מתווך שהסתיר עובדות מרוכשים

כג שבט ה'תשע"ב 

16 פברואר 2012

תיק מס' 71099

פסק דין - מתווך שהסתיר עובדות מרוכשים

בעניין שבין

הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.

 ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים. כמו"כ הוגשו לביה"ד כתב תביעה וכתב הגנה ומסמכים שונים ע"י הצדדים.

לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.

 העובדות:

         א.         במהלך חדש יוני 2010 התענינו התובעים באפשרות רכישת בית בישוב. הנתבע (מתווך דירות) הציג בפניהם בית למכירה השייך לבתו ולחתנו. עובדה זו (היות הבית שייך לבתו וחתנו) לא צוינה בפני התובעים. התובעים בקרו בבית פעמיים במהלך המו"מ. בתאריך 02.07.11 נחתם "זכרון דברים" לרכישת דירה בין המוכרים לקונים (התובעים). מחיר הבית ע"פ ההסכם הנ"ל – 1,800,000 ₪.

         ב.         במהלך הצגת הבית נקב הנתבע תחילה בסכום של 2% כדמי תיווך. בהמשך ננקב הסכום 1.5%. הוזכרו גם הסכומים 25,000 ₪ ו 15,000 ₪. בפועל שילמו התובעים לנתבע 15,000 ₪ באמצעות המחאה שנכתבה ונתנה בתאריך 02.07.11 עובר לחתימה על ההסכם הנ"ל.

          ג.          לאחר החתימה על ה"זכרון דברים" בין המוכרים לקונים, נתגלעו חילוקי דעות ביניהם. וכן בין התובעים לנתבע. אחת הסיבות לחילוקי הדעות היתה מצבו הפיזי של הבית (רטיבות ושקיעת קרקע). בסופו של דבר, בתאריך 23.07.11 בוטל ההסכם הנ"ל ע"י חתימה על מסמך "ביטול הסכם". 

הטענות:

         ד.         התובעים טוענים כי היות והעסקה בוטלה אין הנתבע זכאי לדמי תיווך. ועליו להשיב את דמי התיווך שקיבל בסך 15,000 ₪ בתוספת הוצאות התביעה (לא ננקב סכום).

         ה.         לטענת התובעים הנתבע אף נושא באשמה על כך שחתמו על החוזה בטעות, היות והוא היה שותף להסתרת העובדה שהייתה ידוע לו - שישנה שקיעת קרקע במקום. עובדה שלטענת התובעים הינה פגם המצדיק את ביטול העיסקה, שכן אילו ידעו על הפגם, לא היו כורתים את החוזה.

          ו.          עוד טוענים התובעים כי הנתבע לא גילה את עובדת היותו אבי המוכרת, בניגוד להוראות חוק התיווך, וא"כ אינו זכאי לדמי תיווך. לדבריהם, עובדה זו (אי הגילוי) גרמה ל"אבדן האמון בעיסקה" ובסופו של דבר לביטולה.

          ז.          הנתבע טוען כי הסכום הנמוך שגבה, נבע מטעות בדבריו, וכי התכוון לסכום גבוה יותר, בהתאם לעמלת התיווך המקובלת בשוק. ומ"מ כיום איננו תובע יותר ממה ששולם לו.

         ח.         הנתבע מודה כי לא גילה תחילה את הקשר המשפחתי בינו לבין המוכרים, אולם לדבריו קשר זה נודע לתובעים עוד לפני חתימתם על ההסכם. (התובעים מכחישים). כמו"כ מכחיש הנתבע כי הסתיר מום כלשהו ביחס לבית הנמכר.

         ט.         ומוסיף הנתבע וטוען כי היות ונחתם בין הצדדים הסכם, הרי שזכאי הוא לדמי תיווך מרגע חתימת הצדדים על ההסכם. העובדה שההסכם בוטל מאוחר יותר, בהסכמה, אינה נוגעת לו ולשכרו. ובמיוחד שלדבריו ההסכם בוטל בלחצם של התובעים. 

דיון:

          י.          האם ביטול העיסקה ע"י הצדדים מבטל את זכאות המתווך לקבלת דמי תיווך?

        יא.        נדגיש תחילה כי הסכם עליו חתמו הצדדים הינו הסכם מחייב הן לפי דין תורה ככל שטר הנעשה מדעת המתחייב/ים (בנידון אף היה תשלום מקדמה = קנין כסף), והן עפ"י החוק. (לדעת חלק מחברי בה"ד שאלת תקפותו של "זכרון דברים" כקנין בהלכה – שנויה במחלוקת. אומנם, אין בזה כדי לשנות את מסקנתנו, וכפי שיבואר בהמשך).

        יב.        אשר להבחנה בין "זכרון דברים" לבין "חוזה", הבחנה זו שורשה האם הצדדים הגיעו לידי גמירות דעת שהיא היא לב ליבה של כל עסקה. ענין זה נדון במספר פסקי דין של ביהמ"ש העליון. [1]

         יג.         מפסקי דין אלו עולה, כי זכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר וענין אם נתקיימו בו שני תנאים: גמירות דעת הצדדים, ונתקיימה הדרישה כי ההסכם יהיה בכתב, (כך דורש חוק המקרקעין). במקרה שלפנינו נחתם הסכם המפרט את הדרוש: זהות הצדדים, זהות הנכס, מהות העסקה, התמורה, זמני התשלום (אם כי לא באופן מפורט), זמן מסירת החזקה, תשלומי המיסים השונים. ואף נקבע קנס למפר החוזה. יתר על כן סעיף 6 בהסכם הנ"ל מציין כי "הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם סופי בתאריך 1.8.10 , בכל מקרה זכרון דברים זה מחייב כהסכם סופי." וא"כ אין ספק כי במקרה שלפנינו הצדדים הגיעו לידי גמירות הדעת הדרושה. וממילא, המתווך זכאי לדמי תיווך היום והביא את הצדדים לידי גמר העסקה.

