קבלן שהתחייב לשלם לקונה שכ״ד אם יאחר במסירת הדירה

 כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד קה

הנידון

ראובן קנה דירה משמעון הקבלן, ושילם בחתימת החוזה כל הסכום של ערך הבית, והמנהג במקרה כזה שהקונה נהנה מהנחה מסוימת עד תאריך מסירת המפתח, והיות והקבלן לא עמד בהתחייבות של התאריך של מסירת המפתח, חייב בית הדין את המוכר עפ״י החוזה לשלם לקונה שני שלישים של שכר הדירה הנקוב בחוזה עד מסירת המפתח. וטוען הקבלן היות ונותן לקונה דירה חליפית ממילא הרי קיים את ההתחייבות למסירת המפתח לתאריך הנקוב, ולפי זה יהיה פטור לתת את ההנחה עד מסירת המפתח של הבית שמכר.

המקורות להלכה

אקדים דעת זולתי כמו שאמרו ולא עוד אלא שמקדימים וכו׳.

כיון ששילם הקבלן שכר דירה לקונה, חייב הקונה לשלם התשלום האחרון, הגם שבחוזה כתוב בפירוש שהתשלום האחרון הוא במסירת המפתח, כי מה ההבדל בין מסירת המפתח מן הדירה שהוא קנה ושילם עבורה מכספו לבין מסירת המפתח של הדירה השכורה.

טפי, כיון שהגיע הזמן שלא עמד הקבלן בהתחייבות שלו לגמור את הבית שקנה הקונה, ולפי סעיף בחוזה, הקבלן צריך לשלם שכ״ד של 350$ בכל חדשי הפגורים, ואכן שכר הקונה דירה יפה כמו הבית שקנה מהקבלן בסכום הזה של 350$, יש לו לקבלן רשות למכור את הבית לאיש אחר, כי הלא דירה קנה ממנו ודירה נותן לו.

ואני אומר, שאין שום חיוב על הקונה לשלם את התשלום האחרון כל זמן שהבית שקנה לא תהי׳ מושלמת עד כדי מסירת המפתח. ואם הקבלן ימכור את הדירה שקנה הקונה אין זה אלא ענין חמור מאד, למרות שנתן הקבלן לקונה דירה לגור בה.

דהנה כשאחד קונה בית למגוריו, יש לחקור האם כונתו העיקרית שתהי׳ לו דירה לגור בה, או שהעיקר שתהי׳ לו מלבד מקום מגורים, גם ההנאה שהוא גר בפינה משלו, וכדאמר רב כהנא ב״מ לח א, רוצה אדם בקב שלו מתשעה קבין של חבירו. טפי, בשוכר בית זה ונפל אזדא לי׳ ואין המשכיר חייב להעמיד לו בית אחר אף כשהקדים לו שכרו ונפל באמצע הזמן, אבל במשכיר בית סתם ונפל או נשרף חייב להעמיד לו בית אחר כמבואר בשו״ע סי׳ שיב, הרי אף בשכירות בית זה אין הכונה של השכירות דירה לגור בה אלא בית, דרק בית סתם הכונה דירה לגור בה וכשנפל הבית או נשרף צריך המשכיר להעמיד לו דירה, אבל בית זה אין הכונה דירה לגור בה אלא בית וכשנפל או נשרף אין בית.

לכן מה שהקבלן נותן לקונה דירה, אין זה קיום של החוזה, דגם בשכירות שאמר בית זה אין הכונה דירה לגור אלא בית, ומכש״כ במכר שמכר לו בית זה, דירה אין זה בית זה שכתוב בחוזה.

אלא דקשה לי מהא דב״ב ז א: 

"ההוא גברא דהוה בני אשיתא אחורי כווי דחברי, אמר לי׳ קא מאפלת עלי וכו׳, אמר לי׳ סתרנא לה לכוליה ביתא ובנינא לך כווי בבנינא, א״ל לית לי דוכתא למידר בה, א״ל אגירנא לך דוכתא, א״ל לא טרחנא. אמר רב חמא ובדין קא מעכב". ע״כ. 

משמע דרק מחמת טענה לא טרחנא, פירוש טירחא לפנות ולהכניס בחזרה, אבל מטעם דבמשך זמן הבניה לא יוכל ליהנות מהדירה שלו אלא יצטרך לגור בדירה שכורה, אינו יכול לעכב עליו, הרי דבזמן המוגבל של הבניה אין זה נקרא שמונע ממנו את ההנאה הזאת של דירה ופינה של עצמו, והרי זה מדת סדום אם לא יסכים לזה.

ונראה דאה״נ מה שנוגע למדת סדום רק טירחא או הפסד אין זה מדת סדום, אבל מניעת הרגשת הנאה של פינה עצמית לזמן מוגבל (כי אם לא ברור שיבנה במהרה או דלא ציית דינא או אין לו כסף לבניה ודאי יוכל לעכב, כמבואר שם בשו״ע) אין זה אלא מדת סדום וכופין עליו, אבל מה שנוגע לנידון דידן, סוף סוף אין כאן קיום החוזה דבית זה אין הכונה לדירה לגור בה.