הסכם התחייבות לרכישת דירה שתימכר בהמשך ע"י החברה

ב"ד כרמי משפט ענב, סניף רמת השרון

ב סיון תשפ"ב. 01/06/2022

דין תורה בעניין הסכם על רכישת דירה

פרוטוקול מתומצת וסיכום העובדות

• ב7.10.21 נחתם על ידי   (להלן – הרוכש)  מול חברת הבניה (להלן – החברה) 'הסכם הצעת רכישה' בו הוא מתחייב לקנות דירה ספציפית בבניין העתיד להיבנות בישוב.

(בעת החתימה טרם התקבלו אישורי בניה, והבנייה עדיין לא החלה).

• הסיכום בעל פה בין הצדדים, שלאורו נחתמה ההצעה הוא: שהרוכש יעביר לחברה 20% מערך הדירה, הכסף הזה ישב בחברה בתקופת הבניה, בסוף הבניה הדירה תימכר ללקוח אחר, והרוכש יהנה מהרווח בין המחיר שסוכם עליו בחוזה לבין המחיר שבו הדירה תימכר בפועל. במידה והדירה לא תימכר הרוכש יהנה מהפער בין מחיר הקניה למחיר של הערכת השמאי.

• מחיר הדירה הנקוב בהסכם הצעת הרכישה הוא 2,100,000 ₪

• הרוכש הכין צ'ק על סך 15,000 ₪, שיועד לעבור לחברת ...כחלק מההסכם, אך סכום זה לא הועבר בפועל, גם משום שהחברה לא שלחה שליח לאסוף את הצ'ק.

• הסכם הצעת הרכישה הוא הסכם זמני עד לחתימה על חוזה רשמי יותר, ואמור להחתם תוך 14 יום לאחר הכנת החוזה על ידי החברה.

• דובר על כך שבעת חתימת החוזה הרשמי הרוכש ישלם 20% ממחיר הדירה שהם 420,000 ₪

• החוזה לא נחתם בסופו של דבר, והחברה מכרה את הדירה ללקוח אחר במחיר 2,550,000 ₪ לאחר מספר חודשים.

• בעת המכירה נציג החברה חשב שהרוכש העביר כבר את הכסף, ולרוכש שווה להרוויח על ההשקעה שלו סך של 330,000 ₪ גם כאשר סכום ההשקעה יישאר בידי חברת... עד סיום הבניה (כ 3 שנים).

• בעת המכירה הרוכש חשב שהוא אמור לקבל את הרווח של 330,000 ₪ בלי להעביר את הכסף לחברה כלל, וזאת משום שכבר היה סיכום בעל פה, שבא לידי ביטוי גם בחתימה על הצעת הרכישה, שהדירה הזו היא שלו.

צדדי הספק והטענות:

בשיחת הבוררות הסתבר שהייתה אי הבנה בין הצדדים לגבי משמעות ההסכם בעל פה ביחס לאפשרות שהדירה תימכר ללקוח אחר במהלך תקופת הבניה המוערכת ב3 שנים. הרוכש הבין שבמקרה כזה הוא יקבל את הכסף שהשקיע באופן מידי, וייזקף לזכותו הרווח שעלה עד מועד מכירת הדירה. נציג החברה, לעומת זאת, הבין שכסף ההשקעה של הרוכש יישאר בחברה לאורך כל תקופת ההשקעה.

לאור ההבנה השונה במהות ההסכם, נוצרה פרשנות שונה לחילופי המסרים בין הרוכש לנציגי החברה סביב הדחיה בחתימת ההסכם, וסביב ההחלטה למכור את הדירה חודשים ספורים לאחר ההסכם. הרוכש הבין שבעצם ההתחייבות שלו להשקיע הוא 'סיפק את הסחורה' לחברה, הרווח מגיע לו, ואין דחיפות בחתימת החוזה הרשמי וההעברה בפועל של כספי ההשקעה. נציג החברה מצידו חשב שהכסף כבר הועבר, ובלי העברת הכסף בפועל אין שום סיבה שהרוכש יהנה מרווחי ההשקעה כלל.

לטענת הרוכש הוא ציפה לרווח של 500,000 ₪ בעסקה בתמורה לכך שכספו יוחזק בידי החברה לאורך תקופת הבניה. אבל גם לטענתו קבלת הבטחה לרווח בטוח של 420,000 ₪ בתחילת התקופה היא שוות ערך לציפיית רווח של 500,000 ₪ שאיננה בטוחה. בכל מקרה לא היה מסכים למכירת הדירה ברווח של 330,000 בלבד, לו היה מבין שכסף ההשקעה צריך להישאר בחברה עד סיום הבניה.

