קבלן שהציג מצג שוא במכירת חניות

י"ב באדר תשע"ח

27 פברואר 2018

תיק מס' 76058

פסק דין סופי - קבלן שהציג מצג שוא במכירת חניות

(אחר ערעור - לפסק הדין בערעור)

בעניין שבין

נציגות ועד בית

באמצעות ב"כ עו"ד ב'

א.      הרקע העובדתי וטענות הצדדים

הנתבעים בנו בנין על קרקע שבבעלותם, ומכרו את הדירות לדיירים המיוצגים על ידי התובעים. לטענת התובעים קיימים ליקויים במבנה אשר לא תוקנו על ידי הנתבעים (הליקויים מפורטים בנספח ג לכתב התביעה). בנוסף, לטענתם המכירה של כל אחת מהדירות כללה מקום חניה, ובפועל לא נבנו כלל מקומות חניה. הנתבעים מודים בקיומם של ליקויים והסכימו לתקנם, אולם בנוגע למקומות החניה טענו הנתבעים כי לא מכרו מעולם מקומות חניה ולפיכך הם פטורים מכך.

בנונע לנושאים אלו ניתן פסק דין, ועליו הוגשה בקשת רשות ערעור. בהסכמת הצדדים הוחזר התיק לטיפול בהרכב זה, לדיון בשאלת הליקויים ובשאלת החניות. לנוחות הקריאה, הבאנו בפתח הדברים את פסק הדין הקודם כלשונו, ואחריו את הערעור והדיון הנוסף בטענות הצדדים.

הדיון ההלכתי

ב.      ליקויי הבניה

בתחום זה לא התגלתה כל מחלוקת בין הצדדים. התובעים דרשו לתקן את הליקויים (כפי שפורטו בנספח שכתב מהנדס מחוז מרכז של האגודה לתרבות הדיור). הנתבעים הסכימו לכך, תוך הסתייגות שהם יהיו פטורים מלבצע בשנית כל תיקון שבוצע כבר בעבר, במידה התובעים הודו בכך.

אי לכך, בפסק הביניים אשר ניתן ביום י"ד סיון תשע"ו נקבע כי על הנתבעים לתקן את הליקויים תוך שלשים יום. לטענת התובעים (במכתב לבית הדין מתאריך ג שבט תשע"ז 30/01/17 ובמכתב הבהרה נוסף לבית הדין בתאריך י"א סיון תשע"ז 5.6.17), אשר לא הוכחשה על ידי הנתבעים, תיקונים אלו לא בוצעו במלואם על ידי הנתבעים. הואיל והנתבעים הודו בדיון בצורך בביצוע התיקונים, ולמרות שהתובעים טענו לאורך כל השנה כי התיקונים לא נעשו ולמרות פניה נוספת של בית הדין לנתבעים לבקשת הבהרה, הנתבעים לא טענו כלל שהתיקונים בוצעו כולם או חלקם, הרי שחזקה כי מה שלא נטען שתוקן אכן לא תוקן ולפיכך חובת ביצוע התיקונים תלויה ועומדת כפי שהיתה בעת מתן פסק הביניים, וביתר שאת. בית הדין רואה בחומרה את אי ביצוע פסק הדין במלואו. לנתבעים עמדה שנה תמימה למלא אחר פסק הדין ולתקן את כל הטעון תיקון.

השאלה הנשאלת היא מה הפתרון אותו מציעה התורה להתמודדות עם מי שמסרב לבצע את פסק הדין. בכה"ג כבר כתב הבית יוסף (חו"מ יד):

"דעל הנתבע לפרוע כל ההוצאות שעשה התובע כשהנתבע מסרב לעשות צווי בית דין".

היות והמהנדס העריך את עלות תיקון כל הליקויים בסכום של 41,965 ₪, ואת הליקויים שטרם תוקנו בסך של 23750 ₪, והיות שהנתבעים לא ביצעו את כל פסק הדין - בית הדין קובע כי על הנתבעים לשלם לתובעים את הסך הנ"ל על מנת שאלו יתקנו את הליקויים בכחות עצמם. 

