תוקף הסכמה בע"פ לעסקת דירה

בס"ד

בפני כבוד הדיינים:

הרב עובדיה יוסף טולידאנו - אב"ד

הרב מנדל וייס - דיין

הרב שמואל יאקב - דיין

תוקף הסכמה בעל פה לעסקת דירה

הופיעו הצדדים, חתמו על שטר בוררות כדין. הצדדים פרשו את טענותיהם בהרחבה תוך כדי הצגת מסמכים שונים, ובהמשך הגישו סיכומי טענות קצרים, תכתובות מיילים הקלטות ומסמכים.

להלן עיקרי העובדות בהתאם למסמכים שהוגשו לפנינו:

הנתבעים הינם הבעלים של דירה ברחוב --- (להלן הנכס), הנכס הנמצא בפרויקט "פינוי בינוי" בשלב מתקדם.

הנתבעים פרסמו את דירתם למכירה באתרים שונים ופנו למתווכים בכדי למצוא קונה לנכס. בקיץ שנת 2020 הוצע הנכס לתובעים ע"י מתווך, ולאחר מו"מ שנערך כחודשיים ימים, הגיעו הצדדים לכדי סיכום סופי על המחיר ותנאי העיסקה ופנו בהסכמה לעורכי דין בכדי לייצגם לשם עריכת חוזה מכר מחייב. ובמקביל התובעים שכרו שירותי ייעוץ משכנתא, לבדיקת האפשרויות למימון רכישת הנכס. בין באי כוחם של הצדדים התנהל מו"מ ארוך, נבדקו מספר רב של מסמכים הקשורים לנכס ונערכו מספר טיוטות הסכם, עד שביום 9-11-2020 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובעים במייל "מצ"ב טיוטה סופית אנא עיין ותאשר לי אותה", ולמחרת השיב לכך ב"כ התובעים "מאושר, יאלה בוא נצא לדרך".

יש לציין כי נושא מהותי במו"מ שבין הצדדים ולאחר מכן בין עוה"ד של הצדדים, היה עניין המיסוי והיטלי ההשבחה שבנכס לאור העובדה שהנכס נמצא בפרויקט "פינוי בינוי". מכלל תכתובות הדוא"ל והטיוטות שהוצגו עולה, כי הערכת הצדדים לגובה ההיטל השבחה של הנכס עמד באותה תקופה על סכום של 400,000 ₪ משוער, ובהתאם לכך נערכו סעיפים שונים בטיוטות של ההסכם.

למרות הסכמת עורכי הדין על 'יציאה לדרך', בפועל התמהמה מייצג הנתבעים מלקדם את העיסקה, עד שהתברר שחלה בפתאומיות ונמנע ממנו מלהתקדם, כאשר בכל התקופה הזו הרגיעו הנתבעים את התובעים שהם עדיין עומדים בהתחייבותם למכירת הנכס ויחתמו על טיוטת ההסכם שנערכה על ידי עורכי הדין ברגע שיסתדר עניין הייצוג.

לאחר כחודש ימים, החליפו הנתבעים מייצג, אשר לטענתם העיר את תשומת ליבם, כי הם חייבים לבצע בדיקה מעמיקה בעניין חובות המיסוי וההיטלים של הנכס, ובהתאם לכך לבדוק שוב את כדאיות העיסקה כולה בטרם חתימתם על טיוטת ההסכם. לשם כך שכרו הנתבעים שירותי שמאות משמאי מומחה לבדוק את ענייני המיסוי של הנכס. ביום 25-12-2020 התקבלה חו"ד השמאית, לפיה קיים חשש סביר שגובה היטלי ההשבחה של הנכס יגיע עד סכום של כ-600,000 ₪, כ200,000 ₪ יותר מאשר ההערכה שהיתה לצדדים עד לאותה מועד. כתוצאה מכך, הודיעו הנתבעים לתובעים על השהיית התקדמות המכירה עד לבירורים נוספים בעניין ומציאת פתרונות הולמות לעניין המיסוי וההיטלים. במשך כחודשיים ימים ניסו הנתבעים להעלות בפני התובעים כמה רעיונות לפתרון הבעיות ומציאת דרך להתקדם במכירה תוך כדי ניסיון למזער את הנזקים שלהם ככל האפשר.

