חריגה משטח המגרש בבניית מסלעה

1. רקע ועובדות מוסכמות

........(להלן לצורך הנוחות: "התובעים") הם בעלי מגרש לבנייה בישוב ישוב. שכניהם במגרש הסמוך להם הם .....(להלן לצורך הנוחות: "הנתבעים"). התובעים פיתחו את מגרשם לבנייה באופן שקו הגובה ממנו הם החלו את בניית ביתם, נמוך מקו הגובה המתוכנן של הכביש הסמוך למגרשם ב-3-4 מטר בערך. לעומתם הנתבעים בחרו להגביה את מגרשם באופן שקו הגובה של המגרש יהיה בקו הגובה של הכביש. לצורך הגבהת המגרש לגובה הנדרש החליטו הנתבעים להקים מסלעת תמך ומעליה לבנות קיר תמך למילוי חול עד לגובה הנדרש. יצויין שבנוסף להפרש הגובה שבין גובה המגרש לגובה הכביש, מגרשם של הנתבעים גבוה ממגרש התובעים, מאחר והמגרשים מצויים במדרון, מה שאילץ את הנתבעים להגביה את המסלעה לגובה נוסף. לגבי שיעור הגובה של המסלעה+הקיר נטען על ידי התובעים שמדובר בהגבהה של כעשר מטר ואילו הנתבעים טוענים שמדובר בשש מטר בלבד.  

בינואר 21' ביקשו הנתבעים מהתובעים להשתתף בעלות מחצית הוצאות בניית המסלעה. התובעים, אף שלא היו זקוקים להגבהה זו לצורך בניית ביתם, הסכימו לבקשת הנתבעים מתוך הבנה שזהו הנוהג המקובל בישוב, ומתוך רצון לשכנות טובה.  בנוסף, הסכימו התובעים מהנימוק הנ"ל, שמחצית מרוחב המסלעה ייבנה על מגרשם.

ב-25/7/21 נשלחה לתובעים תוכנית בניית הקיר על פי הנחיית מהנדס. בתוכנית זו לא כלול מה אורך הקיר אלא אופן בנייתו.

ב-30/8/21 החלו הנתבעים בבניית המסלעה. תחילתה של בניית המסלעה היה בצד הפונה לכיוון הנחל, רק לאחר שהושלמה המסלעה בצד זה, החלה בניית המסלעה מכיוון הואדי עד הכביש.

ב-24/9/21 לאחר שנבנתה רוב המסלעה, עמדו התובעים על הבעייתיות לטענתם שבבניית המסלעה וביקשו למחות ולשנות בנייתה.

ב-26/9/21 נפגשו התובעים והנתבע, לבקשת התובעים. בפגישה זו טענו התובעים שחריגת המסלעה מגבול המגרש של הנתבע לכיוון הנחל גורמת לתובעים נזק של הסתרת נוף, החשכת אור וחסימת אויר. עקב כך, הודיעו התובעים שהם לא מתכוונים להשתתף בעלות בניית המסלעה.

ב-7/10/21 השלים הנתבע את בניית המסלעה ולאחר מכן, את בניית קיר התמך המתוכנן.

ב-25/10 נערכה פגישת גישור בין הצדדים עם הרב ש' ונציגי וועד הישוב. בפגישה זו העלו התובעים דרישה שהנתבעים יפרקו את המסלעה החורגת מגבול מגרשם של הנתבעים מנגד, הנתבעים העלו את דרישתם שהתובעים יעמדו בהתחייבותם להשתתף במחצית עלות המסלעה והקיר. הפגישה לא צלחה ולפיכך התובעים הגישו תביעתם לבית הדין. הצדדים חתמו על שטר בוררות כפי שמתחייב.

ביום כ"א כסלו תשפ"ב נערכה פגישה של הצדדים עם הדיינים באתר הבנייה. בפגישה זו הבהירו הצדדים את עמדותיהם. בסיומה של הפגישה התבקשו הצדדים לשלוח הצעות בכתב למתווה של פשרה. 

במהלך השבוע שלאחריו התקבלו משני הצדדים כתבי תגובות והצעות.

מאחר ורב המרחק בין הצעות הצדדים, בית הדין יכתוב פסק דין בסיעתא דשמיא.

לאור ההבנה שיש דחיפות במתן תשובת ביה"ד, עקב רצונם של הצדדים להתקדם בבנייה, בי"א בטבת תשפ"ב נשלחה לצדדים החלטה ובה התייחסות קצרה לנקודות התביעות של הצדדים. לצידה של ההחלטה הובטח על ידי ביה"ד שפסק דין ייכתב בהמשך.

ביום טו בטבת שלחו התובעים תגובה לביה"ד ובה טענות ושאלות לביה"ד בנוגע להחלטה. לאור זאת הוחלט שהנתבע לא יתקדם בבניית ביתו עד אשר יצא פסק דין מלא והתובעים יוכלו לשאול את ביה"ד שאלות בנוגע לפסק הדין ולקבל מענה עליהן.

מספר ימים לאחר מכן, נטען על ידי הנתבעים שהיות והתובעים בתביעתם העלו אפשרות שאם בית הדין לא יפסוק לפרק את המסלעה, הם תובעים פיצוי כספי מהנתבעים. לאור זאת, בכדי למנוע נזק מהנתבעים בגין העיכוב עד סיום כתיבת פסק הדין, ביקשו הנתבעים מבית הדין לאפשר את המשך הבנייה ולהגדיר את התביעה כתביעה כספית. 

בקשת הנתבעים התקבלה על ידי בית הדין ואושר לנתבעים להמשיך בבנייה ובמקביל בית הדין יכתוב את פסק הדין.

2. טענות התובעים

1) טענתם העיקרית היא, שהעובדה שהנתבעים חרגו מקו המגרש בכעשרה מטר בבניית המסלעה והקיר שעל גבה, הם גרמו לתובעים הסתרת נוף, החשכת אור ומניעת אויר. מייד לאחר שהתובעים ראו שיש חריגה של המסלעה מגבול המגרש של הנתבע, הם דרשו את הפסקת החריגה. דרישתם לא נענתה הבניה נמשכה, ובמקביל התנהלותו של הנתבע הייתה פוגענית, הוא לא ענה לטלפונים, הוא צעק ואיים עליהם. 

בנוסף, כתוצאה מכך שהוא פיתח את מגרשו הם נאלצו לעכב את הבניה אצלם ובכך נגרם להם נזק כספי. 

2) אין לטעון כלפיהם שאף הם חרגו מגבול מגרשם בכך שעשו דרדרת מחוץ למגרשם, משום שהדרדרת אינה מפריעה לאף אחד, ואם צריך הם יכולים לגרוף את החול והאבנים. זאת בשונה מהמסלעה שנבנתה שהיא מזיקה ובלתי הפיכה.

3) עקב כל האמור, דרישותיהם:

1. על הנתבעים לפרק את החריגה של המסלעה והקיר שמעליה ולבנותם מחדש בקו המגרש של הנתבעים. לחילופין, אם ביה"ד יחליט לא להורות כך, הנתבעים ישלמו לתובעים פיצוי כספי בשיעור של כ-120.000 ₪ בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מהסתרת הנוף, החשכת האור, תחושת המחנק הגורמים לירידת ערך ביתם.

2. פירוק הקיר שנבנה מעל המסלעה. לחילופין, אם ביה"ד לא יורה כך, ינתן פיצוי כספי לתובעים בשווי של כ-25 מטר שנלקחו ממגרשם לצורך בניית המסלעה. הערכת השווי הכספי ייעשה על ידי שמאי חיצוני שימונה על ידי בית הדין.

3. אופציה אחרת: פירוק קיר הבטון בגובה 3 מ' בחזית המסלעה ולאורך הגבול ביניהם. ופיצוי כספי חלקי על חריגת האורך ופיצוי מלא על כניסה למגרש התובעים על פי שמאות.

4. מאחר והנתבעים התעכבו בפיתוח המגרש, נאלצו התובעים להמתין להם ולעצור את בניית ביתם. עיכוב זה גרם להם תוספת בתשלום שכירות דירה עבור תקופה זו. על כך הם תובעים 2200 ₪ דמי שכירות.

5. לחייב את הנתבעים שלא לבנות מעבר לגבולות הבנייה המקוריים ולא על פי החריגה שבוצעה.

6. לפעול כנגד הנתבע על כך שפגע בשמם הטוב של התובעים בקרב חברי הישוב.

7. לחייב את הנתבע להציג בפני ביה"ד מדידה של המגרש לאחר הפיתוח.

8. לחייב את הנתבע להציג בפני ביה"ד מדידה מדוייקת בפועל של המסלעה הממוקמת על מגרש התובעים.

9. לחייב את הנתבע לפצות את התובעים על עוגמת נפש שגרם להם במהלך התקופה האחרונה.

3. טענות הנתבעים

1. בישוב אין בנייה אחידה. יש הבונים מתחת לכביש ויש הבונים בגובה הכביש. יש הבונים יחידות דיור ויש שלא בונים. וכן הלאה. כמו כן, חלק גדול מתושבי הישוב חרגו בפיתוח מגרשם, בכלל זה גם תושבי הרחוב של התובעים והנתבעים, כולם ללא יוצא מהכלל חרגו מאד בפיתוח המגרשים והגדילו את המגרשים לכיוון הוואדי, זאת משום שמדובר בשטח שאין בו שימוש.

גם התובעים חרגו מעבר לגבולות מגרשם. בעוד שאורך מגרשם המקורי הוא 24 מטר, הם הרחיבו אותו ל-35 מטר.

הקו המרוחק של המסלעה הוא בקו הדרדרת של התובעים. מבחינת הגדרת חריגה, אין הבדל בין מסלעה לדרדרת. שהרי הדרדרת תומכת את המגרש שלהם.

2. התובעים בחרו לבנות יחידת דיור מתחת לכביש והנתבעים בחרו למלא את החלל מתחת לכביש. אין הבדל מהותי בין שתי האפשרויות. 

3. ההתנהלות מול התובעים הייתה בשקיפות מלאה לאורך כל הדרך. הם ידעו מראש שמדובר בבניה של מסלעה וקיר בגובה 6 מטר ולאורך כל המגרש שלה. לראיה הוא הביא תכתובת ווטסאפ, מהן עולה שקודם  הבנייה הם העבירו את תוכניות הבניה לידי התובעים.

4. מודים שלגבי 2 המטרים האחרונים של המסלעה יש מקום לויכוח. אך גם לגביהם נתנו התובעים פידבקים חיוביים.

5. התובעים אינם יכולים לטעון שהם הופתעו שהרי הם ראו מתחילה את הקו ממנו החלה הקמת המסלעה. כמו כן, תהליך הקמתה היה ממושך והיה להם זמן רב לראות ולהבין וליידע את הנתבעים שיש בעיה מבחינתם ומשלא עשו כן, ואף עודדו את הנתבעים לסיים את המסלעה, ואף אמרו שהיו שמחים לעשות מסלעה כזו, הרי שאין הם יכולים לטעון שהם לא ידעו.

6. 2 המטרים האחרונים אינם מסתירים את הנוף, שכן מהבית בכל מקרה הנוף נסתר ובגינה מרוב הגינה הנוף לא נסתר.

4. תביעה שכנגד

1. לאור כל הטענות דלעיל, הנתבעים תובעים מהתובעים לעמוד בהתחייבותם לשלם להם חצי מהוצאות המסלעה והקיר, סך 40,000 ₪. לדעתם, אין שום סיבה שהם לא ישלמו.