(התייחסות נוספת לנושא ביצוע התיקונים תופיע בסיום פסק הדין)

ג.       החניות

הגמרא בפרק הרביעי ממסכת בבא בתרא עוסקת בשאלה מה נכלל בהסכם מכירה של נכס כזה או אחר. אולם במקרה שלפנינו הצדדים הבהירו את כוונתם כאשר בסעיף 6.1 לחוזה העוסק בעבודות הפיתוח מסביב למבנה צויין שוב במפורש כי לבנין מצורפות 16 חניות (6.1.1), חניה אחת לכל דירה. החניות אינן מוצמדות לדירות (6.1.5), ואינן נמצאות במגרש עצמו אלא בכביש (6.1.1).

6. עבודות פיתוח ושונות:

6.1 חניה

6.1.1 סך הכל מקומות חניה (לכל הבנין): 16 מתוכן:

16 חניות מחוץ למגרש...

6.1.3 גמר פני החניה: אבנים משתלבות

6.1.4 גישה לחניה מהכביש - כן

6.1.5. מספר חניות לדירה - 1 , לא צמודות לדירה.

מיקום: מחוץ למגרש.

יתר על כן בסעיף 9.1 במפרט מפורש כי החניות יכללו במסגרת הרכוש המשותף, דהיינו בבעלות משותפת של כל הדיירים:

9. רכוש משותף

9.1 תיאור הרכוש המשותף:

9.1.1 סך הכל מקומות חניה משותפים: 16

בית הדין דוחה את טענת הנתבעים שסעיף 9 נכתב שלא בדקדוק, שכן הדקדוק בסעיף 6 מבהיר מעבר לכל צל של ספק כי התובעים רוכשים דירה עם חניה. פירוט זה מעיד בצורה ברורה כי הנתבעים ביקשו ליצור מצג שוא כאילו החניות נבנות עבור התובעים ויהיו בבעלותם המשותפת. על מנת להשלים מצג זה אפילו ציינו הנתבעים כי חיפוי החניה יהיה באבנים משתלבות (6.1.3). אם מלכתחילה הכוונה היתה כי החניה תהיה פשוט ברחוב בו יחנו יחד עם כל עם ישראל, מדוע צוין החיפוי של החניה? הרי ברצות העיריה יהיה החיפוי באספלט וברצותה יהיה בטון או כל דבר אחר, כפי שיעלה רצון מלפני מהנדס העיר.

כמו כן בית הדין דוחה את טענת הנתבעים שמדובר בתב"ע ללא חניות, שכן הנתבעים נדרשים לספק לתובעים חניות לא מכח מנהג המקום או מילוי חובה חוקית או עמידה בתב"ע, אלא מכח הסכם עליו חתמו ובו צוין כי כל דירה נמכרת עם חניה. יתר על כן טענה זו רק מחריפה את חומרת הבעיה שבהתנהגות הנתבעים, שכן לדבריהם הם חתמו על הסכם תוך ידיעה שלא יוכלו לממשו לעולם.

כמו כן בית הדין דוחה את נסיונם של הנתבעים להסתמך על היתר הבניה והיתר האכלוס (טופס 4) בהם לא נזכרו החניות, שכן מה שמחייב את הצדדים הוא ההסכם ביניהם, ובו ברור כי המכירה כוללת מקומות חניה.

לסיכום: הנתבעים מכרו לתובעים חניות שלא היו שלהם כלל וכלל, ובמחיר הדירה מגולם גם מחיר  של חניה אותה לא קיבלו התובעים.

ד.      מימוש או פיצוי

כאמור, המסקנה העולה מהדברים היא כי הנתבעים מכרו לתובעים חניות שאינן שלהם, ולמעשה קיבלו מהם תשלום מבלי לתת להם את מלא התמורה בעבורו. האפשרות הראשונה אותה בחן בית הדין היתה נסיון לממש את החוזה ולספק לתובעים חניה  בתוך תחומי המגרש. בית הדין פנה למהנדס נ' על מנת שיתן חוו"ד הנדסית בעניין זה. המהנדס בדק את קומת העמודים אך לדבריו פתרון זה בלתי אפשרי, ובוודאי לא יתן מענה לכל הדיירים.

המסלול שנותר לבית הדין ללכת בו הוא השבת הכסף אותו שילמו התובעים לנתבעים עבור החניה אותה מעולם לא קיבלו. לשם כך ביקש בית הדין חוות דעת של שמאי (להלן: השמאי), אשר נשאל מהו שווייה של החניה אותה התחייבו הנתבעים למסור לתובעים. תשובת השמאי היתה כי שווי מקום חניה זה הוא 4000 ₪.

