טענת מומין בקניית דירה

התובע (הקונה)

הנתבע (המוכר)

תמצית העובדות הנצרכות

הצדדים הינם קונה ומוכר של הדירה שעל מכירתה נסובה התביעה. מדובר על דירה שיש לה שתי קומות כאשר את הקומה העליונה בנה המוכר בחלל מעטפת. הצדדים ערכו טיוטת חוזה אצל עו"ד ולאחר מכן חתמו על חוזה.

טענות התובע

התובע טוען שהתברר שישנם שני סוגי ליקויים בדירה, שהנתבע לא דיווח לו עליהן לפני קנית הדירה, על אף שידע על קיומם. התובע טוען שעקרונית יש כאן מקח טעות בגלל הליקויים החמורים שהתברר שישנם בבית, אלא שהוא אינו תובע ביטול מקח משום שכעת זה לא כל כך מעשי, ומאד לא משתלם.

א.       רטיבות ונזילות – לטענתו, לפני קניית הדירה שאל את הנתבע האם יש בעיות רטיבות בדירה והנתבע השיב שהייתה בעיית רטיבות שנפתרה. התובע בא לראות את הדירה ובתקרת הסלון היה כתם רטיבות והנתבע אמר לו שזו בעיית הרטיבות שנפתרה, אלא שאשת הנתבע לא רצתה לצבוע מחדש. כמו כן הייתה בעיית רטיבות בקומה העליונה באיזור הארובה, והתובע סמך על כך שבכוונתו לסתום את הארובה וממילא הבעיה תיפטר. הוא הביא את ל' שייתן את חוות דעתו על הדירה. ל' ציין שמדובר בבניה טרומית, הקומה העליונה בנויה בצורה לא מקצועית ויש רטיבות פעילה במרפסת שירות. הסגירה על מחיר 1,450,000 ₪ היא במיוחד בעקבות ממצאים אלו של בדיקת ל'. לאחר שקנה את הדירה התברר שיש רטיבות בכמה מקומות וכן נזילות מהגג בקומה העליונה. להלן פירוט המקומות:

א.1.  הנזילה בסלון לא נפתרה. נראה שהנזילה היא מחילחול מים כששוטפים את הקומה העליונה, מאחר ואין צנרת במקום.

א.2.  בחדר המערבי בקומה התחתונה יש רטיבות ליד המזגן. התובע ציין שאשתו ראתה שם קצת שחור לפני הקנייה.

א.3.  בחדר הדרום מזרחי היה פרץ מים בקיר הדרומי ורטיבות לאורך הקיר.

א.4.  בקומה העליונה - ישנם טפטופים מהגג: לאורך המסדרון, לאורך זווית החיבור בין שני חלקי הגג, במרכז תקרת החדר הראשון בקומה. בנוסף יש רטיבות בקיר במדרגות העולות לקומה העליונה.

מה שנכתב בחוזה שהמוכר מודיע לקונה כי קיימת בעיה של רטיבות התייחס לדבריו רק לבעיה שראו כבר באחד מהסיורים לפני קניית הדירה, ודובר עליה שיש נזילה מהגג במקום של הארובה, ולא התייחס לבעיות אחרות של נזילות, שכפי שנאמר לו ע"י הנתבע, לא קיימות בבית.

ב.        רעש מהשכנים - ישנן בעיות של רעש מהשכנים באופן חריג, זו בעיה בבידוד רעש בין הדירות. בקומה העליונה שומעים כל דבר מהשכנים הצמודים. אמנם הקיר בינו לשכנים אינו מגיע לתקרה, אך לטענתו בסיור בבית הוא לא היה מודע כ"כ לכך שזה הקיר המפריד ביניהם לבין השכנים, ולא העלה על דעתו שיכולה להיות בעיה של רעש. כמו כן גם בקומה התחתונה שומעים רעש מקומת הקרקע באופן חריג.

תביעות התובע:

·        התובע טוען להפרת חוזה ע"י הנתבע מאחר ולא דיווח לו על הליקויים ועל כן תובע שהנתבע ישלם לו את הפיצוי הקבוע בחוזה בסעיף 11.5 על הפרת חוזה בסך 50,000 ש"ח.

