נזילה בבניין משותף

להערה על פסק זה ותגובת בית הדין - לחץ כאן

רקע וטענות הצדדים

התובע הינו בעלים של דירה בקומה התחתונה, הנתבע הינו בעלים של דירה מעליו. בדירה של הנתבע הייתה נזילה שגרמה לנזק בתקרה ובקיר של התובע.

התובע טוען כי הוא פנה מספר פעמים לנתבע שיתקן את הנזילה, אך הנתבע התמהמה עם התיקון, ולפיכך הוא מבקש לחייב אותו לתקן את מקור הנזילה, וכן לתקן תיקוני טיח וצבע שנפגמו בדירתו.

הנתבע מצידו טוען, שהוא הזמין אינסטלטור שבדק את ביתו, וקבע שמקור הנזילה אינו מביתו, ולכן הוא לא מחויב לממן את תיקון הליקויים. התובע הגיב על כך, שהוא לא סומך על מקצועיותו של האינסטלטור שהביא הנתבע.

הצדדים קבלו את הח"מ כדיין יחיד ללא אפשרות ערעור.

פסק הדין

הצדדים יזמינו חברה לאיתור נזילות שתבחן היכן מקור הנזילה. בשלב הראשון שני הצדדים יממנו את עלות המומחה. עם קבלת חוות הדעת של המומחה, הצדדים יוכלו לדעת היכן מקור הנזילה.

יתכנו שלוש אפשרויות:

1. מקור הנזילה בבית הנתבע - הנתבע יממן את הוצאות הבדיקה (כלומר יחזיר לתובע את חצי עלות המומחה שהוא שילם), וכן יממן13972 את תיקון הנזילה והנזקים בבית התובע.
2. מקור הנזילה בבית התובע - אם יתברר שהנזילה מגיעה מבית התובע - התובע יממן את הוצאות הבדיקה (כלומר יחזיר לנתבע את חצי עלות המומחה שהוא שילם), וכן יממן בעצמו את תיקון הנזילה והנזקים בביתו.
3. מקור הנזילה מצינור ראשי של הבניין - ככל ומקור הנזילה מצינור של הבניין - וועד הבית (כלומר כלל דיירי הבניין) יישא בהוצאות המומחה והתיקון בבית התובע.

בשולי הדברים, אציין לדברי הלבוש (חושן משפט סימן קנג סעיף א) שכתב (על פי דברי הרא"ש, כלל קח סימן י):

כבר ידעת כמה הקפידה התורה שלא להזיק לחבירו, וכשהזיקו - חייב לשלם, כמו שיתבאר בדיני נזיקין בעזה"י, וכשראו חז"ל שהרבה דברים שאדם משתמש בתוך שלו יבא בו היזק לשכינו, וגם לפעמים יבואו השכנים על ידי כך לידי מחלוקת, וכתיב (משלי פרק ג פסוק יז) דְּרָכֶיהָ דַרְכֵי נֹעַם וְכָל נְתִיבֹתֶיהָ שָׁלוֹם - לפיכך אמרו חז"ל בהרבה דברים, שחייב אדם להרחיק עצמו שלא יזיק את חבירו.

בזאת באתי על החתום:

_________________

הרב ישועה רטבי, אב"ד

תקציר המאמר:

