ביטול שכירות בעקבות הקורונה

הרקע לתביעה: ביטול חוזה

התובע הוא הבעלים של מתחם לאירוח הכולל שינה ואוכל. הנתבע הינה נציג הישיבה התיכונית אשר חתם חוזה עם התובע. הנתבע הזמין מהתובע אירוח לשבת עבור כ 140 תלמידים. עלות ההזמנה 28,000 ₪.

בין הצדדים נחתם חוזה בו הוסכם בין היתר התנאים הבאים:

בסעיף 2 לחוזה נכתב: במקרה של ביטול הזמנה שיעשה עד 30 ימי עסקים לפני מועד האירוח יחוייב המזמין ב50% מסך ההזמנה, לאחר מועד זה יחוייב המזמין "בדמי ביטול מלאים".

בסעיף 5 בחוזה נוסף: במקרה של כוח עליון כהגדרתו בחוק אשר כתוצאה ממנו נמנעת הקצאת חדרים בפועל ...או נמנעת הגעת האורחים למלון במועדים שהוזמנו לא יראו בכך מי מהצדדים כהפרת הסכם זה.

בנספח שנשלח במייל בין הצדדים סוכם עוד:

1. ביטול מחמת סגר יחייב את הלקוח ב1500 ₪.

2. ביטול מחמת בידודים וכיו"ב, במצב שאין סגר יחוייבו לפי תנאי הביטול הרגילים המצויים בחוזה.

ביום ראשון בשבוע ששה ימים קודם לשבת, בעקבות ההתפשטות מחדש של גל הקורונה (וריאנט אומיקרון) הודיע הנתבע לתובע שעקב הוראות של ועדת החינוך (ויתכן גם החלטת משרד החינוך) הם נאלצים לבטל את ההזמנה. עוד הוסיף הנתבע שאף, בלא הוראה זו השבת היתה מתבטלת שכן ביום שישי שלפני השבת כל הכיתות שהיו אמורות לבוא לשבת נכנסו לבידוד.

בעקבות הביטול התובע והנתבע עשו ככל שביכולתם לנסות למצוא מישהו אחר שיבוא לשבת, ולבסוף הצליחו למצוא קבוצה של כ50 איש.

טענות התובע והנתבע:

התובע תובע מהנתבע להשלים את "הדלתא" שהפסיד בעקבות החלפה של קבוצה של 140 איש ב 50 בלבד. התובע הסכים להוריד את עלות האוכל ושירותים אחרים שלא היה צורך בהם בעקבות צמצום גודל הקבוצה, ולכן מסתפק בתביעה של 7000 ₪ בלבד.

הנתבע הודה שלפי חישוב שלו ההבדל רווח של התובע הוא  כ8500 ₪, כך שאין כמעט מחלוקת לגבי החישוב. אולם לטענתו הביטול נעשה מחמת אונס גמור, "מכה משמיים", ולכן אינו צריך לשלם, בעיקר כשמדובר בבידוד של כל הכיתות ולא רק כמה עשרות כמו שהורגלו אליו בגלי קורונה הקודמים. התובע מנגד טען שמכיוון שמדובר בשנתיים לתוך מגיפת הקורונה, טענה זו איננה מסתברת.

התובע הציע כפשרה לתת הנחה של 3000 ₪ להזמנה הבאה של הנתבע, הנתבע סירב אך הציע פשרה של 2500 ₪ אשר נדחתה ע"י התובע.

דיין א:

לפי סעיף 2 לחוזה, מכיוון שהביטול נעשה פחות משבוע קודם לשבת, לכאורה הנתבע חייב בתשלום מלוא סכום החיוב. אולם הנתבע טוען שלפי סעיף 5, מכיוון שהתפרצות הקורונה הינו "כוח עליון" יש לפוטרו לגמרי. בסעיף 5 מודגש שרק כח עליון לפי הגדרתו בחוק מספיק לפטור מחיוב. וזה לשון החוק:

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970:

פטור בשל אונס או סיכול החוזה

(א) הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

 

מעין הגדרה דומה מצאנו ברמב"ם (הל' מכירה יט, ה) שמבחין בין אונס רגיל לאונס לא רגיל, כדוגמת "מכת מדינה":

המוכר קרקע לחבירו והתנה עמו שכל אונס שיולד בקרקע זה יהיה חייב לשלם, אפילו בא עכו"ם וגזלה מחמת המוכר חייב לשלם, אבל אם נפסק הנהר שהיה משקה אותה, או שחזר הנהר לעבור בתוכה ונעשית בריכה, או שבאה זועה והשחיתה אותה, הרי זה פטור, שאלו וכיוצא בהן אונס שאינו מצוי הוא ולא עלה על לב המוכר דבר זה הפלא בעת שהתנה, וכל אונס שאינו מצוי אינו בכלל התנאי הזה.

