החזר משכון שניתן לטובת שכר דירה

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים  כרך ב' עמ' סג-ע תיק מס׳ 302־נג

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעה להחזר משכון שניתן על חוב שכירות דירה

נושא הדיון

התובעים שכרו את דירתם של הנתבעים למשך שנה. בחוזה שחתמו ביניהם אצל עורך דינם של הנתבעים (בלא קבלת קנין) התחייבו השוכרים לשלם שכ"ד כפי שהסכימו, וכן למסור את הדירה בחזרה לבעלים במצב תקין כפי שקבלו אותה למעט בלאי של שימוש סביר. כמשכון, נתנו למשכירים תכשיטים, שניתן יהיה למשכירים לעשות בהם שימוש בעלים במקרה שהתובעים לא יעמדו בהתחייבותם. באחד מתנאי החוזה נאמר שעל השוכרים לאפשר כניסת מועמדים לשכירת הדירה לראות את הדירה בתוך שלושת החדשים האחרונים של השכירות.

המשכירים מעכבים את התכשיטים לעצמם בגלל חובות כספיים שעדיין חייבים להם השוכרים, כגון: הפרשי שער של התשלומים החדשיים; חוב חשמל, מים וגז; נזקים שונים בדירה, כגון נזקים באסלת השירותים ובחוטי החשמל, וכן נזקי גרמא כגון אי טיפול ברטיבות שקלקלה את צבע התקרה; הפסד שלושה חדשי שכירות שנגרם להם לטענתם בגלל שהשוכרים לא איפשרו כניסת מועמדים לשכירת הדירה; תשלום שכ"ט עו"ד שלטענת המשכירים היה לחינם בגלל השוכרים, ועוד כיו"ב. בחלק מהתביעות מודים השוכרים, ובחלקם כופרים. בגלל עיכוב התכשיטים סרבו השוכרים להחזיר למשכירים את מפתחות הדירה בתום תקופת השכירות, והמשכירים פרצו את הדלת ע"י פורץ מנעולים והחליף את המנעול, ואת התשלום על כך תובעים הם עכשיו.

התובעים טוענים שהם היו מעוניינים להמשיך בשכירות תקופה נוספת, אלא שעמדו על כך שהתכשיטים יוחזרו להם ובמקומם לתת ערבות ע"ס 10,000 ש"ח, ולטענתם, מלכתחילה הסכימו המשכירים לתנאי זה, אלא שבימים האחרונים לפני תום תקופת השכירות הראשונה, חזרו בהם המשכירים ודרשו ערבות ע"ס 3,000$ ועוד ערבות ע"ס 15,000$ לכיסוי חובות ונזקים אם יהיו, דרישות שהשוכרים לא הסכימו להן, וע"כ חיפשו לעצמם דירה אחרת, ורק לאחר שמצאו דירה הודיעו להם המשכירים שמסכימים לתנאם, אך אז היה כבר מאוחר מבחינתם.

התובעים טוענים שחתימתם על החוזה אינה מחייבת אותם מאחר שאינם יודעים קרוא וכתוב בעברית בגלל היותם עולים חדשים מצרפת, והם דורשים בחזרה את התכשיטים, וכן פיצוי עבור שלשה שבועות ששבתו מעבודה בגלל הצורך לעבור לדירה אחרת, דבר שנגרם להם לטענתם ע"י המשכירים.

לטענת התובעים הם החליפו את מנעול הדירה לאחר שבעה"ב ניסה להיכנס לדירה דרך הגג של השכן בשעה שהשוכרים לא היו בבית.

המשכירים משיבים שהם מחזיקים בתכשיטים כדין עפ"י הסכם שחתמו ביניהם, ושהוסבר לשוכרים טרם החתימה.

עוד בטרם שמיעת טענות בעלי הדין מסר אחד מחברי ביה"ד הודעה לצדדים כי הוא שמע את טענות השוכרים מחוץ לביה"ד מבלי שידע שהענין יובא לדיון לפניו, וע"כ אם המשכירים אינם רוצים להתדיין לפניו הוא מסתלק מהדיון, אך הצהיר שאין לו כל הרגשה של נטיה כלפי אף אחד מהצדדים. המשכירים השיבו שהם נותנים אימון בחבר ביה"ד אם הוא עצמו מרגיש שאין לו נטיה כלפי הצד הנגדי, ואף חתמו על שטר הבוררות בפני ביה"ד בהרכבו המלא.