1. הגמ' (במסכת בבא מציעא דף קיז עמוד א) הביאה מחלוקת אמוראים, האם חובת תיקון נזילה מוטלת על הדייר העליון או על הדייר שגר למטה. ובכל מקרה כולם מסכימים, שאם יש טפטוף מים שמגיע בצורה מידית מלמעלה - הדייר העליון חייב לתקן.
2. חילוק זה נפסק ע"י השולחן ערוך (סימן קנד סעיף ד): אם טפטוף מים מגיע בצורה ישירה מלמעלה - הדייר העליון צריך לתקן את הנזילה, אך אם המים לא נופלים בצורה מידית לבית התחתון, אלא הם נבלעים מעט בתקרה, (רואים לחלוחית בתקרה), ורק לאחר זמן יורדים למטה - התיקון מוטל על הדייר שגר למטה.
3. השאלה לדיון: בחלק גדול מהמקרים, הנזילה לא יורדת בצורה ישירה מלמעלה, האם במקרים אלו לא יהיה ניתן לחייב את הדייר העליון לתקן? השאלה גדלה במקרים של נזילת מי גשם. הרמ"א (בסימן קנה סעיף ד) פסק על סמך דברי ריב"ש (סימן תקי"ז), שכאשר יש נזילה של מי גשם - הדייר העליון לא חייב לתקן, כי הגשמים אינם שייכים לדייר העליון, אלא הם הפקר, ולכן התיקון מוטל על הדייר הגר בקומה למטה.
4. למעשה, בתי הדין מחייבים את הדייר העליון לתקן את הנזילה שקיימת אצלו בצנרת, בגלל הסיבות הבאות:
1. המרדכי (סימן תי) כתב בשם ראבי"ה (מובא בדרכי משה ס"ק א): במקרה של נזילה משמעותית ותדירה (לא נזילה חד פעמית שנספגת) - יש חיוב על העליון לתקן.
2. הנתיבות (בסימן קסד ס"ק א) כתב: במציאות בה שני שותפים זקוקים לתיקון, ואם הם לא יבצעו את התיקון - יגרם נזק לשניהם - יכול כל שותף לכפות על השני להשתתף בהוצאות התיקון. הנתיבות הסביר שריב"ש (סימן תקי"ז) התייחס למקרה מאוד ספציפי, שבו אכן אין חובה על הדייר העליון לתקן, בגלל שהנזילה נבעה כתוצאה מבקשה של הדייר התחתון לבצע שינויים במבנה.
3. הב"ח (בסימן קנה ס"ק ז) עוד הסביר: ריב"ש התייחס למקרים בהם אין רשלנות מצד הדירה העליונה, אבל ככל ויש רשלנות מצד הדייר העליון שלא טיפל בצורה שוטפת באיטום - הוא חייב לשאת בעלות התיקון.
4. הנתיבות (בסימן קנה ס"ק יג) כתב על סמך דברי הרא"ש (כלל קח סימן י): השולחן ערוך התייחס למקרים בהם מדובר על הוצאה קטנה, שאז על התחתון לתקן, אבל אם צריך הוצאות מרובות בכדי לתקן - העליון חייב לתקן.
5. הרא"ש (שם) עוד כתב: אם התחתון לא יכול להציל את עצמו - העליון חייב לתקן. במקרה של נזילה התחתון לא יכול לתקן ללא סיוע של העליון, ולכן יש חובה על העליון לתקן.
6. הנימוקי יוסף (מסכת בבא בתרא דף יב עמוד א) כתב: כאשר התקרה לחה ומשם יש נזילה - לא משווים לגמ' במסכת בבא מציעא שכתבה שעל הניזק (הדייר התחתון) לתקן, אלא אומרים שזהו נזק ישיר ועל העליון לתקן.
7. המנחת יצחק (חלק ז סימן קכו) כתב: הרמ"א פסק שהעליון צריך לתקן את הגג, כי המנהג בזמנם היה, שהצדדים מחלקים בניהם את הוצאות הבנייה בצורה כזו, שהעליון יתקן את הגג, ועל דעת כך הם רכשו את הדירה, אומנם היום המנהג הוא לפי החוק שכל דיירי הבניין השותפים משתתפים בהוצאות התיקון, כך שיש אומדן שהדיירים רכשו את הדירה על דעת המנהג שיש בחוק. וכ"פ הגר"מ שטרנבוך (תשובות והנהגות כרך ג סימן תנו).
8. בבניין משותף כל דייר נכנס לגור על דעת כך שהדייר מעליו לא יזיקנו, כך שנחשב כאילו נעשה תנאי בין הצדדים, שאם תהיה נזילה בצינור של דייר שגר בקומה למעלה, הוא מתחייב לתקנו.
5. האם ניתן לחייב את בעל הדירה העליונה בתיקון הנזקים שנגרמו כתוצאה מהנזילה. כלומר מעבר לתיקון הנזילה, האם הדייר העליון חייב לשלם על נזקי צבע וכד' שנגרמו לדייר התחתון? התשובה לכך היא, שאם הדייר העליון מיד לכשידע על הנזילה מיהר להזמין אינסטלטור מקצועי שיתקן את הליקוי - לא ניתן לחייבו על הנזק, כי הנזק הגרם באונס, ולא מחייבים בדיני דגרמי על נזק שנגרם באונס. אומנם אם הדייר העליון היה מודע לנזילה ולא טיפל בה - יש מקום לחייבו גם על הנזקים הנלווים. (שולחן ערוך בסימן שז סעיף ג).
6. נזילה שנמצאת בצינור פרטי - הדייר יממן את הוצאות התיקון (כולל הוצאות איתור הנזילה), אך ככל והתברר שהנזילה נמצאת בצינור ראשי השייך לבית המשותף - וועד הבית יישא בהוצאות התיקון.

דליפת מים לדירה תחתונה - סוגית הגמ'

בגמ' במסכת בבא מציעא דף קיז עמוד א מובא:

"הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד עילאי וחד תתאי. איפחית מעזיבה. כי משי מיא עילאי - אזלי ומזקי לתתאי. מי מתקן, (שני אנשים שגרו אחד מעל השני, והטיט שהיה על קורות הרצפה של הדר בעליונה - נהרס, וכל פעם שהיה הדייר העליון נוטל את ידיו - היו המים יורדים לדירה התחתונה וגורמים להיזק, והשאלה היא מי מתקן)? רבי חייא בר אבא אמר: העליון מתקן, ורבי אלעי משום רבי חייא ברבי יוסי אמר: התחתון מתקן".

הגמ' העמידה את מחלוקתם, במחלוקת חכמים ורבי יוסי, האם הניזק צריך להרחיק את עצמו, או המזיק צריך להרחיק את עצמו (כמבואר בהערה^[1].

הגמ' בהמשך שואלת: "איני, והאמר רב אשי: כי הוינא בי רב כהנא, (כאשר למדתי אצל רב כהנא), הוה אמרינן: מודה רבי יוסי בגירי דיליה"? (רבי יוסי מודה שיש מקרה בו על המזיק להרחיק את עצמו, וזה כאשר הנזק ישיר ונעשה ע"י האדם עצמו, כך שדומה לאדם היורה חץ, והחץ מזיק מידית, ז"א כאשר הנזק נעשה באופן מידי - יש לחייב את המזיק. וגם כאן, מכיוון שהמים יורדים ישירות לקומה התחתונה, נחשב הוא כמזיק היורה חיצים ויש לחייבו, וא"כ ר' אלעי אינו יכול לסבור כרבי יוסי).

