המשך או הארכת שכירות ללא התייחסות לתנאים

תיק מי/06/22

פסק דין - המשך או הארכת שכירות ללא התייחסות לתנאים

התביעה

מר א. השכיר יחידה הצמודה לביתו למר ב. באפריל 2020. לקראת אפריל 2021 מר ב. ביקש ממר א. לחתום חוזה לעוד שנה, אך בפועל הדבר לא נעשה. ומשפחתו של מר ב. המשיכה לגור ביחידה עוד שנה. באמצע השנה השוכרים ביקשו שהמשכיר יתקין להם מזגן. המשכיר אכן התקין מזגן וסיכמו להוסיף עוד 150 ש"ח לדמי השכירות שהיו אז סה"כ 1350 ש"ח. לקראת אפריל 2022 הצדדים לא שוחחו על השנה הבאה והשוכרים המשיכו לגור בדירה ולשלם דמי שכירות כשנה שעברה. ביוני 2022 השוכר הודיע למשכיר שכנראה יעברו לאשקובית באוגוסט. מאז הצדדים מחפשים שוכר חילופי ללא הועיל ובאו לבית הדין לברר אם השוכרים חייבים להמשיך לשלם דמי שכירות למר א, על אף שכבר עזבו את היחידה.

יש לציין, שהמשכיר אמר בטענותיו, שבחודש פברואר 2021 אחרי שנולד לשוכרים תינוק, השוכר אמר לו שהם עתידים לעזוב הדירה. אמנם אחרי שהשוכר הכחיש זאת ואמר שבשום שלב לא אמר שהם עתידים לעזוב, המשכיר חזר בו ואמר שכנראה בגלל שהיה ברור לו שהשוכרים יעזבו אחרי הלידה, איכשהוא חשב שהשוכר אכן אמר לו כך בפועל. אבל אחרי שרואה שאין שום התיחסות לכך בהודעות שביניהם, הבין שטעה ולא דובר בכך כלל.

הדיון

יש לדון במקרה שלנו בשני ענינים עיקריים:

1. מה הדין של שוכר שממשיך לגור בבית המשכיר שנה נוספת בסתם, בלי שהצדדים התיחסו לכך?

2. האם מתקבלת חזרת המשכיר מדבריו הראשוניים? שהרי, על פי דבריו הראשוניים שהשוכר אמר לו שהוא עתיד לעזוב, אין כאן המשך מגורים בסתם, אלא הצהרה על הפסקת השכירות, והמשכת המגורים מתוך ביטול השכירות הקודמת. לפי זה יש צד לומר שהשוכר אינו חייב על המשך השכירות, על אף שגם זה ראוי לעיון. ברם, לפי הגירסה החדשה של המשכיר, שהשוכר עצמו דוגל בה, שהשוכר לא אמר שהם עתידים לעזוב היחידה, השוכר חייב לשלם המשך השכירות, בהנחה שהמשך שכירות מחייבת תשלום על כל השנה.

נדון תחילה בשאלה 1, ובמסתעף בע"ה.

א. האם המשך מגורים בבית מושכר דינו כחידוש החוזה לשנה נוספת עם כל הכרוך בכך?

המחבר כותב (חו"מ שיב,ט)

"...אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון".

היינו שאם השוכר ממשיך לגור במושכר בסתם, התנאים הראשוניים ממשיכים בהמשך המגורים במושכר ולכן דמי השכירות שנקבעו בתקופת השכירות הראשונה חלים על המשך השכירות.

מקור דברי המחבר מדברי רב האי גאון שהביא הריב"ש (תעה):

"וכמו שכתב רב האי גאון בתשובה שהמשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע ועמד שם יותר, שאינו חייב לפרוע ממה שעמד אלא כמו סך השנה הראשונה כיון ששתקו, ואע"פ שהוקר שכירות הבתים".

הריב"ש מביא לזה מקור מכתובות צ. במשנה:

"קטן שהשיאו אביו, כתובתה קיימת שעל מנת כן קיימה".

וגם מהתוספתא

"המוכר חפץ לחבירו, זה אומר במנה וזה אומר במאתיים, והלך זה לביתו ואחר כך תבעו זה את זה, אם הלוקח תבע את המוכר יעשו דברי המוכר, ואם המוכר תבע את הלוקח, יעשו דברי הלוקח".

ועל זה מוסיף הריב"ש:

"וכל שכן בנדון דידן שכבר הסכימו שניהם שנה ראשונה, שבשניה היה דעתם על דעת התנאי הראשון מן הסתם".

מדין הריב"ש רואים שאם ממשיך לגור בבית, תנאי השכירות הם כפי שנהגו בשנה שעברה.