בישיבה אחרת של ביה"ד בה נתבקש המשכיר להציג את המשכון כדי להווכח שכולו קיים - ואכן הוכח הדבר - ולאחר שהנתבע ננזף ע"י ביה"ד על הערות שהשמיע כלפי ביה"ד, הודיע הנתבע שאינו מכיר עוד בסמכות ביה"ד לפסוק בדינו, בעיקר בגלל ידיעתו המוקדמת של אחד מחברי ביה"ד בסיפור המקרה, ולדבריו הסכמתו בדיון הראשון לדון בבי"ד זה היתה מן הפה ולחוץ, אך בלבו פנימה לא הסכים.

פס"ד

א.         על הנתבע לקבל את פסק הדין של ביה"ד לאחר שהתחייב לקבלו בע"פ ובחתימה על שטר הבוררות.

ב. השוכרים חייבים לשלם למשכירים את כל החובות שהם מודים עליהם, ועוד סכום מסויים כפשרה עבור כמה מנזקי הגרמא. התשלום יתבצע תמורת החזרת התכשיטים לשוכרים במעמד שמאי התכשיטים ששם אותם בעת מסירתם כדי לקבוע שאלו הם התכשיטים שנמסרו. שאר התביעות ההדדיות נדחות.

השאלות לדיון

א.         האם רשאי הנתבע לחזור בו מקבלתו את פסק ביה"ד בשלב שלפני מתן הפס"ד, בטענה שבלבו פנימה לא הסכים מלכתחילה לדון בבי"ד זה.

ב. טוענים המתחייבים שלא הבינו על מה הם חתמו בחוזה אצל העו"ד, האם טענתם מתקבלת לפוטרם מהתחייבותם.

ג. היה תפוס במשכון של חבירו, האם יכול לגבות ממנו נזקי גרמא והפסדים של מניעת הרווח.

ד. טענו מנה מחמת חוב שכירות ומנה מחמת חוב נזקין, והודה הנתבע באחד מהם, האם יש לו דין של מודה במקצת.

ה. התחייבות לשלם הפסדים של מניעת הרווח, האם היא מחייבת, ומה הדין כשהיה תפוס במשכון.

תשובה

א.                  בעלי דינים הרוצים לחזור בהם מקבלתם את בית הדין

פסק השו"ע חו"מ סי' יב סעי' ז:

"אע"פ שנתרצו בעלי הדין בפשרה בבי"ד יכולים לחזור בהם כל זמן שלא קנו מידם".

וכתב הרמ"א שקנין לאו דוקא אלא ה"ה אם נתן שטר עליו. ונחלקו שם הסמ"ע והתומים להלכה אם שטר מועיל בלי קנין, דעת הסמ"ע שאלימא מילתא דשטרא, והתומים כתב שאין השטר מועיל בלא קנין כיון דדמי לאסמכתא, והנתה"מ הסכים לדברי התומים.

וכתב בס' מאזנים למשפט חו"מ שם שאם ירדו הבע"ד לדין בפניהם בתורת בי"ד פשיטא שאין אדם משטה בבי"ד, ולכן אם נתרצו בפירוש אע"פ שלא עשו קנין הוי מחילה מעליא. ועי' שו"ת זקן אהרן ח"ב סי' קכו שאם אחרי שחתמו על שטר בוררין ואחרי ששמעו בי"ד את הטענות וכבר באו לידי החלטה איך להוציא הפס"ד אלא שלא הספיקו להעלות ההחלטה על הכתב, אם בשלב כזה ברח הבע"ד, פשוט שהפס"ד בתקפו.

לפיכך בנידון דידן שהנתבע מבקש לחזור בו מהתחייבותו בשטר הבוררות בשלב מתן פסק הדין, וגם כשירד לדין בא לבי"ד ואין אדם משטה בבי"ד, ע"כ נראה שלד"ה אינו רשאי לחזור בו ועליו לקבל את פסק הדין, ומה שטוען שבלבו לא הסכים לדון בפני ביה"ד, דברים שבלב הם הסותרים את פיו וחתימתו ואינם דברים.

