קיזוז דמי שכירות מחמת ליקוים שלא שלא תוקנו

הופיעו הצדדים והציגו את טענותיהם ותביעותיהם ההדדיות בפנינו לאחר שחתמו על שטר בוררות כדין, בהמשך נשלחו סיכומים ואסמכתאות, וביום כ"ח אייר ביקר ביה"ד בנכס הנדון בנוכחות הצדדים, להלן עיקרי הדברים:

ביום 25.7.21 למניינם נחתם בין הצדדים חוזה שכירות עבור דירה בת 6  חדרים בירושלים. דמי השכירות נקבעו על סך 9000 ₪ לחודש. תקופת השכירות היא החל מ1.8.2021. עד 31.7.2022.

סוכם בין הצדדים כי התשלום יתחלק 5,000 ₪ בצ'ק או בהעברה ו4,000 ₪ ישולמו במזומן. בפועל הנתבעים הפסיקו לשלם את חלק השכירות המזומן מחודש פברואר, התובע מבקש לחייב אותם להשלים את שכר הדירה כפי שסוכם באופן מיידי.

הנתבעים השיבו לביה"ד כי יש להפחית מדמי השכירות בכל החודשים שהתגוררו בדירה סכום ניכר מאוד, וזאת מפני שכאשר באו לראות את הדירה שהיתה באמצע שיפוץ, הבטיח התובע כי הדירה תהיה מוכנה בתאריך כניסתם אליה, ובנספח לחוזה השכירות סוכם שהמשכיר יתקין מטבח חדש בטרם תחל תקופת השכירות, יבצע תיקונים נוספים המפורטים בנספח, וידאג לנקיון הדירה.

לטענת הנתבעים המטבח סופק והושלם בפועל רק לאחר כחודש מתחילת השכירות, כאשר במהלך התקופה הם שהו בדירה ללא מטבח, נאלצו לקנות אוכל מוכן, הברז היחיד שעמד לשימושם בקומת המגורים הראשונה היה בתוך השירותים, ומחמת הקרטונים הרבים המיועדים לארונות המטבח, גם הסלון יצא מכלל שימוש. במענה לטענת התובע כי העיכוב בהתקנת המטבח נבע מעיכוב של הנתבעת בבחירת אריחים וצבעים למטבח, השיבו הנתבעים כי משיחה שלהם עם הנגר הוברר להם, כי גם לאחר כניסתם לדירה לא הוזמן החומר לייצור המטבח, מכיון שהתובע לא שילם מקדמה, ומחמת כך הם העבירו לו כמה צ'קים של תשלומים שהיו אמורים להעביר לתובע עבור הארונות, וזה גרם את העיכוב העיקרי.

לדבריהם גם המקלחת בקומה העליונה לא היתה ראויה לשימוש, ורק לאחר זמן הותקן מקלחון, גם השירותים לא היו שמישים בגלל צפיפות מול ארון שהיה מותקן שם. בנוסף הדירה לא היתה נקיה בשעה שהם הגיעו אליה, ורק לאחר בקשות שלח המשכיר מנקה לדירה.

עוד טענו הנתבעים כי בשתי הקומות ישנה חדירה של מי גשמים מתחת לדלתות המרפסות, שגרמה הצפה שאינה מאפשרת מגורים סבירים בבית, וכן גרמה נזק למספר חפצים. בנוסף חדר השינה אינו אטום והוא פרוץ לרוחות, בכמה חדרים בבית ישנם כתמי עובש אשר מכבידים על הנשימה וגרמו להם לחולי. לטענתם המשכיר התרשל בתיקון הנזקים, וכשתיקן עשה זאת באופן לא מקצועי. במשך תקופה ארוכה היו פועלים נכנסים ויוצאים ע"מ לתקן את הנדרש דבר שגרם להם הפרעה רבה. עד היום יש חדרים עם קירות ספוגים במים, דלת של חדר שלא נסגרת ומשקוף ללא גמר טיח. בנוסף החשמל במדרגות היה מקולקל במשך כמה חודשים, וכתוצאה מכך נפגעו חלק מבני הבית.