"דפסקי מיא והדר נפלי". (לעולם במקרה בו המים נופלים ישירות ומזיקים - צריך לחייב את הדייר העליון, אבל כאן מדובר שהמים לא נופלים בצורה ישירה לבית התחתון, אלא המים נבלעים מעט בעפר ורק לאחר זמן יורדים למטה, במקרה זה על הניזק לתקן).

האם יש שוני בדיני נזיקין שבהלכות שכנים?

הרמב"ן (קונטרס דינא דגרמי) הקשה: מדוע אם הטפטוף לא ישיר - לא מחייבים את הדייר העליון, הרי המים הם ממונו, וממונו שהזיק חייבים הבעלים לשלם, וכשם שיש חיוב על שורו שהזיק כך אמור להיות חיוב גם על ממונו שהזיק, כלומר על נזקי מים?

הרמב"ן הסביר: בכדי שיהיה חיוב בממונו שהזיק צריך שממונו יזיק ולא תולדה שלו. כאשר אדם נוטע עץ ברשותו ולאחר זמן השורשים גדלים ומזיקים את הבור, השייך לשכנו - הנזק נעשה מתולדה של העץ (השורשים שצמחו לאחר מכן), ולכן לא מחייבים את בעל העץ^[2]. אבל כאשר שור מזיק, הרי שגופו מזיק או שכוחו מזיק (אם השור מתיז אבנים), ולא התולדה שבאה ממילא.

הנתיבות (סימן קנה ס"ק יח) ביאר: מותר לשכן לנטוע אילן בחצרו, כי מותר לכל אדם להשתמש בחצרו לפי הייעוד שהוא מחליט על פי בחירתו החופשית, למרות שבמהלך השנים יגיעו השורשים לחצר חברו ויזיקו את בור חברו, מכיוון שהאפשרות היחידה להישמר מהנזק היא למנוע ממנו שימוש בחצר, ועל כן אין אנו אומרים שעל הניזק להרחיק את עצמו.

כלומר דיני שכנים שונים במהותם מדיני נזיקין (וזה שלא כדברי הרמב"ן שחיבר בקונטרס דינא דגרמי את דיני שכנים לדיני נזיקין), בכך שניתן לאפשר לאדם להשתמש בשלו, כאשר אין אפשרות נוספת להרחקה. דין זה נכון גם לאידך גיסא, שאם לשכן אין אפשרות אחרת להציל את עצמו, והוא זקוק לתיקון של העליון - העליון יהיה חייב לתקן את הנזק, כפי שנבאר בהמשך.

החזון איש (ב"ב סימן יג בס"ק יד) כתב לחלק, בין שימוש סביר שמותר לבין מעשה נזק שאסור:

ונראה דענין גירי עיקרו בשיקול הדעת, על מי למנוע את ההיזק. שהרי אם אדם יכנס לחצר חברו, ויטע אילן שהשרשים יזיקו את בורו... ודאי הוי בכלל מזיק בגרמא. אלא כשעושה בתוך שלו וזהו תשמישו - אין על זה שם מזיק. ובזה צריך לשקול בפלס איזה דבר הוא בזכות המזיק, ואיזה דבר הוא בזכות הניזק.

גם לדעת החזון איש יש חלוקה בין דיני נזיקין ובין דיני שכנים. בדיני יש שכנים צריך שיקול דעת ביזון שבין האינטרסים של הצדדים, מצד אחד לאפשר לאדם להשתמש ברשותו שימוש סביר, ומאידך לא לאפשר שימוש מזיק גם אם הוא נעשה בתוך הרשות שלו. חכמים באופן כללי נתנו מדד מה נקרא שימוש סביר שמותר ומה נקרא שימוש מזיק שאסור. המדד הוא האם מדובר על גירא דיליה כלומר על היזק מידי.

אומנם כאשר נגרם לשכן נזק גדול כתוצאה מהשימוש ברשותו - כאן לא נאמר שמדובר על שימוש סביר שמותר לכל אדם לעשות ברשותו, אלא נגדיר זאת כמעשה של נזק שאסור לאדם לעשות, גם אם זה מתבצע מתוך רשותו.

נזילה ממי גשמים

הדרכי משה (שם) כתב בשם ריב"ש (סימן תקי"ז): הגמ' דיברה רק במקרה בו האדם הוא זה השופך מים, אבל אם יורדים מי הגשמים לקומה העליונה ומשם נוזל לקומה התחתונה - העליון אינו צריך לתקן, שכן הגשמים אינם שייכים לדייר העליון, אלא הרי הם הפקר, ולכן על הניזק להרחיק את עצמו. וכ"פ הרמ"א בסימן קנה סעיף ד. (לקמן יובאו דברי הנתיבות בעניין זה).

הסמ"ע (בס"ק טו) הקשה: הרמ"א בסימן קנה סעיף ד פסק ע"פ דברי ריב"ש, שבעל העלייה לא צריך לשלם על נזילה הנגרמת כתוצאה ממי גשמים, אבל בסימן קסד סעיף א הרמ"א פסק: "וכל צרכי הגג - חייב בעל העלייה לתקן גם כן"? הסמ"ע נשאר בצ"ע.