·        תובע פיצוי על עוגמת נפש.

·       תובע תיקון כל בעיות הרטיבות, כאשר התיקון בחדר המזרחי עלותו לפי בעל מקצוע שהביא היא סך של 5000 ₪ ותיקון מקצועי ויסודי באמצעות כיסוי ביריעות של כל הגג שהוצע לו ע"י בעל מקצוע בסך 25,000 ₪.

·       תובע שיתבצע בידוד מרעש בקומה העליונה בינו לבין השכן. בעל מקצוע אמר לו שהעלות היא 5300 ₪.

טענות הנתבע

בביקור הראשון בדירה כבר אמר לתובע שבנה את הקומה העליונה לבד והוא אינו בעל מקצוע וניסיון. דלתות לא נסגרות, חדרים לא ישרים, חלונות לא משהו.

התובע סייר בדירה כמה פעמים. לטענתו כשל' ביקר בדירה הוא אמר שהרטיבות בתקרת הסלון היא חמורה. כמו כן ל' העיר לו על בעיית רטיבות רצינית בתקרת האמבטיה, שהרי שבוע שלם לא ירד גשם. בחדר הדרום מזרחי ראו קילופים, והוא אמר שהיה שם לפני 3 שנים רטיבות ובעל המקצוע סתם ותיקן. הרטיבות נבעה מהסתימה שהייתה במרזב שגרמה להצפה. ניקוי המרזב כדי שלא יהיה סתום לא מוטל על המוכר אלא על הקונה שהוא בעל הנכס כחלק מהכנת הבית לחורף. בעקבות ביקורו של ל' ביקש התובע להוריד את המחיר בגלל בעיית הרטיבות.

לגבי הנזילות מהגג, לא היו בעיות חריגות של נזילות, לאחר שנעשה טיפול ע"י בעל מקצוע לפני כמה שנים.

מלבד זאת, נכתב בחוזה פעמיים שהמוכר מודיע לקונה שיש בעיית רטיבות בדירה, והכוונה הייתה שלא תהיה לתובע אפשרות לתבוע על בעיות שיתגלו בהמשך אם יתגלו, כי יתכן שיש בעיות שהוא לא יודע מהן.

בנוגע לרעש בקומה העליונה, הנתבע טוען שלא ייחס חשיבות לרעש בקומה העליונה ולא עלתה הבעיה הזו בתקופת מגוריו בדירה. כמו כן, לטענתו, ל' ראה והעיר על כך שההפרדה בינו לשכנים פתוחה בחדר בקומה העליונה. לשאלת ל' הוא ענה שהוא בנה זאת לבד. הוא מסכים להשתתף יחד עם השכנים בחצי מעלות הפתרון לבידוד הרעש בקומה העליונה, לא בגלל שהוא מודה שהוא חייב אלא משום שאולי לא הדגיש מספיק שיש בעיה. 

דיון

1. בית הדין שמע את טענות הצדדים באריכות בשני דיונים כולל שמיעת ל' בשיחת ווצאפ במעמד הצדדים בדיון השני, ולאחר התייעצות הדיינים, הציע לצדדים פשרה. הנתבע הסכים לפשרה אך התובע סירב. לאחר מכן סייר בית הדין בדירה ומאוחר יותר הזמין בעל מקצוע המומחה בנושא איטום. כעת נדרשנו לבירור הדין כפי שיפורט להלן.

ראשית, נציין כי בעל המקצוע קבע, כי הליקויים שישנם בבית אלו בעיות תחזוקה מצויות אשר יש לטפל בהן מידי תקופה בבית, אך אינם מצביעים על כשל יסודי בבית. ברור אם כן שגם אילו רצה התובע, לא היה זכאי לטעון טענת מקח טעות ולדרוש את ביטול המקח.

גם התביעה לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הפרת חוזה על פי סעיף 11.5 נדחית, מאחר וסעיף זה מתייחס להפרה יסודית של החוזה. בסעיף 11.4 לחוזה מפורט מה כלול בגדר הפרה יסודית ולא מוזכר עניין אי דיווח על ליקויים בדירה.

