השתתפות שכנים בתיקון של שכן לטובת רכוש המשותף

פד"ר ירושלים כרך א' עמ' קצג-קצח תיק מס' 191-נא

בהרכב הדיינים: הרב דוד עובדיה, אב״ד; הרב אברהם דב לוין; הרב שמואל ביבס.

פס״ד בענין הוצאות תיקונים בבית משותף

נושא התביעה

אחד השכנים בבית משותף עשה תיקונים ברשת הביוב מבלי לקבל את הסכמת יתר השכנים, ולאחר מעשה דרש מהם להשתתף בהוצאות, השכנים מסרבים להשתתף מכמה סיבות. א. לדעתם התיקונים נעשו לצרכיו הפרטיים והם לא היו מוכרחים לבית בכלל. ב. הוא הוציא הוצאות מבלי לקבל את הסכמתם מראש. ג. יתכן שהיו משיגים עבודה יותר זולה. ד. לא הוכח ע"י קבלות שאכן שילם עבור העבודה את הסכום שדורש מהשכנים.

לאחד השכנים שניאות לשלם לו, חתם התובע על מכתב שנכתב בתחילתו שאין לו עליו כל תביעה, ובתחתית המכתב, לפני החתימה, הוסיף פיסקה שמשמעותה אחרת, וכעת טוען הוא שהפיסקה שבתחתית המכתב היא העיקר, ועדיין יש לו עליו תביעה.

פרטי המעשה והטענות

התובע הוא דייר בקומה תחתונה של בית משותף, שנבנה לפני שנים רבות, ובחצרו היו נטועים עץ אקליפטוס ועץ פירות. התובע שיפץ את דירתו ואת החצר המשותפת שמסביב לדירתו לשימושו והנאתו, ומפעם לפעם עשה נקיון בביוב כשזה עלה על גדותיו ונסתם, וכעבור זמן אף כרת את העצים שהיו נטועים בה. ביום מן הימים, לאחר שהביוב נסתם ועלה על גדותיו עד שהפך לו למיטרד חמור, שכר אינסטלטור לתקן את הביוב ולהחליף את הצנרת הישנה, ותוך כדי כך אף הרחיק את מקום הצנרת ואת המנהול למרחק כמה מטרים מקירות ביתו, וכן הוסיף ליד קירותיו קיר חוצץ מפני רטיבות. בס"ה שילם לו סך 1,800 ש"ח, זאת עפ"י חשבון הצעת מחיר שרשם האינסטלטור. בהצעה כלול החלפת עשר מטר צינורות, ובניית שני מנהולים ונקיון פסולת ועוד.

את התשלום לאינסטלטור שילם התובע על חשבונו ועל חשבון עוד שלושה שכנים מהבנין, כשכל אחד מן השלושה שילם 150 ש"ח. יתר השכנים לא שילמו לו עדיין, והוא תובע את חלקם בתיקון. ע"פ חשבונו יש לחלק את התשלום בין עשרה שכנים, זאת למרות שברישומי העיריה מחולק הבנין ל-13 שכנים, אלא שלטענתו לשנים מהשכנים יש לכל אחד מהם שתי דירות, ואילו לשכן ה-13 יש רק מחסן שאינו קשור לרשת הביוב של הבנין. התובע עצמו נושא בנטל של 400 ש"ח מכלל ההוצאות של התיקון, בגלל תוספת בנייה שהוסיף לעצמו באותו תיקון, ואת ה-1200 ש"ח הנותרים יש לדעתו לחלק בין יתר השכנים, ובתוספת חשבון הוצאות וטירחה שהיו לו עקב התיקון, הוא דורש מכל נתבע סך של 150 ש"ח. לדבריו, את החשבון ערך לו בנו, מכיון שהוא עצמו אינו מתמצא בחשבון.

בנוסף, תובע הוא מכל השכנים כולם, כולל אלה ששילמו עבור הביוב, השתתפות בהוצאות עקירת עץ האקליפטוס, משום שלדבריו שורשיו של עץ זה חסמו ושברו את צינורות הביוב הישנים.

