קנה דירה על סמך שיראה ממנה נוף ובנה הקבלן לידו והסתיר את הנוף

 כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד צ

הנידון

ראובן בא בדברים עם קבלן ע״מ לקנות דירה בת ארבעה חדרים בקומה ב׳ במגרש מס׳ 6. הקבלן שיבח מקחו מחמת הנוף הנהדר המשקיף על הרי ירושלים. כנראה שזה הכריע אצל ראובן הקונה לקנות במקום זה, למרות המחיר הגבוה של 76.000$. לאחר ימים אחדים הודיע הקבלן לראובן כי הדירה בקומה ב׳ נמכרה לאחר, וברצונו יכול לקנות ממנו דירת קרקע, ובתור פיצוי יתן לו מחסן גדול עם חלון. אחרי לבטים החליט ראובן לקנות את הדירה בק.ק. מה גם שמ״מ היתרון של הנוף במקומו עומד. בינתיים התברר לראובן שבמגרש הזה לפי התכנית יבנה הקבלן דירות במרחק של עשרה מטר בשיפוע של צלע ההר שזה יסתיר את נוף הרי ירושלים, ולפי דברי ראובן זה היה הפיתוי להסכים לק.ק. ולפי דברי יודעי דבר הנוף הפתוח להרי ירושלים מייקר את ערך הדירה, ועתה כשהנוף מוסתר במידה ידועה הדירה שוה פחות. ב״כ הקבלן טוען שכיון שראובן חתם על החוזה ובחוזה כתוב שהקונה ראה את הנמכר ומוותר על שום תביעה, היה הקונה צריך לברר את כל הפרטים בעיריה ולראות את התכניות והאם עומדים לבנות על המגרש עוד בנינים. משיב ראובן כיון שאמר לו שהדירה שהוא קונה משקיפה על הנוף הנהדר של הרי ירושלים, לא היה צריך לחטט אצל מהנדס העיר כיון שלא הוזכר בחוזה שהקבלן עומד לבנות עוד בנינים מול דירתו.

עוד התברר לראובן שהחלון של המחסן שלו הוא כעין חלון מצרי למעלה העשוי לאויר, אבל אינו חלון צורי. עי׳ ב״ב נח. כדי לפצות את הקונה שחשב שהחלון הוא גדול, הבטיח הקבלן שאם יקבל רשיון להפוך את חדר ההסקה למחסן, יתן לו כפיצוי את החדר הזה שהוא שטח יותר גדול מהמחסן.

המקורות להלכה

א. הנה, הגם שהמוכר הביא בחשבון את יתרון הנוף, ולא הקונה, מ״מ הרי זה תנאי גמור ואין זה פטומי מילי בעלמא, כמש״כ תוס׳ ורא״ש ב״מ סו א, וז״ל:

"דוקא הכא שכבר עמדו על סוף לקנות שלא באחריות והיה מצטער הלוקח שלא היה מתרצה המוכר למוכרה באחריות, והוא לא הי׳ רוצה להניח מלקנותה בשביל כך, ולהכי הוי פטומי מילי בעלמא, אבל אם בתחילת הדברים פתח המוכר קני לך שדי דאי טרפי לה מינך וכו׳, ל״ה פטומי מילי אלא תנאי גמור, כי בודאי לא נתכוון ללוקחו אלא באחריות כמו שפתח לו המוכר וכו׳". עכ״ל. 

לכן בנידון דידן כיון דבתחילת הדברים פתח המוכר ע״ד היתרון של הנוף הנהדר של הרי ירושלים, אין זה פטומי מילי אלא תנאי גמור.

והנה מה שחתם על החוזה שראה את מה שקונה ומתאים לתכניות של הקונה ומוותר על שום תביעה, יש לעיין האם זוהי מחילה על מה שדובר לפני הקניה שעל סמך זה נכנס בעיסקה זו, שהרי מהסכום ששילם במזומן 76.000$ נראה שלולא היתרון של הנוף המרהיב שהי׳ פיתוי עבור הקונה, לא היה משלם. ואין לנו שום הוכחה שבאמת מחל על התנאי העיקרי הזה בכך שלא חיטט בתכניות אצל מהנדס העיר, כי מלבד הכל צריך מומחה כדי שיוכל לקרוא תכניות, אמנם חתם שאין לו שום תביעות ומוותר עליהן, אינני יודע על מה הוא וויתר כיון שעדיין לא בנה שום דבר ולא ראה שום דבר שיוכל לחול ע״ז וויתור, ואין זה אלא נוסח גרידא שלא מחייב ולא כלום, מלבד התנאים והזמנים ופרטי הבניה, וכשם שעל הפרטים המפורשים לא שייך וויתור כ״ש על הדברים שלא הוזכרו בחוזה לא שייך שיחול עליהם שום וויתור. ואם על תנאי זה של הנוף נכנס בקניית הדירה, אין בחוזה שום מחילה על התנאי הזה. ומ״מ נראה דאין כאן אומדנא דמוכח דמחל לו, ובלי אומדנא דמוכח על המחילה אין זו מחילה. עי׳ שער המשפט סי׳ סח ס״ק א וסי׳ צח ס״ק א.