הנתיבות (בסימן קסד בס"ק ב) תירץ את הסתירה שבפסקי הרמ"א: באופן עקרוני בעל העלייה צריך לתקן העלייה בצורה סבירה שלא תהיה נזילה דרך העלייה, וכפי שמבואר בסימן קסד, אך בסימן קנה מדובר על מקרה מסוים שהריב"ש הביא, שם אין חובה על בעל העלייה לתקן, בגלל שהעלייה הייתה מתוקנת ורק בגלל בקשת בעל הבית יכולה להיווצר בעיית נזילות, ולזה בעל העלייה לא משועבד לבעל הבית. וכפי שאבאר.

ריב"ש הביא את המקרה הבא: שני אנשים רכשו בית מאדם שלישי (יעקב), קונה אחד קנה את הבית, (ראובן בעל הבית), והקונה השני קנה את הקומה השנייה, (לוי בעל העלייה). לשניהם יש גג משותף, כאשר צינור הניקוז תקין ואין שום בעיית נזילות. הבעיה היא שהצינור של לוי עובר דרך שטח הגג השייך לראובן, ולכן ראובן מבקש מלוי בעל הקומה התחתונה להוריד את הצינור, ומעבר לכך הוא מבקש לתקן את בעיית הנזילות שתיגרם. על כך פסק ריב"ש: יכול ראובן לבקש להוציא את הצינור מהשטח שלו, אך אין הוא יכול לבקש לתקן את הנזילות שיגרמו.

כמובן אין לדמות מקרה זה, בה העלייה מתוקנת למקרה המובא בסימן קסד, שהעלייה לא מתוקנת ואז על בעל העלייה לתקן את הנזילה.

הב"ח (בס"ק ז) סייג: ריב"ש דיבר רק במקרה בו בעל העלייה לא פשע, כגון שהגג תקין אלא שירד גשם שוטף, אבל אם הוא פשע שלא תיקן את הגג - על בעל העלייה לתקן, כפי המבואר בסימן קסד סעיף א, שבכל צורכי הגג - על העליון לתקן^[3].

באלו מקרים ניתן לחייב את הדייר העליון

נזילה משמעותית ותדירה - המרדכי (מסכת בבא מציעא סימן תי) כתב בשם ראבי"ה (מובא בדרכי משה ס"ק א): "דהכל לפי ענין ההיזק. דמי הרחיצה מועטים הם, וכלים לאלתר, אבל אם יש שפיכות מים רבים אצלו מזיקין לו תדיר דרך כותלו - ה"ל גירי דיליה".

כלומר יש לקבוע את הדין לפי העניין: ככל ויש נזילה משמעותית ותדירה - העליון נחשב כמזיק וחייב לתקן, אבל אם מדובר על נזילה קטנה שנספגת במהירות ("וכלים לאלתר") - העליון אינו מחויב לתקן. הסברא לכך היא, שאם הנזילה מתייבשת במהירות, הרי שהכל מסתדר מעצמו, ואין כמעט נזק כלפי הדייר שגר בקומה למטה.

שני שותפים זקוקים לתיקון - הנתיבות (בסימן קסד ס"ק א) פסק אחרת: במציאות בה שני שותפים זקוקים לתיקון, ואם הם לא יבצעו את התיקון - יגרם נזק לשניהם - יכול כל שותף לכפות על השני להשתתף בהוצאות התיקון. למשל: איטום גג בבניין משותף. יכול השותף הגר בקומה העליונה לכפות על השותף שגר בקומה התחתונה להשתתף בהוצאות האיטום. (הנתיבות סייג: מדובר שיגרם נזק לשניהם, ולא מדובר בהשבחת הנכס).

הנתיבות מבחין בין חיוב מדיני שכנים ובין שעבוד שיש לשותפים. בהתייחס לדיני שכנים אין חיוב תיקון לדייר הגר בקומה העליונה, אלא אנו אומרים שעל הניזק להרחיק את עצמו, אומנם למרות זאת עדיין קיים שעבוד של כלל השותפים זה לזה, ומכח אותו שעבוד ניתן לחייב את הדייר הקומה העליונה לתקן את הנזילה.

צריך הוצאות מרובות בכדי לתקן - הרא"ש (כלל קח סימן י) כתב:

"ראובן חפר גומא בחצרו, שמי גשמים יקלחו לתוכה, וכשרבו המים - בוקעין ועוברין דרך חומת מרתף שמעון, וגם מסריח בחצר שמעון מריח המים; נ"ל שראובן חייב לסלק היזקו". (ראובן חפר בור שישמש למאגר מים ממי הגשמים. אומנם כאשר יש ריבוי מים - המים חודרים למרתף של השכן וגורמים לנזק -  על ראובן לסלק את ההיזק).

"ואף לרבי יוסי, דאמר (ב"ב כ"ה:): על הניזק להרחיק עצמו היכא דלא הוי גירי דיליה"? (הרא"ש הקשה: מדוע ראובן צריך לסלק את ההיזק, הרי זהו לא גירי דיליה, כלומר אין היזק ישיר, שהרי בשעה שחפר את הבור - לא היה הרבה מים בבור, והמים לא עברו מהבור למרתף של השכן, ובדברי הגמ' במסכת בבא מציעא מבואר, שאם ההיזק אינו גירי דיליה על הניזק לסלק את ההיזק).