2. התובעים גרמו נזק לנתבעים בכך שלא הודיעו להם מראש, שכן אם הנתבעים היו יודעים שעליהם להוציא סכום זה מכיסם, הם היו מעדיפים לבנות מסלעה עד סוף הגובה ולא קיר.

3. הם משתתפים בצער התובעים ומוכנים להתפשר ולהסתפק ב-8000 ₪ שהם חמישית מהסכום המקורי שהתחייבו לגביו.

5. נקודות לדיון

1. האם לחייב את הנתבעים לפרק חלק מהקיר והמסלעה או לחילופין לחייבם בפיצוי כספי.

2. האם לחייב את הנתבע לפצות את הנתבעים בגין עוגמת נפש. 

3. הכרעה בעניין טענת התובעים כי הנתבע פגע בשמם הטוב בקרב חברי הישוב.

4. האם לחייב את הנתבעים דמי שכירות בגין עיכוב התובעים בבניית ביתם.

5. האם התובעים מחוייבים לשלם עבור מחצית המסלעה.

6. האם התובעים זכאים לקבל תשלום עבור השטח שהעניקו לנתבעים לבניית המסלעה.

6. האם לחייב את הנתבעים בפירוק המסלעה או חלקה                                                                                                                                                                          

לטענת התובעים הקמת המסלעה והקיר שעל גבה בגובה ובאורך הקיימים גרמה להם נזק של הסתרת נוף, החשכת אור וחסימת אויר. גם הנתבעים מכירים בכך שהתובעים סובלים מהמחנק שנוצר כתוצאה מבניית המסלעה. 

קודם שננתח את הסיטואציה בנידוננו, נכתוב את עמדת ההלכה העקרונית בנוגע להחשכת אור חסימת אויר והסתרת נוף, הנוגעת לענייננו.

1. החשכת אור - חיוב ההרחקה

בנוגע להחשכת אור, נכתב במשנה (ב"ב כב,א): "החלונות, בין מלמעלן בין מלמטן בין כנגדן - ארבע אמות". על פי הסבר רש"י שם, מדובר באדם המבקש לבנות כותל בחצרו כנגד חלון חבירו, שעליו להרחיק ד' אמות. הטעם לכך מבואר בברייתא המובאת בגמ' (שם כב,ב) כדי 'שלא יאפיל'. יצויין שבברייתא בשונה מהמשנה, לא צויין שההרחקה היא בשיעור ד' אמות, כפי שמחדד שם רש"י: "ומכנגדן - צריך להרחיק כדי שלא יאפיל ולא יהיב תנא דבריית' שיעורא". ומבאר הרמב"ן (שם ד"ה גופה) את הטעם לכך: "ובא לומר לך שפעמים צריך הרחקה יותר מד'". אולם הר' יונה וראשונים נוספים שם, חלקו עליו ולדעתם שיעור ההרחקה הוא ד' אמות ולא מעבר לכך והברייתא באה לבאר את טעם המשנה. 

ויש ליישב דין זה עם העולה מהגמ' שם (דף ז,א):

הנהו בי תרי אחי דפלגי בהדי הדדי [שני אחים שחלקו ביניהם את נכסי הירושה], חד מטייה אספלידא [רש"י:טרקלין יפה] וחד מטייה תרביצא [גינה שבצד הטרקלין שהיתה מאירה לתוכו], אזל ההוא דמטייה תרביצא וקא בני אשיתא [כותל] אפומא דאספלידא. א"ל: קא מאפלת עלי, א"ל: בדידי קא בנינא. אמר רב חמא: בדין קאמר ליה.

מפשט דברי רב חמא עולה שאין מניעה לשכן לבנות בשלו ולהחשיך את בית חבירו.  כיצד מתיישבים דבריו עם המשנה דף כב,א והברייתא בדף כב,ב שהוזכרו לעיל שיש לכל הפחות להרחיק ד' אמות?

מביאור רש"י (דף ז,א) עולה כי בדין הגמ' בדף ז,א מדובר שלא היה לבעל הטרקלין חזקת ג' שנים וכל עוד אין חזקת אורה, אין מניעה להחשיך את ביתו. בדומה לכך מבאר רש"י בדף כב,א על המשנה, שהחובה שלא להחשיך את חלונו היא דווקא כשיש לחלון חזקת ג' שנים.

אולם התו' (דף ז,א ד"ה א"ל) חולק על רש"י וסובר שגם ללא חזקת ג"ש, אין זכות לאחד להחשיך את בית חבירו, "דבית בלא אורה אינו שוה כלום". ולפיכך הם מבארים את המקרה בדף ז,א באופן שונה, יובאו דבריהם להלן.

כשיטה זו פסק הרמ"א (שם סעיף כז):

אבל החלונות הצריכים לבית אינו יכול לבנות כנגדן, וכל שכן שלא לסתמו,  דבית בלא אור אינו שוה כלום (טור וכ"כ הרא"ש).

כך משמע מפסיקת השו"ע (חו"מ קנד,כא) זו לשונו:

צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד' אמות, כדי שלא יאפיל עליו; וכיון שהרחיק ארבע אמות, אף על פי שמאפיל, אינו צריך להרחיק יותר.

מפשטות לשונו עולה שחובת ההרחקה עד ד' אמות קיימת גם בלא חזקת ג"ש. אך, מעבר לד' אמות אין חובת הרחקה למרות שקיימת האפלה. הסבר לכך כתב בריטב"א (ב"ב כב,ב ד"ה ומכנגדן):

ואף על גב דאכתי ודאי מאפיל עליו לא רצו חכמים להחמיר בדבר ולמעט דירתו של זה ואמרו שיסתפק זה באור הנכנס דרך ד' אמות וכן פסקו כל הפוסקים

מהריטב"א עולה יסוד חשוב בדיני הרחקות נזיקין שיש לאזן בין החובה שלא להזיק לשכן לבין זכות השימוש של האדם בדירתו על אף שהשימוש ממעט את האור בבית השכן.

הגר"א (על השו"ע שם סקצ"ד) ציין שהמקור לכך שההרחקה היא ד' אמות בלבד, הוא מלשון המשנה שנקטה הרחקה ד' אמות ולא כתבה שירחיק 'שלא יאפיל', משמע שגם אם מאפיל אין צריך להרחיק מעבר לד' אמות.

מסקנה: זכאי אדם לעכב את חבירו מלבנות כנגדו במרחק של פחות מד' אמות, אם הבניה מחשיכה את ביתו. אך אין זכות לעכב אם הבניה רחוקה יותר מד' אמות, אף שהיא מחשיכה.

2. חסימת אויר

מפסיקת השו"ע ניתן להסיק גם לגבי חסימת אויר. מכך שהשו"ע לא חילק משמע שאם הרחיק ד' אמות, אין לבוא עליו בטענה שהוא חוסם את האויר. כדיוק זה כתב בפתחי חושן (נזיקין פי"ד הערה נו).

3. הסתרת נוף

דין זה מבוסס אף הוא על הגמ' שהובאה לעיל (ב"ב דף ז,א). לצורך הנוחות נביאה שוב:

הנהו בי תרי אחי דפלגי בהדי הדדי [שני אחים שחלקו ביניהם את נכסי הירושה], חד מטייה אספלידא [רש"י:טרקלין יפה] וחד מטייה תרביצא [גינה שבצד הטרקלין שהיתה מאירה לתוכו], אזל ההוא דמטייה תרביצא וקא בני אשיתא [כותל] אפומא דאספלידא. א"ל: קא מאפלת עלי, א"ל: בדידי קא בנינא. אמר רב חמא: בדין קאמר ליה.

לעיל הובא הסבר רש"י שבונה הכותל בפני האספלידא החשיך את טרקלין חבירו. על כך מקשים התו' (שם ד"ה א"ל בדידי קבנינא) שתי קושיות שהמכנה המשותף להן, שגם אם אין לבעל הטרקלין חזקת ג' שנים לא סביר שניתן להחשיך לגמרי את אורו. ולכן מבאר ר"ת את הגמ' באופן שונה:

ומפרש ר"ת שמאספלידא היה יכול לראות לשדותיו דרך התרביצא ודקאמר מאפלת עילווי היינו שהיה מעכבו שלא היה יכול לראות שדותיו וקרי לה נמי אידרונא שלא היה יכול להביט למרחוק.

מדברי ר"ת עולה שהנזק שנגרם לבעל הטרקלין הוא, שהוא אינו יכול לראות שדותיו כתוצאה מבניית הכותל כנגדו.

מהי מסקנת הסוגיה בנידון זה? מהמשך הסוגיה עולה שהכרעת רב חמא המצדיקה את בונה הכותל אמורה בנוגע לשני אחים שהם על פי שמואל כלקוחות ואינם יכולים לטעון זה כנגד זה: "דדאירנא ביה כי היכי דדרו אבהתן" (לשון הגמ' בדף ז,א), כלומר חלוקת הירושה הייתה על דעת שכל אחד יעשה כראות עיניו בחלקו מבלי שהאח השני יוכל להגבילו מכוח העובדה שכך היה השימוש של אבותם. כן עולה מהרמב"ן (ב"ב דף ז,א) שכתב:

ומיהו אין האחין יכולין למחות זה בזה בחלונות לסותמן אף על פי שיש בהן היזק ראיה, שלא חלקו על מנת לסלק משם כלום.

ומכאן שלגבי שכנים הדרים זה לצד זה שלא מכוח ירושה או קניין מאדם אחד, לא יהיה זכאי אחד לבנות כותל באופן שהוא מסתיר לבעל טרקלין לראות שדותיו . כך עולה מראשונים נוספים בסוגיה.

4. האם הזכות למנוע הסתרת אור ונוף תלויה בחזקה מקדימה?

ויש לבחון האם זכות השכן למנוע בניית כותל המסתיר את ראייתו מחלונו מותנית בכך שלבעל החלון יש חזקה על חלונו?

רש"י (שם ד"ה בדנפשאי) מנמק את הזכות של בעל הכותל להחשיך את האכסדרה בכך שלבעל האכסדרה אין חזקת ג' שנים. דרישה זו אינה נוגעת לחלוקת אחים, שכן רש"י בארה עוד קודם שהגמ' העלתה שמדובר דווקא באחים, וכן מוכח ממה שמבאר רש"י (שם דף כב,א) את הדין במשנה מדוע אין לשכן לבנות כותל מול חלונו של חבירו בפחות מד' אמות:

והחלונות - מי שהיו לו חלונות פתוחים לחצר חבירו והוחזק בדבר זה שלש שנים ובא בעל החצר לבנות שם כותל צריך לשער ד' אמות.

יתכן שגם ר"ת על אף שחלק על רש"י בפירושו לאכסדרה, אינו חולק על תנאי הסף שזכות העיכוב תלויה בחזקה מקדימה. באופן זה למד דעתו בספר עמק המשפט (הלכות שכנים עמ' קמח ואילך) והביא סיוע להבנתו מדברי האגודה (ב"ב שם) שלמד כן בדעת ר"י בפירוש לאכסדרה בתו' הנ"ל, (יצויין כי בעמק המשפט שם הביא את שיטת הנודע ביהודה (מהדו"ת או"ח סי' טז) שפקפק בראיית האגודה מר"י). 

