תביעות הדדיות של מוכר וקונה דירה

כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד פה

הנידון

ראובן קנה משמעון דירה בת ארבעה חדרים ושילם בצ׳קים לפי ההסדר ביניהם, ולמרות ששילם הכל לא העביר שמעון את הדירה בטאבו מחמת התביעות שיש לשמעון על ראובן והתביעות הנגדיות של ראובן לשמעון. אמנם ראובן נכנס לדירה וגר שם, אבל שמעון המוכר לא מסר לראובן את כל המפתחות של הדירה.

שמעון תובע מראובן שיחזיר לו את תשלום הארנונה ששילם גם אחרי שראובן נכנס לדירה בסך 464$. עוד הוא תובע שאחד הצ׳קים שנתן לו ראובן ״בלנקו״ היה ללא כיסוי, למרות שראובן הבטיח שיש לו כיסוי, ושמעון העביר אותו לסוחר אחר בידיעת ראובן, וראובן אמר לו שעל אחריותו יכול להכניס אותו לבנק, וכשהסוחר האחר הכניס אותו לבנק נאמר לו שאין לו כיסוי ולטענת שמעון הפסיד בגללו 92%. לבסוף התרצה לקבל סך 75% לאחר שראובן בירר בבנק שנזק מצ׳ק כזה אינו עולה ע״ז. מבלי לברר את נכונות הטענה על הצ׳ק שחזר ועל ההפסד שנגרם לסוחר, שילם לו ראובן סך 70$, ושמעון תובע בתביעה זו את יתרת ה-5$. עוד תובע שמעון תשלום עבור מכשירי חשמל ומנורות חשמל שנשארו בדירה. על תביעת הנזק של הצ׳ק, משיב ראובן ששמעון לא הוכיח שאכן הצ׳ק חזר ע״י הבנק ונרשם חוב לסוחר בגללו. בתביעות נגדיות תובע ראובן תיקון האינסטלציה בדירה שאין די לחץ למים הקרים, ויתכן שיצטרך להתקין וויסות לחץ. עוד הוא תובע תיקון רדיאטור שנמצא בו נקב. שמעון משיב שבזמנו היה הרדיאטור בסדר, ויתכן שהנקב קרה לאחר המכירה.

המקורות להלכה

בענין הצ׳ק שלטענת שמעון היה ללא כיסוי ונגרם נזק לסוחר, אם אכן יתברר בבנק שהצ׳ק לא כובד ונגרם נזק בגלל האוברדרפט, יצטרך ראובן לשלם אף שאין זה אלא גרמא, עי׳ מחנ״א הל׳ שכירות סי׳ יח שהביא בשם המרדכי פרק הגוזל קמא דבכל הגרמות אם קבל עליו בפירוש לשלם אם יגרום לו הפסד מחוייב לשלם. ובדברי חיים ח״א חו״מ סי׳ כח לא מא מב ומג דבכל גרמא אף במבטל כיסו של חבירו אם קיבל עליו לשלם אם יגרום לו הפסד בגרמתו מחוייב בדיבור בעלמא. לפיכך כיון שאמר ראובן לשמעון שעל אחריותו יכול להכניסו לבנק חייב לשלם כשנגרם לו נזק, שהרי קבל עליו אחריות.

בענין תביעת המוכר עבור צרכי החשמל שנשארו בדירה, אף שלא תבע בשעה שראובן נכנס לדירה, לא שייך כאן ענין מחילה, דמחילה לא שייך אלא בחוב אבל בחפצים כל זמן שהמוכר לא הקנה ללוקח לא קנה. אלא דבזה תלוי אם מכשירים אלו היו כלולים במכירת הבית מכיון שהיו חלק מהבית, וכשמכר את הבית מכר גם מכשירים אלה או לא. ומפורש בחו״מ סי׳ ריד סעי׳ יא במוכר את הבית מכר כל הדברים הקבועים. ומביא הרמ״א בשם י״א דביתדות לא מיקרי חיבור, וכבר הארכנו בזה במק״א שהרמ״ה בספרו יד רמה סובר כיון דלא איפשטא אדרבא כן נמכר, ושם בהמוכר את הבית סי׳ סב סג וסד: 