"הכא מודה, כיון דנפיש היזקא דשמעון; וגם תשמיש של שמעון קבוע, ואי איפשר לו לסלק את עצמו, דאין דירה בלא מרתף וחצר. דלא קאמר רבי יוסי אלא בבור ואילן, אעפ"י שהבור קדם לאילן, לא יקוץ, שזה חופר בתוך שלו וזה נוטע בתוך שלו, משום דסתם בור הוא מים מכונסין, ובקל יכול הניזק לסלק עצמו ולהרחיק את בורו מן האילן כ"ה אמה. ובור לא הויא כולי האי תשמיש קבוע, לכן הקלו בו חכמים, וגם לא נפיש היזקא כולי האי".

"תדע לך דהיזק קטן הוא, דלא לישתמיט תנא בכולי הרחקות דמתניתין למיתני, היכא שסמך באיסור, שיתן הניזק למזיק דמים לסלק היזקו מעליו, אלא בלא דמים צריך לסלק היזקו, לבר מהכא, דקתני: אם הבור קדם, קוצץ ונותן דמים. אלא משום דלא נפיש היזקא, וגם אין בור תשמיש קבוע, לכן הקילו בו חכמים ליתן דמים לבעל האילן, ולהכי פליג רבי יוסי, ואמר: על הניזק להרחיק את עצמו; וזה הטעם ישנו במשרה וירק וחרדל, אבל בכולהו הרחקות דמתניתין, מודה רבי יוסי דעל המזיק להרחיק את עצמו". (עיין במרדכי מס' ב"ב סימנים: תיא, תקכ-תקכא).

כלומר כאשר יש נזק גדול לשכן - יש חובה על המזיק לתקן, גם אם לא מדובר על גירא דגליה (לא נזק מידי). הרא"ש הוסיף: "כי דרכיה דרכי נועם, וכל נתיבותיה שלום, והקפידה תורה שלא יעשה אדם בתוך שלו דבר הגורם היזק לחברו". וזהו הטעם לכך שגם כאשר הנזק לא מוגדר כגירי דילא - יש חיוב על המזיק לתקן את הנזק, כאשר מדובר על נזק משמעותי.

השולחן ערוך (בסימן קנה סעיף ד) כתב: אם יש מעזיבה והמים לא יורדים בצורה ישירה - על התחתון לתקן. הנתיבות (בס"ק יג) כתב: מדובר רק כאשר התיקון הוא מועט, אבל אם צריך הוצאות מרובות בכדי לתקן - העליון חייב לתקן.

התחתון לא יכול לתקן ללא סיוע של העליון - הרא"ש עוד כתב: "ואף על גב דפסקי והדר נפלי - מודה ר' יוסי דאסור, כיון דהתחתון אינו יכול לתקן לינצל מהיזק העליון". כלומר גם לפי דעת רבי יוסי שעל הניזק להרחיק עצמו, אם התחתון לא יכול להציל את עצמו - העליון חייב לתקן. במקרה של נזילה התחתון לא יכול לתקן ללא סיוע של העליון, ולכן יש חובה על העליון לתקן. כך כתב הפתחי חושן (נזיקין פרק יג הערה יא): "במקום שאף במעזיבה לא יוכל לתקן, אף על פי שהוא דבר מועט, אפשר שמודה ר' יוסי שעל המזיק להרחיק".

השולחן ערוך (בסימן קנה סעיף כ) פסק את דברי הרא"ש להלכה.

תקרה לחה עם נזילה - הנימוקי יוסף (מסכת בבא בתרא דף יב עמוד א) כתב:

וכתבו רבינו חננאל והרי"ף ז"ל, דכולהו מתני' כרבי יוסי אתיא, דלא דמו כולהו בבי להרחקת אילן מן הבור, דאילו בנטיעת האילן בתוך שלו אינו מזיק לבור חברו שהוא בשדה אחד, ואי משום שרשים דאזלי ומזקי לבור זה - לאחר זמן הוא דהוי, ולאו גרמא דגיריה הוא, אבל כולהו מתני' הוו גיריה ממש... ואמת המים ונברכת הכובסין - במקומן מזיקין, שמלחלחין את הכותל א"כ גיריה נינהו. ולא דמי להא דפרק הבית והעלייה (דף קיז א) דעילאי משי ידיה ומזיק לתתי, ומסקינן התם דאליבא דרבי יוסי דקי"ל כוותיה על הניזק להרחיק את עצמו, דהא אמרינן התם דמיא מיתם תיימי והדר נפלי, שההיזק אינו בא מחמת הליחות כדי דנימא שמזיק במקומו אלא מיתם תיימי והולכים עד שמוציאין איזה פתח והדר נפלי ומזיקין המים לתחתון, ודמי לשרשי אילן שאינם מזיקין מיד ולא חשיבי גירי, אבל הכא מחמת הליחות הוא שהכותל מתלחלח ונופל ונמצא שהוא מזיק במקומו.

כלומר כאשר התקרה לחה ומשם יש נזילה - לא משווים לגמ' במסכת בבא מציעא שכתבה שעל הניזק להרחיק את עצמו, אלא אומרים שזהו נזק ישיר ועל העליון לתקן.