נראה שניתן לסייע הבנה זו המצריכה חזקה מקדימה כדי לעכב בנייה המסתירה נוף, מראשונים נוספים. כך כתב בשו"ת הרשב"א (חלק א סימן אלף קלב ובדומה לכך בח"א אלף פה)

מי שקדם ופתח חלון על רשות הרבים הרי זה זריז ונשכר ואין חבירו שבצד השני של הדרך רשאי למנעו מפני שאינו פותח על רשותו שהדרך של מלך הוא. וכן רצה שכל שבא לפתוח על הדרך יפתח ואינו פותח על רשות חבירו ולא משתמש בשל חבירו כלום... אבל אם בא [השכן שכנגדו] להגביה כותלו מגביה ואינו נמנע אף על פי שאין ביניהם ארבע אמות לפי שזה אומר לו כל מה שאתה משתמש באויר רשותי שלא מדעתי אינך רשאי. ואילו היה זה רשאי למחות בידו בשעת פתיחת החלון ולא מיחה והחזיק בכך שלש שנים ובא מחמת טענה והחזיק צריך להרחיק ממנו ארבע אמות. אבל זה שאינו יכול למחות כל שהוא משתמש על רשות הרבים אין לו חזקה.

מהרשב"א עולה שרשאי אדם לפתוח חלון לרה"ר ושכנו מנגד אינו יכול למונעו. ומכיון שאין לשכן זכות למחות בו, פותח החלון אינו יכול ליצור חזקת שימוש. לפיכך, זכאי השכן שכנגד החלון לבנות כותל כנגד החלון אף שאין ביניהם ד' אמות. עולה מכך, שהזכות לעכב בניית כותל המסתיר חלון תלויה בחזקה מקדימה של בעל החלון.  דברי הרשב"א הובאו בב"י (חו"מ סי' קנד מחודש יח). אמנם, הב"י בתחילה העלה הסתייגות על דעת הרשב"א, אך, לבסוף קיבל דבריו ונפסקו הלכה זו בשו"ע (שם סעיף לא):

כתב הרשב"א שאף על פי שהפותח חלון לרשות הרבים אין חבירו שכנגדו רשאי לפתוח חלון כנגד אותו חלון, אם בא להגביה כותלו מגביה ואינו נמנע, ואף על פי שאין ביניהם ד' אמות, ובלבד שיגביה ד' כדי שלא יציץ ויראה.

כך גם פסק הסמ"ע (שם, סקל"ג).

כן עולה מהטור (שם) המצטט את תשובת אביו הרא"ש ממנה עולה שבהעדר חזקה יש זכות לשכן להאפיל על חלון חבירו: 

כט עוד שאלה לא"א הרא"ש ז"ל ששאלת ראובן יש לו בית אצל שכנו עכו"ם ופתח חלון על גגו של העכו"ם והחזיק בו כמה שנים לאחר ימים מכר העכו"ם ביתו לישראל ובא הלוקח להגביה ביתו בענין שסותם החלון של ישראל וטוען ראובן אתה מאפיל על אורות חלוני שהחזקתי בו כמה שנים. תשובה טענת ראובן אינה טענה דהבא מחמת עכו"ם הרי הוא כעכו"ם ואילו בעוד שהיה הבית של העכו"ם אילו היה רוצה לבנות בפני חלונו של ראובן לא היה יכול למחות בו דבדיני העכו"ם אין חזקה לאורה אלא כל אחד הוא פותח לרשות חבירו וכשרוצה חבירו סותם את אורו בפניו אפילו החזיק בו כמה שנים וכל כח וזכות שהיה לו לעכו"ם קנה הישראל מהעכו"ם ואין ראובן יכול למחות.

נפסק דין זה ברמ"א (שם סעיף יח) ואף שהשו"ע (שם) הסיק לדינא אחרת, אין הוא חולק על עקרון זה.

משמע מהרא"ש והראשונים שאין זכות למנוע החשכת אורה מבלי חזקה מקדימה. הגדרה זו אינה סותרת לדברי התו' החולקים על רש"י וסוברים שאין צורך בחזקת ג' שנים כדי לעכב בנייה המחשיכה אורה מהטעם 'דבית בלא אורה אינו שוה כלום', ובדומה לכך כתב הרא"ש (בפסקיו ב"ב פ"א,כ). משום שיש לחלק בין החשכה מוחלטת של הבית שהיא טענת נזק לבין החשכה חלקית של אורה של חלון שהיא טענה המצריכה חזקה מקדימה. ההסבר לצורך בחזקה מקדימה הוא בכך, שהטענה מבוססת על פגיעה בזכות השימוש של פותח החלון בחצר השכן. זכות השימוש נרכשת על בסיס טענת מכר או טענה לחזקת שימוש המבוססת על מחילתו של השכן (אפשרויות אלו תלויות במחלוקת הראשונים האם בחזקת תשמישים צריכה חזקה עם טענה ואכמ"ל) . מה שאין כן טענת נזק כהחשכה מוחלטת של הבית, שאינה מצריכה חזקה מקדימה, כדין כל הרחקות נזיקין בדיני שכנים שאינם מצריכים חזקה מקדימה. [לגבי אורכה של החזקה, האם צריך חזקת ג' שנים או די בחזקה לאלתר כשראהו שכנו ושתק, תלוי דין זה במחלוקת הראשונים ב"ב דף ו,א ואכמ"ל].

עולה, אפוא, שיש חבל ראשונים ופוסקים הסוברים שהזכות לעכב בנייה המסתירה אור או נוף, תלויה בחזקה מקדימה של המעכב.

5. הסתרת נוף-הגדרת הטענה

לאחר שהוברר שכאשר יש חזקה מקדימה של המעכב, יש זכות לעכב בנייה המסתירה נוף. יש להגדיר גבולותיה של טענה זו.

כאמור המקור לטענה זו עולה מדברי ר"ת בתו' (ב"ב ז,א ד"ה א"ל בדידי) שהוזכר לעיל, זו לשונו:

ומפרש ר"ת שמאספלידא היה יכול לראות לשדותיו דרך התרביצא ודקאמר מאפלת עילווי היינו שהיה מעכבו שלא היה יכול לראות שדותיו וקרי לה נמי אידרונא שלא היה יכול להביט למרחוק.

מדקדוק לשונו יתכן להבין שטענה זו יש לה תוקף, דווקא באופן שההסתרה פוגעת בשימוש שיש בו תועלת מוכחת "שלא היה יכול לראות שדותיו". אך, אין לבוא בטענה של הסתרת נוף כשאין בטענה זו טענה של פגיעה בשימוש. מנגד, ניתן להבין שר"ת נוקט בדוגמה, כדי לבאר את טענת בעל האספלידא, אך גם טענה של הסתרת נוף תתקבל, באופן שיש בראיית הנוף הנאה ברורה למתבונן שיש מקום להגדירה כשימוש בחלון. ניתן אף להוסיף, שלעיתים יש פגיעה מהותית יותר בהסתרת נוף מאשר ראיית שדות, שכן ראיית שדות ניתן לעשותה גם מחוץ לבית, מה שאין כן ראיית הנוף מתוך הבית בכל עת, מרחיבה דעתו של אדם. חשיבותו הרבה של הנוף מוכחת מכך שאנשים מוכנים להוסיף במחיר הדירה אם נוף נשקף אליה.

בהגדרת עניין זה עסק המהרלב"ח (שו"ת סי' מד) ולדעתו, אין למנוע בניית כותל המסתיר ראיה מהחלון לשוק, וזו ראייתו ומקורו:

ומה שטען שהגדר ההוא מונע ממנו ההבטה לאורך השוק אינה טענה כלל שאם היה בב' חצרות סמוכים פשיטא שיכול שמעון לבנות בתוך חצרו ולהגביה הבנין כמו שירצה ואין ראובן מוחה בידו לומר שמונע ממנו ההבטה דהיזק ראיה שנינו היזק מניעת ראיה לא שנינו. וזה מבואר במשנה פרק לא יחפור. החלונות מלמעלן ומלמטן וכנגדן ארבע אמות ומבואר שם בגמר'... גם יכול לבנות מכנגד ובלבד שירחיק ארבע אמות כדי שלא יאפיל וכתבו הרמב"ם ז"ל פרק ז' מהלכות שכנים גם כל הפוסקים ומה שדקדקו שם הוא שיגביה ארבע אמות הבנין כדי שלא יוכל להציץ מן החלון אבל אם מגביה כותל הבנין הרבה מאד אין חשש אף על פי שמונע לו ההבטה מכל הצדדין.

בהמשך דבריו מתייחס המהרלב"ח לדברי ר"ת הנ"ל, ומבחין בין מניעת הבטה לשדותיו שהיא נזק גדול, למניעת הבטה לשם שעשוע שאין בכך נזק ואין למונעה:

אבל דוקא הוא כשמונע ממנו ההבטה לשדותיו או דבר שלו ומוכחא מילתא דהאי חלון להכי קאי דאז הזיקו גדול ומצי מעכב עליה האיך אמנם מניעת הבטתו למקום רחוק ולא יהיה לשדותיו הוא ביד בעל החלון ויכול לסתום על חברו. והכי משמע ודאי דהיא סברת רבינו תם מתרי טעמי חדא דהוא דייק בלשונו שהיה רואה שדותיו הרחוקים. ולמאי דסלקא דעתך לא הוה ליה למימר אלא שמונע ממנו ההבטה למרחוק כי כל האנשים משתעשעים בהבטה למרחוק אלא ודאי משמע דההבטה דמרחוק כשלא יביט לשדותיו לא מעלה ולא מוריד...

ויש לדקדק בדברים. המהרלב"ח סובר שאין למנוע בניית קיר המסתיר הבטה לשוק, משמע הבטה שאין לה מטרה ברורה. לפי זה מה הדין אם מדובר בחלון המשקיף על נוף המרחיב את הדעת או מרפסת שעיקר עניינה הבטה אל הנוף. האם יש להשוות ראיה זו להבטה לשדותיו?

מפשט דברי המהרלב"ח, נראה שגם הבטה זו שמטרתה הנאה, תחשב שעשוע ש"לא מעלה ולא מוריד". רק במקום שעצם מניעת ההבטה עלולה לגרום הפסד כספי תוגדר "הזיקו גדול". כמסקנה זו כתב בספר עמק המשפט (שכנים עמ' קנג).   אך, מסתבר יותר שאין לקבוע מסמרות במסקנה זו, משום שנכס שההבטה על הנוף ממנו הוא משמעותי, הרי שגם לגביו ניתן לומר ש"מוכחא מילתא דהאי חלון להכי קאי דאז היזקו גדול".

נכון יהיה לסכם, שעל דרך הכלל אין לעכב בניה המונעת הבטה לנוף למטרת הנאה. אך, יש מצבים ספציפיים שיהיה מקום לטענה זו, גם על פי המהרלב"ח, באופן שמדובר בנוף משמעותי, ויש לדירה מרפסת נוף שזה עיקר עניינה, בפרט שערך הדירה נקבע בהתאם לנוף.

ברם, יש לסייג מסקנה זו מההיבט המעשי. בימינו, על דרך הכלל, ידוע לכל שבאזורי מגורים, בניין הזוכה לנוף ברבות הימים, יתכן והרשות תאשר בניית בניינים חדשים שיסתירו את הנוף. לכן, מראש ידוע שמציאות זו שיש אפשרות להבטה בנוף היא זמנית. לכן, יהיה מקום לטיעון זה רק כאשר ברור היה שלא תהיה בניה נוספת שתסתיר אותו.

להלכה, יצויין שהמהרלב"ח בסוף דבריו כתב:

ואפילו למי שלא יודה לדברי ויאמר שיש מכאן ראיה לדבריך לדעת רבינו תם [שיש לקבל טענה של הסתרת השוק] אומר שאין לנו להניח דברי כל הפוסקים בשביל סברת רבינו תם.

