מקח טעות בקניית דירה

ביה"ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ב' עמ' קלא- תיק מס׳ 871־נג

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בטענת מקח טעות בדירה בגלל מום של חדירת מי גשמים בקירות

סיפור המעשה

התובע קנה מהנתבע את דירתו תמורת הסכום שסיכמו ביניהם. הוא נכנס לגור בדירה בימי הקיץ, וכעת, בימי החורף, טוען הקונה שגילה שקירות הבית פגומים בכך שחודרים בהם מי גשמים, דבר המסכן את בריאותם של בני המשפחה. לפיכך הוא תובע להחזיר את המקח כולו, או לשפץ את הקירות ולתקן את הנזקים המסתכמים לדבריו בסך 18,000$ על חשבון המוכר. לטענתו המום היה קיים כבר בשעה שקנה את הדירה, ונודע לו ע״י ועד הבית שכבר שנים קודם לכן קבל הנתבע פיצויים מהחברה הקבלנית בשל פגם זה, אלא שבשעה שקנה התובע את הדירה מהנתבע הסתיר ממנו המוכר את דבר המום, והוא לא הבחין בכך אלא משהגיעו ימות הגשמים.

הנתבע מודה שבימי החורף חודרים מי גשמים לקירות הבית בשלוש נקודות, ומשום כן לדבריו נמכרה הדירה לתובע במחיר נמוך יחסית, וברור לו שהקונה ידע ממום זה, שהרי גם השכנים האחרים ידעו מכן, מה גם שלטענתו הקונה ראה את הרטיבות בקירות הבית כמה וכמה פעמים בימי החורף של שנה שעברה בימים שבא לשלם את תשלומי הקניה, ועל אף שראה את הרטיבות המשיך לשלם את התשלומים, משום שסבר וקבל. עוד הוא טוען שבשעה שהקונה בא לבדוק את הדירה לפני שקנה אותה, הראה לו הנתבע שיש סדק בפינת התיקרה של חדר הסלון, בתיקרה שהוסיף לחדר ע״י סגירת סוכה, ולדבריו אמר לו הנתבע שבדעתו לסתום את הסדק ע״י זפת, וברור א״כ שענין חדירת מים בתיקרה היתה ידועה לתובע, ואעפ״כ החליט לקנות את הדירה.

התובע מכחיש שידע מהמום של הרטיבות, ולטענתו בימים שבא לשלם לא הבחין ברטיבות, ויתכן משום שהנתבע דאג לצבוע את הקירות לפני בואו, או משום שהנתבע עמעם את האור בתוך הבית כדי שהתובע לא יוכל להבחין ברטיבות, וכראיה הוא טוען שאילו היה יודע הרי בודאי לא היה מסכן את בריאות בני משפחתו בדירה כזו.

ביה״ד פנה לשמאי ובודק דירות ידוע במקצועו כדי שיבדוק את הפגמים בקירות הבית, אך הוא השיב שאין אפשרות לקבוע בודאות עפ״י בדיקה של שמאי אם הפגמים הם בכמה מקומות בדירה, או שכולם נובעים ממקום אחד, ולדעתו חבל על הכסף של השמאות.

פס״ד

נראה להטיל פשרה בין הצדדים ולחייב את הנתבע להשתתף בתיקון הבית בסך מסויים של כסף.

השאלות העומדות לדיון

א.           מום שבגלוי, אלא שניתן להסתירו, כגון רטיבות בקירות בימי הגשמים שניתן לצבוע את הקירות כדי שלא יוכלו להבחין ברטיבות, האם דינו כמום שבגלוי או כמום שבסתר.

ב. טוען המוכר שמום זה היה ידוע לשכנים, ומסתמא בירר הקונה אצל השכנים, וסבר וקבל, והקונה מכחיש וטוען שלא בירר ולא ידע, מי נאמן.

ג. כשיש הכחשה בין המוכר לקונה אם הקונה ראה בעצמו את המומים לפני ששילם על הדירה או שלא ראה אותם, מי נאמן.

ד. הראיה שהביא הקונה לדבריו שאילו היה יודע מהמום של הרטיבות הרי בודאי לא היה קונה ומסכן את בריאות בני משפחתו, האם חשובה ראיה לטענתו שבאמת לא ידע מהמום.