ע"פ הלכה זו יש להבחין בין טענת אונס רגיל לבין טענת מכת מדינה. במקרה בו אנו דנים, יש לבחון האם גל האומיקרון הנוכחי היינו בכלל מכת מדינה או לא?

בעוד שבשנה הראשונה להתפרצות הקורונה, רבים ראו את הסגר שהוטל על המשק כמכת מדינה, הרי שבמקרה דנן, שנתיים לתוך מגיפת הקרונה, כאשר החשש מקורונה ידוע לשני הצדדים, ואף מוזכר בעקיפין בתוך הנספחים לחוזה שדיברו בפירוש על סיכוי לסגר כללי, קשה  לראות זאת כמכת מדינה.

עוד יש להוסיף שבמקרה שלנו שהביטול הוא רק של אירועים של מוסדות חינוך לבדם ולא סגר כללי, הרי שאין זה כלל מכת מדינה, שכן הרמב"ם (הל' שכירות ח, ה) קובע שהגדר של מכת מדינה תלוי ברוב שדות:

השוכר או המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשתדפה, אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר מנכה לו מחכירו הכל לפי ההפסד שארעו, ואם לא פשטה המכה ברוב השדות אינו מנכה לו מחכירו אע"פ שנשתדפו כל השדות של בעל הקרקע.

אך הרמב"ם מסייג זאת למקרה שההפסד תלוי במזלו הרע של השוכר:

נשתדפו כל השדות של השוכר או המקבל, אף על פי שפשטה המכה ברוב השדות אינו מנכה לו מחכירו שאין זה ההפסד תלוי אלא בשוכר שהרי כל שדותיו נשתדפו.  

ממילא מכיוון שבמקרה שלנו מדובר במכת מדינה של השוכר בלבד (מוסדות חינוך) ואילו מוסדות וארגונים אחרים היו רשאים לשכור את המתחם (דבר שבסופו של דבר קרה). ולכן נראה שלפי הרמב"ם אין לנתבע טענת מכת מדינה.

עוד נראה לומר כי בסגר כללי המשכיר אמור לקבל פיצוי מן המדינה, ואילו בנ"ד התובע הצהיר במפורש שאינו מקבל שום פיצוי.

גם אם לא נקבל את דברי הרמב"ם כפשוטם, יש לבחון אם נתקיים כאן התנאי של "רוב"- האם עלינו לבחון את רוב אנשי העיר רוב מתחמים או רוב מוסדות החינוך? 

הש"ך (חושן משפט סימן שלד ס"ק ג) כתב את דברי המהר"ם פדאווה שטוען שאם הביטול בא מחמת המושל, אזי רק אם הביטול הוא כלפי כולם יש לראות זאת כמכת מדינה. הש"ך חולק וסובר שכל שגזירת המושל היה כלפי רוב של קבוצה מסויימת (החולים או המלמדים) יש לראות זאת כמכת מדינה.

ובתשובת מהר"מ פדאוה סי' כ"ו משמע דדוקא כשהמועט ברחו אבל אם הדבר חזק בר מינן שכולם ברחו הוי מכת מדינה ...ואין דבריו נראים לי בזה. לפע"ד דהא אמרינן בש"ס פ' המקבל דהיכא דאשתדוף רובא דבאגי הוי מכת מדינה והוא מוסכם מכל הפוסקים וכ"כ הטור לעיל ריש סי' שכ"ב אלא נראה דנקט ש"ס המושל דהוי מילתא פסיקא מה שאין כן בחולי שהיו צריכין לראות אם הרוב חולים, אבל אין הכי נמי אם ידוע שהרוב חולים או שהרוב ברחו מהעיר הוי מכת מדינה כן.  

במקרה שלנו אם ביטול הפעילויות הוא של רוב מוסדות החינוך במדינה היה ניתן לראות זאת כמכת מדינה, אולם צ"ע אם הביטול היה רק כלפי מוסדות החינוך בעיר בה המוסד פועל מה יהיה הדין.

הקצות החושן (סי' שכא ס"ק א) מבחין בין גדרי מכת מדינה על קרקע (שם הולכים אחר רוב קרקעות) לבין מכת מדינה שנובע מחמת האנשים, שם לא נלך אחר רוב שכן יתכן וימצא מיעוט שלא הושפעו. ולכן במקרה כזה יש לחלק את ההפסד בין שני הצדדים:

... והא דאמרי' הכא דאם פשטה המכה ברוב השדות הוי מכת מדינה ולא אזלינן בתר מיעוטא ואפילו כבר הקדים בשכירות צריך להחזיר התם המכה באנשים ולא בבתים וכיון דמיעוט אנשים נשארו אמרי' שהיה שוכרו לזה שלא ברח אבל הכא דהמכה בשדות וזו השדה נמי נשדפה בכלל הרוב ואם היה משכיר זו השדה לאיש אחר ג"כ לא היה משלם כיון דנשדפה.