נציג החברה מצידו חושב שלרוכש מגיע סכום של כ160,000 ₪ בלבד תמורת הפקדת הכסף לחברה עד לסיום הבניה. (סכום זה מחושב כ12% רווח לשנה למשך 3 שנים או כמחצית הרווח של מכירת הדירה בפועל).

הערה: בפגישת הבוררות לא הועלו שיקולי המיסוי על הפער בין שני הצדדים ובהעדר ידע שלי בתחום התעלמתי מהשיקול הזה.

ניתוח הלכתי

מבחינה הלכתית יש מקום לדון בסוגיית "דברים אין בהם משום מחוסרי אמנה", וזאת משום שלא נעשתה פעולת קניין ממשית. לכאורה "דברים יש בהם משום מחוסרי אמנה" מחייבת את המתחייב לפעול בהתאם להתחייבות שלו כפי שהבין אותה, אך הוא פטור מלהתחשב באופן בו הצד השני פירש את ההתחייבות שלו. מצד שני ההתרשמות של בית הדין היא שלנציג החברה מערכת היחסים ההוגנת עם הרוכש חשובה, ומצידו הוא מעוניין להחזיק את נאמנותו כלפי הרוכש, קרי שגם הרוכש יחוש שההתנהגות כלפיו הוגנת כפי הבנתו. כמו כן נציג החברה מצד עצמו גם הסכים לקיומה של מחויבות כלפי הרוכש, ולא טען להעדר מחויבות כלל. לאור זה בחר בית הדין להציע לצדדים דרך של פשרה.

הצעת הפשרה:

דיון זה יכול להיפטר ב3 דרכים שונות. כיוון שלי אין יכולת להעריך באיזו דרך הצדדים יעדיפו לבחור משיקוליהם העסקיים אני מציע את הפשרה ב3 אפשרויות שונות:

ההתרשמות שלי היא שמבין המסלולים להלן במסלול הראשון הפער בין עמדות הצדדים הוא הקטן ביותר, ולכן אני רואה בו את אפשרות ברירת המחדל. כלומר היא ההכרעה בבוררות אלא אם כן שני הצדדים יחד יסכימו על אחת משתי החלופות האחרות.

1. מסלול הפיצוי

כיוון שהרוכש טרח רבות בבדיקת ההשקעה, והחזיק את הכסף המיועד להשקעה לצורך העברתו לחברה, והפסיד את האפשרות להשקיע אותו בהשקעה אחרת באותו הזמן, ומשום שנציג החברה בלאו הכי הסכים לתת לרוכש תנאים מועדפים להשקעה על פני עלויות המימון האלטרנטיביות, נראה שפיצוי בסך 50,000 ש"ח, כאשר הרוכש ובאי כח החברה יבחנו כעת השקעה חלופית בחברה במקום ההשקעה שהתבטלה, יהיה סיכום הוגן ששני הצדדים עשויים להסכים לו ולרצות בו.

2. מסלול ההשקעה הבטוחה

כיוון שנציג החברה הסכים כבר לתת לרוכש רווח של 160,000 ₪ תמורה להשקעת ה420,000 ₪ בחברה לשלש שנים, והרוכש מצפה לקבל 420,000 ₪ להשקעה ללא סיכון, וכיוון שבהעדר פעולת קניין הוויתור של הרוכש הוא לפנים משורת הדין, ההצעה היא להוסיף להצעה של נציג החברה שליש מהפער בינו לבין הרוכש. התוצאה תהיה רווח של 246,667 ₪ בתמורה להשקעת ה420,000 בחברה למשך 3 שנים פחות מחצית הזמן שעבר מחתימת הצעת הרכישה עד היום. סכום זה מגלם תשואה שנתית מובטחת של כ17%.

3. מסלול ההשקעה בסיכון

מסלול זה דומה במידה הרבה ביותר להסכם המקורי. הציפיה של הרוכש היא לקבל את 100% ההפרש בין מחיר הדירה לערך השמאי בסופה. בתמורה להשקעת ה420,000 בחברה למשך 3 שנים. נציג החברה מסכים לתת 160,000בטוחים שהם שווים בערך ל200,000 בסיכון שהם 40% מההפרש הנ"ל. תוספת של שליש מהפער בין שתי העמדות מביא ל60% ההפרש בין הערך השמאי בסיום הבניה לבין מחיר הקניה בתמורה להשקעת ה420,000 בחברה למשך שלוש שנים מהיום בניכוי מחצית הזמן שבין מועד חתימת הצעת הרכישה להיום.

התייחסות דיין ב לדין בנידון ולהצעת הפרשה:

לעניות דעתי, מבחינה הלכתית לא נעשה כאן קניין כלל. 