ה. מום שלא ידע ממנו הקונה וניתן לתקן אותו, האם המקח כולו חוזר.

תשובה

א.   האם מום שניתן להסתירו נחשב מום גלוי או נסתר?

בדין מומים שנמצאו באשה שבטענת מקח טעות מפסידה כתובתה, אמרו בכתובות עה א:

ש"אם נמצאה בה שומא גדולה ה״ז מום, ואמר רב פפא בעומדת לה תחת כפה של ראשה, וזימנין דמתחזיא וזימנין דלא מתחזיא".

מבואר בגמ׳ שמום שלפעמים הוא נסתר ולפעמים גלוי, יש בו טענת מקח טעות. וכן בגמ׳ שם עז א לגבי מום נכפה שהוא כמו מום שבסתר, וכ״פ הרמב״ם אישות פכ״ה ה״ב וטוש׳׳ע אבהע״ז סי׳ קיז סעי׳ ה ורמ״א בשו״ע שם סי׳ לט סעי׳ ד וסי׳ קנד סעי׳ ה, ופרש״י שכמום שבסתר הוא לפי שנזהרת ביום זמנה מלצאת בין הבריות. ועי׳ שו״ת מלבושי יו״ט אבהע״ז סי׳ ד שה״ה באשה המשוגעת לפרקים ידועים שיכולים אביה ואמה לשומרה שלא תלך לשוק כדי שלא יתוודע, ה״ז מום שבסתר, וכתב כן עפ״י הרמב״ם אישות פכ״ה ה״ב שטענת מומים

״דברים של טעם הם ואינם גזה״כ״.

שיש ללמוד מזה שכל מקום שיכולים לשמור שלא יוודע מום זה לרבים, נחשב מום שבסתר.

לפי״ז ה״ה במום של רטיבות בקירות הבא מזמן לזמן, ויש אפשרות לבעה״ב להסתיר את המום ע״י צביעה וכו׳, או ע״י עמעום האור בתוך החדר כדי שיהיה קשה להבחין בכך, נקרא מום שבסתר.

ב. טענת מחלת על המום

בשו״ת הרי׳׳ף סי׳ קנג נשאל הרי״ף בדבר ראובן שמכר חצר לשמעון ודר בו שמעון זמן ארוך, ואח״כ תבע אותו שמעון ואמר שמצא מומים שבסתר, ואמר לו ראובן אתה שכנת בחצר כל זמן זה ולא תבעתני באותם מומים, וראית ומחלת, ועוד שלא לקחת את החצר ממני עד שבדקת ביד שכנים והודיעוך כל מומים שבסתר ושבגלוי, ומצינו רבותינו ז״ל אומרים במומים שבסתר אם יש מרחץ במדינה אינו יכול לטעון מפני שהוא בודק בקרובותיו, ואתה בדקת בשכנים.

והשיב הרי״ף:

"זה שטען ראובן על שמעון שראה המומים ומחל, אינו בא בטענה זו בברי כדי שיתקיים המקח, אלא שמא הוא, וכיון שכן הוא יתחייב הלוקח שבועה שלא ראה אותם מומים אלא אותה שעה שתבע, וזה שכתבה ההלכה אף במומים שבסתר אינו יכול לטעון מפני שהוא בודקה בקרובותיו, אין דנים דין זה אלא באותה שהזכירה ההלכה בלבד, ואפילו בעבדים ושפחות אין דנים, שדוקא באשה אי אפשר לו לאדם שיאמר אקח אשה זו ואח״כ אבדוק אותה, אבל בעבדים ושפחות וכל מקח בודק ואח״כ נותן דמים, וכל מום שנראה בראיה בעלמא אנו אומרים שכבר ראה ונתפייס, אבל אם צריכים לבקיאים ואין ראית הלוקח מועילה בהם, יכול הוא לטעון וכו׳״. עכ״ל.

(ובמה שכתב הרי״ף שבמומים שבסתר נשבע הלוקח שלא ידע ומחזיר את המקח, צ״ע שהרי התובע בדין זה הוא הלוקח, שתובע מהמוכר להחזיר לו את דמי המקח, והיכן מצינו שהתובע נשבע ונוטל, עי׳ רמב״ם טו״נ פ״א ה״ו:

"אין לך מי שנשבע היסת ונוטל מחבירו אלא זה שנהפכה עליו שבועת היסת".