לדיון הראשון הופיע רק אחד הנתבעים, והתובע טוען לעומתו שלא שילם לו עדיין כלום עבור ההוצאות.

הנתבע טוען שכבר שילם בעבר לתובע סך 25 ש"ח עבור הוצאות לתיקון הביוב, וטענת התובע שלא שילם כלל, אינה נכונה.

התובע מודה לטענה זו של הנתבע.

הנתבע טוען שהוא מסרב לשלם לתובע את החשבון שמגיש לו, משום שעשה מה שעשה מבלי לקבל את הסכמתו, והחשבון שרשם האינסטלטור הוא מוגזם גם מבחינת המחיר וגם מבחינת התיקון שנדרש, משום שלדבריו לא היה צורך להחליף 10 מטר צינורות אלא 5 מטר בלבד, ותוספת המנהולים וריקון הפסולת לא נצרכו לעצם התיקון הנדרש, רק בגלל רצונו של התובע להסיט את הביוב למקום יותר מרוחק כדי שיוכל לבנות קיר מבודד, וע"כ אינו יכול לחייב בהוצאות מיותרות אלו את יתר השכנים. עוד הוא טוען שבגלל יחסי שכנים מעורערים אין לבנין הנהלה של ועד בית, והוא עצמו סובל מכך כשאין לו ממי לתבוע עבור תיקונים בגג הדולף.

על התביעה עבור עקירת העץ, טוען הנתבע שהוא עצמו גזם את העץ במשך השנים כמה פעמים, ולא קבל ע"כ כל תשלום מיתר השכנים.

בדיון השני לא הופיעו יתר השכנים, ובדיון השלישי הופיעו שני שכנים נוספים, מלבד השכן שהופיע בדיון הראשון. יתר השכנים, אלה שהוזמנו כבר בפעם השלישית, ואלה שהוזמנו רק בפעם הראשונה, לא הופיעו.

אחד מהשכנים שהופיע בדיון השלישי, היה בין שלושת השכנים ששילמו לתובע סך 150 ש"ח עבור תיקון הביוב, והוא נענה להזמנה ראשונה על תביעתו האחרונה של התובע עבור עקירת העץ.

שכן זה טוען שהתובע סיפר לו בזמנו על רצונו לתקן את הביוב, והוא התרה בו שלא יעשה דבר לפני שיקבל את הסכמתו ולפני שיקבל הצעות מחיר מכמה בעלי מלאכה, שאם לא כן לא ישלם לו עבור התיקון. למרות זאת שכר התובע פועלים ותיקן את הביוב מבלי לשאול את יתר השכנים. כדי למנוע ריב שכנים הסכים שכן זה לשלם לו 150 ש"ח ע"פ חשבון שהגיש לו התובע. בדיעבד התברר לשכן זה כי לא היה זה חשבון קבלה אלא הצעת מחיר בלבד, והוא דורש מהתובע שיציג לו קבלה שאכן שילם לפועלים את הסכום האמור, ובאם יתברר עפ"י החשבון הכללי שחלקו של כל אחד מהשכנים באותו תשלום הוא פחות מ-150 ש"ח, הוא דורש להחזיר לו את העודף.

על התביעה עבור עקירת העץ, טוען השכן שמלכתחילה כלל לא הסכים לבקשת התובע לעקירת העץ, שיש לו אליו סנטימנטים, והתובע בקש לעקרו בגלל עלי השלכת שהפריעו לו, ולא בגלל קלקול הביוב המשותף, ורק לבסוף נעתר לו, אבל בשום אופן לא התחייב לשלם לו עבור כך. עוד הוא טוען שהתובע גבה תשלום עבור עקירת העץ מכמה שכנים הגרים בבית ממול, וכבר השתלם עבור כל ההוצאה.