ועי' במה שפסק ביה"ד בחיפה תיק מסי 3134\כב "שהואיל ומקובל בכל רחבי הארץ לקיים בוררות בפני בורר אחד או יותר בלא קנין, אי לכך יש בזה משום דין סיטומתא והבוררות לכן היא בתוקף" עכ"ל.

ב. חזקה על אדם שקרא שטר שחתום עליו

פסק בשו"ע חו"מ סי' מה סעי' ג ובסמ"ע שם בשם תשו' הרמב"ן שהחותם על שטר בלשון עכו"ם אע"פ שהדבר ברור שאינו יודע לקוראו, חייב הוא בכל מה שכתוב בו, שכיון שלא חשש לקוראו וסמך על הסופר גמר בדעתו להתחייב על כל מה שכתוב בו, ועי' שו"ע סי' סא סעי' יג.

ואף בנידון דידן כיון שחתמו על החוזה בפני עו"ד שהסביר להם על מה הם חותמים, והם סמכו עליו, אינם יכולים היום להתחמק מהתחייבותם, כולל גם מסירת התכשיטים כמשכון לפרעון יתרת חובם למשכירים.

ג.  תפיסה בחיוב לצאת ידי שמיים בגרמא

עי' יש"ש ב"ק פ"ו סי' ו והובא בש"ך חו"מ סי' כח ס"ק ב שגרמא בניזקין שאינו חייב מן הדין אלא לצאת ידי שמים בלבד, אם תפס הניזק מוציאים מידו, ושכ"כ הריב"ש סי' שצב, אך בהגהות רעק"א שם כתב שהדבר תלוי במחלוקת ראשונים, ויש הסוברים שכל מקום שחייב לצי"ש אם תפס אין מוציאים ממנו, ונשאר בצ"ע לדין אם יכול התופס לומר קים לי כהסוברים שמועילה תפיסה.

ואמר הגריש"א שליט"א שאף הסוברים שמועילה תפיסה זה דוקא בגרמא כעין הפורץ גדר בפני בהמת חבירו וברחה ונאבדה, שאמרו בברייתא ב"ק נה ב ונפסק ברמ"א בשו"ע חו"מ סי' שצו סעי' ד בשם י"א שפטור, ועי' רש"י ותוס' שם לפי שהוא לא עשה מעשה ההיזק אלא מאליה יצאה וההיזק לא בא מיד אלא לאחר שברחה, אבל בגרמא של מניעת הרווח בודאי לא מועילה תפיסתו.

ונראה עוד שבגרמא כזו שלדבר המזיק לא היתה כוונתו להזיק, כגון המעמיד סולם ע"י השובך של חבירו וקפצה נמיה על הסולם ומן הסולם לשובך והרגה את היונים שדינו כגרמא, עי' ב"ב כב ב, וכתב המאירי ב"ק נה ב שחשוב גרמא משום שאין כוונתו להזיק, באופן זה פטור גם מדיני שמים, עי' מאירי שם נו א "כי הוא יורע תעלומות לב", באופנים כאלו של גרמא לא תועיל תפיסה לד"ה.

לפיכך בנידון דידן שבחלק מתביעות הנזיקין שתובעים המשכירים יש בהן תביעות גרמא שכלל לא ברור שהיתה בהן כוונה להזיק, והשוכרים טוענים שלא היתה כוונתם להזיק, פטורים הם אף לצי"ש, וממילא אין תפיסת המשכון מועילה למשכירים בתביעות אלו כלל.

וע"כ נראה שיש לפשר בין הצדדים בתביעות הנזיקין.

ד. דין מודה במקצת על חוב מסוג אחר

פסק הרמב"ם טוען ונטען פ"ג הי"ד:

"מנה יש לי אצלך הלואה, לא היו דברים מעולם ולא לויתי ממך מעולם אבל חמישים דינר יש לך בידי פקדון או משום נזק וכיו"ב, הורו רבותי שזה מודה במקצת וישבע, שהרי טענו שהוא חייב לו מאה והודה שהוא חייב לו חמישים, ומה לי נתחייב לו משום הלואה או משום פקדון או משום נזק, ולזה דעתי נוטה".