הנתיבות (בס"ק ג) הקשה: השולחן ערוך בסעיף ד פסק, שאם המים אינם יורדים מידית ומזיקים את התחתון - אין הוא חייב לתקן את הנזק, אבל בסעיף כ השולחן ערוך פסק, שאם יש הרבה מים - העליון חייב לתקן?

הנתיבות תירץ ע"פ דברי הרא"ש: השולחן ערוך בסעיף ד דיבר על מציאות בה התחתון יכול לתקן בהוצאה מועטת, ולכן העליון אינו חייב לתקן, אבל בסעיף כ מדובר במקרה בו על התחתון להוציא הרבה הוצאות בכדי לתקן את הנזילה, במצב זה אנו אומרים שעל העליון המזיק לתקן, גם כאשר המים לא נופלים בצורה ישירה.

מנהג מדינה - מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א משמע, שבשותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, ולפי החוק ניתן לחייב את בעל הדירה העליונה לתקן את הנזילה שמגיעה מדירתו^[4].

ככל ומדובר בנזילה שנגרמה מצינור ראשי השייך לבניין - וועד הבית (כלומר כלל דיירי הבניין) מחויב לתקן את הליקוי. כמו כן וועד הבית מחויב לתקן בעיות איטום שיש בגג בניין משותף.

תשלום על הנזקים

מדברי הגמ' (במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א) אנו למדים, שיש חיוב לאדם לשלם על נזק שנגרם כתוצאה מהתרשלותו לתקן את מה שנמצא תחת אחריותו. הגמ' דנה בבעל כרם שצמוד לשדה תבואה, שמוטלת עליו האחריות לבנות גדר, בכדי שלא יהיה ייגרם נזק לבעל התבואה באיסור כלאי הכרם. ההרחקה מוטלת על בעל הכרם שזקוק לגדר או למרחק ארבע אמות לצורך מעבר של כלי העבודה, ולכן זה נחשב חלק מהכרם והאחריות מוטלת על בעל הכרם להרחיק או לתקן את הגדר. ואם הוא לא בנה ונגרם נזק ובעלי התבואה התרו בו^[5] - הוא חייב לשלם.

הרא"ש (כלל פז סימן ו) כתב: שוכר שהניח סחורה בקומה שנייה, ובגלל כובד הסחורה הרצפה של הבית נשברה - אם היה ניכר וידוע שהבית לא בנוי בצורה תקנית, והתרו בשוכר לסלק את הסחורה והוא לא עשה כך - עליו לשלם את כל הוצאות הנזק שגרם. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שז סעיף ג.

הרא"ש ביאר: "כיון שהתרו בו - ...פושע הוא, וחייב לשלם כל ההיזק שעשה לבעל הבית ולשכנים, דהוו גירי דיליה, שהכביד משאו על כותלים רעועים, שלא היו יכולין לסבלן והפילן". וכ"פ השולחן ערוך (בסימן שז סעיף ג).

נדגיש, כי החיוב בתשלום על הנזקים הוא רק כאשר יש רשלנות מצד הנתבע, שהיה מודע לליקוי ולא תיקן, אך אם הנתבע עבד בצורה מסודרת, אלא שלא ידע על הנזילה - הוא אומנם חייב לתקן אך פטור מלשלם על התיקונים, כדין ממונו שהזיק באונס, וכפי שפסק השולחן ערוך (בסימן שצו סעיף ב): "שמרה כראוי ונפרצה בלילה, או שחתרה הדלת ויצאה והזיקה - פטור^[6]".

האם ניתן לכפות על הזמנת תיקון יקר באופן מידי

ישנם זמנים בהם קשה למצוא אינסטלטור זמין מקצועי וזול שיתקן את הליקוי. השאלה לדיון היא, האם התובע יוכל לדרוש מהנתבע שיזמין אינסטלטור יקר שיבוא לתקן באופן מידי, או שניתן להמתין עד להגדת אינסטלטור מקצועי שעובד במחירים סבירים?

כבר בפתח הדברים נאמר, כי כל ואדם מודע שמעשיו גורמים לנזק - עליו להימנע מכך. ומכאן שאם אדם יודע שבצינור מסוים יש נזילה, עליו להימנע משימוש באותו ברז עד לתיקון הנזילה, זאת בכדי לא לגרום לנזק לשכנו. אומנם השאלה כעת היא, האם עליו לתקן באופן מידי, למרות שמדובר על זמן שבו המחיר יקר יותר, או שהוא רשאי להמתין. דוגמא: ליקוי שהתגלה ביום שישי, והאינסטלטור מבקש שכר גבוה על הגעתו ביום שישי, או שכר סביר אם יגיע ביום ראשון.

השולחן ערוך (בסימן תי סעיף כז) פסק:

"יש מי שאומר, שאם אינו מוצא לקנות ארזים אלא ביוקר - צריך להמתין לו עד שימצא לקנות בשיוויים".

השולחן ערוך מתייחס לדברי המשנה (במסכת בבא קמא דף נב עמוד א) שדנה בבור של שני שותפים שנמצא ברשות הרבים. הראשון שהשתמש בבור - כיסהו לאחר השימוש, אך בחלוף זמן מסוים המכסה נהרס. בשלב זה השותף השני מצא את הבור מגולה ולא כיסהו - השותף השני חייב על כל הנזקים ולא הראשון. הגמ' ביררה עד מתי האחריות על כיסוי הבור תוטל רק על השותף השני ולא על הראשון? הגמ' הביאה מחלוקת בדבר, ולהלכה (שם סעיף כו) נפסק, שהאחריות על השותף השני עד שיעבור זמן שהראשון ידע על התקלה, ויוכל בעצמו לכרות עץ ולהכין מכסה לבור.