... מיהו בהגהת אשר"י פרק אלו מציאות כתב דהיכא דאין הדיין יכול לידע מחמת שעלתה הלכה בתיקו פי' ר"ח דהזי ספק וחולקין ע"ש א"כ נראה דזה הוא נמי טעמא דמוהר"מ שכת' כיון דאיכ' לספוקי היינו דאין הדיין יכול לידע חולקין.

ממילא במקרה שלנו כיון שהאונס היה כלפי האנשים (התלמידים) ולא של המתחם עצמו, הרי שגם אם מדובר במכת מדינה הרי שיש לחלק את ההפסד בין הצדדים. אך החלוקה תהיה של מלוא הסכום בחוזה (28,000) ולא רק של סכום התביעה.

תנאי החוזה קבעו בפירוש שרק כח עליון יש בו לפטור את הנתבע. לפי גדרי מכת מדינה שמוזכרים ברמב"ם, אין לראות בהתפרצות גל הקורונה הנוכחי כמכת מדינה שאי אפשר לצפותה. על זה יש להוסיף שלא מדובר במכת מדינה לאור העובדה שהיא לא פגעה בכל המוסדות בצורה שווה אלא רק בחלקם, וגם רק פגעה ביכולת של אנשים להגיע למתחם, אבל לא במתחם עצמו.

משנפלה טענת ההגנה של כח עליון הרי שהנתבע מחוייב לקיים את האמור בסעיף 2 לחוזה ולשלם לו את מלוא הסכום. אמנם מכיוון שהתובע ביודעין מחל לו כבר על רוב תביעתו, ותובע רק את הדלתא בסך 7000 ₪ אין בית הדין יכול לפסוק יותר ממה שהתובע מבקש.

דיין ב:

הנתבע חתם על חוזה, של שכירות מקום, כולל שרותים נלווים לשבת. החוזה כולל סעיפי ביטול בלחץ הנסיבות, כאשר הביטול מאפשר חזרה מלאה או חלקית, בהתאם לזמני הביטול. נסביר את הרקע. חוזה הזמנה מראש של מקום עבור ארוע מעורר קושי מובן. המשכיר משקיע הרבה בהכנה. הוא  נצרך לשכר המוסכם לצורך מחיתו, היינו החזר השקעותיו ורווח מסוים. בעיקר כיום, עקב מגפת הקורונה, צפויים ביטולים. ככל שהביטול מוקדם יותר, יכול המשכיר להערך לכך ולמצוא שוכר חליפי. באשר לשוכר, הוא לוקח סיכון על עצמו. מצד אחד הוא רוצה להבטיח את  המקום עבורו. מצד שני הוא רוצה להבטיח לעצמו אפשרות ביטול בשל ארוע מסכל. לכן הוא מבין שהמשכיר אינו מוכן לביטול חד צדדי שיגרום לו הפסדים [והשוווה לתוס' כתובות מז, ב- מוכר בהמה ומתה בידו], אבל הוא מוכן לביטול חלקי, שתלוי גם בתאריך, וככל שתחנת היציאה קרובה יותר לתאריך הארוע, היציאה ממנו תעלה לו יותר כסף.

 בנידון דידן, התחנה האחרונה חלפה. התובע טוען לקיום החוזה, והנתבע טוען לאונס כאמור לעיל. אכן אונס פוטר אדם מהתחייבותו, וכפי שכותב הרמב"ם המובא לעיל.

ברם, כל זאת באונס לא שכיח, שלא עלה על דעתו של המתחייב, אבל כאן האונס היה צפוי. אכן, בתחילת המגפה היו הרבה בטולים ועלו שאלות של אונס, וכן של מכת מדינה, שיכולות לפטור את המזמינים למיניהם. אבל כיום, כשנתים לאחר פרוץ המגפה, הקורונה לצערנו היתה צפויה. יתר על כן כשמונה ימים לפני הארוע הנתבע העלה חשש לבידוד של חלק מן התלמידים. אם כן הוא ידע  שהאונס יכול להגיע, אך לא ביטל ולא ביקש שינוי התנאים. אלא נטל סיכון על עצמו, להרויח את הארוע לטובת התלמידים תוך תקוה שלא יאלץ לבטל עקב המגפה.