הטענה ביחס לרטיבות בחדר המערבי נדחית מאחר ומדובר על רטיבות קטנה מאד ולא חריגה בבתים ישנים, שקשה להתייחס אליה כמום בקניית בית. בנוסף, על פניו אין להתייחס לטענה הזו משום שהתובע אמר בסיור שאשתו ראתה כתם שחור באותו מקום, ואם כן הרי זה מום שהתובע היה מודע לו ואינו יכול לטעון עליו.

הטענה ביחס לרטיבות בחדר הדרום מזרחי נדחית. מהסיור שערך בית הדין מתברר כי כל הצער ועוגמת הנפש שחוו התובע ומשפחתו מחדירת המים לחדר, נבעה מהסתימה במרזב, שעל התובע מוטל לדאוג לניקיונו. התובע אמר כי לאחר פתיחת הסתימה הוא לא יודע אם הרטיבות המשיכה בכמות קטנה, והוא רק משער שזה כך. גם על פי דברי המומחה, קיר שספג מים רבים, לוקח זמן רב מאוד עד שהוא מתייבש. נציין שגם אם הרטיבות המשיכה בכמות קטנה, יתכן מאד שלאחר שהמים מצאו את דרכם כשהמרזב נסתם, הם כבר חודרים גם כשיש מעט מים. לעומת זאת, הנתבע טוען שאצלו לא הייתה שם רטיבות לאחר שהוא סידר את המרזב, וממילא יש כאן תביעת ספק וטענת ברי של הנתבע שהבעיה לא הייתה בזמנו, והדברים מראים שיתכן מאד שהבעיה נוצרה תחת הקונה, וממילא יד המוכר על העליונה ואי אפשר להוציא את זה ממנו בספק.

בנוגע לטענה ביחס לנזילות מהגג לכאורה יש מקום לחייב את הנתבע. אמנם בדיונים בבית הדין הנתבע טען שלא הייתה בעיה, משום שהביא בעל מקצוע בשנים האחרונות שטיפל בגג, אך בסיור שנערך בבית הוא הודה שהיו נזילות קטנות בחורף במיוחד בימים בהם ירדו גשמים עזים. גם אם מבחינת הנתבע הוא לא ייחס לכך חשיבות, ברור שבדעתם של בני אדם זה נחשב פגם, ובפרט שמדובר בפגם שיכול להתפתח לממדים גדולים יותר, וכפי שטוען התובע שכעת יש ממש טפטוף.

לכן זהו פגם שעליו לתקן, וכפי שנפסק בשו"ע חו"מ סימן רלב סעיף ה, עפ"י תשובת הרא"ש, שבמקום שישנו פגם שאינו מבטל את המקח, על המוכר לממן את עלות התיקון.

יצוין, כי לבית הדין נראה כי לא היה כאן רצון של מי מן הצדדים לרמות את חברו לא במהלך ביצוע עסקת המכירה, ולא בטענותיו בבית הדין. הפערים בטענות הצדדים נובעים מההבדל הגדול בין אופי החיים של התובע והנתבע. נראה שבעיות רטיבות קטנות לא הטרידו את הנתבע והוא לא כל כך התייחס אליהן בחומרה, לעומת התובע שכל בעיה מפריעה לו והוא רוצה לתקנה. הרעש מהשכנים מפריע יותר לתובע מלנתבע בהיותו מתגורר בבית. מסתבר שלפחות חלק מהפערים בתיאור מצב הבעיות בבית והיחס אליהן, נובעים מההבדל האמור.

עם זאת יוער, כי מן הראוי היה שהנתבע ידייק יותר בטענותיו בבית הדין. כמו כן מן הראוי היה כי הנתבע ידווח באופן מדויק יותר ובתשומת לב רבה יותר לתובע, בתהליך מכירת הדירה וחבל שלא עשה זאת.

2. לשונות החוזה

אולם עדיין יש לבחון את הלשונות בחוזה המורים על ויתור או מחילה על טענת מום או פגם בדירה, מה כלול בהן והאם הלכתית יש להן תוקף.