עוד הוא מציג מכתב בחתימת ידו של התובע בו הוא "מודה שהדייר ---- שילם עבור כל הוצאות הביוב וגיזום עץ האקליפטוס, ואין לו שום התחייבות לתשלום כל שהוא, והמכתב שקבל מהרבנות מבחינתי אני רואה בזה את המכתב מבוטל", התובע הוסיף על המכתב בכתב ידו טרם שחתם: "צד אחד המזרחי מצד הישיבה שילם 150 ש"ח".

התובע מודה שהמכתב נחתם על ידו, ומפרש את הדברים בהתאם לתוספת שכתב טרם החתימה, כי כוונתו במכתב היתה על התביעה הנוגעת לצד המזרחי של הבית בלבד, וכעת תובע הוא עבור יתר הצדדים של הבית, ועל לשון המכתב "אין לו שום התחייבות לתשלום כל שהוא", הגיב התובע כאילו לא הבין בדיוק על מה הוא חותם. ועל מה שטוען השכן שכבר השתלם על עקירת העץ מהשכנים שבבית הסמוך, משיב התובע שאין זה מענינו אם קבל כסף מהשכנים, משום שהללו נתנו לו את זה בתורת צדקה.

לבקשת ביה"ד שיפרט את תביעתו הכספית מהשכן הנ"ל, התקשה התובע לעשות זאת, רק הסתמך על רשימת הוצאות כוללת שהכין בנו, מבלי לפרט את תביעתו מכל אחד מהשכנים, ועבור מה תובע כל אחד מהם.

השכן הנוסף שהגיע לדיון בהזמנה שלישית היה מוכן להתדיין בבי"ד רק על התביעה של הביוב, ולא על שאר התביעות. גם הוא טוען, כמו קודמיו, שלא יתכן לחייבו על הוצאה שהוציא התובע לטובת עצמו מבלי לקבל את הסכמת שאר השכנים. עם זאת מוכן הוא לשמוע חוו"ד של אינסטלטור נוסף, ובהתאם למחיר שיאמר, ישלם את חלקו לתובע באמצעות ביה"ד.

פסק דין

על התובע להביא ראיה לתביעותיו, כדין המוציא מחבירו שעליו הראיה, שהוציא את מה שהוציא לצורך הבית המשותף ולא רק לצורך עצמו, ולהוכיח את המחיר בשוק לאותם תיקונים, ורק אחרי שיוכיח כן, יש להזמין שוב את יתר השכנים שלא הופיעו לביה"ד, ואחרי שמיעת טענותיהם, אם יחזרו על הטענות שכבר נטענו ולא יטענו טענות חדשות, יש לדון ולשקול חלוקת החוב בין כל השכנים באופן יחסי לשטחי דירותיהם בבנין המשותף, כולל בעלי המחסנים, כמנהג המדינה, כל זאת, כמובן, אם יברר תביעתו המדוייקת מכל אחד מהשכנים, ועבור מה הוא תובע אותם, יש להזמין שוב את השכן שהביע נכונות לשלם לתובע עפ"י הערכת אינסטלטור שיביא למקום, ולשמוע מה בפיו, וכמה הוא מוכן לשלם (באמצעות ביה"ד).

אין להוציא כתב סירוב נגד השכנים שלא נענו להזמנה שלישית, משום שעפ"י מה שנראה כעת לבי"ד תביעותיו של התובע אינן מבוססות ואינן מוגדרות, וכל זמן שלא יבסס ויגדיר את דבריו אין טעם להמשיך בדיון,

נימוקים

חיובי השכנים בבניה הנצרכת בבית משותף, מפורשים הם במשנה ריש ב"ב לענין בניית  כותל המחלק בחצר המשותפת:

"מקום שנהגו לבנות גויל גזית כפיסין לבינין, בונין, הכל כמנהג המדינה וכו‘".

ונפסקה ההלכה ברמב"ם שכנים פ"ב הט"ו וטוש"ע חו"מ קנז ד. ע"כ בתיקונים הנצרכים בבית משותף פשוט הדבר שכל אחד מהשכנים מחוייב להשתתף בהוצאות כמנהג המדינה. עוד מפורש במשנה שם ה א שאין מחייבים את השכנים להשתתף בהוצאות הבניה אלא על הבניה הנצרכת, דהיינו בכותל המחלק עד ארבע אמות, אבל אם בנה יותר מארבע אמות הנצרכות, אין יתר השכנים חייבים להשתתף, ונפסק הדבר ברמב"ם שם פ"ג ה"א וטוש"ע שם י. ע"כ אם הוסיף השכן בתיקונים מעבר לנצרך לבית המשותף, אין השכנים חייבים בהוצאות אלו.