והנה עיקר טיעונו של ב״כ הקבלן יכול להיות ממה שפסק בחו״מ סי׳ מה: 

"בע״ד שחותם על השטר להתחייב את עצמו בשום דבר או לפטור את חבירו בשום דבר אפילו חתם את עצמו כשלא קרא את השטר ואפילו ידענו שאינו יודע כלל מה שכתוב בשטר ואפילו נכתב השטר בלשון הגויים והדבר ברור שאינו יודע לקרות ואינו מבין הלשון כלל, מ״מ מתחייב בכל מה שכתוב בו, כיון שלא חשש לקרותו וסומך עצמו על נאמנות של אחרים הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שנכתב שם". 

והוא מתשו׳ הרמב״ן. ונראה לדייק ממה שכתב דדעתו להתחייב בכל מה שכתוב שם, כיון שסומך על נאמנות אחרים, אבל מה שלא כתוב בו בשטר ודאי אין גומר בדעתו להתחייב, לכן אם בשטר אין שום רמז בדבר תכניות מגרש מס׳ 6, אינו מוטל כלל על הקונה לחטט אצל מהנדס העיר, כי מי יודע ומי יעלה על הדעת מכל הענינים המסובכים שאולי יש לו לקבלן מסביב למגרש 6, שבמצב זה אי אפשר להוודע ולדעת כל הסודות, הכי נאמר שבחתימת החוזה על הדברים המפורשים בשטר, וויתר על כל התסבוכות העלולות לנבוע בזמן מן הזמנים מפעולות הקבלן?

לכן אם בתנאי זה של הנוף נכנס בקניית הדירה, אין בחוזה שום מחילה על התנאי הזה, כי אינו תובע מהקבלן שום תביעה אלא שיקיים את התנאי. ואם לא כדאי לקבלן לקיים את התנאי הגמור, מחמת חשבונות שלו, כמובן שצריך לפצות את הקונה פיצוי הולם.

והנה המהרשד״ם סי׳ רלא, הביא תשובת הרי״ף שכתב: 

"לא הזכירו רבותינו המומים בחצירות, הלכך כל מידי דקפדי עליו הוי מום ובטל המקח בכל זמן שיתגלה המום". 

לפי״ז, לכאורה אף אם בני המדינה אין מקפידים על זה, אבל הקונה הזה כיון שהוא מקפיד ואף אם לא פירש זאת לפני הקניה שעל דעת זה הוא קונה, מ״מ יש רגלים לדבר שעל דעת כן קנה, הרי זה מום ובטל המקח, אף אם בחוזה משמע שויתר, אם כתב שיוכל לבנות בשטח, אין זו מחילה, מפני שכל מוחל צריך לידע בפרטות מה שמוחל לו, כמו שנתבאר בסי׳ רכז סעיף כב במוחל האונאה, וק״ו הדברים ומה בהונאה שאינו חוזר בו רק עד שיראה לתגר, אפ״ה אינו מחילה עד שיפרש כמה היא המחילה, כ״ש במום שלעולם חוזר בו, שצריך שיפרש בבירור מה הוא המום או בכמה הוא המום. ועיין בערוך השלחן סי׳ רלב אות יא.

לכן בנידון דידן אף אם היה כתוב בחוזה שיוכל לבנות על השטח, ואף אם לא היה מפרש לפני הקנייה שע״ד כן קונה, אין זה ברור כלל שמחל הקונה שיבנה בתים בני ד׳ קומות במורד, לכן כיון שהוא מקפיד עליו הוי מום ובטל המקח, אבל אפשר לומר מה שכתב הרי״ף כל מידי דקפדי עליו, היינו שבני המדינה הסכימו שזהו מום שמחזירין בו, מקח כזה מחזירין, וכל שהסכימו עליו שאינו מום אינו חוזר בו, ואין בזה אלא דין אונאה, וכמש״כ בערוך השלחן שם אות ז. ואם נאמר דבעל ערוך השלחן ידע מתשובת הרי״ף, ומה שכתב בזה הוא לפרש את תשובת הרי״ף, אפשר לומר הא דאין בני המדינה מקפידים ע״ז, מפני שכדאי להם לותר ע״ז מחמת דחקם, אבל בקונה הזה שלא היה דחוק כלל לקנות בתנאים כאלה, כי הי׳ לו דירה מרווחת ושילם מחיר גבוה מחמת היתרונות, ואם נתגלה שאין במקום הזה היתרונות שחשב וודאי הוא מקפיד, ובאופן של קונה כזה היו כולם מקפידים, ממילא הרי זה מקח טעות, ומסתימת החוזה אין לנו בירור שויתר בחתימתו על קפידתו.