בעקבות כך טוענים הנתבעים כי יש לנכות סכום משמעותי מאוד מהחודשים הראשונים, והעמדת מחיר השכירות גם עד סיומה לסכום מופחת. לדבריהם הקשיים שהיו להם לאורך כל השכירות כאמור, הובילו לכך שאינם יכולים להמשיך להתגורר בדירה, למרות שמלכתחילה עברו מעיר אחרת על מנת להתגורר בדירה זו שנים רבות, ובהסכמת הצדדים הם לבסוף הקדימו את הפינוי ויצאו מהדירה בתחילת חודש סיון.

לטענת התובע העיכובים בהתקנת המטבח נגרמו באשמת הנתבעים שלא הסתפקו במטבח סטנדרטי, ועיצובו והתקנתו ארכו זמן על מנת להתאימו לדרישת הנתבעים. לטענתו גם הנגר יכול להעיד על כך שהעיכוב הוא באשמת הנתבעת. לגבי העובש טען התובע שהוא נגרם מחוסר אוורור. לגבי ארון התרופות והדלתות לא נזכר בחוזה שהוא מחויב בהם. ולגבי הכיור בקומה השניה טוען התובע שסופק כיור אלא שהנתבעים בקשו להחליפו, מאחר ולטענתם לא היה מספיק מקום. הנזילות בבית נבעו מסתימת הניקוז במרפסת באמצעות המחסנים שהונחו על ידם מעל הניקוז, ומגומייה בדלת שהתקלקלה והוחלפה. החשמל בחדר המדרגות לא עבד מעולם, מאחר שלא היה ועד בית מסודר במקום, ורק בעקבות תלונות הנתבעים הוא שילם את כל חשבונות החשמל ודאג לחבר אותו. כמו כן הוא עשה לנתבעים דברים נוספים שלא היה מחויב בהם, ואף התקין מזגנים בכל החדרים לבקשתם למרות שלא היה מחויב בזה כלל.

לקראת סיום הדיון, הודיעו הצדדים לביה"ד כי הם מוותרים על הצורך בהוכחת טענותיהם, והם נותנים לביה"ד את הסמכות המלאה להכריע בדבר גובה הקיזוז, על פי שיקול דעתם.

על אף האמור, לאחר הדיון שלחו הצדדים לביה"ד חומרים, אסמכתאות וסיכומי טענות. בנוסף, במהלך הביקור במקום הראו הנתבעים את הקירות בהם יש סימני רטיבות, עובש ועוד דברים שהועלו במהלך הדיון.

לאחר העיון בכל טענות הצדדים הננו להחליט כדלהלן:

מהתרשמות ביה"ד במהלך הדיון, בביקור, מקריאת התכתבויות הצדדים ושמיעת ההקלטות שנשלחו לביה"ד, הגיע ביה"ד למסקנא כי ההתקשרות בין הצדדים מלכתחילה היתה לקויה, והובילה לטעות בסיסית בין הצדדים, ולכך שיש צורך לשום מחדש את שווי השכירות בדירה לאור המצב שנתברר לאחר מכן.

הצדדים נפגשו וסגרו על שכירות הדירה תוך כדי שיפוץ, מבלי לדעת במדויק איך ומתי הוא יושלם. התובע קבלן שיפוצים במקצועו, ציפה לעמוד במסגרת זמן מצומצמת ולא ראה בעיה לטפל בכל בעיה שנוצרה, בין אם הוא מחויב בה עפ"י ההסכם בין אם לאו. כקבלן שעבד בשיפוץ דירה סמוכה בבניין לא ראה כל קושי בהמשך טיפול בדברים שנותרו, גם בזמן שהות הנתבעים בדירה ולפי הצורך, ומבלי להזמין אנשי מקצוע אחרים שיבדקו ויטפלו בבעיות שנוצרו. מאידך הנתבעים שהתכוונו להיכנס לדירה למגורים לטווח ארוך, חשבו לנצל את היות הדירה תוך כדי שיפוץ ע"י בעל הדירה שהוא קבלן בעצמו, ולתכנן יחד עמו ובהסכמתו איך להשלים את השיפוץ לשביעות רצונם מחד, ומאידך ציפו להיכנס לדירה כשהיא כבר גמורה ומושלמת. מההתכתבות בין הצדדים ניתן להבין שמערכת היחסים ביניהם הפכה למערכת הדומה לקבלן המשפץ לדיירים, ולא לשוכרים מול משכיר, עניין זה גרם לתקשורת הלקויה שהובילה לתוצאה שנוצרה, ומתוך רצון טוב של התובע להביא לשביעות רצונם של הנתבעים בכל מחיר על פי יכולותיו שלו.