        יד.        ועתה לענין ביטולו של ההסכם. לענ"ד ביטולו של ההסכם ע"י הצדדים אינו מהווה הצדקה לא לשלם למתווך שעמל על הבאת המו"מ לידי גמר, וכפי שפרטנו בסעיף הקודם.

        טו.        כך מפורש בשו"ת "שער אפרים" [2]  (ולדעתו כך סובר גם המהרש"ל). לדעתו כך הוא הדין אף אם המוכר והקונה סיכמו ביניהם רק בסיטומתא (שיש הסוברים שהוא קנין מדרבנן, ואכמ"ל), כל שכן במקרה שלפנינו שהיה גם קנין שטר וגם קנין כסף.

        טז.       וקדמו בזה בשו"ת "באר עשק" בשתי תשובות שונות [3] הכותב שהיות והסרסור (מתווך) השלים עבודתו הרי הוא זכאי לשכרו. ומסיים וכותב:

"א"כ אי ממתניתין ומגמרא ומתוספתא ומס' פוסקים ובעל ההגהות ומבעלי תשובות וממנהגא ומתקנת השוק ומדינא דמלכותא אין מונע זכות הסרסור. וכל דיינא דלא דאין כי האי דינא לאו דיינא הוא וכ"כ מורי הרב בעל חנוך לנער זצ"ל בתשובת כ"י ואין הלכה זו רופפת בידינו כי דברים ברורים הם שרירים וקיימים".

              נדגיש כי ה"באר עשק" חייב לשלם למתווך אף במקרה שמת הקונה!

         יז.         יתכן שזו אף דעתו של הרי"ף בתשובה. [4] ע' בהערת המהדיר הרב זאב וולף לייטער לתשובה – "עין רואה" שם.

דברי ה"שער אפרים" דלעיל צוטטו כדבר מוסכם ע"י פוסקים רבים, והפכו לאבן פינה בדין זה. [5]

        יח.        כך הוא הדין, להבדיל, גם ע"פ החוק והפסיקה בבתי המשפט. [6]

        יט.        וא"כ מה לו, לנתבע, ולשאלת ביטול ההסכם שבין המוכרים והקונים. משעה שנתקשרו הצדדים בהסכם מחייב קמה לו, לנתבע הזכות לדמי התיווך. ק"ו בנידון דנן, שביטול ההסכם נעשה "לפנים משורת הדין" (כלשון "הסכם הביטול"). ולטענת הנתבע מתוך לחץ שלחצו התובעים על המוכרים.

          כ.         אמנם התובעים טענו כי המתווך היה שותף להטעייתם בקשר לשקיעת הקרקע, וא"כ הוא אחראי (לפחות בעקיפין) לביטול ההסכם. אולם טענה זו (אחריות המתווך – ידיעת הפרטים ואי גילויים) לא הוכחה בפנינו. [7]

       כא.       אכן יש מקום למתוח בקורת על הנתבע שלא גילה לתובעים מיד בתחילת הקשר ביניהם את דבר הקשר המשפחתי למוכרים.[8] אולם הסתרת עובדה זו אין בה בכדי להוות סיבה לביטול הסכם שבין המוכרים לקונים.

       כב.       צודקים התובעים בטענתם שיש בכך משום עבירה על חוק המתווכים. אולם במקרה שלפנינו לא המתווך תובע את שכרו מאת התובעים. שכרו שולם זה מכבר על ידם, ושלא ע"פ החוק (היות ולא חתמו הצדדים על הסכם בכתב כנדרש ע"פ החוק). אלא התובעים דורשים שהנתבע יחזיר את אשר קיבל, היות ולא פעל ע"פ הוראות החוק בענין חובת גילוי הקשר המשפחתי. וכאמור תביעה זו אינה מן הדין. ובפרט שהעובדה שהתובעים שילמו את דמי התיווך, מהווה מחילה על קיום פרטי דין חוק המתווכים, ועל כן אינם זכאים לתבוע את כספם בחזרה מכח אותו חוק.

יש מקום להעיר, כי השאלה בעניין תוקפו, מבחינת ההלכה, של חוק המתווכים שנויה במחלוקת, ולדעת חלק מחברי ביה"ד אין לקבל את כל סעיפי החוק כהלכה מחייבת. (ראו פס"ד 69062 – טרם פורסם הערה 6. וכן בפס"ד  70022 – טרם פורסם, ועוד.) אולם גם אם יש לחוק המתווכים תוקף הלכתי מצד זה או אחר, תישאר מסקנתנו בעינה, מהטעמים שפורטו לעיל.

        כג.        מעתה, אין מקום גם לתביעתם להחזר הוצאות.

החלטות:

1. התביעה נדחית
2. אין צו להוצאות
3. פסק הדין ניתן ביום כג שבט ה'תשע"ב  16 פברואר 2012

והאמת והשלום אהבו