לפיכך בנידון דידן על התובע להוכיח כמה הוציא, ושהוציא לצורך השכנים ולא לצורך עצמו, ובתקן ובמחיר הנהוגים במדינה. והואיל שמנהג המדינה עפ"י תקנון חוק המקרקעין, בהוצאות הבית המשותף נוטלים חלק כל אחד מבעלי הדירות ו-או המחסנים וכו', והצרכים של הבית נקבעים עפ"י רוב הדיירים בו, ע"כ בנידון דידן שבנוסף לדירות יש בבית גם כמה מחסנים, אע"פ שהביוב נצרך לשימוש הדירות בלבד, גם בעלי המחסנים חייבים להשתתף בו, שהרי הוא צורך רובו של הבית, ואת החוב יש לחלק בין כל בעלי הבית והמחסנים לפי מ"ר, ויש לקחת בחשבון גם את המחסן של התובע עצמו.

מכתב שיש בו סתירה כיצד דנים אותו?

ומה שנוגע לשכן שרשם לו התובע מכתב שאין לו לאותו שכן "שום התחייבות לתשלום כלשהוא", ומפרש התובע שכונתו היתה בהתאם לתוספת שכתב, היינו רק מה ששייך לצד המזרחי של הבנין, אבל לא מה שנוגע לנקיון של יתר הצדדים של הבית, הנה חלקו הראשון של המכתב משמעותו ופירושו מחילה וויתור של הכותב על כל תביעה נוספת מהשכן, כולל התביעה האחרונה לביה"ד בגין עקירת העץ ואילו הסיפא באה לסתור את אותה משמעות ופירוש, כשהיא מפרשת שהמכתב אינו מחילה וויתור כי אם כתב קבלה על 150 ש"ח עבור תיקון הביוב בצד המזרחי של הבית, ועומדת בפנינו השאלה האם נתפוס לעיקר את הלשון הראשון של המכתב, או שנתפוס לעיקר את הלשון האחרון, ולכאורה נראה שהדבר תלוי במחלוקת בן ננס וחכמים בב"ב קה א בלשון מכירה או שכירות קרקע, האם אומרים תפוס לשון ראשון או תפוס לשון אחרון, ולהלכה הדבר נשאר בספק, ולגבי קרקע דנים עפ"י מרא קמא, עי' רמב"ם שכירות פ"ז ה"ב וטוש"ע חו"מ סי' ריח יד ובנו"כ, וביאר במשל"מ שכירות שם שהספק הוא מה היתה כונתו, האם נתכוין לחזור בו, ותפוס לשון אחרון, או שדבריו האחרונים היו בטעות, ותפוס לשון ראשון. לפי"ז בנידון דידן שהשאלה היא אם נתכוין לחזור בו ממחילתו הראשונה, או שדבריו האחרונים הם בטעות הואיל והשכן מוחזק במה שעדיין לא שילם, א"א להוציא ממנו.

אמנם נראה שהואיל והמדובר כאן הוא במכתב בכת"י של התובע, יש לדון בו כמו בשטר, ויש לדמות מקרה זה למה ששנינו בב"ב קסה ב:

"כתוב בו מלמעלה מנה ומלמטה מאתיים, מלמעלה מאתיים ומלמטה מנה, הכל הולך אחר התחתון".

וכ"פ הרמב"ם מלוה ולוה פכ"ז הי"ד וטוש"ע חו"מ סי' מ"ב סעי' ה: 

"שני דברים שאין האחרון תלוי בראשון, הלך אחר האחרון".