ואולי אף אי נימא דאין זה מקח טעות כיון שחתם על החוזה הרי ויתר, מ״מ אם לא פירש המום שיש בממכרו והלוקח יקבל עליו זה המום בפירוש, הוי מקח טעות, וכמו שביארנו. 

ואשר לפי זה מספקא לי טובא, אם זה מקח טעות מה שהקונה מקפיד, אף שכו״ע היו מקפידים אם היו במצבו של הקונה הזה, מ״מ כיון דתלוי במנהג המדינה וכמו שכתב בערוך השלחן, סוף סוף מנהג המדינה אין כאן שיהי׳ מקח טעות.

ואולי שיטת הרי״ף היא לא כדעת הערוך השלחן ואין זה מטעם מנהג המדינה, אלא אם ברור לנו שהקונה הזה הוא מן המקפידים הרי זה מום אצלו ובטל המקח. אבל מ״מ גם בערוך השלחן הסכים דאף שאין זה מקח טעות אבל אונאה יש כאן וצריכים שמאין שיעריכו את ערך ההונאה בזה. 

בנוגע להנחה כשמשלם במזומן בשעת גמר המקח, אין בזה שום דיון, כי הלא המוכר מסכים לזה כפי המקובל.

והנה כשלא השלים הקבלן המוכר את הבנין לפי התאריך המוסכם בחוזה, בטענה כיון שאפילו אם היה משלים, לא היה יכול למסור את החזקה בדירה, מחמת שהעיריה לא עשתה את התשתית מה שמוטל עליה, ולפי החוזה אם אין העכוב מצד הקבלן במסירת הדירה לא חל שום חיוב בגין אי מסירה. והנה אם היה כתוב בחוזה שהמוכר הקבלן מתחייב להשלים ולמסור את החזקה בדירה בתאריך המסוים, כיון שלא השלים, הרי לא קיים את תנאי החוזה, הגם שהתנאי של המסירה אין העכוב מצד המוכר. אבל אם לא כתוב בחוזה אלא שמסירת החזקה צריכה להיות בתאריך המסוים, וכיון שבתאריך המסוים אין העכוב של אי המסירה מצד הקבלן המוכר אלא בגין עכוב העיריה, אין לחייב את המוכר הקבלן בשום חיובים בגין אי המסירה, אך עדיין יש לומר כיון דהעכוב גם מצד המוכר הקבלן, במה שלא השלים את הדירה, לא יכול גם מצדו לקיים את התנאי של מסירת הדירה לקונה, אין מה שיפטור אותו מכל החיובים המוטלים על המוכר בגין אי מסירתה של הדירה בתאריך המסוים.

וברשב״א בתשובה ח״ב סי׳ רכט, במכר לחבירו שדה, והתנה המוכר שאם יחזיר לו דמי המכירה עד זמן פלוני שתתבטל המכירה, ובתוך הזמן הנ״ל בא המוכר להחזיר ללוקח דמי המכירה, ולא רצה הלוקח לקבלם עד שעבר הזמן, פסק הרשב״א דכיון דעבר הזמן ולא נתן לו המעות אף שהמוכר הוא אנוס והאונס בא לו מצד הלוקח, כיון שלא נתקיים התנאי המכירה קיימת, וראי׳ ממוכר בית בבתי ערי חומה שגואל רק תוך י״ב חודש וכיון שראה הלל שהלוקח הי׳ מטמין עצמו תוך י״ב חודש כדי שיהי׳ הבית חלוט לו, תיקן הלל שיהא המוכר תולש מעותיו בבית הלשכה. נמצא קודם תקנת הלל, אף שהמוכר הי׳ אנוס מצד הלוקח מ״מ כיון שלא נתן המעות ללוקח, המכר קיים והבית חלוט וה״ה בנ״ד.