וכ״כ הש״ך חו״מ בכמה מקומות, עי׳ סי׳ צ ס״ק כא וסי׳ קלג וסי׳ קלה ועוד, ואין לומר שהלוקח נשבע משום שהמוכר הוא בשמא, שהרי גם בטוען איני יודע אם נתחייבתי פסק הרי״ף ב״ק קיח א שנשבע הנתבע שאינו יודע ונפטר, ומדוע בטוען מקח טעות נשבע התובע ונוטל, וצ״ע. ואולי י״ל שכוונת הרי״ף היא כמ״ש הש״ך שם ששבועת הנוטל היא אחרי שנטל, שאז נשבע שנטל כדין ונפטר מטענת הנותן).

(ועי׳ פני יהושע סוף כתובות אות קעד שלדעת הרמב״ם שאומרים מתוך שאינו יכול להשבע משלם אף במקום דלא הו״ל למידע, לדעתו, אם נמצא באשה מום שברור שהיה בה קודם האירוסין אלא שיש ספק אם הבעל ידע מזה או שלא ידע מזה, שאמרו בכתובות שהאב יביא ראיה שהבעל ידע ויתחייב בכתובתה, גם עד אחד יחייב בזה, שמתוך שאינו יכול להשבע משלם, אע״פ שלא הוי ליה למידע. ומבואר מדבריו שהבעל אינו יכול להשבע להכחיש את העד, וצ״ב, שהרי טענת הבעל היא שלא ידע ולא שמע מהמום קודם שנתארסה, והעד מעיד שכן ידע, ומדוע אינו יכול להשבע להכחיש את העד).

ואף בנידון דידן, מה שטוען המוכר שהלוקח ידע בודאי מהמום של הרטיבות ע״י השכנים, אין זו אלא טענת שמא, והלוקח טוען ברי שלא ידע מהשכנים, נשבע הלוקח שלא ידע ממום זה אלא אותה שעה שתבע, ונאמן, וכמש״כ הרי״ף.

ג. כשלשני הצדדים הטענה היא ברי לגבי המום

אמנם בנידון דידן כנגד טענת הברי של הלוקח שלא שמע ולא ידע מהמום של הרטיבות קודם שגר בדירה בימי החורף, טוען גם המוכר טענת ברי, שהרטיבות היתה גלויה ונראית לעיני כל, ובודאי שהלוקח ראה בעצמו הרטיבות בקירות בשעה שבא לשלם עבור הדירה, וסבר וקבל, ובאופן זה שיש כאן תביעה של הלוקח כנגד המוכר והמוכר כופר, נשבע המוכר ונפטר כדין כופר הכל, ונראה שאף הרי״ף מודה לזה, שעד כאן לא כתב הרי״ף שהלוקח נשבע אלא במום שבסתר, שטענת המוכר היא בשמא, אבל כאן שהמוכר טוען שהיה זה מום שבגלוי יש לו גם טענת ברי.

ד. נאמנות לאחר קניייה בטענה שלא ידע מהמום

בעל שמצא מום באשתו אחר הנישואין, באופן שברור הדבר שמום זה היה קיים עוד לפני הנישואין, ובא לפטור עצמו מכתובתה בטענת מקח טעות, וטוען שלא ידע מהמום קודם לכן, אמרו בגמ׳ כתובות עה א שאע״פ שיש חזקה שאין אדם שותה בכוס אא״כ בודקו, כלומר שבודאי בדק לפני הנישואין וסבר וקבל, מ״מ פטור מן הכתובה משום שכנגד זה יש חזקה שאין אדם מתפייס במומין, וזה אומר שבודאי לא ראה את המום מקודם, שאילו היה רואה לא היה מתרצה. וכ״פ רמב״ם אישות פכ״ה ה״ד וה׳׳ה, וטוש״ע אבהע״ז סי׳ קיז סעי׳ ז וח.

ולכאורה ה״ה בנידון דידן שטוען הלוקח שלא ידע מהמום שאילו היה יודע לא היה מתרצה, שהרי בריאות בני משפחתו מקולקלת בזה, במילים אחרות הרי זו החזקה שאין אדם מתפייס במומין.