בתחילת החוזה בסעיף והואיל (4) כתוב:

"והואיל (4) וברצון המוכר למכור ולהעביר לקונה... את מלוא זכויות המוכר בדירה במצבה כפי שהיא בעת חתימת חוזה זה ("AS IS") , למעט בלאי הנובע משימוש רגיל וסביר וכי הוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה ו/או פגם ו/או מום ביחס לדירה ו/או לפרויקט ו/או למגרש ו/או למקרקעין, למעט אי התאמה אשר ידע עליה המוכר ולא גילה אותה לקונה".

אולם מחילה גורפת על כל פגם או מום לכאורה אינה תקפה על פי מה שפסק בשו"ע חו"מ רלב, ז:

"כל הלוקח סתם, אינו לוקח אלא הדבר שלם מכל מום. ואם פירש המוכר ואמר: על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו: (כל מום) שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו, כמו המפרש האונאה".

מקורו של השו"ע הוא בדברי הרמב"ם, ואמנם הטור כתב שהרא"ש חולק על כך, אך דעת הרא"ש לא הובאה להלכה אף בדברי הרמ"א ונו"כ על השו"ע. ויעויין שם בנו"כ מהו המקור ממנו למד הרמב"ם את דינו, ולדעתם דברי הרמב"ם מוסכמים גם על הרא"ש וממילא תקפים להלכה.

דהיינו לפי השו"ע מחילה על מומים מועילה רק במקרה שפרט את המום עליו הוא מוחל, או כאשר מוותר על מומים בשווי מסוים, וא"כ הוויתור המוזכר בסעיף והואיל (4) אינו מועיל.

אמנם, יתכן שיש לסייג את דברי הרמב"ם והשו"ע (ראה מאמרו של הרב שמעון רוסק, הישר והטוב קובץ כד, עמ' רעט), לפי שמקור הדין הוא מאונאה ששם הטעם הוא "דלא ידע דמחיל", ולפי זה יש לומר שגם כאן אין תוקף להתנייה דווקא במקרה של מומים שסביר להניח שאילו ידע מהם לא היה רוצה במקח, ובמקרה שלפנינו כלל לא ברור שמדובר בכך, שהרי התובע ידע מראש על חלק מן הרטיבויות ובכל זאת רצה במקח אלא שדרש בתמורה הפחתת מחיר.

3. עוד יתכן לומר, שכיון שמנהג העולם לנקוט בלשון הזו בחוזי מכירת דירה, יהיה תוקף למחילה בלשון זו וכפי שמובא בשו"ת הרדב"ז ח"ד סי' קלו (סימן אלף רו') לאחר שהביא את דברי הרמב"ם שמחילה גורפת אינה מועילה, כתב על כך:

"...ועוד שאפילו הרב ז"ל מודה, לפי שכבר נהגו למחול כל הונאה וכל מום בלשון הזה, והמנהג מבטל הלכה, ואפי' מנהג החמרין והספנין וכל שכן מנהג סוחרים, וכן כתב הרב ז"ל שכל הנושא והנותן על מנהג המדינה הוא סומך".

דהיינו יש כאן מעין קבלה לסחור בהתאם לכללים המקובלים בשוק, אלא שככל הנראה גם המנהג אינו ברור ובוודאי אינו החלטי לגבי כל מום (ראה פסק 417 באתר "פסקים"). עוד יש לדון לגבי הרטיבות בקומה העליונה, כי הסעיף מחריג "אי התאמה אשר ידע עליה המוכר ולא גילה אותה לקונה", ולגבי רטיבות זו המוכר ידע אולם לא ניסה להסתיר "ולא לגלות" אותה, אלא כאמור, לא החשיבה כבעיה.