הטור (בסימן תי סעיף יב) כתב בשם הרמ"ה: הגמ' לא דורשת מהשותף הראשון שילך וירכוש מכסה לבור במחיר יקר, אלא היא דורשת ממנו שיכרות את העצים ויבנה עכסה במחיר סביר. ומכאן ניתן ללמוד, כי גם כאשר יש ליקוי הדורש התערבות (כמובן ככל ואין חשש לפגיעה פיזית אלא רק לנזק ממוני) - לא ניתן לכפות על תיקון מידי במחיר יקר, אלא יכול הנתבע לבקש מהתובע שימתין מעט עד שימצא מי שיתקן במחיר השוק המקובל.

המנהג היום בתיקון גג הבניין

בשו"ת מהרלב"ח (סימן קכח) מובא:

"נראה לי שאם דין הערכאות הוא, שכשמוכר העליה סתם - שמכר לו קרקע העליה גם כן והתקרה היא של בעל העליה - שאינו מחוייב בעל הבית בתיקון התקרה כלל אם תפחת, דהוה ליה כאלו התנו בכך בפירוש".

כלומר יש ללכת אחר המנהג שבא לידי ביטוי בחוק. לאור זאת לפי החוק היום בבית משותף כלל הדיירים צריכים להשתתף בתשלום הוצאות תיקון הגג, ולא רק העליון או התחתון.

החתם סופר (על השו"ע סימן קנה ש"ך סעיף ג) כתב:

"והנה בתיקון הגג נשתנה עתה, כי דרים תחתיים שניים ושלישיים, (יש בניין עם שלוש קומות), על כן התחתון אין עליו תיקון שום תקרה, והאמצעיים, כל אחד מתקן תחתיים שלו, ולא תקרה שעליו. העליון על כולם צריך לתקן קרקעיתו ותקרתו".

בשו"ת מנחת יצחק (חלק ז סימן קכו) מובא: הרמ"א פסק שהעליון צריך לתקן את הגג, כי המנהג בזמנם היה, שהצדדים מחלקים בניהם את הוצאות הבנייה בצורה כזו, שהעליון יתקן את הגג, ועל דעת כך הם רכשו את הדירה, אומנם היום המנהג הוא לפי החוק שכל דיירי הבניין השותפים משתתפים בהוצאות התיקון, כך שיש אומדן שהדיירים רכשו את הדירה על דעת המנהג שיש בחוק.

"והנה באשר שהמנהג הזה מפורסם, שכן נוהגים בבתים משותפים, ולא שמענו פקפוק על זה... (חוץ ממה שכמה פעמים באים להב"ד בטענה שבעל הגג גרם להקלקול, או מה שמחייבים להשתתף בהוצאות את מי שיש לו דירה בהבית ואינו דר שם וכיב"ז)... לכן הנני לבאר את מה שעם לבבי בזה, והיות שדברי התה"ד (סי' שמ"ב) שהובא בדברי כ"ת, הוא יסוד גדול.. משום היכא דרבים מצטרפים יחד, ואם אזלי בתר דין תורה בכל דבר - לעולם תהא מריבה ביניהם - מחלי אהדדי לוותר על דין תורה, וגמרי ומקני למיזל בתר סדר דידהו כנ"ל, אין נפ"מ אם היו ענינים מסים או שארי ענינים שביניהם, וכדמוכח ממה שהביא ממנהג תמרים וספנים ומקנין באמירה בעלמא כנ"ל, והנה כ"ז שייך ביותר בבית משותף דמצטרפים לדור ביחד כשכנים טובים, ולהיות ביניהם שלום בית, דכדי שלא תהא מריבה ביניהם - מחלי אהדדי למיזל בתר מנהג דידהו, אם לא היכא שמתנו דלא כן... והנה בנד"ד בודאי סמכינן אאומדן דעת, דהרי כל מה שאמרינן דהבעל עליה צריך לתקן הגג בעצמו, הוא מטעם אומדן דעת, דמסתמא אדעתא דהכי חלקו מעיקרא שיתקן הבעל עלי' את גגו שלא ירדו מי גשמים לתחתון כנ"ל... א"כ היכא דאיכא אומדנא דמוכח לאידך גיסא, שגם התחתון צריך להשתתף בתיקון הגג, שוב נופל הא דאדעתא דהכי נחית העליון, והיכא דאיכא מנהג יש סברא אלימתא דיש אומדנא דמוכח כנגד האומדנא דמוכח של בעל העליה, ואזלינן בתר המנהג, וביותר, דנראה דבנד"ד, דכל החיוב בנוי על האומדנא דמוכח, די לנו אם רק המנהג מחליש האומדנא דמוכח של הבעל העליה, שוב צריך התחתון להשתתף בתיקונו... ועל כולם כיון שהנהוג נתקבל ונתפשט בכל הצבור בבתים משותפים, האיך יכול אחד לומר אחרת, דאם הי' דעתו כן הוי לי' להתנות בתחילה, וביותר כיון דההלכה יסודו על אומדנא דמוכח, אשר לא שייך כהיום הזה כנ"ל... תבנא לדינא בנד"ד, דאם לפי אומדן דעת הבריות, ידעו כל הדיירים בבית המשותף ממנהג שכולם משתתפים בתיקון הגג, ולא התנה בשעת קני' אחרת, צריך ליתן חלקו בהתיקון כהנהוג, ואם התנה שיהי' כמו שהוא עפ"י הלכה אז יש לחלק בין הנידונים עפ"י המבואר לעיל".