אמנם נראה שאין הנידון דומה לראיה, שעד כאן לא אמרו בגמ׳ שחזקה זו מועילה אלא משום שחזקה זו מצטרפת היא לחזקת ממון של הבעל כדי לפוטרו מחיוב כתובה, וכמו שאמרו בגמ' שם, אבל לא מצאנו שתועיל חזקה זו כדי להוציא ממון ממוחזק, וכאן הרי תובע הוא מהמוכר להחזיר את דמי המקח.

ה.      קונה שהסכים שהמקח יתקיים והמוכר יתקן אותו

כתב המרדכי כתובות סי׳ רצב, והובא ברמ׳׳א בשו׳׳ע חו׳׳מ סי׳ רלב סעי׳ ה:

"ומה שאמר לתקן המומים, אם הם בגוף הקרקע כגון כותל שלם ונמצא רעוע או כותל הנראה של סיד ונמצא של טיט, שצריך לסתור ולחדש, פנים חדשות באו לכאן והחליפין בטלים".

ומקור הדברים בשו״ת הר״י מיגאש סי׳ נא: שהבנין והחידוש שהוא מחדש בהם לא היו בבתים קודם החליפין, אבל נתחדש עתה אחרי החליפין, וה״ז כאילו פנים חדשות באו לכאן. וכ״פ הרדב״ז ח״א סי׳ לב.

ולפי״ז בנידון דידן שנמצא מום של רטיבות בקירות הבית מחמת חדירת מי גשמים, שתקנתו ע״י תוספת קירות בידוד, וכמו שכתב המומחה לדבר, ומכתבו מצורף לתיק, נראה שאף על פי שאין צריך להרוס הקירות הקודמים רק להוסיף עליהם קירות מבודדים, מכיון שקירות אלו הם חידוש שלא היו מקודם, פנים חדשות באו לכאן, ואם אכן לא ידע מכך הקונה, המקח בטל.

אלא שבמקרה זה הסכים הקונה להשאר במקחו אם המוכר יתקן את הקירות על חשבונו, וא״כ, גם אילו היה מתברר שהלוקח לא שמע ולא ידע מהמום לפני שקנה, אין לחייב את המוכר להחזיר את המקח כולו אלא רק לתקן את הטעון תיקון, ואשר לפי חשבון שמאי מוסמך, המצורף לתיק, מגיע התיקון לכדי סך מסויים.

אמנם נראה שמאחר שהדירה נמכרה לקונה בפחות משוויה הרגיל, וכפי הנראה גם ענין חדירת מי הגשמים נלקח בחשבון, ע״כ א״א לחייב היום את המוכר - אילו הוכחה טענת מקח טעות של הקונה - בכל שווי התיקון, אלא רק בחלקו.

והואיל ועפ׳׳י מה שנתבאר לעיל מוטלת שבועת היסת על המוכר כדין כופר הכל, דבר שאנו נמנעים מלבצע, נראה שיש לפשר בין הצדדים בשווי של 3\1 מהחיוב, וזאת עפ״י מה שנוהגים לפשר במקום חיוב שבועה, ולחייב את המוכר להשתתף בתיקון הקירות בסך מסויים של כסף.

הרב אברהם דוב לוין.

ב

טענת מום בקרקעות לאחר שקנה

כתב הרמב״ם פ״כ ממכירה ה״ה:

"הרי שטען על חבירו משכתי ולא ראיתי מום זה והמוכר אומר לו הודעתי לך או שאמר אחד מהם כך וכך תנאי היה בינינו והאחד אומר לא היה תנאי כלל, המוציא מחבירו עליו הראיה".

ובה״ו:

"לא היתה שם ראיה נשבע הכופר שמבקשין להוציא מידו שבועת היסת, ואם הודה במקצת הטענה או שיש עליו עד אחד נשבע שבועת התורה כשאר הטענות כולן".

והובא להלכה בשו״ע חו״מ סי׳ רכב סעיף ד.

ואין ספק כי גם בקרקעות יש טענת מום, וכמו שכתב בשו״ת הרדב״ז ח״א סי׳ שב דאדרבא טפי קפדי אינשי במום הקרקעות יותר משאר הדברים וברור הוא, ומה שאמרו אין אונאה בקרקעות משום דקרא קאמר או קנה מיד עמיתך אל תונו איש את אחיו יצאו קרקעות שאין נקנין מיד ליד, ומ״מ שיערו חכמים דעד כדי דמיהם מחיל אינש כי היכי דלהוי ליה אחוזת נחלה טפי לא מחלי, אבל במום אין אדם מוחל אותו.