ב. האם יש תנאים שמתחדשים בסתם וכאלו שלא, או שכולם מתחדשים?

אמנם, לא כתוב בריב"ש שאם ממשיך לגור במושכר שמתחייב לתקופת השכירות של השכירות הראשונה! ולכן יש לעיין אם חלים על המשך השכירות כל תנאי השכירות הראשונים כולל המניעה מלעזוב באמצע וחובת המשכיר בהודעה הנהוגה, או שרק חלק מהתנאים מתחייבים בסתם וחלקם לא, ואם כן, יש לעיין איזה תנאים ממשיכים ואיזה לא.

בסוגיא, בכתובות צ. נאמר:

"קטן שהשיאו אביו כתובתה קיימת שעל מנת כן קיימה. גר שהתגיירה אשתו עמו כתובתה קיימת שעל מנת כן קיימה". ובגמרא שם: "אמר רב הונא לא שנו אלא מנה ומאתים אבל תוספת אין לה".

רואים שחיוב מנה ומאתיים מתחדש אבל תוספת לא, וא"כ, מוכח שיש תנאים שמתחדשים בסתם ויש אלו שלא.

ג. ההבדל בין מנה ומאתים לבין תוספת.

רש"י (שם ד"ה אלא מנה ומאתיים) אומר, שההבדל בין מנה ומאתיים לתוספת הוא "שהן תנאי ב"ד...". משמעות הדבר שחיוב מנה ומאתיים מתחדש בתקופה החדשה בגלל חיוב עצמאי שמחייב אותם, דהיינו תנאי בית דין. אבל התוספת היא התחייבות חדשה, ואינה מתחדשת מעצמה.

נעיין בכמה דוגמאות של תנאים המתחדשים בסתם ותנאים שלא.

ד. דוגמאות של תנאים שאינם מתחדשים בסתם.

1. בירושלמי כתובות יב,ב, (מובא ברשב"א ור"ן שם), שהתחייבות לזון את בת אשתו דינה כתוספת, ולכן להלכה אם גירשה והחזירה, אינו חייב לזון בת אשתו אע"פ שחייב במנה ומאתיים. וכך נפסק בשו"ע (אה"ע קיד,יא):

"...אינו חייב עוד לזונה, וכן אם נתגרשה, אפילו חזר ונשאה".

2. ברמ"א חו"מ שלג,ח:

"שליח ציבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה אבל אם עמד עמהן בשתיקה לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון".

3. הב"ש (קיד, טו), שכתב לחלק בין תנאים המתחדשים לאלו שלא:

"דכאן איירי, אם שאר התנאים קיים (כגון תנאי לזון בת אשתו), משא"כ הגוף הדבר מסתמא קיים".

4. המהרי"ק (קיח מובא בד"מ שלג), שכתב שתנאי בשותפות שקבעו הפשרנים בדיון בין הצדדים אינו מתחדש בסתם ודינו כתוספת, כיון שהוא תוצאה מהתחייבות שהטילו על הצדדים.

ויש לעיין בחילוק הרמ"א (הנ"ל, שלג,ח) בין ממשיך בשקט, שבזה לא מתחדש תנאי שכירות הקודם, לבין משכיר עצמו מחדש בלי להזכיר התנאים, שבזה התנאים מתחדשים, שנראה סותר לפסק המחבר (שיב) הנ"ל, שאם ממשיכים לגור במושכר, חייב בדמי שכירות הקודמת, ושם הרי לא חילקו בין המשיך בשקט או אם השכיר הנכס בסתם?

וע"ע בש"ך ובט"ז שם, שהקשו מנין לרמ"א שחייב בדמי השכירות של הש"ץ, ורק על ענין הפטור ממס, התנאים לא קיימים?

ונראה, שהרמ"א חילק בין תנאי שכירות שהם עיקריים, לבין תנאי שכירות צדדיים שדינם כהתחייבות חדשה. וכך נראה מהריב"ש (שם) שהוא מקור הדין ברמ"א.

הריב"ש הביא ראיה שתנאי הקהל לפטור את הש"ץ ממיסים, ממשיך לשנה הבאה בסתם, מהמשנה הנ"ל בכתובות שקטן שהגדיל חייב מנה ומאתיים לאשתו. על זה מקשה הריב"ש שתוספת אינה מתחדשת לשנה הבאה, ואם כן מנין שהפטור ממשיך? ונראה מקושית הריב"ש, שפטור ממיסים אינו דומה למנה ומאתיים אלא לתוספת, בגלל שהיא כהתחייבות חדשה שאינה קשורה לגוף השכירות. מה שאין כן דמי השכירות, דומה למנה ומאתיים בגלל שהם תנאים בסיסיים ועיקריים לגוף המעשה.