כלומר, נראה שנטיית המהרלב"ח לדינא שלא לקבל טענת הסתרת נוף כלל.

בדומה להבנת המהרלב"ח בדעת ר"ת שמדובר בהבטה לשדותיו בדווקא, כתב גם בספר תומת ישרים סימן יט.

ברם, פרשנותו של המהרלב"ח בדעת ר"ת אינה מוסכמת. כן כתב בשו"ת מהרש"ם (ח"ג סי' שעו) שהמבי"ט (שו"ת ח"א סי' שכג) חלק על המהרלב"ח, זו לשון שו"ת מהרש"ם:

ומה ששאל בא' שהעמיד פירלייב /פרוזדור/ או פאציניע /מרפסת בכניסה לבית/ לפני פתחו לצד רה"ר. והשני טוען שמזיק לו היזק ראי' שאינו יכול להסתכל בעומד על פתחו להלאה. והביא מדברי כנה"ג בשם רלנ"ח שהובא בפת"ש סי' קנ"ד סק"ח, הנה בתשו' מבי"ט ח"א סי' שכ"ג מבואר להיפוך אבל גם בתשו' תומת ישרים סי' קנ"ט פסק כהרלנ"ח א"כ אם כבר עשה בודאי יוכל לומר קים לי.

מסקנת המהרש"ם שאם כבר עשה, יוכל לומר קים לי כמהרלב"ח והתומת ישרים שאינו יכול למונעו, ומכאן שאם לא בנה, יכול בעל החלון למונעו מלבנות מהטענה שקים לי כמבי"ט.

אך, יעויין בספר עמק המשפט (שכנים עמ' קנה) החולק על מסקנה זו. לדעתו בעל החצר הבא לבנות כותל כנגד כותל חבירו נחשב מוחזק ובעל החלון נחשב כמוציא (כן מבואר בנתיבות סי' קנג ביאורים סקי"ג ובאחרונים נוספים). לאור זאת בכל מקרה יוכל בעל החצר לבנות כותל המסתיר את החלון בטענה קים לי כמהרלב"ח.

זאת ועוד, מעיון בלשון המבי"ט אין הכרח להבין שהוא חולק על המהרלב"ח. זו לשונו:

אבל בעלמא יכול לטעון קא מאפלת עלי כפי' ר"ת ואפי' לפי' רש"י ז"ל היינו משום דלישנא דקא מאפילת עלי לא משמע כפי' ר"ת אבל היכא דמפסיק במחיצה ומונע אותו מלהביט למרחוק נראה דמצי לטעון. נאם המבי"ט.

לשונו 'ומונע אותו מלהביט למרחוק' אינה אומרת שהוא מרחיב את ההגדרה העולה מפשוטו של ר"ת אלא בא לומר שטענה זו רלוונטית לגבי שכנים ולא לגבי אחים וקיצר בנוגע להגדרת הטענה. כהבנה זו, שהמבי"ט אינו בהכרח חולק על המהרלב"ח כתב בספר עמק המשפט שם וכן בעטרת דבורה (ח"ב עמ' 824 לרב אוריאל לביא).

לאור זאת המסקנה היא כדעת המהרלב"ח שכתב דבריו להדיא ולא כדיוק דברי המבי"ט ובפרט שכאמור בעל החצר הוא המוחזק.

לסיכום, נראה שיש לקבל את עמדת המהרלב"ח והתומת ישרים בהבנת דעת ר"ת שטענת מניעת הבטה תתקבל באופן שיש תועלת שימושית שיש לה השלכה כספית, אך, לא טענת הסתרת נוף. אולם יתכן שבמצבים מיוחדים כשיש חלון או מרפסת שעניינם השקפה על הנוף, וברור שלא תאושר בנייה של בתים שיסתירו אותו, יש מקום לטענה זו גם על פי המהרלב"ח והתומת ישרים.

6. טענת ירידת ערך הנכס

שאלה נוספת שיש לדון בה, האם ניתן למנוע הסתרת נוף מאחר והסתרת הנוף עלולה לגרום לירידת ערך הנכס.

ראינו לעיל לגבי טענת האפלה, שיש מחלוקת בין הפוסקים בנידון זה. דעת רש"י (ב"ב דף ז,א) היא שכל עוד אין חזקת ג' שנים יכול שכן להאפיל את ביתו של חבירו. לעומת זאת סברו התו' (שם ד"ה א"ל בדידי) שגם בלא חזקת ג' שנים אינו זכאי לבנות בשלו ולהאפיל את ביתו של חבירו והנימוק לכך: "דבית בלא אורה אינו שוה כלום". מדבריו יש להסיק, שיש לעכב בנייה הגורמת להורדה משמעותית של ערך הדירה של חבירו. עולה, אפוא, שלרש"י אין לשלול את זכות אדם לבנות בשלו גם אם הוא גורם לירידת השימוש והערך של בית חבירו, ורק לאחר חזקת ג' שנים זכותו לעכב מכוחה של החזקה, אך לא מטענת נזק. לעומת זאת, התו' וראשונים אחרים וכן להלכה, בנידון האפלה, זכאי לעכב את חבירו לבנות בשלו, כיון שהוא מוריד את השימוש ואת ערך הבית.

האם ניתן להשליך מדעת התו' שניתן למנוע הסתרת נוף, הגורמת לירידת ערך הנכס?

לעיל נטען בהסבר ר"ת (ב"ב דף ז,א) שזכאותו של בעל האספלידא לעכב את בעל התרביצא לבנות כותל שלא יסתיר לו את ראיית שדותיו, מבוססת על חזקת ג' שנים. משמע שאין לקבל בנידון זה, טענת ירידת ערך הנכס שהיא טענה נזקית שאינה מצריכה חזקת ג' שנים. 

מדוע?

יתכן לבאר שלדעתו, המניעה מלראות שדותיו אינה מורידה את ערך הנכס. ועל פי זה, באופן שמוכח שהסתרת הנוף מורידה את ערך הדירה, ניתן יהיה למנוע הסתרה זו.

אולם נראה יותר לבאר שנוסח הטענה "בית בלא אורה אינו שוה כלום" בא לבטא את ההשפעה של ההאפלה על התיפקוד בדירה עד כדי שהבית אינו שווה כלום. לפי זה, המדד אינו ירידת ערך הדירה אלא ירידה חמורה בתיפקוד בדירה. על פי זה נראה שאין למנוע הסתרת נוף, בלי חזקת ג' שנים, מאחר והסתרת נוף אינה מורידה את התיפקוד בדירה באופן מהותי, אלא מונעת שימוש מחלון הדירה לראות את שדותיו.

הוכחה לכך, על פי האמור לעיל, שאין זכות למנוע האפלה בבנייה שהיא במרחק עד ד' אמות. ודייקנו לעיל על פי הריטב"א שגם אם הבניה מעל ד' אמות מאפילה על הבית, לא מנעו בניה זו. והסיבה היא "לא רצו חכמים להחמיר בדבר ולמעט דירתו של זה ואמרו שיסתפק זה באור הנכנס דרך ד' אמות". מכך שלא חילקו עולה שאין למנוע בניה המאפילה על הדירה במרחק של ד' אמות, גם אם גורמת לירידת ערך הדירה. וכמו כן, אין למנוע הסתרת נוף ולמעט דירתו של זה.

הוסף על האמור, שיש הבדל מהותי בין האפלה להסתרת נוף. האפלה היא פגיעה בשימוש בדירה, לעומת ראיית נוף הפונה כלפי חוץ, משמעה זכות ראיה החוצה את שטחו של שכנו. מסתבר שאין להגדיר מניעת שימוש זה במונחים של נזק, אלא אך ורק במונחים של רכישת 

מהמקורות שהובאו עד כה, נראה שאין מקום לעכב בנייה מחמת ירידת ערך הנכס, משום שיתכן שיסוד הטענה "בית בלא אורה לא שווה כלום", הוא פגיעה אנושה בתיפקוד בדירה ואין להשליך ממנה, לא להאפלה במרחק שמעל ד' אמות וודאי שלא להסתרת נוף, גם באופן שנגרמה ירידת ערך הנכס.

להלן נמשיך לדון בטענה זו.

7. דיון בטענת ירידת ערך הנכס על פי תשובת הרא"ש

בפסקי דין שונים הביאו מקור לדיון זה, מתשובת הרא"ש (כלל ה סימן ג). הרא"ש נשאל האם רשאי אדם לבנות מחיצה בתוך מקומו בבית הכנסת כדי להוסיף מקום ישיבה נוסף, ובכך הוא גורם הורדת ערך המקום של שכנו מאחר והוא מרחיקו מהמקום הראשון. הרא"ש דן בצדדים שונים בטענה זו, ולגבי בניה הגורמת לירידת ערך המקום השני הוא כתב:

נראה לי שבשביל הפסד זה לא ימנע ראובן זה מלחלוק [כלומר לעשות מחיצה]. שכל ההרחקות השנויות בבבא בתרא (פרק לא יחפור) היינו דוקא היכא דדבר הנסמך מזיק לשכנו בגוף ממונו. כגון הסומך בורו לשדה חבירו שהוא מזקיקו להרחיק כשיבוא לסמוך בור גם הוא אומר כל מרא ומרא מרעית לי לארעאי (שם /ב"ב/ דף י"ז ב'), וכן כל ההרחקות דלא יחפור או שמאפיל עליו או מחמת הריח או פסקת לחיותאי. אבל אדם הבונה בתוך שלו להשביח נכסיו ואינו מזיק לגוף ממון חברו אלא שמפחיתו מדמיו כי האי גונא לא הצריכו חכמים להרחיק. כההיא דפרק לא יחפור (דף כ"א ב') עושה אדם חנות בצד חנותו של חבירו ומרחץ בצד מרחץ של חבירו ואינו יכול למחות בידו מפני שיכול לומר לו אתה עושה בתוך שלך ואני עושה בתוך שלי. ואף על פי שהדבר ידוע שהחנות של הראשון דמיו נפחתים שיותר היה נמכר ביוקר כשלא היה במבוי אלא חנות אחת אף על פי כן אינו יכול למחות בידו.

מהרא"ש עולה יסוד עקרוני, חיוב הרחקות נזיקין אמור באופן שהסומך נזק לשכנו גורם נזק בנכס של חבירו באופן הניכר, כגון הסומך בור לבורו של חבירו ומחליש בכך את קיר הבור של שכנו. אך, אין למנוע בנייה בתוך שלו הגורמת לירידת ערך נכסו של חבירו, מאחר ויכול לטעון כנגדו 'אתה עושה בתוך שלך ואני עושה בתוך שלי'.

בסוף התשובה מוסיף הרא"ש:

אמנם אם נהגו במדינות הללו כשמוכרים מקומות בבית הכנסת שמוכרים מושב הראש ביוקר והשני בפחות וכן כלם נפחתים לפי התרחקם ממושב הראש. אם עתה בחלוק מחיצה יפסיד מקום מושב הראש חשיבתו לא יוכל ראובן לחלק כי אדעתא דהכי קנה מקומו בפחות מדאי מושב הראש, שאם יוכל לעשות מקומו ראש למה נפחת דמי מקומו, ושלום אשר בן ה"ר יחיאל ז"ל.

כלומר, אם מתחילה המקום נקנה במחיר גבוה בגלל מיקומו ועתה על ידי בניית חבירו מיקומו משתנה וערכו יורד כתוצאה מכך, יש זכות לעכבו, כיון שעל דעת כן קנאו.