התובעים ערערו על מקצועיותו והסמכתו של השמאי, על הערכתו כי אין מצוקת חניה ברחוב, ועל מסקנתו הסופית, ודרשו חוות דעת נוספת לפיכך פנה בית הדין בשנית לשמאי וזה הציג לבית הדין ראיות מספיקות על הסמכתו ומקצועיותו וכמו כן פירט שוב, להנחת דעתו של בית הדין, כיצד הגיע לסכום זה. לדבריו מחיר חניה בתוך המגרש במקרה של מצוקת חניה עומד על 20,000 ₪ ומחיר חניה ברחוב עומד על 20-25% מסכום זה, אלא שלהתרשמותו לא היתה מצוקת חניה ברחוב בשעות הלימודים בבית הספר הסמוך.

ההלכה מודעת לעובדה כי שמאות אינה מדע מדוייק ולפיכך קובעת ההלכה ששומה תיעשה על ידי שלשה שמאים בלתי תלויים (שו"ע חו"מ קג א-ג). אי לכך מעיקר הדין היה חייב בית הדין לפנות לשני שמאים נוספים על מנת שיעריכו את עלות החניה

בית הדין התרשם מדברי השמאי כי מרחב התמרון של השומה נמצא בין 3,250 ₪ (20% ממחיר חניה במגרש ע"פ מחירון משרד השיכון) ובין 5,690 ₪ (25% ממחיר חניה הנקבע כ 12% ממחירו הריאלי של חדר באזור). מאידך עלות השומה הנוספת על ידי שני שמאים עשויה להגיע לסכום של 11,700 ₪. על פי העקרונות אותם נראה להלן במקרה זה היה צריך בית הדין להשית את השומה המשולשת על שני הצדדים בשווה כך שהתובעים היו צריכים לשאת בעלות שומה כוללת של 8,775 ₪. גם אם נניח כי שני השמאים היו שמים את החניה ברף העליון של השומה וכך היה קובע בית הדין, התובעים לא היו מרוויחים דבר שכן את כל ההפרש שהיו עשויים לקבל מהשומה הנוספת היו נדרשים לשלם לשמאים. זהו מצב בלתי סביר ולפיכך בית הדין משתמש בסמכות אותה העניקו לו הצדדים בכתב הבוררות לפשר בין הצדדים בפשר הקרוב לדין, ולחרוג מסדר הדין על מנת שלא ליצור עינוי דין והוצאות מיותרות.

בית הדין מקבל אם כן את חוות דעתו של השמאי היחיד ככתבה וכלשונה, אחרי שזה ביסס אותה באופן סביר, וקובע כי על הנתבעים להחזיר לכל אחד מהדיירים המיוצגים על ידי התובעים סכום של 4000 ₪ כפיצוי על תשלום שבוצע עבור החניה אותה לא קיבלו מעולם.

ה.      החלטה בפסק הדין הראשון

בתאריך י"ד בסיון תשע"ז הוציא בית הדין פסק דין סופי ובו התקבלו ההחלטות הבאות

1.      הנתבעים, שניהם יחד וכל אחד ישלמו לתובעת, נציגות הבית המשותף, לחוד סך של 23750 ₪ עבור תיקון הליקויים בבנין.

2.      הנתבעים ישלמו לכל אחד מהדיירים המיוצגים על ידי התובעים סך של 4000 ₪ עבור חניה.

3.      כל הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 35 יום מהמועד הנקוב על גבי פסק הדין.

ו.        הערעור

בתאריך י"ז בתמוז תשע"ז (11.7.17) הגיש הנתבע בקשת רשות ערעור על פסק הדין בטענה כי הליקויים תוקנו זה מכבר ובדרישה כי ימונה מומחה לבדיקת תיקון הליקויים. מנגד הגישו התובעים בקשה לשינוי ההחלטה בנוגע לחניות. הרב יוסף כרמל שליט"א שדן בבקשה זו קבע בתאריך כ"ה בתמוז תשע"ז (19.7.17) כי יש למנות מומחה לענין הליקויים וכי בית הדין דידן יקבע באלו נושאים תעסוק חוות הדעת וזה לאחר שישמע את טענות הצדדים בענין. כמו כן קבע הרב כרמל כי בית הדין דידן יחליט האם לקבל כתבי טענות נוספים בענין החניות או לאשר מחדש את פסק הדין שניתן בעבר בנושא זה. הרב כרמל לא הוסיף צו להוצאות.