אך הראב"ד בהשגות שם כתב:

"ואני מורה ובא שאם טענו מנה מלוה ומנה פקדון והודה באחד וכפר באחד אין זה מודה במקצת הטענה, שהלואה ופקדון שתי טענות הן, ויש בידי ראיה ע"ז, וה"ה שאין בזה מקצת הודאה". עכ"ל.

וכתב הב"י חו"מ סי' פח מחודש ה בשם תלמידי הרשב"א שדעת הראב"ד שכיון שאין דינם שוה כשתי תביעות חלוקות הן, ואין כאן הודאה מקצת הטענה, ועיי"ש שהרמב"ן חולק בזה על הראב"ד.

ובנידון דידן שהמשכירים תובעים מהשוכרים גם עבור שכר דירה וגם עבור נזקים וחוב מים וגז, והשוכרים מודים בחוב השכ"ד וכופרים בחוב הנזקים, הדבר תלוי במחלוקת הראשונים האם יש לזה דין מודה במקצת, אמנם כיון שנראה היה מדברי השוכרים שהם מודים אף במקצת מתביעת הנזקים, היינו בקריעת בתי המנורה "הפשוטים", לכו"ע יש בזה משום מודה במקצת, וע"כ נראה שבמקום השבועה יש לחייבם אף בחלק משאר התביעות שהם מכחישים.

ומה שטוענים השוכרים שהמשכירים חייבים לפצות אותם על מה שהוצרכו לסגור את עסקם למשך שלשה שבועות בגלל הצורך של העברת הדירה, דבר שנגרם להם בגלל שהמשכירים העמידו להם תנאים בלתי מתקבלים על דעתם כתנאי להסכמתם לתקופת שכירות נוספת, מלבד שהפסד זה אינו אלא מבטל כיסו של חבירו שפטור, לא נראה שגרמת ההפסד היתה מצד המשכירים, אלא השוכרים הם שהחליטו על כך, ואין להם לחייב את המשכירים בגרמא זו.

ה. חיוב תשלומים במניעת רווח

בשו"ת הרשב"א ח"ג סי' רכז נשאל הרשב"א בדבר ראובן שלוה משמעון וכתב לו שטר לפורעו לזמן פלוני, וקבל עליו בקנין גמור ובלא אסמכתא שאם לא יפרענו בזמן יתן לו כל הוצאה וכל הפסד שיבא לו מחמת חוב זה, וכשהגיע הזמן תבעו שמעון ואמר לו שיש לו סחורה מזומנת לקנות ואם לא יפרענו יפסיד הסחורה, ולא פרעו ראובן, ועכשיו תובע שמעון את ההלואה בתוספת הפסד הרווח, והשיב הרשב"א שאין ראובן חיב להוסיף את הפסד מניעת הרווח, לפי שמניעת הרווח אינה בכלל ההתחייבות שלו לשלם הוצאה והפסד, שהמבטל כיסו של חבירו כבר אמרו בירושלמי שהוא פטור, והביאו בקיצור הב"י חו"מ סי' סא.

והד"מ שם ס"ק ד (שכנראה לא ראה תשובת הרשב"א במקורה אלא מה שהביא הב"י), כתב שבודאי טעמו של הרשב"א הוא משום דהוי אסמכתא כל זמן שלא הקנה לו בבי"ד חשוב, ותמה הד"מ שהרי לא הוי אסמכתא אלא בדבר קנס שמשלם לו מה שאינו חייב לו, אבל כאן שמפסידו לא הוי אסמכתא, ודמי להא דתנן ב"מ קד א אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא דחייב לשלם. וכתב הב"ח, והובא בש"ך שם ס"ק י, שדין זה שהיתה לו סחורה מזומנת לקנות אינו דומה לאם אוביר ולא אעביד, דבאוביר ולא אעביד ההפסד מזומן, אבל מניעת הרווח בסחורה הרי זה מבטל כיסו של חבירו שאין לו עליו אלא תרעומת, וגרע מגרמא בנזקין דפטור, ותו, דמי ערב בדבר שהיה ודאי רווח, דלמא אף היה מגיע להפסד, עכ"ל. ונראה שקושית הדרכי משה היא ממש"כ ב"י חו"מ סי' שכח בשם תלמידי הרשב"א שלכך חייב לשלם לו ההפסד כשכתב אם אוביר ולא אעביד, משום שכך כתב לו, אבל מדינא פטור דהו"ל מבטל כיסו של חבירו, עיי"ש, וע"כ הקשה הד"מ שכיון שהמחייב עצמו בכתב חייב אף על מבטל כיסו של חבירו, ה"ה במתחייב לשלם הפסד אם לא ישלם בזמן יתחייב אף בהפסד של מניעת הרווח. אמנם מש"כ הד"מ שטעם הרשב"א הוא משום שהיא אסמכתא, לא ראה שו"ת הרשב"א שם שמדובר כשקנה בקנין המועיל ובלא אסמכתא.