הפוסקים (ראה שו"ת חתם סופר חלק או"ח סי' כו ועוד) דנו בשאלה, האם אין דבריו בסיפא של התשובה סותרים למה שכתב קודם לכן. בחלק הראשון של התשובה נכתב שאין למנוע בניה ברשותו מהטענה שהבניה מפחיתה את ערך נכס חבירו. ואילו מהסיפא של התשובה משמע שאם הוא קנה מתחילה את המקום במחיר גבוה בגלל מיקומו, יש למנוע מהשני לבנות במקומו ולהפסיד לו את יתרונו.

נראה שיש ליישב, בסיפא של התשובה מדובר שכל רוכשי המקומות שילמו על מקומותיהם בהתאם למיקומם ובכלל זה, אותו שרוצה לבנות בשלו ולשנות את מיקומו של חברו. אם השינוי אותו הוא מבקש לעשות לאחר הקנייה היה מתבצע קודם הקנייה, היה מחיר מקום חבירו נמוך יותר. לפיכך, ברכישת המקומות יש הסכמה שלא לשנותם. מה שאין כן, כשאדם קונה דירה ביוקר, הוא אינו יכול למנוע משכנו לבנות בתוך שלו, כפי שנתבאר לעיל בתשובה. (כהסבר זה כתבו מספר פוסקים, ראו שו"ת עמק שאלה (לרב טברסקי) חלק או"ח סי' ב. וכן בשו"ת עזרת ישראל סי' קל (מובא בספר ליקוטי הערות על החת"ס חלק או"ח סי' כו) (הובאו מקורות אלו בעטרת דבורה ח"ב, עמ' 825).

אולם יצויין שמהסבר החת"ס (שם) לסיפא של תשובת הרא"ש, יתכן שיש להבין שהוא הסיק מדבריו שיש מקום לטענה ירידת ערך הדירה. כך באר החת"ס את דברי הרא"ש:

אמנם אם מנהג המקום להעלות בדמים בשביל זה ואלו כשקנו מקומות הללו קנאום בזול וע"י שעושה מחיצה ונתעלה נתייקר מקום מושבו ונפחת מקום שמעון נמצא גורם לו הפסד בממונו, אז אין ראובן רשאי לעשות מחיצה אף על פי שעושה בשלו, זהו כוונתו בסי' ג' אלא שהוא מוטעה קצת:

כלומר, לדעת החת"ס אם מנהג המקום לקבוע את מחיר המקומות לפי סדר הישיבה, הרי שטענתו של שמעון מעכב הבניה, היא טענה מוכחת ויש לקבוע שראובן שבא לחלוק מחדש את המקומות, גורם לו הפסד מפני שמוריד את ערך מקומו. הבנה זו בחת"ס ראה בעטרת דבורה ח"ב עמ' 825 (כן כתב הרב פרקוביץ בפסק דין מביה"ד במודיעין). ולמדו מדעתו עקרון שבמקום שבנייתו של השכן ברשותו גורמת להפחתת נכסו של חבירו, זכאי הנפסד לעכב את הבנייה של שכנו. זאת למרות, שאין מדובר בבנייה הגורמת נזק ישיר בנכסו של השכן, כבדין הבונה בור בסמוך לבורו של חבירו.

לענ"ד, ספק אם ניתן ללמוד מדברי החת"ס עקרון כללי, כיון שגם להסברו ברא"ש מדובר במקרה מאד מסויים שיש תעריף ברור למחירי המקומות ועם השינוי, נתייקר מקום מושבו ונפחת מקום שמעון. לעומת זאת, נוף הנשקף מחלון דירה הוא מרכיב אחד המשפיע על מחיר הדירה בין מרכיבים נוספים, ויתכנו מצבים רבים ששווי הדירה ייקבע בעיקר על פי הצע וביקוש ונתונים אחרים של הדירה, לכן במצבי ביניים אלו, יתכן שאין להגדיר את מסתיר הנוף כ'גורם הפסד בממונו'.

על כל פנים, גם להבנה בחת"ס שיכול לעכב במקום שגורם ירידת ערך, מהפוסקים הנ"ל עלה שהם לא קיבלו את הסברו של החת"ס בתשובת הרא"ש ולדעתם ניתן לעכב את ראובן דווקא במקרה האמור כיון שהוא עצמו קנה את המקום על דעת כן שלא ישנה. כפי שמשמע מפשטות לשון הרא"ש.

הוסף על האמור, שיש מקום להבחין באופן עקרוני בין תשובת הרא"ש הדנה בטענת נזק שאינה מצריכה חזקה, שעניינה הפסד ממון, לעומת הסתרת נוף המבוססת על חזקת ג' שנים, שעניינה פגיעה בזכות שימוש ולא בפגיעה בשווי הנכס. יש מקום לטענה נזקית, קובע הרא"ש רק אם בבנייה יש פגיעה ישירה בנכס השני ולא בנייה של אדם בחלקו.

ועל פי זה יתכן שגם להבנה הנ"ל בחתם סופר שיש מקום לטענת ירידת ערך, אין להשליך ממנה להסתרת נוף.

מהאמור עד כה נראה להסיק על פי דעת הרא"ש שאין למנוע אדם לבנות בשלו גם באופן שהוא גורם לירידת ערך נכסו של חברו.

לאור האמור, האם ללמוד לנדוננו מתשובת המהרלב"ח שהובאה לעיל, שבמקום שהסתרת הנוף גורמת לירידת ערך הדירה, יש למונעה? נראה שלאחר שהסקנו לעיל שטענת הסתרת נוף לדעת ר"ת מבוססת על חזקת ג"ש, הרי שהטענה היא פגיעה בחזקת השימוש ולא טענה נזקית. ולכן נראה שאין מקום לטעון טענה זו שההסתרה גורמת להפחתת ערך הדירה, שכן טענה להפחתת ערך הדירה היא טענה נזקית שאינה מצריכה חזקת ג' שנים.

אך, העובדה שיש בכך הפחתת ערך הדירה, מלמדת על חשיבותו של השימוש, באופן שיש להשוותו לראיית שדותיו, כפי שנתבאר לעיל. כלומר, הזכות לעכב בנייה המסתירה את הנוף, אינה מתבססת על כך שערך הדירה יורד, אלא על כך שמדובר בשימוש חשוב, שכפי שהוסבר לעיל, הוא בתנאי שמדובר במרפסת שייעודה הוא להשקיף על הנוף. והדרך להוכיח זאת, היא גם על ידי העובדה שערך הדירה יורד כתוצאה מהסתרת הנוף.

יצויין שכמסקנה הלכתית זו הסיק הרב אשר וייס שליט"א (בשיעור שניתן לראותו ב"קול הלשון"). לדעתו, בימינו אנשים משלמים כסף רב כדי לזכות בנוף או באויר, לכן יש להתחשב בטענות אלו כשיש פגיעה ממונית כתוצאה מהסתרת אור נוף ואויר, כי אנן סהדי שאדם קנה את הדירה על דעת כן. ויש לשקול את המקרים לגופם. כאשר יש פגיעה חמורה ברורה, כגון הוספת בנייה בבתים משותפים, יש למונעה. לא כן, כשמדובר בפגיעה חלקית בראיית הנוף או בבנייה בשטח אחר המסתיר נוף של בניין הקדם לו. הרב וייס מבסס דבריו על מנהג המדינה וזאת על פי דברי הסמ"ע (סי' קעו ס"ק לא) ממנו עולה שבדין התלוי באומדן דעת הבריות יש ללכת אחר המנהג. ובדומה לכך בחזון איש (בבא קמא סימן כג, ליקוטים חו"מ סימן טז). ברם, כאמור, נראה שניתן להסתמך בעניין זה על המהרלב"ח שדן בנושא זה באופן ישיר. ברם, יתרונה של הכרעתו של הרב וייס על סמך העקרון הכללי של 'אנן סהדי' היא בכך שגם בלא חזקת ג' שנים יהיה ניתן לעכב בניה המסתירה נוף, זאת בשונה מההבנה דלעיל בדעת ר"ת עליה מתבסס המהרלב"ח, המצריכה חזקת ג' שנים בכדי לטעון טענה זו.

מסקנה, על דרך הכלל אין למנוע הסתרת נוף, אלא אם כן, מדובר בפגיעה חמורה וברור שהנכס נבנה ונקנה על דעת כן שלא תהיה הסתרת נוף, גם לא בעתיד. הדבר מסור לשיקול דעת הדיינים.

מסקנות הלכתיות כלליות:

א. יש להרחיק בנייה המחשיכה את האור עד מרחק ד' אמות. מעבר לכך לא ניתן לשלול את זכותו של הבונה, גם אם בנייתו מחשיכה.

ב. באופן שיש לחלון חזקת ג' שנים, ניתן בתנאים מסויימים למנוע בניה המסתירה ראייה, כפי שיבואר להלן.

ג. השיטה העיקרית להלכה היא, שיש מקום לעכב בניה המסתירה ראיה דווקא באופן שיש לכך השלכות ממוניות, כגון ראיית שדותיו. אך, ראיית נוף לצורך הנאה, אין למנוע בניה המסתירה אותו.

ד. אין למנוע הסתרת נוף, גם אם נגרם בשל כך ירידת ערך הנכס.

ה. יש מקום להסיק מהתו' שהוא מקור דין זה וכן מהמהרלב"ח שבימינו שמשלמים ממון רב לזכות בנוף, ובאופן שברור שלא היתה מתוכננת בנייה שתסתיר את הנוף, במצבים מיוחדים יש למנוע הסתרת נוף והדבר מסור לשיקול הדיינים.

ו. כיון שאנן סהדי שבימינו אנשים משלמים ממון רב כדי לזכות בנוף, במקום שראיית הנוף אינו עתיד להשתנות, יש למנוע הסתרת נוף אם מדובר בהסתרה מלאה של הנוף, גם בלא חזקת ג' שנים.

ז. ניתוח המקרה שלפנינו:

א. בית הדין הגיע למגרשי הצדדים והתרשם שבניית המסלעה שינתה באופן משמעותי את המצב הקודם, בו שני הצדדים היו באותו מפלס קרקע ויכלו להנות ממרחב ראיה גדול ותחושה נעימה יותר. בניית המסלעה יצרה תחושת מחנק והסתרה מסויימת של הנוף שיכלו התובעים להנות ממנו. אולם, בבואנו להעריך את השינוי לרעה שהתחולל עם הקמת המסלעה, הרי שעיקרו נבע מההחלטות הלגיטימיות של הצדדים. מחד גיסא, החלטת התובעים לבנות את ביתם על קרקע המגרש בגובהו המקורי מתחת לפני הכביש, ומאידך גיסא, החלטת הנתבעים לבנות את ביתם בגובה הכביש. החלטות אלו, וכן העובדה שגובה הכביש הסמוך לבית הנתבעים גבוה יותר מגובה הכביש הסמוך לבית התובעים, אשר אילצה את הנתבעים להגביה את מגרשם גובה נוסף, הם היו הגורמים העיקריים לתוצאה הלא רצויה. לפיכך, גם אם הנתבעים לא היו חורגים ממגרשם, אלא היו בונים באופן לגיטימי מסלעה וקיר גבוהים מעל מגרש התובעים, הסתרת האור והנוף ותחושות המחנק, לא היו שונות באופן מהותי. מהאמור עולה, שגם אם הייתה מתקבלת דרישתם הבסיסית של התובעים לצמצם את המסלעה לקו המגרש המקורי, עיקרה של הנזקיות הייתה נותרת בעינה, שהרי המסלעה בגבולות המגרש היא הנושקת לחצרם וביתם של התובעים.

ב. כעת, נכריע במישור המשפטי, בהתאם למסקנות ההלכתיות דלעיל.