אולם בנידון דידן יש לשון נוספת שנכתבה בשני מקומות בחוזה, בסעיפים 2ב., 2ג. שהמוכר מודיע לקונה כי קיימת בעיה של רטיבות, ואם כן ויתר בכך על כל טענה בנוגע לרטיבות. אך יש להסתפק מאחר שהנוסח נכתב נכתב בלשון יחיד, ממילא ניתן לומר שזה מתייחס לבעיית רטיבות מסוימת (לשון יחיד ולא רבים) וכפי שטען התובע שלשון זו מתייחסת לבעיית הטפטוף במקום של הארובה, אך יש לדחות טענה זו שהרי מוסכם הוא שכבר באותה העת הייתה גם בעיית רטיבות נוספת הידועה לשניהם, אותה ראו בעת הביקור של ל', ואם כן בעיית רטיבות אינה מתייחסת רק לבעיה אחת. ואמנם התובע טוען שלשון זו הופיעה כבר בטיוטת החוזה לפני הביקור של ל' והתייחסה רק לבעיית הרטיבות שהייתה ידועה לו אז. אך היא הנותנת, כיון שהתברר לתובע שיש עוד בעיית רטיבות שלא פרט אותה לפניו הנתבע, אין לתובע אלא להלין על עצמו, משום שבמצב כזה היה צריך לעמוד על כך שייכתב בפירוש על איזו בעיית רטיבות מדובר ולא להשאיר זאת כלשון פתוחה.

4. יצויין עוד כי על פי דעתו של אחד הדיינים ישנו ספק נוסף ביכולת לדרוש מהמוכר את עלות תיקון המומים, זאת משום שתשובת הרא"ש עוסקת במקרה שהקונה דורש לבטל את המקח ואילו המוכר מעוניין לקיימו ע"י תיקון המומים. אולם במקרה שהקונה אינו מעוניין לבטל את המקח אין הדבר ברור שעומדת לו הזכות לדרוש את תיקון המומים. ויעויין שו"ת לב מבין (בירדוגו) סימן קנד, ואולם המשפט על חו"מ רלב', ה.

לדעת שאר הדיינים יש לחייב גם במקרה זה מעיקר הדין או לכל הפחות מצד הראוי על פי מידת הצדק ומכח שטר הבוררות.

מאחר ויש כאן ספק והמוציא מחבירו עליו הראיה, נראה לחייב בנוגע לטענות הנזילות מהגג רק על דרך פשרה במחצית מהאומדן של המומחה דהיינו 1750 ₪.

נוסיף כי בית הדין שוחח עם בעל המקצוע המומחה שעמו התייעץ התובע באשר לפתרון הנזילות מהגג, והוא הציע לתקן את הבעיות ע"י הדבקת יריעות בגג. העולה מהשיחה איתו הוא שלגבי הבעיות הכלליות בגג הוא לא מתנגד כלל לפתרונות הרגילים של איטום ע"י חומרים שונים כפי שהציע המומחה מטעם בית הדין וכפי שעושים כל שאר בעלי המקצוע בתחום, אלא שהוא עצמו לא מעוניין לעבוד בצורה כזו. אבל לגבי הבעיה של התעלה המחברת בין שני הגגות, הוא סובר שהפתרון הרגיל של חומרים וכו' לא יעיל ולא יפתור את הבעיה, ושם חובה לשים יריעות.

בית הדין החליט שלא לקבל את ההצעה של המומחה מטעם התובע, משום שזו אינה הדרך המקובלת לשים יריעות בגגות רעפים, ואף המומחה ציין שהוא היחיד שמייבא יריעות מיוחדות שמיועדות לכך, ומכיוון שהוא יחודי, אי אפשר לחייב את הנתבע לשלם עבור הפתרון שלו גם אם לדעתו הוא טוב יותר. מלבד זאת, החיוב של הנתבע הוא רק מצד הפשרה כי מן הדין הוא פטור משום המוציא מחברו עליו הראיה, ולכן בוודאי שאין לחייבו בטיפול היקר יותר.

יצויין כהערת אגב, שמבדיקת בית הדין עולה שההבדל בתמחור החלק של התעלה שעליו המחלוקת בין המומחים הוא כ- 3,000 ₪ בלבד, (וכאמור לעיל, לבית הדין נראה לחייב את הנתבע רק בחצי מהסכום, הווה אומר שהפער עומד רק על 1,500 ₪).

בנוגע לנזילה בסלון מעבר לספקות הנ"ל, יש כאמור סיבה נוספת לפטור, מאחר שלפני המכירה ציין הנתבע בפני התובע שאת הקומה הזו הוא בנה בעצמו ואינו בעל מקצוע ול' הדגיש לפניו שהבניה היא ברמה ירודה, וביחס לרמת בנייה כזו המום הזה הוא לא כ"כ משמעותי. לכן על דרך הפשרה נראה לחייב רק בשליש מאומדן המומחה, דהיינו 1000 ₪.