מדובר כאן על 'דבר שלא בא לעולם', שאין מועיל בו קניין. כמו כן, מבחינת דרכי הקניינים -ספק גדול גם אם חוזה 'רגיל' נחשב לקניין שטר מבחינה הלכתית, משום שלא כתוב בו שמקנים את הבית אלא שמתחייבים להעביר זכויות (כך שמעתי מהגרז''נ גולדברג זצ''ל). כמו כן, שטר אינו קונה קרקע עד שינתנו הדמים. (אם זקפו אותם במלוה אין בעיה, אך כאן זה לא קיים), קו''ח שכאן לא מדובר על חוזה רגיל אלא על הסכם הצעת רכישה, שגם מבחינה משפטית חילונית אין לו תוקף מחייב כלפי החברה, כפי שאני מבין.

מה כן יש כאן? לכאורה, מחויבות של אדם לעמוד בדיבורו, כאשר יש למחויבות זו ביטוי הלכתי של דין 'מחוסר אמנה', שמחמתו מי שהבטיח דבר (באופן שחברו סומך על ההבטחה) -חייב לעמוד בדיבורו, כפי שנפסק בסוף סימן ר''ד.

אלא, שמהות החובה היא -לעמוד במה שסוכם. ברור לי שהרציונל של מה שסוכם הוא שהרוכש משקיע כאן כסף, והכסף שלו 'יצמח' באמצעות העבודה של החברה. אין כל הגיון לבקש מהחברה לתת לתובע 'צמיחה' של כסף שלא ניתן כלל!! אם רוצים לדרוש מהחברה לעמוד בדיבורה -יש לדרוש ממנה לאפשר לתובע להשקיע את הכסף בדירה אחרת, ובאותם תנאים שהובטחו לו. זו לענ''ד בהחלט דרישה מוצדקת שהחברה אמורה לעמוד בה. אבל אין לדרוש מהחברה לתת לתובע רווחים על כסף שהוא כלל לא נתן!

יודגש! אני סבור שהחברה נהגה שלא כהוגן בכך שמכרה את הבית לאדם אחר, וחשוב להבהיר להם נקודה זאת. אבל אין בכך בכדי לחייב אותם לתת לרוכש רווחים על כסף שלא העביר לחברה, אע''פ שאין זו אשמתו, אלא אשמת החברה שהכסף לא הועבר (כך, עכ''פ, לפי הנתונים שראיתי, כל עוד יאיר לא מסביר מדוע לא מימשו את ההסכם כצורתו).

מה שעוד נשאר הוא הטיעון של הרוכש שנגרם לו הפסד בעקבות כל הסיפור הזה. כיוון שהוציא את כספו מהשקעות קיימות, וכספו עמד בטל במשך החודש של הטעות שנגרמה לו. (אם הכסף עדיין עומד בטל,לאחר שהתברר שהעסקה המקורית לא רלוונטית -אין זו אשמת החברה. ניתן היה להשקיע אותו אפילו לתקופות קצרות בתקופה זו, וזו אחריות של הרוכש על ממונו).

מדובר כאן על 'מניעת רווח', ולא על הפסד של הקרן, וכפי שדיברנו בע''פ -יש מימד ספקולטיבי גדול בשאלת הרווחים שהיו יכולים להיות.

כמו כן הרוכש טען שנגרמה לו טרחה רבה סביב הבירורים על ההשקעה וכו'.

אין כאן תביעה משפטית הלכתית של ממש, כיון שאין מחייבים על נזקים כאלה, אבל מכל מקום ראוי שהחברה תפצה אותו, לאור זאת שהיא אכן נהגה שלא כראוי.

דומני שסכום של 50,000 שעליהם דיברת בזמנו הוא בהחלט פיצוי ראוי, ואין מקום להוסיף עליו. (בחשבון פשוט: אם התובע ציפה לרווח של 500,000 בשלוש שנים והוא מקבל רווח של 50,000 בחודש -הוא עשה עסקה טובה. יתכן שהוא רואה כעת שיכול היה להרוויח הרבה יותר -לאור ההצלחה המדהימה במכירת הדירה, אבל סוף-סוף כלפי תביעת הנזיקין על הכסף שעמד בטל יש כאן תשובה. הרי הוא עצמו הסכים 'לבטל' את הכסף הזה בשביל רווח של 500,000 לשלוש שנים, ובפסיקה שלך אתה נותן לו רווח של 50,000 לחודש!).

פסק הדין 

נקבעה פשרה על פי הסכמת שני הצדדים, מתוך הצעות הפרשה שהוצעו לעיל.

הרב אורי גנץ, הרב עמיצור אריאל