ואפילו לדעת הרמב״ן ורמזו בב״י סי׳ רז אות מב, שנראה שחולק על הרשב״א בזה, אפשר דלא פליג רק בנידון דידי׳ שהאונס בא מצד הלוקח שלא רצה לקבל המעות ולמה יפסיד המוכר. אבל בנידון דידן אה״נ שהאונס בא מצד גורם אחר, אבל סוף סוף המוכר שהוא הקבלן לא עמד בהתחייבות שלו וסוף סוף לא השלים את הבנין כדי שיוכל למסור לקונה את הדירה, גם הרמב״ן מודה, דלא קיים את תנאו וחייב בכל ההתחייבויות בגין אי מסירת הדירה לתאריך המסוים.

והנה כתב ברא״ש פ״ה מב״ק ס״ו אות לא דאפילו גירש חבירו מביתו ונעל הדלת בפניו אין זה אלא גרמא בעלמא ולא מיחייב אלא כשעת הגזילה. עכ״ל. פירוש אפילו שכר בעה״ב דירה, כיון שאין לו דירה דהלא נעל הדלת בפניו, מ״מ אין לחייב את המגרש בשכר הדירה דאין זה אלא גרמא. ולפי זה לכאורה אם לא השלים הקבלן את הדירה לתאריך שקבע והקונה צריך לשכור דירה, אין זה אלא כמי שנעל הדלת בפניו שאין זה אלא גרמא.

ועי׳ במחנה אפרים הל׳ שכירות סימן כח ד״ה איברא: 

"עוד ראיתי להמרדכי פ׳ הגוזל קמא שהביא תשובת רבינו יקיר, וז״ל הצ״ל: וא״ת מ״ש מהא דאמרי׳ בפרק הרבית, האי מאן דיהיב זוזי לחברי׳ למיזבן ליה חמרא ופשע ולא זבן דמשלם, י״ל דהתם כגון שקבל עליו בפירוש אם לא אקנה לך אשלם. ומכאן אתה לומד לכל הגרמות, אם יקבל עליו בפירוש לשלם או אם יגרום לו הפסד, שהוא חייב". 

ועי׳ בתשובת מהר״ם סי׳ רג שכתב ז״ל: 

"ששאלת על ראובן שאמר לשמעון צא מעירך לדור בעיר פלונית ואני אסייעך בכך וכך, או אמ״ל קנה חפץ זה ואני אסייעך בכך וכך, ואחר שנעקר ממקומו או קנה החפץ חזר בו ראובן, נראה דהיכא דמפסיד לי׳ כ״כ נותן לו כל מה שהתנה עמו וכו׳ עכ״ל. 

לכן בנידון דידן אף במה שלא השלים את הדירה ואינו יכול להכנס לתוכה אין זה אלא גרמא, מ״מ בכל גרמות אם קבל עליו בפירוש לשלם, חייב לשלם.

ובריטב״א ב״מ עג ב וז״ל: 

"מיהו לתרווייהו פירושי לא קשיא כלל הא דאקשו הכא, אמאי משלם לי׳ הא אמרי׳ המבטל כיסו של חבירו אין לו עליו אלא תרעומות, די״ל דההוא מיירי כשלא התנה עמו, אבל התנה עמו כהאי דהכא ודאי דמשלם לי׳. והיינו דמייתי עלה מ״ש מהא דתנן אם אוביר ולא אעביד משלם במיטבא שהתנה עמו שישלם אם אוביר, הכא נמי התנה, ומהני תנאיה ואע״פ שאינו אלא דברים בעלמא כיון שנותן המעות ומאמין אותו שיעשה מה שאמר לו, דבההיא הנאה דקא מהימן לי׳ גמיר ומשעבד נפשיה, כדאמרי׳ גבי מתנה ש״ח להיות כשואל וכו׳". 

ונראה דהחיוב הוא לפי הריטב״א מדין ערב. 

והנה בנוגע לחלון, ודאי אין לקונה שום תביעה על הקבלן המוכר, כי גם חלון המצרי נקרא חלון, ומה שחשב הקונה כי כוונת הקבלן לחלון גדול, אין כאן אונאה מצד הקבלן, אלא הקונה אונה את עצמו, דע״כ לא אמרי׳ דהוה מקח טעות אלא במכר לו חומץ בחזקת שהוא יין, אבל אם מכר לו חומץ בחזקת שהוא חומץ אלא דהלוקח הטעה את עצמו דחשב שהוא יין, כיון דהמוכר לא הטעהו, ומותר למכור לו באופן כזה, אלא שהלוקח הטעה את עצמו, אין לו ללוקח על המוכר כלום.

ואם בכל זאת הקבלן מעונין לפצות את הקונה אין זה אלא לפנים משורת הדין, אבל בשו״א אין לקונה שום תביעה על הקבלן.