1. הסתרת נוף:

 יש אכן הסתרה מסויימת של הנוף מהצד של התובעים. אך, נראה לדחות טענה זו מהטעמים הבאים:

א) כאמור לעיל לא מדובר בהסתרת ראייה שיש בה נזק ממוני, כראיית שדותיו. 

ב) אין כאן הסתרה של עיקרו של הנוף הנשקף מהצד האחורי של ביתם של התובעים. ולכן גם על פי מסקנתו של הרב אשר וייס לימינו, אין לקבל טענה זו.

ג) כאמור, עיקרה של הסתרת הנוף היתה מתחוללת גם אם הנתבעים לא היו חורגים מגבולות מגרשם.

ד) אין לתובעים חזקת ג' שנים בראיית הנוף, ועל פי המסקנה דלעיל, לחלק מהפוסקים אין מקום לטענה זו.

ה) הייתה הסכמה של הנתבעים לתובעים לבניית המסלעה בגבולותיה הנוכחיים אלא שהם טוענים שהסכמתם הייתה בטעות. נושא זה יידון בהמשך בנוגע לשאלה, האם חובת התובעים לעמוד בהתחייבותם לשלם מחצית בניית המסלעה.

לאור זאת נראה שדינה של טענה זו להדחות.

2. הסתרת אור ותחושת מחנק

על פי מה שנתבאר יש לדחות טענות אלו, מהטעמים הבאים:

א) ספק אם החריגה יוצרת תוספת החשכה. וגם אם כן, אין מדובר בהחשכה משמעותית.

ב) גם בהנחה שיש תוספת החשכה כתוצאה מהבניה, חריגת הנתבעים ממגרשם לא יצרה תוספת החשכה משמעותית מעבר להחשכה שנוצרה מהבניה הלגיטימית של המסלעה והקיר שמעליה בגבולות מגרשם המקורי של הנתבעים. 

גם תחושת המחנק נובעת בעיקרה מכך שנבנתה בצמידות לביתו מסלעה גבוהה מאד. החריגה היא תוספת לכך. כלומר גם אם הייתה מתקבלת דרישת התובעים, לא הייתה מסתלקת תחושת המחנק. 

ג) יש לתובעים שלושה כיווני אויר נוספים.

ד) גם בהנחה שהבניה יוצרת החשכה מסויימת, לעיל ראינו שמניעת בנייה היוצרת החשכה היא דווקא כשהבנייה נעשית במרחק של ד' אמות מהחלון. כאן הבנייה נעשתה מחוץ לד' אמות.

מסקנה: יש לדחות טענות אלו.

3. ירידת ערך הדירה

לגבי שתי הטענות האחרונות, אין לקבל את הטענה שזכאים התובעים לפיצוי עקב כך שחריגת הנתבעים תיגרום לירידה בערך הדירה, מהטעמים הבאים:

1. הטענה שהחריגה תיצור ירידת ערך, לא הוכחה.

2. לעיל ראינו שירידה בערך הדירה אינה מהווה עילה לעיכוב בבנייה.

3. מדובר במגרשים שאינם בבעלות רשמית של הנתבעים ולפיכך אין מקום לטענת ירידת ערך המגרשים.

מסקנה: יש לדחות טענה זו.

4. דרישת התובעים להורות לנתבעים לא לחרוג מגבולות מגרשם

נראה שאין מקום לטענת התובעים בנושא זה:

1. הבניה בישוב ישוב לא נעשית על פי אישורים רשמיים. לפיכך, כל הקביעות בנושא זה הן החלטות פנימיות של הישוב.

2. היה מקום לומר שבדיעבד בהעדר אישורים ממשלתיים, שיש תוקף לקביעת ועד הישוב. נושא זה צריך להיות נידון בפני עצמו. אך, במציאות הקיימת שנגלתה לעיני בית הדין שיש חריגות בנייה רבות ואין מי שאוכף את הכללים, אין מקום לטעון טענה זו כנגד הנתבעים.

מסקנה- יש לדחות מסקנה זו.

ח. התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש

ברור שתביעה זו היא נגזרת של התביעות הקודמות. ומאחר שהן נדחו, אין מקום לקביעת תשלום בגין תביעה זו.

ט. פגיעה בשמם הטוב

נושא זה לא נחקר לעומק בפני בית הדין, אך, וודאי שגם בלי פסק דין, מוטל על מי שפגע בחבירו לפייסו בהקדם האפשרי. לכן, על הנתבעים להתנצל ולעשות כל אשר ביכולתם לפייס את שכניהם ולהתגבר על המשקעים שסיבותיהם גלויות לצדדים. מנגד, מאחר וגם הנתבעים טענו ששמם הטוב נפגע כתוצאה מפרסום העניין על ידי התובעים, הרי שחובת ההתנצלות חלה על על התובעים. גם אם צד אחד היה צודק לחלוטין אין לו זכות לפגוע בצד השני. יצויין בהקשר זה, שבניית בית רוויה במתח רב ואנו עדים לעיתים לכך שרגשות לא טובים פורצים בין שכנים וטוב יהיה לשני הצדדים אם ישכילו להתגבר על התחושות הקשות ויפייסו אלו את אלו.

מסקנה: מוטלת החובה על כל אחד מהצדדים להתנצל בפני הצד השני על כך שהם נפגעו מהם, מדיבורם והתנהגותם ועד כמה שניתן לבקש להחל דף חדש. התנצלות זו, רצוי שתעשה בעל פה בפני הצד השני או לחילופין בהודעה כתובה.

במידה והעניין עדיין רלוונטי ואחד הצדדים או שני הצדדים מבקשים זאת, על הצד שמבוקש ממנו, לפרסם בישוב באמצעות הודעת ווטסאפ או מייל, שהתברר עניינם על פי דין תורה, ושהם מבקשים להבהיר שלא הייתה בכוונתם לפגוע בשכניהם והם מבקשים להתנצל על דברים ומעשים שנאמרו או נעשו שלא כצורך.

י. האם לחייב את הנתבעים דמי שכירות בגין עיכוב התובעים בבניית ביתם

מכתב התביעה (עמ' 4) עולה שב-18/8 החלו התובעים בקידוחים לבניית ביתם. ולאחר מכן הקבלן שלהם עיכב את המשך הבניה בגלל הנתבעים אשר התעכבו בפיתוח מגרשם. לאחר תאריך 30/8 הם הודיעו על המשך הבניה.

גם בהנחה שעובדות אלו מוסכמות, הפסקת העבודה לא נעשתה מתוך דרישתו של הנתבע אלא מתוך הבנה של קבלן התובעים. מדובר בהחלטה מתבקשת.

גם אם נדון את עיכוב הנתבעים בהשלמת פיתוח מגרשם כמעשה של נזק, מדובר בנזק עקיף. בהגדרת נזק עקיף יש להבחין בין נזק של גרמא שאין לחייב עליו בדיני אדם (שו"ע חו"מ סימן תכ, יא) לנזק גרמי שיש לחייב עליו בדיני אדם (שם, סימן שפו,א). בהגדרת ההבחנה הובאו מספר הבנות:

א. שיטת ר"י (תוס' ב"ב כב,ב ד"ה זאת): גרמי הוא נזק הנעשה על ידי האדם עצמו ולא ע"י גורם אחר. 

ב. שיטה נוספת של ר"י: נזק גרמי הוא מיידי. לדעת חלק מהפוסקים רק בהצטרף שני התנאים הנזק הוא גרמי, ובהיעדר אחד מהם הנזק הוא גרמא (באור הגר"א חו"מ יד,ל; שו"ת מהרשד"ם חו"מ סי' שלב).

ג. שיטת רמב"ן (קונטרס דינא דגרמי, ר"ן סנהדרין עו,ב, נמוק"י כו,ב): גרמי הוא נזק ש"ברי היזקא" - כלומר, ההיזק עתיד לבוא בוודאי. הרא"ש (ב"ק פ"ט סי' יג; ב"ב פ"ב סי' יז) צירף להגדרה זו תנאי נוסף - שהמזיק עצמו עשה את המעשה. ובסנהדרין (פ"ט סי' ב) הצריך הרא"ש את כל שלושת התנאים - הנזק נעשה ע"י המזיק עצמו, ברי היזקא והנזק מיידי (ראו שם פלפולא חריפתא סק"ד).

ד. שיטת ריצב"א (תוס' ב"ב כב,ב): נזקי גרמי הם נזקים מצויים ולכן קנסו חכמים בהם את המזיק, ואילו נזקי גרמא אינם מצויים ולכן לא קנסו בהם חכמים. 

בנדוננו, חסרים כל שלושת ההגדרות הראשונות. מאחר ולא מדובר ב'ברי היזקא', המעשה לא נעשה בידיו של המזיק כמו כן הנזק לא נעשה באופן מיידי.

גם להגדרה הרביעית שיש לחייב מטעם קנס, כתבו הראשונים (ראו לדוגמה, רמב"ן בקונטרס דינא דגרמי, מרדכי ב"ק פ"י סימן קפ ועוד) שאין לחייב מטעם קנס כשהמעשה לא נעשה במזיד.

עולה מהאמור שאין לחייב את הנתבעים בדמי שכירות מטעם גרמי ולכן יש לפוטרם.

יא. האם התובעים מחוייבים לשלם עבור מחצית המסלעה

התובעים הביעו נכונות לשלם עבור מחצית המסלעה ולאחר מכן, חזרו בהם מהסכמתם. יצויין כי התובע הביע את הסכמתו לתשלום מספר פעמים, ואף שלח הודעה כתובה לנתבע ממנה עולה שהוא מסכים לשלם. יש לדון האם הסכמתם הראשונה יצרה חיוב תשלום באופן שאינו מאפשר להם לחזור ממנו. 

1. אופן וצורת ההתחייבות

נפסק בשו"ע (חו"מ סי' מ) שיש תוקף להתחייבות לשלם ממון שלא היה חייב בו, זו לשונו:

המחייב עצמו בממון לאחר בלא תנאי, אף על פי שלא היה חייב לו כלום, ה"ז חייב.

אך, השו"ע מבהיר שיש דרכים מוגדרות שעל ידן ניתן ליצור התחייבות זו, אשר יש בהן מחלוקות בין הפוסקים שאין להרחיב בכך במסגרת זו (ראו הרחבה גדולה בפתחי חושן דיני קניינים פרק יח, ב-ה). דרכים לדוגמה, בהן דנו הפוסקים, ההתחייבות צריכה להעשות תוך שהוא מעמיד עדים על התחייבותו, כגון: "הוו עלי עדים שאני חייב לפלוני מנה". לחילופין ההתחייבות צריכה להעשות מתוך כתיבה בשטר בכתב ידו "הריני חייב לך מנה" וצריך שימסור לו השטר. דרך אחרת ליצור התחייבות, היא על ידי שנעשה קניין על ההתחייבות.

כלל נוסף, ההתחייבות צריכה להעשות בלשון עבר או הווה "חייב לך" ולא בלשון עתיד (שו"ע שם, וע' עוד בשו"ע חו"מ סי' קצא,א. וראו בספר פתחי חושן קניינים פרק ד הערה ו מספר ברית יהודה שדן בתוקפם של חוזים בימינו המנוסחים בלשון עתיד ואין להאריך בכך לנדוננו).

במקרה שלפנינו מדובר בהבטחה שלא נעשתה בלשון התחייבות והתובע לא העמיד עדים שיעידו על כך שהוא חייב כסף זה. וגם ההודעה שנכתבה אינה מנוסחת בלשון התחייבות. זו לשונה:

אם תהיה מסלעה אני משתתף רק בחלק שקשור לבית והמגרש שלי.