בשלב מסויים הציעה הנתבעת והתחייבה בפני התובע בשיחת טלפון [שהונחה לפנינו], כי בהגיע מועד מסויים שבו יהיה ניתן לקיים את העסקה ללא חבות ההיטלים, יהיה לתובעים זכות ראשונים לקנות את הנכס ובמחיר שסוכם ביניהם מכבר, וזאת בהתחייבות חד צדדית של הנתבעים ללא דרישת התחייבות מהתובעים כי אכן יקנו את הנכס באותו מועד. התובע מצידו דרש לקבל התחייבות כזו בכתב, דבר שהועבר לשיח בין המייצגים, אך בפועל המייצגים לא הגיעו לכדי סיכום מוסכם ולא נחתם בין הצדדים שום הסכם או התחייבות. בהמשך הודיעו הנתבעים לתובעים כי החליטו לא למכור את הנכס בשלב זה. הנתבעים מצידם שלחו מכתב התראה לנתבעים, לפיו בהתאם לחוק הם מחוייבים לטיוטת ההסכם שביניהם והסנקציות המופיעות בה.

עיקרי טענות התובעים:

א. מאחר שלטענתם היה סיכום סופי ומחייב בין הצדדים על כל תנאי העיסקה כולל המחיר וכלל התנאים, סיכום שהתחייבו הנתבעים הן בעל פה והן במייל - בסיכום על נוסח סופי של טיוטת ההסכם, הרי שההסכם תקף ומחייב לכל דבר ועניין, ומשכך זכותם לכפות את הנתבעים לממש את המכר, וככל שלא ימכר להם הנכס הרי שהם זכאים לפיצוי המוסכם המוזכר בטיוטת ההסכם בגין הפרתו. לטענתם, החוק נותן גם הוא תוקף להסכם - אף שלא נחתם בפועל - כל שברור שהיה סיכום וגמירות דעת בין הצדדים כעין העובדות שבניד"ד.

ב. בנוסף, תובעים הם לחייב את הנתבעים בכלל ההוצאות וההפסדים שנגרמו להם בעקבות הסיכום על שכירת שירותי עו"ד, ובהמשך הסיכום על טיוטת ההסכם (באמצעות עוה"ד) וביטול ההסכמה לאחר מכן. וכן פיצוי הולם לעגמת נפש שנגרמה להם ע"י הנתבעים כשביטלו את ההסכמות שביניהם. לטענתם, הנתבעים חזרו מההסכמות שלא בתום לב ובניגוד לכל דין, ומשכך זכאים הם להחזר הוצאות ופיצויים כאמור.

עיקרי טענות הנתבעים:

א. החזרה מהעיסקה היתה אך ורק מחמת שנודע להם על סיכונים שיחוייבו במיסוי והיטלים גבוהים בהרבה ממה שערכו מלכתחילה, כאשר העיסקה נהפכה להיות עיסקת הפסד. וכי פעלו בתום לב מוחלט.

ב. לטענתם, הובהר מראש ובמשך כל התקופה, שתנאי מתלה לעיסקה, הינו גמר בדיקת גובה המיסוי, ושלא יתקדמו בחתימת חוזה רק לאחר גמר כל הבדיקות. משכך, כלל ההוצאות שהוציאו התובעים נעשו על דעת כן.

ג. בנוסף, לטענתם הם לא היו מודעים כלל להתקדמות מייצגם בטיוטות וסיכומים מול ב"כ התובעים, ולא עודכנו עליהם אלא בד בבד עם הסיכום על טיוטה סופית ביניהם, משכך - לטענתם - אין הם אחראים אישית על מעשי בא כוחם וההתרשמות שהתקבל כתוצאה מהנ"ל אצל התובעים שהעיסקה מתקדמת.

ד.  אין כל תוקף משפטי והלכתי להסכם כל עוד לא נחתם בהסכמת הצדדים. לטענה זו, צורפו מובאות הלכתיות לכך שמותרים הם בחזרה מהסיכום בע"פ.