5. בעיית הרעש

בית הדין הסתפק באשר לטענת התובע בעניין הרעש בקומה העליונה. הוסכם שבבנייה רגילה על ידי קבלן בעיה זו נחשבת למום, אולם במקרה שלפנינו הודיע הנתבע שהוא בנה בעצמו את הקומה העליונה, ואף ל' הדגיש בפני התובע כי הקומה בנויה ברמה ירודה, ויתכן שבמקרה כזה מצוי הדבר שכך ייעשה, וכפי שגם השכנים מן הצד השני נהגו ולא בנו את הקיר עד הגג בצד שלהם, אף שהם הזמינו איש מקצוע שבנה עבורם קומה זו. כמו כן, יש לומר שהיה מצופה מן התובע לשים לב לבעיה זו, שהרי ניתן להבחין מן החדר הסמוך המשמש כמחסן בחסרון זה, וכפי שאכן ל' מיד שם לבו לכך ושאל על כך בתמיהה את הנתבע (יצויין, כי חלק גדול מן הדברים שעליהם נשאל ל' ע"י ביה"ד הוא לא זכר ולא ידע להשיב אך הוא זכר יפה שהקיר לא הגיע עד התקרה, כך שנראה שזהו פגם בולט). ובפרט לאור דברי המגיד משנה (מכירה טו, ג. הובא בסמ"ע רל"ב סק"י):

"יש מי שכתב שאם היה הדבר שהלוקח יכל להבחינו לאלתר כגון שיכולין לנסותו ולטועמו ולא הקפיד לעשות כן והמוכר מכר לו סתם אינו חוזר".

מנגד, הרושם שעלה בפני בית הדין הוא כי התובע אכן בתמימותו לא הבין שהקיר לא מגיע עד הגג גם בחדר השינה, ובוודאי לא הבין את המשמעות הנגזרת מכך בעניין הרעש, ויתכן שסביר הדבר שאדם שאינו בעל מקצוע לא יהיה ער לכך, ומצופה היה מן המוכר לציין בפני הקונה את הדברים באופן מפורש. בנוסף לכך הנתבע, אף שלא התחייב, מכל מקום הוא הצהיר בפני בית הדין שהוא מוכן להשתתף עם השכנים ולשלם את חלקו, דהיינו מחצית מעלות השלמת הקיר עד הגג.

לאור זאת סבור בית הדין, בהתייחס לנקודה זו באופן פרטי וכן מתוך מבט על התיק כולו, שראוי וצודק שהנתבע יקיים את הצהרתו, ולפיכך קובע בית הדין כי על הנתבע לשלם את חלקו בהשלמת הקיר עד הגג, ולשלם את מחצית הסכום שהועלה בדיון בפני בית הדין ביחס לתיקון, ושאליו התייחס הנתבע בהסכמתו. הסכום שעלה הוא 5,300 ₪, ולפיכך מחציתו הינו 2,650 ₪.

לגבי טענת הרעש בקומה התחתונה, דינה להידחות. מצב זה קיים בכל הבתים בשכונה זו ואנשים דרים כך וקונים דירות בשכונה זו, במשך שנים רבות, כך שכנראה אינם מחשיבים זאת כמום, וכן זהו מום שיכול היה התובע לעמוד עליו בבירור מועט.

6. לגבי תביעת עגמת נפש, לפי ההלכה אין חיוב תשלום על גרמא למעט מקרים חריגים, ובוודאי לא במקרים בהם דברים נעשו בתום לב ולא בכוונת זדון, כפי הרושם שעלה בפני בית הדין.

הכרעת בית הדין:

א.     הנתבע ישלם לתובע סכום של 2750 ₪ עבור תיקוני הרטיבות.

ב.      הנתבע ישלם לתובע עבור מחצית מהשלמת הקיר הגובל עם השכנים בקומה העליונה, דהיינו סך של 2650 ₪.

ג.      כל הנ"ל יתבצע תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

"והאמת והשלום אהבו"

ובאעה"ח

הרב ניר סיני                           הרב תומר ישראלי                       הרב יאיר וסרטיל