, דהלא לא רצה להתחייב, דלא היה קנין על זה.