"בעי ר׳ אלעזר מלבנות של פתחים מהו דמחברי בטינא לא תיבעי לך דהא מיחברי, ואפילו לרבנן דפליגי עליה דר״א הכא מודו דמזדבני דמגופייהו דפתח נינהו, כי תיבעי לך דנקטי בסיכי ולא מיחברי מאי תיקו. הלכך מסתברא דמכורי מספיקא, והוא דלא קרינהו מוכר ואנחינהו ברשותי׳. בעי רבי אלעזר מלבנות של חלונות מהו היכא דלא מיחברי לא תיבעי לך דלא מיזדבני בהדי ביתא כי תיבעי לך היכא דמיחברי מי אמרי׳ לנוי בעלמא הוא דעבידי ולאו מגופא דחלונות נינהו, א״ד כיון דמחברו מחברו. ועלתה בתיקו. ומסתברא דמודה דמיזדבני. בעי ר׳ ירמיה מלבנות של כרעי המטה מהו וכו׳ כי תיבעי לך היכי דלא מטלטלי בהדה, ואע״ג דלא מיחברי בארעא מאי תיקו. והני תלתא בעיא דסלקא בתיקו דאינון מלבנות של פתחים ושל חלונות ושל כרעי המטה היכי דקיימי הני מלבנות בתוך הבית מוקמינן להו ברשותא דלוקח מספק, ממה נפשך אי כקרקע דמו הרי הן מכורין, אי כתלוש דמי כיון דבית עצמו מכור הוא והרי מלבנות הללו בתוך הבית המכור ברשותא דלוקח קיימי וכל תיקו דממונא חומרא לתובע וקולא לנתבע, והני כיון דקיימי בביתא דלוקח מוקמינן להו ברשותי׳. וכ״ת נלך לדרך זו ואינן מכורין ממ״נ, אי כמטלטלי דמי הוו להו כשאר מטלטלי שבבית ואינן מכורין ואי כמקרקעי דמו קרקע בחזקת בעליה קיימת, וכיון דעלתה בתיקו אוקמינהו ברשותא דמרייהו קמא, ומספיקא לא מפקינן ממונא. לא ס״ד דע״כ אי כקרקע דמו ליכא לאוקמינהו ברשותי׳ דמוכר, דהא גופי׳ דקרקע מכור הוא וברשותי׳ דלוקח קאי ואשתכח דאי כקרקע דמי פשיטא לן דמכורין דהא קרקע גופי׳ מכור הוא ודקאמרת אי כמטלטלי דמו הוו להו כשאר מטלטלי שבבית, הא נמי ליכא למימר דאפילו תימא כמטלטלי דמי איכא למימר דמכורין מידי דהוי אאבנים שבשדה שהן לצרכה בין אליבא דהכא תרגימו דאוקמינא באבני דאכפי דאינון אבני המונחין על הענפים ובין אליבא דעולא דאמר אבנים הסדורות לגדר לאו מחוברין אינהו ואפילו הכי מזדבני וכו׳". עכ״ל.

ודאתאן להכי נראה דעבור המנורות חשמל שאינם מחוברים, ודאי יכול המוכר לתבוע עבורם כסף, אבל זה תלוי כמה אורך חייהם, אבל מה שמחובר לקיר הרי לפי הרמ״ה אינו יכול לתבוע שום כסף, ומכ״ש בשביל מיזוג האויר שבמטבח שמחובר לתקרה ע״י יתדות וסיכי וחקוק בתוך הקיר.

ובענין התביעה על הלחץ הנמוך בצינורות המים, זה דבר ידוע שבקומה ד׳ הלחץ של המים הקרים מתוך הדוד ומהחיבור לעיריה הוא חלש ואין זה אשמה של מי שהוא שיוכל הקונה לתבוע תביעה כספית מהמוכר, אלא שלפי טענת ראובן אמר לו שמעון שיזמין אינסטלטור, יתכן שאין זו אלא עצה, אך אם אמר לו תזמין אינסטלטור על חשבוני, ואין זה דברים בעלמא כיון שיש ביניהם חשבונות הדדיים, נראה דזה תלוי בפלוגתא דמהרי״ק ורשב״ץ, והרמ״א בסי׳ רמו סעי׳ יז פסק כמהרי״ק: 

"האומר לחבירו אכול עמי צריך לשלם לו". 

ואילו בסי׳ שסג סעי׳ י בהג״ה שניה פסק הרמ״א כתשב״ץ: 

"האומר לחבירו דור בחצירי אין צריך ליתן לו שכר". 

ובבאר הגולה פסק כיון דפלוגתא דרבוותא היא הממע״ה ואין יכולים להוציא מן המוחזק. ובנידון דידן ה״ז דומה לאכול עמי ואכל ולדור בחצירי ודר, וה״ה קח אינסטלטור על חשבוני ולקח על חשבונו, דזה ברור מה שלא לקח על חשבונו, היינו וויסות הלחץ ודאי לא יכול לקחת על חשבונו, אבל מה שכן לקח על חשבון המוכר הלא זה פלוגתא דרבוותא ולפי החת״ס חו״מ סי׳ קיט טוב וישר לבצוע. אבל זה דוקא אם יתברר בירור גמור שהמוכר אמר לקונה תקח אינסטלטור על חשבוני. 

בנוגע לרדיאטור שנמצא בו נקב, הלא כבר נאמרה הלכה פסוקה בכתובות (עו, ב) הכי אמר שמואל כל שנולד ספק ברשותו עליו להביא ראי׳, לכן במומין בעודה בבית אביה על האב להביא ראיה, נכנסה לחופה שהיא ברשות הבעל על הבעל להביא ראי׳, ובטבח אף אי לא יהיב דמי עליו להביא ראיה שהנקב נולד ברשות המוכר, דכאן נמצא כאן היה, דאין לעורר ספיקות על הרשות הקודמת. וברמ״א בחו״מ סי׳ רכד הביא בשם המרדכי דאם אינו מביא ראי׳ ישבע המוכר שלא ידע ממומין אלו ופטור. לכן בנידון דידן על הקונה להביא ראיה שהנקב ברדיאטור היה ברשות הקודמת, ואם לא הביא ראיה על המוכר להשבע שלא ידע שהי׳ נקב בשעה שהבית הי׳ ברשותו ופטור. ואם לא ירצה שמעון להשבע אין עצה אלא לעשות פשרה היינו שיקנה את השבועה בדמים.