ה. כל ההתחייבויות וההצעות שהוצעו על ידם בהמשך, נעשו אך ורק לפנים משורת הדין ועל מנת לנסות להגיע לכדי סיכום בדרכי שלום, משלא עלה בידם להגיע לכדי סיכום סופי, אין לראות במעשיהם כהתחייבות כל שהיא.

הכרעה:

אין חולק שהנתבעים אכן הסכימו לעיסקה על בסיס ההערכה שגובה חוב ההיטל השבחה עומד על כ400,000 ₪, נתון שהובהר היטב אף לתובעים ואף הודגש במפורש בטיוטת ההסכם (סעיף 8.4). בהתאם לכך השתכנע ביה"ד כי הנתבעים חזרו בהם מן המוסכם בתום לב כאשר נודע להם – אם כי באיחור – כי קיים חשש סביר שגובה היטלי ההשבחה של הנכס יגיע לסכומים הרבה יותר גבוהים, משכך, גם אם תתקבל טענת התובעים כי ע"פ הפרשנות המשפטית הנהוגה, ההסכם נכנס לתוקף ברגע שהצדדים הסכימו על נוסח מוסכם גם אם הוא לא נחתם בפועל, נראה שבנ"ד היה על ביה"ד להכריע האם הנתבעים היו זכאים לחזור בהם מן ההסכם התקף לאור הנתונים החדשים שהתגלו להם בשלב מאוחר יותר. אך מאחר שדעת ביה"ד, כי ההסכם כלל לא נכנס לתוקף, וכפי שיבואר להלן, הרי שמתייתר הצורך בהכרעה בשאלה זו.

בהתאם להלכה (שו"ע חו"מ סימן קפט), גם אם נעשה סיכום סופי ומוחלט לעשיית עיסקה בין צדדים, אין העיסקה וההתחייבות חלה אא"כ נעשה בין הצדדים קנין המועיל ע"פ ההלכה, כגון: חתימה על שטר מחייב. אולם, כל עוד שלא נעשה קנין המועיל, אין לסיכום וההתחייבות כל תוקף, ולא ניתן לכפות על צד מן הצדדים לקיים ולעמוד בסיכום שסוכם. זאת ועוד בהתאם למבואר בשו"ע (סימן קצ סעיף ז) במקום שדרך האנשים לכתוב שטר על כל עיסקת מקרקעין, אין העיסקה חלה גם אם נעשה קניין המועיל ע"פ ההלכה כל עוד שלא נכתב ונחתם שטר כדין (כך ההלכה הן בשטר קנין והן בשטר ראיה או שטר התחייבות, עי' סמ"ע ונתיבות שם).

לאור האמור ברור, כי בניד"ד שההסכם לא נחתם בפועל ואף לא נעשה בין הצדדים קנין המועיל ע"פ ההלכה בשום שלב, לא ניתן לראות בסיכום שנכרת בעל פה או במשלוח דוא"ל בין הצדדים כסיכום מחייב, בפרט כאשר ברור שבזמנינו היום ישנה הקפדה יתירה לחתימת הסכם מחייב בין הצדדים, בפרט בעיסקת מקרקעין. ובוודאי שלא סומכים על הסכמות בע"פ או בדוא"ל לבדן. משכך אין כל תוקף להתחייבות הצדדים ו/או לטיוטת הסכם שסוכם בין הצדדים, מאחר שההסכם לא נחתם בפועל.