הוסף על האמור, שדעת הש"ך (חו"מ סי' מ ס"ק ד) בשיטת הרמב"ם שאין תוקף להתחייבות אלא אם כן מתחייב לשון מוחלטת בלא תנאי, אבל כשתולה ההתחייבות בכך שאם יארע דבר מסויים, אין תוקף להתחייבות. אמנם, יש שחלקו על כך (ראה הרחבה בפתחי חושן קניינים פרק יח סעיף ה ובהערה יא).

עולה מהאמור, שהסכמת התובעים לשלם לא נעשתה באופן ובצורה מחייבת ולכן אין לה תוקף מחייב.

2. ההתנהלות המשותפת בבניית המסלעה- האם יצרה מחוייבות?

טענתו העיקרית של הנתבע בנידון זה היא, שהתובע היה שותף לכל מהלך בניית המסלעה החל מבחירת בעל המקצוע שיבצע את המסלעה, עד לסגירה הסופית עם הקבלן המבצע שהתובע היה שותף פעיל לפגישה זו. הנתבע הרחיב בעניין זה בכתבי טענותיו ותיאר מערכת של שיחות במהלך מספר חודשים. ניכר גם מצילומי ההודעות שנשלחו בין הצדדים, שהתובע ביקש להיות מעורב בכל הליך הבנייה והייתה לו כוונה לשלם מחצית המסלעה. לאור כל זאת, הנתבע הגדיר את מערכת היחסים בין הצדדים, כמערכת של שני שותפים שהזמינו עבודה משותפת. שותפות זו הייתה על דעת כך שהתובע ישלם את חלקו בהזמנת העבודה והוא מחוייב לכך.

דיון:  על פי פסיקת השו"ע (חו"מ סי' קעו,א) שותפות מחייבת את הצדדים רק באופן שנעשה קניין בין הצדדים המעוניינים להשתתף. ברם, דעת הרמ"א (שם סעיף ג בשם המרדכי) שהסכם השותפות מחייב גם בלי צורך בקניין (רמ"א שם סעיף ג בשם המרדכי). ההסבר לכך ברמ"א שם:

וכל זה בשנים שנשתתפו זה עם זה ועוסקין שניהם בשותפות, וכל אחד יתן לחבירו מה שירויח, ולכן גמרו ומקנו אהדדי, אבל מי שנותן לחבירו מחצית שכר עיסקא, ומתנה שיתן לו כל הרווחים שיגיעו לו אפי' ממקומות אחרים, אינו אלא כמתנה בעלמא ואינו נקנה אלא בקנין גמור (מרדכי פרק השואל והג"א פרק האומנין).

כלומר באופן ששני הצדדים מרויחים מהשותפות יש גמירות דעת להקנות זה לזה "בההיא הנאה" שכל אחד מקבל מהשותפות (הגר"א שם ס"ק יח). מדברים אלו עולה שבמקום שאין תמורה לאחד הצדדים מהשותפות לכולי עלמא אין תוקף להתחייבות בלא קניין.

בנדוננו, לא נעשה קניין מחייב בין הצדדים, אך, יש לדון האם ניתנה תמורה לתובע מהשותפות. הנתבע טען שכחלק מהשותפות בין הצדדים, הוזיל הנתבע את מחיר פיתוח הכביש הסמוך לתובע וכן לדבריו הוא הסכים שבעל המקצוע שנשכר על ידו יעבוד תחילה במגרשו של התובע, אף שעיקרה של השכירות נעשתה לטובת הנתבע.

לעומת זאת, התובע טען שלא ניתנה לו שום תמורה להסכמתו להשתתף במחצית עלות המסלעה. שכן, ההסכמה להשתתפות במחצית המסלעה נעשתה חודשים רבים קודם שסוכם עם הבאגר על העבודה להרחבת הכביש הסמוך למגרשו. כמו כן, טוען התובע, הוא ניהל משא ומתן עם בעל הבאגר והוא הגיע איתו להסכמה לגבי המחיר והוא שילם את מלוא התמורה לבעל הבאגר. לכן, למעשה הוא לא קיבל תמורה מהנתבע.

מהעובדות נראה שהתובע היה יכול לשכור את הבאגר באותו מחיר, גם בלי עזרתו של הנתבע. שכן, תימחור עבודת הרחבת הכביש נעשה בין התובע לבעל הבאגר, ואף שיתכן שהמחיר שניתן היה זול יותר כתוצאה מכך שהנתבע שכרו לעבודה באתר, מדובר ברווח עקיף שהנתבע אינו זכאי לדרוש לו תמורה.

ויש לדון האם הסכמתו של הנתבע שהבאגר יעבוד תחילה אצל התובעים נחשבת כתמורה שנתן הנתבע לתובע המחייבת את התובע לשלם בגינה עבור מחצית המסלעה.

ראשית, יש לציין שהתובע נתן תמורה חשובה לנתבע בכך שהסכים שהמסלעה תיבנה על מחצית מגרשו. 

אך, גם בלי נתון זה, נראה שיש לדחות את טענת הנתבע זאת משום שההסכמה הראשונית של התובע לשלם עבור מחצית המסלעה לא נעשתה בכפוף לכך שהבאגר יעבוד אצלו תחילה. שהרי הסגירה של התובע עם בעל הבאגר נעשתה זמן רב מאוחר יותר.

מהרמ"א הנ"ל עלה שההתחייבות לשותפות שנעשתה ללא קניין חלה מכוח כך שהצדדים קיבלו הנאה זה מזה עם יצירת השותפות. בנדוננו, הסכמת התובעים לשלם הייתה ללא הבטחת תמורה ולכן גם לרמ"א ללא מעשה קניין אין תוקף להתחייבות זו ולא נוצרה שותפות מחייבת בין הצדדים.

לאור זאת, נראה שיש להגדיר את הסכמתו של התובע לשלם עבור מחצית המסלעה כמתנה ללא תמורה. ויש לדון בשאלת תוקפה של הסכמה זו למתנה.

3. ביטול מתנה על סמך אומדנא

כאמור, בנידוננו מדובר בהסכמה לתת מתנה בלא שניתנה תמורה לתובעים.

הכלל בהלכות מתנה נקבע בשו"ע (חו"מ סי' רמו,א) שאומדים דעת הנותן:

לעולם אומדים דעת הנותן, אם היו הדברים מראין סוף דעתו עושים על פי האומד אף על פי שלא פירש. כיצד, מי שהלך בנו למדינת הים ושמע שמת, וכתב כל נכסיו לאחר, מתנה גלויה גמורה, ואחר כך בא בנו, אין מתנתו קיימת, שהדברים מוכיחים שאילו ידע שבנו קיים לא היה נותן כל נכסיו.

כלומר, אם לאחר המתנה אומדים דעת הנותן שלא היה נותן את המתנה אילו ידע את העובדות לאשורן, אין תוקף למתנה, אף שהנותן לא אמר במפורש שהנתינה היא על דעת כן, אלא כך נראה מהנסיבות.

מפסיקת הרמ"א (חו"מ סי' רז, ד) עולה שגם במקום שלא מדובר באומדנא דמוכח, מבטלים המתנה. זו לשונו:

הגה: מיהו אי איכא אומדנא דמוכח, נתבטל המקח (תוספות והרא"ש כלל פ"ה). וי"א דבמתנה דברים שבלב הויין דברים (הגהות אלפסי פ' אלמנה ניזונית).

משמע מהדעה האחרונה שהביא הרמ"א שדווקא לביטול מקח מצריכים אומדנא דמוכח, אך במתנה אם ניכר שזו הייתה כוונתו, גם בלא אומדנא דמוכח מבטלים המתנה ואין לומר, דברים שבלב אינם דברים. כך מבאר הסמ"ע (שם, ס"ק י) את דברי הרמ"א:

הטעם, דדוקא במכר דקיבל מעות מסתמא גמר ומקני אם לא דפירש, משא"כ במתנה דהוא בחנם, דאומדן דעת כל דהו מבטל המעשה ואמרינן ביה דלא גמר בדעתו ליתנו לו בחנם:

כלומר, דווקא במכר שקיבל המוכר מעות אנו אומרים מסתמא הקנה בכל מקרה אלא אם כן, התנה במפורש. לעומת זאת, במתנה שלא קיבל תמורה, אם יש אומדן כל שהוא שלא היה נותנה, מסתמא לא גמר בדעתו ליתנה.

בנדוננו, טענו התובעים שהם חזרו בהם מהסכמתם לשלם דמי מחצית המסלעה, לאחר שהתברר להם שהקמת המסלעה הרעה את מצבם, כפי שאכן ביה"ד התרשם שהמסלעה יצרה תחושת מחנק. 

מנגד טען הנתבע, שהם היו מודעים לכל ההליך מתחילתו והיו מעורבים בו. וכמו כן, המסלעה החלה להבנות מלמטה, דהיינו ממקום החריגה והם אף הביעו התפעלות מהמסלעה, ולכן אין מקום לטענתם.

נראה שבעניין זה יש לקבל את טענת התובעים. לא סביר שהם הבינו את ההשלכות של בניית המסלעה שלעיני בית הדין נראית חריגה בגודלה, והם נתנו את הסכמתם לבנייתה. כל שכן, שלא סביר שהם יסכימו לשלם עשרות אלפי שקלים שאינם מחוייבים בהם למבנה המפריע להם באופן הנוכחי. לכן, סביר להניח שהתובעים לא היו מודעים להשלכות של בניית המסלעה עד אשר הוקם הקיר בינם לבין שכניהם. נראה שהם הבינו רק לאחר מעשה שהם טעו ויש אומדנא דמוכח שהם לא היו מסכימים לתת מתנה זו ולכן גם בהנחה שהיה תוקף להתחייבותם לתת מתנה, יש לבטלה על סמך האומדנא, ואין לומר על כך דברים שבלב אינם דברים.

יש מקום להוסיף ולדון האם לקבל את טענת הנתבעים מכח פסיקת השו"ע (אבן העזר סי' סא, יג):

מי שטען על כתובת אשתו שהיה עם הארץ ולא הבין כשקרא החזן הכתובה והתנאים, אין שומעין לו.

בדומה לכך פסק הרמ"א (אבן העזר סי' סו, יג).

מהלכה זו עולה שאין לקבל טענת "לא הבנתי" במקום שיכול היה להבין. יתירה מכך, גם באופן שסביר להניח שלא הבין אין לקבל טענתו, כפי שעולה מפסק השו"ע (חו"מ סי' מה, ג):

הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מ"מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו.

אולם יש לדחות השוואה זו, שכן ההסבר להלכה זו מבואר שם בסמ"ע (ס"ק ה):

ז"ל תשובת הרמב"ן שם [המובאת בציונים אות ו'], מ"מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו, כיון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר, שכל הסומך על נאמנות של אחרים, הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו

כלומר, גם בהנחה שברור שהוא לא קרא ולא ידע מה כתוב בשטר, אנו מניחים שאם חתם מן הסתם, הסכים להתחייב בכל מה שכתוב בו. מה שאין כן בנדוננו, אין סיבה להניח שהתובעים הבינו שהם הסכימו להשתתף למרות שהבניה תסב להם נזק.

בנוסף, לכך יצויין שתשובות הרשב"א שהוא המקור לפסיקות הנ"ל סותר עצמו בתשובה אחרת (שו"ת הרשב"א א, סי' אלף קנו) שם הוא מקבל טענת כלה שלא הבינה את הכתוב בכתובה.