לאור האמור, לדעת ביה"ד לא ניתן להאשים אף צד במצב שנוצר, ועפ"י הסמכות שניתנה לנו ע"י הצדדים, יש לדון על מחיר השכירות בראייה אובייקטיבית, כפי המגורים שהיו בדירה בפועל, מבלי להתייחס לאשמת מי מהצדדים בתוצאה זו.

אשר על כן יש לחלק את התקופות לכמה חלקים: א' החודש הראשון בו לא היה בדירה מטבח והמגורים היו ממש בלתי סבירים. ב' עד סוף החורף כאשר בתחילה היו השלמות השיפוץ, מקלחון ומעקה במרפסת, ובהמשך נזילות ורטיבות בכמה חדרים ועוד סידורים שונים, תוך כדי המגורים. ג' מסוף החורף עד לסיום השכירות, כאשר גם בחודשים אלו הדירה לא היתה מושלמת, כפי שניכר היה בביקור שערכנו בה.

לדעתנו מחיר השכירות שנקבע (9,000 ₪) הוא סביב מחיר השוק, מאחר שכך סגרו הצדדים מלכתחילה מרצונם החופשי, ואין סיבה להניח שהנתבעים זכו להנחה מיוחדת מחמת כל סיבה אחרת, מלבד תנאי השוק. יש לציין שעל אף שבהסכם השכירות שבין הצדדים נכתב סכום נמוך יותר, אך הצדדים הודו בפנינו כי המחיר האמיתי שהוסכם היה הסכום הנ"ל.

מאחר שהתחייבות הנתבעים לתשלום דמי שכירות מלאים, היתה תחת הבנה שהשיפוץ יושלם לכל היותר תוך ימים ספורים מכניסתם לדירה, יש לשער את גובה הסכום שעליהם לשלם כפי שהיו מסכימים אם היו יודעים מלכתחילה שכך יהיו תנאי המגורים. 

עוד ראוי לציין, כי פעמים רבות שוכרים נכנסים לדירה שטרם הסתיים השיפוץ בה, מתוך הסכמה שבתחילת המגורים יהיה צורך בתיקונים של הקבלן וכדו', ומסכימים לכך גם במחיר מלא (וכפי שבחודשים הראשונים אכן הנתבעים שילמו את המחיר המלא), אך זאת כאשר התוכנית היא למגורים לטווח ארוך, באופן שיש לשוכרים גם כן תועלת להיות שותפים לסיום השיפוץ, ולכניסה לדירה מיד עם סיום בנייתה. אך בנידון דידן שכפי שהוכיחה המציאות הנתבעים לא נשארו בדירה, אף לא לתקופת השכירות המוגדרת מראש, הרי שיש להפחית מסכום השכירות המלא.

לאור כל הנ"ל לדעתנו יש להפחית ממחיר השכירות בגין תקופה א' (חודש 8 למניינם) סכום משמעותי של 4,500 ₪ לחודש, בגין תקופה ב' (חודשים 9-2) סך 2,000 ₪ לחודש ובגין תקופה ג' (חודש 3-5) סך 1000 ₪ לכל חודש.

לאור הנ"ל הננו להחליט כדלהלן:

פסק דין

1. דמי השכירות המעודכנים לכל תקופת השכירות עומד על סך 70,500 ₪. 

2. מאחר שעד כה קיבל התובע סך 74,000 ₪, על התובע להשיב לנתבעים סך 3,500 ₪ (שלושת אלפים וחמש מאות שקלים) תוך 30 יום ממתן פס"ד זה.

3. בנוסף, על התובע להשיב לנתבעים או לביה"ד תוך 48 שעות ממתן פס"ד זה את שני הצ'קים שנותרו בידו.

בברכת חג שמח, יישוב טוב והצלחה בכל מעשה ידיכם

באעה"ח ביום ב' סיון תשפ"ב  (01-06-2022) 

( - ) שלמה אנגל - דיין                  ( - ) הלל קצנלבוגן - אב"ד             ( - ) חנוך העניך מנדלסון - דיין