לכן כל הדיונים על מכת מדינה נראים לי לא רלבנטיים כאן. מכת מדינה היא גם סוג של אונס לא צפוי. אך כאן הכל היה צפוי, והיה לו להתנות.

ראיה לדבר ניתן להביא מהגמ' בב"מ קו, ב האומרת:

ההוא גברא דקביל ארעא למיזרעה בהו תומי אגודא דנהר מלכא סבא בזוזי. איסתכר נהר מלכא סבא. אתא לקמיה דרבא, אמר ליה: נהר מלכא סבא לא עביד דמיסכר, מכת מדינה היא, זיל נכי ליה.

ואומר רש"י: "מכת מדינה - לא עליו לבדו עברה, ולאסוקי אדעתיה נמי לא הוה ליה, דלא הוי עביד למיסתכר".

משמע שאם היה לו להעלות אונס זה על דעתו, אינו בגדר מכת מדינה. (וכבר עמד על ראיה זו בית הדין במצפה יריחו מס' סדורי 13629).

אמנם מסתבר כי המשכיר מצדו צריך לצמצם את הנזק במדת האפשר. כך למדנו ביחס לשוכר פועל, וחזר בו בעל הבית, כי הפועל צריך לחפש מעביד אחר (שו"ע חו"מ סימן שלג סעיף ב) ומסתבר שגם משכיר צריך לחפש פועל אחר, כדי לצמצם את הנזק. (עי' ברמ"א חושן משפט סי' שלג, ה וסמ"ע ס"ק כג].

עכ"פ בנידוננו אכן המשכיר נהג כך. כפי שתיאר חברי דיין א, התובע עשה את המירב כדי לצמצם את הנזק; הצליח למצוא שוכר קטן יותר, חסך את הוצאות המפעילים לאירוע גדול יותר, ותבע רק 7000 ש' [כרבע ממה שצפוי היה לקבל] עם הבטחה לתת הנחה של 3000 שקל, אם הנתבע יחדש הזמנה לזמן אחר.

נראה לי שזו הצעה סבירה וקשה לנו לחייבו להוריד עוד, למרות ההבנה להפסדה של הישיבה.

יתכן שאפשר עוד לדון בדיני שכירות. יתכן - ואיני קובע מסמרות בדבר - שיש כאן עיסקת שכירות המקום לשבת. כלומר, הנתבע שכר את המקום לאותה שבת, וכעת לא יכול לגור שם, וטוען לא נצלתי זכותי מחמת אונס, ואם כן לא התקיים חוזה השכירות. אך בדומה לזה נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שלד סעיף א):

מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות (מרדכי פרק האומנין). מיהו יש חולקין (בית יוסף בסוף סימן שי"ב בשם תשובת רשב"א אלף וכ"ח ובשם תוספות פרק חזקת ותרומת הדשן סי' שכ"ט, וכן משמע תשובת רשב"א שהביא הבית יוסף סימן של"ה). לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי.

לדעה הראשונה, בעל הבית - המשכיר, מפסיד, ואילו לדעה השניה, שכירות דומה למכר (עי' ש"ך שם), וכאילו ביתו של השוכר נשרף, ומזלו גרם, וישלם. הרמ"א הכריע שתלוי אם כבר שלם או לא. אך בנידוננו אין מחלוקת, כי הדעה הראשונה אומרת "הוי ליה להתנות", וכאן אכן המשכיר התנה, ודורש כעת קיום התנאי. היינו ביטול של הרגע האחרון יחייב את השוכר בכל התשלום, וכאן  הוא אפילו הספיק להקטין את התשלום המוסכם כאמור.

לכן נראה לי לחייב את הנתבע בסך של 7000 שקל, והייתי ממליץ לתובע לעמוד בהבטחתו לתת הנחה של 3000 שקל, אם הנתבע יחדש את הזמנתו בשנה זו.

[אוסיף כי נתבע מסוג זה נקלע למצב ללא מוצא. מצד אחד, אינו רוצה להפסיד את הארוע ואין לו ברירה אלא לקחת סיכון על עצמו. אכן גם המשכיר נוטל סיכון על עצמו, כאשר מאפשר הוא חזרה חלקית, אבל בביטול מאוחר, קרוב ליום הארוע הוא אינו מפסיד דבר. לכן נראה שהתנאים הם לרעת השוכרים ויש לדון  בהם מחדש. למשל, המשכיר יוותר על חצי מהרווח, לאחר ניכוי כל ההוצאות, ולצדדים פתרונים]. 

דיין ג':

מסכים לדברי חברי.

פסק דין

הנתבע ישלם לתובע  7000 ₪ תוך 14 יום ממתן פסק דין זה.

על החתום

 

הרב תנחום גולד                  הרב איתמר ורהפטיג                            הרב יהודה זולדן