עכ"פ לדעת הד"מ אם נתחייב לשלם לו הפסד אם לא יפרע בזמן חייב לשלם לו גם הפסד של מניעת הרווח, ולדעת הב"ח והש"ך אינו חייב. אמנם נראה שלדברי הכל אם פירש התחייבותו גם על מניעת הרווח שהתחייבותו תופסת, שהרי יכול אדם לחייב עצמו בכל מה שרוצה, ולא כתב הרשב"א שאינו חייב אלא משום שהתחייבות להוצאה והפסד אינה כוללת מניעת הרווח, אך זה דוקא אם נעשה עליה קנין, וכמש"כ הש"ך חו"מ סי' מ ס"ק ד וסי' פא ס"ק ו עפ"י רמב"ם מכירה פי"א הט"ו וטוש"ע סי' מ סעי' א שאין התחייבות בלא קנין מועילה אלא כשמתחייב בלא תנאי, אבל המתחייב בתנאי ה"ז כאסמכתא.

ולפי"ז אם היו השוכרים מתחייבים בחוזה אך בלא קנין לפצות את המשכירים בשכ"ד של שלשה חדשים אם לא ימצאו שוכרים אחרים בגרמתם, מכיון שלולי התחייבותם לא היו חייבים על כך, שהרי המבטל כיסו של חבירו פטור, והתחייבותם היא בתנאי שאכן יגרם נזק למשכירים, א"א לחייבם בכך ללא קבלת קנין. ועוד, שאומדנא ברורה היא שלא נתחייבו על כך אלא אם יגרמו הפסד זה בכוונה, אבל אם יגרם הדבר שלא באשמתם, מן הסתם, לא התחייבו מעולם (שהרי אפי' בגרמי שחייב אינו אלא בכוונתו להזיק. עי' טוש"ע חו"מ סי' רלב סעי' כא ובהגר"א ס"ק לה: כמ"ש בדיני דגרמי כל שלא כיוון להזיק אע"פ שגרם פטור, ועי' מאירי ב"ק נה ב בשם הרבה מפרשים שאם אין כוונתו להזיק אין זה גרמי אלא גרמא, ועי' מ"מ נזקי ממון פ"ד ה"ב בדעת הרמב"ם שאם לא התכוין להזיק פטור מדין גרמי), ובנידון דידן שלטענת השוכרים הסיבה שלא הראו את הדירה לאחרים לא היתה בכוונה להזיק, אלא מפני שהיה מדובר שהם עצמם ממשיכים את תקופת השכירות, אלא שלבסוף לא הסתדר הדבר בגלל חוסר אימון שנתגלע בין הצדדים (והמשכירים שטענו שכוונת השוכרים היתה להזיק, לא הביאו ראיה לטענתם אלא את מכתב ידידם העו"ד שכך הוא מפרש את התנהגות התובעים), מסתבר שאפילו היו מתחייבים, לא על דעת כן התחייבו.

האם נתינת משכון מסלקת אסמכתא?