וז"ל הריב"ש שם:

"ואע"ג דאמרינן התם דדוקא מנה ומאתיים אבל תוספת לא אא"כ חידשו, זהו בשתיקה לבד שהדבר שהיה בטל מתחלה כשנעשה, אינו מתקיים עתה בשתיקה לבד. אבל השכירות הקיים, שהאריכוהו כשעבר זמנו, על דעת התנאין הראשונים האריכוהו אלא אם כן פירשו....".

זאת אומרת שתנאי להיפטר ממיסים, דינו כתוספת שאינו מתחדש בשתיקה אלא אם כן האריכו את השכירות ולא הזכירו את התנאים. בזה התנאי מתחדש בעצמו.

אם כן רואים, שיש הבדל בין תנאי שהוא בסיסי כגון דמי שכירות שמתחדש בשתיקה כדין מנה ומאתיים, לבין תנאי שאינו עיקרי שדינו כתוספת.

ה. כעת נעיין, האם משך תקופת השכירות דומה למנה ומאתיים שמתחדש בסתם, או דומה לתוספת שאינו מתחדש?

ונראה שהתחייבות זו היא כהתחייבות של התוספת, כיון שאינה קשורה לגוף הדיורין אלא התחייבות עתידית, וזה כעין פטור ממסים או התחייבות לזון בת אשתו שדינם כתוספת.

ונראה להביא ראיה לכך משו"ת הרא"ש (א,ז) שכתב שבסתם יש חיוב להישאר כל שנת השכירות. ונימוקו עמו:

"מ"מ בנדון זה כיון שרגילים לשכור הבתים לשנה א' וזה נכנס חודש או יותר לשנה השניה נתחייב בשכירות כל השנה כי כבר שכרו כל הבתים ולא ימצא למי להשכירו, דבכה"ג ודאי היה צריך להודיעו... ומדלא הודיעו ודאי סמך עליו שידור בבית שנה כמנהג העיר ..."

הרי שהרא"ש הביא שתי סיבות לחייב השוכר:

1. שאי אפשר למצוא שוכרים כעת כי כולם נוהגים לשכור בתקופה מסוימת בשנה, והיא כבר עברה. נראה שטעם החיוב הזה הוא מדין גרמי, כבעל הבית שמזמין פועל, וחוזר בו בזמן שהפועל אינו יכול למצוא חלופה, שלפי הרא"ש בעל הבית חייב לשלם שכרו מדין גרמי.

2. שהואיל ומנהג המקום לשכור בתקופה מסוימת, מי שממשיך מעבר לתקופה זו בסתם, מתברר שכוונתו להמשיך כל השנה.

רואים שהרא"ש לא למד לחייב את השוכר על כל השנה מצד הדין, מהגמ' בכתובות צ. הנ"ל. ונראה טעמו, שסובר שהתחייבות עתידית על כל התקופה דינה כתוספת ולא כמנה ומאתיים וכמו שכתבנו. ולכן מעיקר הדין מדין המשכיות, השוכר אינו מתחייב על כל השנה, ועקב כך הרא"ש חייב את השוכר מטעמים אחרים וכנ"ל.

בחזרה לנידון דידן, הטעמים של הרא"ש אינם תקפים, ולכן נראה שהשוכר פטור.

ב. לגבי שאלה 2 - חזרת המשכיר

לפי מסקנה הנ"ל, מתייתר הדיון בחזרת המשכיר בין טענה ראשונה לשנייה.

מסקנה:

1. שוכר שממשיך לגור במושכר בסתם, חייב לשלם דמי שכירות כמו בתקופת השכירות הרשמית וכן שאר תנאי שכירות שקשורים להדיורין במושכר.

2. השוכר אינו מתחייב על כל תקופת השכירות, והוא יכול לצאת מהמושכר על ידי הודעה מראש כדין. גם המשכיר יכול להוציא השוכר אחרי הודעה כדין.

3. כל זה דוקא אם המשיך לגור במושכר בשתיקה. אבל אם סיכמו על המשך השכירות בלא שהזכירו שום תנאי, לפי הרמ"א השוכר מתחייב על כל התקופה, אך לש"ך וט"ז שלא מחלקים בין שתיקה או הזכרת השכירות, נראה שבשני האופנים אין תקופת השכירות מתחדשת.

פסק הדין:

השוכרים פטורים מלשלם שכירות על המשך התקופה אחר שעזבו את הדירה.