משלא קבע בית הדין דידן מומחה מטעמו הגישו הנתבעים בתאריך כ"ג באלול תשע"ז (14.9.17) דו"ח מומחה מטעמם שבדק כביכול את הבניין אשר קבע כי כל הליקויים תוקנו. בית הדין קיבל את הדו"ח ועיין בו ובכך נתמלאה בקשת הנתבעים בגינה נתקבלה החלטת הרב כרמל.

תגובת התובעים לדו"ח זה אשר ניתנה בתאריך כ"ה בתשרי תשע"ח (15.10.17) גילתה את קלונם של הנתבעים ובה נאמר כי הדו"ח מומחה אינו מתייחס כלל לבניין הנידון אלא לבניין תאום הסמוך לו ואם כן הגשת הדו"ח בשקר יסודה. עובדה זו לא הוכחשה כלל על ידי הנתבעים ועל כן אנו מקבלים אותה כעובדה.

בשל כך, בית הדין חוזר ופוסק כי היות והנתבעים לא מילאו אחר פסק דין הביניים אשר חייב אותם לתקן את הליקויים מוטל עליהם החיוב אותו קבע בית הדין בפסק דינו מיום י"ד סיון תשע"ז ובו נקבע כי על הנתבעים, שניהם יחד וכל אחד ישלמו לתובעת, נציגות הבית המשותף סך של 23750 ₪ עבור תיקון הליקויים בבניין.

בית הדין אינו רואה לנכון לשנות את החלטתו בנושא החניות והאופן בו הוערכו על ידי השמאי אותו מינה בית הדין לצורך העניין אשר נימוק את שיקוליו באופן ברור.

ז.        הוצאות משפט

הגישה הבסיסית בהלכה היא שלא לחייב בהוצאות משפט אפילו את המפסיד בדין. כך דייקו תוספות (סנהדרין ל"א ע"ב, ד"ה ויוציא) מסוגיית הגמרא הקובעת שכופין את המתדיינים לדון בעירם, וזאת על מנת שלא לגרום להוצאות דרך. לכן, כאשר מדובר בהוצאות שבעל דין הוציא (כגון, על עורך דין), בדרך כלל הוא איננו זכאי להחזר, כפי שנפסק בשולחן ערוך (חו"מ סימן י"ד סעיף ה'):

"המתחייב בדין אינו חייב לשלם לשכנגדו יציאותיו, אף על פי שהזקיקו לדון בעיר אחרת".

גישה בסיסית זו מניחה ששני הצדדים רוצים להגיע לאמת על מנת שאף אחד לא יחזיק ממון חברו שלא כדין, כל אחד סבור באמת ובתמים שהצדק עמו. כיוון שמדובר באינטרס משותף, הם הוציאו הוצאות למען עצמם ולכן כל אחד צריך לשלם את הוצאותיו שלו. לא ניתן להחשיב אחד מהצדדים כמזיק לחברו ולחייבו לשאת לבד בהוצאות חברו. מסקנה זו נכונה במקרה שלנו ביחס להוצאות אותם הוציאו הצדדים הנוגעות לייצוגם המשפטי ומומחים שהביאו מטעם עצמם כחלק מהכנת התביעה וההגנה.

לעומת זאת הוצאות בית דין הן מתחלקות שווה בשווה על שני הצדדים, כדברי המשנה במסכת בבא בתרא (דף קס"ח ע"א):

"אין כותבין שטרי בירורין אלא מדעת שניהם, ושניהם נותנין שכר".

ועל פי הסבר הגמרא שם מדובר בשטרי טענות שכותבים סופרי הדיינים, אותם משלמים שני הצדדים בשווה, כך נפסק בשו"ע חו"מ סימן יג סעיף ג'.