בנוסף, למרות שבשו"ע (חו"מ סימן רד) מבואר שהחוזר בו מסיכום בעל-פה, מוגדר כ"מחוסר אמנה", בשאלה שלפנינו לא ניתן להגדיר את הנתבעים כ"מחוסרי אמנה", זאת מאחר שכאמור לעיל, הנתבעים חזרו בהם רק לאחר שנודע להם החשש שיחוייבו בהיטל השבחה בסכומים גבוהים בהרבה מההערכה שהוערכה מלכתחילה, ובאופן כזה - כשנודע לצד מן הצדדים טרם שנעשה קנין מחייב ע"פ ההלכה, שההסכמה שלהם נעשתה בטעות מלכתחילה (ולא מחמת שינוי שחל אחר ההסכמה, עי' סימן רד סעיף יד) וישנו חשש להפסד שייגרם בעשיית העיסקה - אין דין "מחוסר אמנה". גם ההתחייבות שהתחייבה בה - לכאורה - הנתבעת בשלב מאוחר יותר כי היא מחוייבת לעשות את העיסקה כשיתאפשר הדבר, מאחר ונעשתה ללא קנין (עיין חו"מ סימן רו סעיף א), אין בה ממש. זאת ועוד, מאחר שהתובע דרש לקבל את ההתחייבות בכתב, דבר שלא יצא לפועל, הרי שלא ניתן לראות בהתחייבות הנ"ל כהתחייבות מחייבת.

עם זאת ולמרות האמור, לדעת ביה"ד יש מקום לקבוע פשרה בין הצדדים ולפצות את התובעים בהחזר הוצאות והפסדים שנגרמו להם עד למועד בו הובהר לתובעים שהנתבעים מסופקים בעשיית העיסקה [בסוף שנת 2020], [זאת בהתאם להלכה (שו"ע חו"מ סימן יד סעיף ה) של "לך ואבוא אחריך", ועיין שו"ת דברי מלכיאל (ח"ה סי' קכה) וכנה"ג (סימן יד ס"ק לא) באופן שהיה אונס]. מה גם שביה"ד סבור, שיש להלין על הנתבעים על כך שקיימו את הבירור היסודי והמעמיק רק לאחר שהיתה כבר טיוטת הסכם מוכנה לחתימה, ולאחר שנתנו את הסכמתם להתקדם בעיסקה תוך כדי גרימת הוצאות לתובעים, בירור שהיה ניתן לעשות בשלב מוקדם יותר. ולמרות שאין בכך בכדי לחייב את המשך העיסקה, מכל מקום יש גם משום כך בכדי להשית על הנתבעים תשלום דמי נזיקין ישירים שנגרמו לתובעים בעקבות כך. מאידך, אין מקום לחייב את הנתבעים בגין הוצאות שהוצאו ע"י התובעים לאחר המועד הנ"ל שכן ממועד זה, כל ההוצאות שהוציאו, היה על דעת עצמם. כך גם אין לחייב את הנתבעים בהוצאות עקיפות שנגרמו לתובעים, או בנזיקין שאינם ישירים - ע"פ גדרי ההלכה.

למרות שהנתבעים לא הציגו מסמכים כל שהם לראיה על הוצאות שהוציאו, מ"מ ע"פ הסמכות הנתונה בידינו, ובשקלול הנתונים השונים, ביה"ד קובע כפשרה לחייב את הנתבעים בסכום של 12 אלף ₪.

לאור האמור, ולאחר העיון בספרי ההלכה והפוסקים, והעיון בטענות הצדדים ובחומר שהוגש לפנינו, הננו להחליט כדלהלן:

החלטה

א.     אין כל תוקף להסכמת הצדדים להתקדם בעיסקה ו/או לטיוטת ההסכם שסוכמה בין הצדדים, ומשכך התביעה לכוף את הנתבעים בביצוע העיסקה, נדחית. ומעתה והלאה אין כל מחוייבות בין הצדדים באשר לעיסקה זו.

ב.     התביעה לחייב את הנתבעים בפיצויים בהתאם למופיע בטיוטת ההסכם בגין הפרת חוזה, נדחית גם היא.

ג.      למרות האמור, קובע ביה"ד כפשרה קרובה לדין, לחייב את הנתבעים בהחזר הוצאות שנגרמו לתובעים בסך 12 אלף ₪ (שנים עשר אלף ₪).

ד.      הסך האמור בסעיף ג' ישולם לתובעים ב-3 תשלומים חודשיים שווים כאשר התשלום הראשון ישולם תוך 21 יום מיום מתן פס"ד זה.

והאמת והשלום אהבו.