וכ"פ הגר"מ שטרנבוך (תשובות והנהגות כרך ג סימן תנו):

"אמנם אף שמדין הש"ע כן, (לגבי תיקוני נזילה), כבר נהגו בנזקי שכנים לנהוג כפי חוקי המדינה, ומנהג הרבה בתי דינים בארץ ישראל מקובל, שאדעתא דהכי נכנסו לגור שנוהגין כפי המקובל, וכהיום המנהג דכל מה שנכנס בכלל רכוש משותף - חובת כל הדיירים להשתתף בתיקונו, אף שאינם משתמשים בו, ואילו מה שנחשב בכלל רכוש פרטי של דייר אחת, אזי אותו דייר לבדו מחויב לתקן למנוע כל נזק מכלל הדיירים, וזהו מכלל חיובי השותפות. וכל שכן אם חתמו בחוזה וכתבו שם כנהוג, שהתחייבותם כפי המקובל בחוקי המדינה. ע"כ יהא הדין הכל כמנהג המדינה וחל, (רק הדיון צריך להיות בבית דין דוקא)".

"ולענין מעשה נראה, דבשכונה שלפי התקנות מיועדת לחרדים דוקא - ראוי לקבוע כחוקי התורה וש"ע שכן היושר, ויש לקבוע כן תקנון הבית המשותף, אבל בסתמא - נהגו לקבוע מעיקרא ע"פ הנהוג בהמקום, אף שאין זה לפי כללי דיני ממונות המקובל אצלנו. (אכן צ"ע אי שרינן לכתחילה לקבוע גדרי המזיק כמנהג המדינה), אבל במקום שהבנינים שייכים להקדש, והדיירים שוכרים מהם - ודאי עליהם לנהוג כפי דיני התורה, גם לענין נזקי שכנים, ואין להם לקבוע מעיקרא שחל כפי חוקי המדינה רק לפי דין תורה או לפי מנהג אחר שקובעין בבית דין, ואזי יסוד המקום שריר וקיים".

בחוק המקרקעין (סעיף 61) מובא: כל בניין משותף יקבע נהלים ותקנון שיסדיר את זכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור לבית המשותף. ובסעיף 64 נקבע: בניין שלא רשם תקנון שמוסכם על הדיירים - יש לראות בתקנון המצוי כתקנון שנקבע ע"י הדיירים.

לפי החוק (תקנון המצוי סעיף 3): כל השכנים חייבים להשתתף בתשלום תיקון הגג (כגון זיפות וכד'). כאמור, מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א משמע, שבשותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, כך שיש ללכת ע"פ חוק זה שנחשב למנהג מדינה.

עוד נציין, שבבניין משותף כל דייר נכנס לגור על דעת כך שהדייר מעליו לא יזיקנו, כך שנחשב כאילו נעשה תנאי בין הצדדים, שאם תהיה נזילה בצינור של דייר שגר בקומה למעלה, הוא מתחייב לתקנו.

הגר"י גרוסמן (משכנות ישראל עמוד לח בס"ק יג) כתב:

"ובבתים משותפים שעשו החוזים עפ"י יסוד חוק המקרקעין, ולפי פנקס הבתים המשותפים שבתקנון שם מס' 58 נאמר: "כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים עפ"י דין, או המקובלים עפ"י הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שעור השתתפות אחר". וכבר הבאתי לעיל, שהגג הוא רכוש משותף לפי חוק זה, וממילא אם נשברו הרעפים או נתקלקל הזפת - חייבים כל בעלי הדירות, אפילו אלו שיש להם קומת קרקע להשתתף בתקון הגג, וזה לפי ההלכה, כי בחוזה הזה שחתמו עליו - התחייבו את עצמם להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף לפי גודל הדירה של כל אחד ואחד. ובבנין משותף שנבנה לפני החוק הנ"ל - הדבר שמי במחלוקת לגבי השתתפות בתקון הגג".

להערה על פסק זה ותגובת בית הדין - לחץ כאן

^[1] המשנה במסכת בבא בתרא בדף כה עמוד ב דנה במקרה, שבו נגרם נזק מפעולה שגרתית של אדם החי את חייו בצורה רגילה, כגון מי שנטע אילן בתוך שדהו, ולאחר זמן הרסו השורשים את בורו של השכן: חכמים סבורים, שעל המזיק להימנע מכל פעולה שעלולה לגרום נזק (ואפילו נזק עקיף) לזולת. אבל רבי יוסי סבור, שהמזיק צריך להישמר רק מהיזק ישיר, אבל אדם רשאי לעשות ברשות שלו פעולות רגילות, וגם אם במהלך הזמן ייגרם נזק - גרמא הוא, ואין חיוב בגרמא שנעשה על ידי ממונו. ובדוגמא הנ"ל, הניזק הוא שצריך להרחיק את בורו משורשי האילן המזיקים שנטע שכנו בחצר הסמוכה.