אלא שבנידון דידן שהתובעים מסרו משכון של תכשיטים לרשות הנתבעים (ומה שמסרוהו לחמותו של הנתבע ולא לנתבע עצמו לא היה בגדר מסירה ביד שליש, אלא משום שלרשותה עמדה כספת שמירה, כך לפי דברי התובעים עצמם) יש לדון האם נתינת משכון בשעת ההתחייבות - אילו היתה התחייבות כזו - מועילה לסלק מהתחייבות זו חסרון אסמכתא, עי' מחלוקת רמב"ם וראב"ד מכירה פי"א ה"ד, שלדעת הרמב"ם הנותן עירבון לחבירו ואמר לו אם אני אחזור בך ערבוני מחול לך, אם חזר בו קנה זה את העירבון, ואין בזה חסרון אסמכתא מכיון שהעירבון תחת ידו, ולדעת הראב"ד דוקא כשקנו ממנו בבי"ד חשוב, וכן כתב הטור חו"מ סי' רז בשם רש"י, וב"י שם בשם הרא"ש. ואף השו"ע והרמ"א נחלקו בדבר, השו"ע סי' רז סעי' יא פסק כהרמב"ם שאין בזה חסרון אסמכתא, והרמ"א פסק כהראב"ד שיש בזה חסרון אסמכתא.

ואף לדעת הסוברים שיש בזה חסרון אסמכתא יש לדון בזה עפ"י שו"ת הרשב"א ח"ג סי' סג שאם ההתחייבות כללה כמה חלקים ובחלקם לא היה חסרון אסמכתא, אנו אומרים שבכל הדברים התחייב בלא אסמכתא שאין מחלקים דיבורו לשנים, וא"כ גם בנידון דידן שההתחייבות שלו כללה תשלום עבור נזיקין ועבור הפרשי שער של השכ"ד, ובזה בודאי אין חסרון אסמכתא, א"כ לסברת הרשב"א אין חסרון אסמכתא אף בהתחייבותו לתשלום שכ"ד מיותר של שלושה חדשים במקרה של מניעת הרווח, אלא שעי' או"ש מכירה פי"א ה"ד שיש לחלק בין כמה התחייבויות שאינן נפרדות, כלומר שמחוייב בכולן בכל מקרה, כדוגמת השאלה שהרשב"א דן שם, לבין מקרה שלא בהכרח יתחייב הוא בכל ההתחייבויות, שאז י"ל שאין קשר בין כולן, ועל החלק של האסמכתא אין ההתחייבות מועילה, ואף בנידון דידן כן.

מוחזקות כשהמלווה מוחזק במשכון

ומכיון שהדבר תלוי במחלוקת ראשונים וא"א להוציא מיד המוחזק, יש לדון מי נקרא המוחזק, האם המלוה נקרא מוחזק בגלל תפיסתו במשכון, או שהלוה נקרא מוחזק בגלל היותו מוחזק במעות ההלואה, עי' שו"ת הרשב"א המיוחסות לרמב"ן סי' פד ומהרי"ק שורש צד ושו"ע חו"מ סי' עב סעי' כג שהמלוה אינו נחשב מוחזק, לפי שהמשכון עומד להחזרה וכמי שהוחזר דמי, אך עי' שו"ת הרשב"א ח"א סי' אלף מ וש"ך חו"מ שם ס"ק צד וס"ק קט וקצוה"ח ס"ק כג בדעת הרשב"א שכיון שבע"ח קונה משכון נחשב הוא מוחזק בו, ועי' ש"ך חו"מ סי' רנא ס"ק ו שאם יש ספק אם היתה הלואה אין המלוה נחשב מוחזק בגלל המשכון, ולפי"ז בנידון דידן שהספק על עיקר החיוב אם הוא בגדר אסמכתא, אין הנתבע נחשב מוחזק בגלל המשכון, אלא התובע מוחזק בכספו.

אמנם כבר נתבאר שההתחייבות לפצות שלשה חדשי שכירות לא היתה אלא אם יפריעו למשכיר להראות את הדירה לאחרים, אבל במקרה זה מה שלא באו אחרים לראות את הדירה היה משום שהשוכרים חשבו להמשיך בשכירות הדירה שנה נוספת, ועל אופן כזה בודאי לא התחייבו.

אלא שבנידון דידן כלל לא היתה התחייבות לפיצויים במקרה של הפסדים, ותפיסת משכון על גרמת הפסדים כאלו אינה מועילה, וכמו שנתבאר לעיל אות ג.