אולם לצערנו בכל הנוגע לתביעה הנוגעת לחניות המציאות שונה. הנתבעים באופן מודע הונו את התובעים ומכרו להם דבר שאינו שייך להם. במעשה זה גרמו הנתבעים לנזק לתובעים כאשר הם מאלצים אותה שוב ושוב להכניס את היד לכיסם ולהוציא הוצאות לבית הדין, למהנדס ולשמאי על מנת לקבל את מה שהיה מגיע להם מלכתחילה ללא כל דיון.

אמנם הוצאות אלו אינן אלא גרמא וכפי שכותב הרמ"ע מפאנו (שו"ת הרמ"ע מפאנו סימן פט):

"אין הנתבע חייב לפרוע ההוצאות שגרם לתובע שאין זה אלא גרמא בנזקין דפטור שהרי הגורם נזקים אלו לא עשה מעשה בממון חברו אלא התובע הוא שהוציא, וכן כתב הרא"ש ז"ל בתשובה ומהרי"ק ג"כ בשרש י"א בשם מהר"ם ז"ל שאין לנתבע לפרוע ההוצאות שעשה התובע אלא כשהנתבע מסרב לעשות צווי ב"ד דאז הוא כעין סרבנות ומשום הכי קנסינן ליה, אבל באופן אחר לא כל שלא נשתעבד על כך מתחלה"

על פי שורת הדין המזיק בדרך של גרמא בנזיקין פטור בידי אדם אף שהוא חייב בהם בידי שמים. במקרה שלפנינו אין ספק שיש חיוב בידי שמים על הנתבעים לקחת אחריות על המעשה שעשו כאשר מכרו חניה שאינה שלהם ולא לאפשר לתובעים להוציא הוצאות על מנת למצוא את הדרך כיצד בכל זאת לממש חובה זו המוטלת על הנתבעים. אולם בשטר הבוררות התחייבו הצדדים בקניין כי ישלמו גם על נזקי גרמא לפי שיקול דעתו של בית הדין. אנו סבורים שהנדון שבפנינו שייך לאותם המקרים שבהם רשאי בית הדין, ואף חייב, להשתמש בסמכותו אשר הוקנתה לו בשטר הבוררות ולהטיל על הנתבעים לשלם את הוצאות התובעים כחובה בידי אדם, ובמקום שיש דין למטה אין דין למעלה (דברים רבה ה ה).

אי לכך אחרי שנתברר בפסק הדין הביניים כי על הנתבעים להעמיד חניה לרשות התובעים דרשנו מהנתבעים לשאת בהוצאות  המהנדס בסך 2000 ₪ והשמאי בסך 5850 ₪ וכך נעשה.

על פי המצוין בדו"ח התאריך בו נבדק הבניין כביכול  היה 15.6.17, כשבוע לאחר קבלת פסק הדין הראשון וכשלשה שבועות לפני בקשת הערעור. הדבר מוכיח כי הערעור אותו הגישו הנתבעים נעשה על סמך הדו"ח הזה. היות ודו"ח זה התברר כשקרי היות והוא אינו מתייחס כלל לבניין הנידון מוכח אם כן שהערעור התבסס כולו על הטעיה והונאה. אי לכך הדברים אותם קבענו לעיל ביחס לחניות נכונים לא פחות ביחס להוצאות אשר נגרמו לתובעים בגין הערעור. על פי הצהרת בא כח התובעים עו"ד ב' ההוצאות בגין הערעור בלבד כולל מע"מ עומדות על סך 5700 ₪. סכום זה אינו מופרז, שכן ע"פ הצהרת ב"כ הנתבעים עו"ד א' הוצאות היצוג של הנתבעים גבוהות יותר באופן משמעותי. אי לכך בית הדין מחייבת את הנתבעים לשלם סכום זה לתובעים. בשאר ההוצאות שהוציאו הצדדים יישא כל צד בהוצאותיו.

ח.      החלטה

1.      הנתבעים, שניהם יחד וכל אחד ישלמו לתובעת, נציגות הבית המשותף סך של 23750 ₪ עבור תיקון הליקויים בבנין.

2.      הנתבעים ישלמו לכל אחד מהדיירים בבנין, המיוצגים על ידי התובעים, סך של 4000 ₪ עבור חניה שלא קיבל.

3.      הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 5700 ₪ בגין הוצאות משפט.

4.      כל הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מהמועד הנקוב על גבי פסק הדין.

ובזאת באנו על החתום היום י"ב באדר תשע"ח, 27 בפברואר 2018.