וכתב הסמ"ע ס"ק יא שהטעם הוא כיון דסותרין זה את זה והן שני דברים, ודאי חזרה היא. וצריך לומר דשאני שטר מדיבור בע"פ שנחלקו בו התנאים אם תפוס לשון ראשון או לשון אחרון, כיון דבשטר המקובל הוא לילך אחר מה שנכתב בתחתיתו, וע"כ לכו"ע תפוס לשון אחרון. ואף בנידון דידן, כיון שלמטה חזר בו ופירש שכונתו לתשלום 150 ש"ח ששילם לו השכן, יש לילך אחר לשון תחתון, ולקבוע שחזר בו מהמחילה והויתור שכתב ברישא. ואין לומר שדוקא באופן שיש סתירה מפורשת בין הדברים, כגון מנה ומאתיים, אומרים הלך אחר התחתון, אבל במקרה דידן שברישא מדובר על נוסח כוללני ובסיפא מדובר על פרט מסויים, אפשר שאין אומרים בזה הלך אחר התחתון, וכמו שפסק בשו"ע שם:

"היה כתוב בו למעלה דבר אחד ולמטה דבר אחר ואפשר לקיימם שניהם, מקיימים אותם, וכתב הסמ"ע ס"ק י בשם הד"מ שאפי' אם הקיום הוא בדוחק, מ"מ מקיימים, משום דאין דרך הבריות לחזור בדבריהם תוכ"ד", עכ"ל.

ואף בנידון דידן י"ל שהנוסח הכוללני שברישא קיים גם אם מקבלים את הפרט האמור בסיפא, ונפרש בדוחק ש150 ש"ח כוללים את כל התשלומים, ולא רק עבור תיקון הביוב, הנה מלבד שהש"ך ס"ק ט חולק על הסמ"ע בהבנת הד"מ, ולדעתו אין מיישבים לשון השטר מדוחק, ונתה"מ שם הביא ראיה לדברי הש"ך (אם כי בפד"ר כרך ז עמ' 107 הביאו מחלוקת זו ולא הכריעו בה), עוד זאת נראה שאפי' ישוב מדוחק אין כאן, שהרי מפורש ברישא שההזמנה לדין שהגיעה לנתבע מבחינתו של התובע יש לראותה כמבוטלת, והרי ההזמנה התייחסה לתביעה הנוספת שלו בדבר עקירת העץ, ע"כ לא נותרה ברירה בפירוש המכתב אלא לומר שבסיפא חזר בו הכותב מהנאמר ברישא, ובכה"ג הולכים אחר התחתון.

אבל מה שמנסה התובע להיתמם כאילו לא הבין את משמעות המילים "אין לו שום התחייבות לתשלום כל שהוא", וחתם על המכתב מחוסר הבנה מספקת, אין דבריו אלו מקובלים, שהרי אפי' באדם שאינו מבין כלל את לשון השטר, כגון שנכתב בלשון עכו"ם, כבר פסק בשו"ע חו"מ סי' מה סעי' ג שחתימתו על השטר מחייבת, ומקורו מתו' הרמב"ן, וכפי שהביא הסמ"ע שם, וטעמו, דכיון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר, כל הסומך על נאמנות של אחרים גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו וכו', עכ"ל, אף בנידון דידן כיון שסמך על בנו שיודע על מה הוא מחתים אותו, בודאי גמר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו, וכ"ש במקרה זה שלשון המכתב הוא בלשון שהתובע עצמו משתמש בה, אף אם מנסה להיתמם ולהציג עצמו כע"ה בהבנת הכתוב, כבר פסק בשו"ע סי' סא סעי' יג שמי שטען על כתובת אשתו שהיה ע"ה ולא הבין כשקרא החזן הכתובה והתנאים, אין שומעין לו, וכתב הסמ"ע ס"ק כג:

"משום דהו"ל לומר כן מתחילה אינני מבין תפרשהו לי ואדע, וכל שתיקה בענינים אלו הו"ל כקבלה שקבל עליו לקיים מה שהסופרים נוהגים לכתוב בשטרות ובכתובות ובדקדוקיהן, עכ"ל".