בישוב דבריו נכתבו מספר תירוצים, אחד מהם הובא בכנסת הגדולה (חו"מ סי' קמז, מובא בהגהות ב"י אות ח) זו לשונו:

ועוד אפשר דלא כתב הרשב"א ז"ל דטענה יפה היא אלא דוקא בכלה דאנן סהדי דאינה מרגשת במ"ש בכתובה, אבל בעם הארץ או בשאר נשים שאינם כלות אינם נאמנים, ולפי זה כל שאינה כלה לא מיבעיא בעם הארץ אלא אפי' באשה אין שומעים לה.

מתירוץ זה ניתן להשליך לנדוננו שאנן סהדי שהתובעים וודאי לא היו מסכימים לשלם אילו היו יודעים מראש שהמסלעה תגרום להם נזק.

מסקנה התובעים זכאים לחזור בהם מהבטחתם לשלם עבור מחצית המסלעה.

4. חיוב התובעים לשלם מדינא דגרמי

עוד יש לדון, בטענת הנתבעים שנגרם להם נזק כתוצאה מכך שהתובעים חזרו בהם מהבטחתם. שכן, אם היו יודעים שהם אינם מתכוונים לשלם, הם לא היו בונים קיר אלא בונים מסלעה שהיא זולה יותר. האם ניתן לומר שיש בכך דין של 'לך ואני אבוא אחריך' (רמ"א חו"מ סי' יד, ה) ולחייב מדינא דגרמי?

נראה שאין מקום לחייבם גם בהנחה שאנו מקבלים את העובדות כפי שמציגים אותן הנתבעים. מאחר ואין להגדיר את הנזק כנזק גרמי וזאת על פי כל ההגדרות שהובאו לעיל בפרק י לדינא דגרמי. אין לומר שהנזק שנגרם לנתבעים נעשה בידיהם של התובעים וכן אין לומר שמדובר בברי היזקא, שכן הנתבעים היו יכולים לקבל החלטה אחרת, וכן אין לומר שהנזק נגרם באופן מיידי. וכמו כן, נראה שאין להגדיר נזק זה כנזק שכיח.

מסקנה, דינה של טענה זו להדחות.

5. מחוסר אמנה 

גם בהנחה שאין תוקף משפטי מחייב להסכמתם לשלם עבור המסלעה, יש לבחון האם יש בחזרתם משום "מחוסרי אמנה" שאין רוח חכמים נוחה הימנו, זאת לאור פסיקת השו"ע (חו"מ סי' רד, ז):

הנושא ונותן בדברים בלבד, הרי זה ראוי לו לעמוד בדבורו אף על פי שלא לקח מהדמים כלום, ולא רשם ולא הניח משכון. וכל החוזר בו, בין לוקח בין מוכר, אף על פי שאינו חייב לקבל מי שפרע ה"ז ממחוסרי אמנה ואין רוח חכמים נוחה הימנו. 

סעיף ח

וכן מי שאומר לחבירו ליתן לו מתנה, ולא נתן.

מדברי השו"ע עולה שעל האדם לעמוד בדבורו גם כשמדובר בהבטחה שאין לה תוקף משפטי מחייב. אך, נראה שיש לדחות טענה זו לנדוננו, מהנימוקים שיבוארו להלן.

1) חזרה משום שינויי השער 

פסק הרמ"א (שם סעיף יא):

הגה: אף על פי שבדברים בלא מעות יכול לחזור בו וא"צ לקבל עליו מי שפרע, מ"מ ראוי לאדם לעמוד בדיבורו אף על פי שלא עשה שום קנין, רק דברים בעלמא, וכל החוזר בו, בין לוקח בין מוכר אין רוח חכמים נוחה הימנו. והני מילי בחד תרעא, אבל בתרי תרעי אין זה ממחוסרי אמנה. וכל האומר לתת לחבירו מתנה מועטת ולא נתנה לו, הרי זה ממחוסרי אמנה (הכל בטור). ועיין לקמן סימן רמ"ט. וי"א דאפילו בתרי תרעי אסור לחזור, ואם חזר בו יש בו משום מחוסר אמנה (נ"י פ' הזהב והמגיד פרק ו' דמכירה וב"י בשם תוספות ורבינו ירוחם נ"ט ח"ד), וכן נראה עיקר.

הרמ"א מכריע לדינא ששינוי שער אינו מפקיע את החוזר מהיותו מחוסר אמנה ונראה שאף כך נוקט הב"י על אף שמביא הוא שיש מחלוקת בדבר, מסיים הוא עם דעת האוסרים ומוכיח שמספר רב של ראשונים סבורים כן .

נראה שסברת האוסרים היא, ששינוי השער הינו בגדר הסיכוי והסיכון שבכל עסקה ואין הצדקה למפסיד לחזור בו כאשר מדובר בהפסד סביר.

אך נראה שבמקרה דידן, הנזק שנגרם לתובעים מבניית המסלעה אינו בתוך תחום הסבירות ולא מצופה מהם לספוג אותו. וכאמור אף אם היתה המתנה מתבצעת יכולים היו התובעים לחזור בהם, משום שאומדנא דמוכח שמדובר במתנה בטעות.

2) מתנה מרובה 

נימוק נוסף לכך שאין פגם בחזרתם של התובעים הוא על פי השולחן ערוך (חו"מ סי' רד, ח):

וכן מי שאומר לחבירו ליתן לו מתנה, ולא נתן, הרי זה ממחוסרי אמנה. במה דברים אמורים, במתנה מועטת, שהרי סמכה דעתו של מקבל כשהבטיחו. אבל במתנה מרובה אין בה חסרון אמנה שהרי לא האמין זה שיתן לו דברים אלו עד שיקנה אותו בדברים שהם נקנים בהם.

המקום לחלק בין מתנה מועטת למרובה הינה במידת הסבירות שהבטחה תקויים וממילא רמת הציפייה ובהתאם לזאת האכזבה של מקבל המתנה .

במקרה דידן אכן מדובר במתנה מרובה ולכאורה לפי"ז פשוט שאין בחזרתו של התובע משום מחוסר אמנה .

אלא שהיה מקום לחלק ולומר שהיות והמקובל בישוב שהצדדים משתתפים בעלות הקיר המשותף על אף שהמדובר במתנה מרובה א"כ מידת הסבירות שההבטחה תקויים דומה בסבירותה למתנה מועטת וא"כ יש בו משום מחוסרי אמנה .

אך נראה לומר שאותה מוסכמה ישובית מתייחסת למצב בו הקיר הנבנה אינו בהכרח מועיל לשני הצדדים אך לבטח אינו מתייחס למצב בו הקיר מזיק לאחד הצדדים וברור הוא שאין שום ציפייה שאדם ימלא הסכם כזה וא"כ הוי כמתנה מרובה 

ואף שניכר שהנתבעים היו בטוחים בכך שהנתבעים ישלמו מחצית המסלעה, נראה שאם היו יודעים הנתבעים שהתובעים אינם מבינים את המשמעות של בניית המסלעה מבחינתם, מסתמא הם לא היו מצפים שהם יסכימו לבנייתה וודאי לא היו מסכימים לשלם עבורה.

מסקנה: אין בחזרת התובעים מהסכמתם לשלם עבור המסלעה משום "מחוסרי אמנה".

יב. האם התובעים זכאים לקבל פיצוי עבור השטח עליו נבנתה המסלעה

התובעים תובעים לקבל פיצוי כספי על כ-25 מ"ר שנלקחו מהם לצורך בניית המסלעה, במידה ובית הדין לא יורה על פירוק המסלעה. הערכת השווי הכספי ייעשה על ידי שמאי חיצוני שימונה על ידי בית הדין. 

דיון: לעיל הוסבר שיש אומדנא דמוכח לבטל את הסכמת התובעים לשלם עבור המסלעה, ועל פי אותו היגיון יש מקום לומר שהם זכאים לתבוע החזר של השטח שהם נתנו לנתבעים או פיצוי כספי בגינו. ואין לדחות טענה זו מכח כך שהתובעים טענו רק כלפי החריגה משטחם של התובעים, שהרי לעיל הוסבר שהנזק לא נגרם רק כתוצאה מהחריגה אלא מהמכלול של המסלעה.

אולם נראה שיש לדחות טענה זו מהנימוקים הבאים:

1. ברור שאין להשית על הנתבעים תשלום מבלי שניתנה להם ההזדמנות להחליט האם הם מעוניינים לקבל את השטח תמורת תשלום או מוותרים על כך ובונים את המסלעה על שטחם. בהנחה שאם הם היו יודעים מראש שעליהם לשלם על המגרש הם היו מעדיפים לבנות במגרשם, הרי שנגרמה להם הוצאה מיותרת וזאת על סמך דיבורם של התובעים שהסכימו לתת להם מחצית משטח המסלעה ללא תמורה וכעת שינו דעתם. לאור זאת, חובת התובעים לפצותם על הפסד זה, מדין "לך ואני אבוא אחריך" (רמ"א חו"מ סי' יד, ה) שהוא חיוב תשלום מדינא דגרמי. דהיינו באופן שאדם הוציא הוצאות על סמך דיבורו של אדם אחר אשר הפעיל את מוציא ההוצאות באופן וודאי להוציא הוצאה זו, על המטעה לשלם למוציא ההוצאה פיצוי.

לכן, במצב שנוצר גם אם זכאים התובעים לדרוש פיצוי בגין השטח, הם חייבים מנגד לפצות את הנתבעים על כך שהם אולצו לשלם על שטח זה.

2. מבחינה חוקית, השטחים אינם בבעלות הצדדים, מאחר והם גרים בישוב שעדיין לא הוסדר. ואף שהם ניתנו להם על ידי הישוב, אין בסמכותו להקנות להם שטחים אלו, אלא מדובר בזכות שהישוב מעניק להם. לכן, אין מקום לדרוש תשלום על שטח שאינו מצוי בבעלותם.

מסקנה: דין טענה זו להדחות.

יג. החלטות

1. אין לחייב את הנתבעים לפרק את המסלעה והקיר שנבנה.

2. אין לחייב את הנתבעים לשלם פיצוי כספי עבור השטח שהם קיבלו מהתובעים לבניית המסלעה וכן אין לחייבם בפיצוי כספי על עוגמת נפש.

3. אין לחייב את הנתבעים לשלם דמי שכירות בגין עיכוב התובעים בבניית ביתם.

4. אין לחייב את התובעים לשלם את סכום מחצית המסלעה.

5. על שני הצדדים להתנצל זה בפני זה על דברים או מעשים שפגעו בצד השני. מומלץ שההתנצלויות תעשנה פנים בפנים ולכל הפחות צריך לקיימן בהודעה כתובה. 

6. במידה ואחד מהצדדים או שני הצדדים ירצו בכך, על הצד השני לפרסם בהודעת ווטסאפ או מייל בישוב שהויכוח בין הצדדים התברר על פי דין תורה ושהם מתנצלים על דברים או מעשים שפגעו בצד השני, ושכל מה שנעשה נעשה שלא מתוך כוונת זדון לפגוע או להזיק לצד השני. במידה ויש מעוניינים בכך, יש להודיע על כך לבית הדין בתוך שבועיים מיום קבלת פסק הדין.

7. כל ההתנצלויות צריכות להתקיים בתוך 14 יום מהתאריך הנקוב על פסק דין זה.

והאמת והשלום אהבו.

פסק הדין ניתן ביום _________

בזאת באנו על החתום:

__________________ __________________ __________________

     הרב ציון כהן                      הרב יצחק הלוי                   הרב רפאל טסמה