וכתב הרי״ף בפ׳ הזהב:

״והיכא דזבין אינש מידי ולאחר זמן איגלי ליה דאית ביה מומא דהוה ביה מעיקרא מקמי דליזבניה, אית ליה לאהדורי למריה ולא אמרינן הא שהא ליה בכדי שיראה לתגר או לקרובו, דלא אמור רבנן הכי אלא גבי אונאה אבל גבי מומין מקח טעות הוא, וכל אימת דמיגליה ליה מהדר ליה למריה״.

והכי כתב רה״ג וכ״פ בשו״ע סי׳ רלב סעי׳ ג.

ובנידון דידן שטוען המוכר שהלוקח ידע מהרטיבות, והראיה שמכר לו יותר זול מהמחיר בשוק, והקונה טוען שלא ידע כלל ועיקר וכופר הכל, ראיתי בהגהות אשר׳׳י ב״מ פ״ו סי׳ יד דהיכא דזלזל במקח למוכרו יותר בזול דהמקח קיים, בדין דראובן מכר סוס לשמעון ונמצא בו מום אחר שמשכו אם אין עדים שראו המום קודם שמשכו, רק הדין דשמעון צריך לברר שהיה בו מום קודם שמשכו, כיון דאין ידוע לשניהם, שאם היה ידוע לשמעון סבר וקביל, והשתא דאין ידוע על שמעון לברר, ואם לא בירר הפסיד ויפרע כל המעות לראובן אפילו אם לא נתן, מיהו ישבע ראובן שלא ידע בו מום כשמכרו או ישבע ראובן ששמעון ידע בו מום כשקנאו ואם אין ראובן חפץ להשבע רואין בי״ד ואומדים אם זלזל במכירת הסוס מפני המום כל כך שאין בו אונאה וביטול מקח, המקח קיים, ואם לא אין המקח קיים.

נאמנות הקונה בטענה שלא ידע שיש במקח מום

ולעצם טענת הלוקח שלא ידע שיש בו רטיבות האם נאמן, כתב הריטב״א בחידושיו לכתובות דף עה דמאן דזבין מידי לחבריה דאית ביה מום אם הוי במקום שאפשר לראותו לעין ומתחזי לא מידי טעין, מאי טעמא דאמרינן ראה ונתפייס, ואי הוי מומא בדוכתא דזמנין מיתחזי וזימנין לא מיתחזי מצי טעין מקח טעות, דתלינן דלמא לא חזי, דכיון שהמום והמקח טעות בפנינו ויש ספק אם ראה ונתפייס, על זה להביא ראיה שנתפייס. וכ״ה להדיא בחי׳ ר״י בן מיגאש שהובא בהגמ״ר לכתובות.

וכ״כ הסמ״ע סי׳ רמה ס׳׳ק טז באמצעו דבמום הנגלה לעין כל דודאי הכיר בה משעה ראשונה ואע״פ שאומר מום זה נראה לי בה, והיינו לומר שעכשיו ראהו ולא קודם, דמאחר שהוא נגלה לעין כל אנן סהרי דראה.

וכתב הרדב״ז אם המום הזה הוא במקום שהנכנס והיוצא יכול לראותו ויש עדים שנכנס הקונה לתוך הבית, חזקה שראה אותו מום ומחל אותו, אבל אם הוא במקום שאפשר שיכנס ויצא לבית ולא יראה את המום הרי זה חוזר.

אולם בנידון דידן דיש מחלוקת בין הקונה והמוכר אם היה נראה לעין או לא, דלטענת המוכר הוא נכנס ויצא לביתו בעת ביצוע התשלומים וראה ונתפייס, ולטענת הלוקח אף שמורה שנכנס ויצא לביתו וישב שם כדי לשלם התשלומים, הרטיבות לא היתה נראית מחמת שהוא צבעי במקצועו וצבע את הדירה, ויתרה מזו, אח״כ הוא הבין למה הדליק לו אור מעומעם כדי שלא יראה את הרטיבות שנראה אחרי הצבע, ולטענתו וכי יעלה על הדעת אדם בעל משפחה ואב לילדים קטנים שיכניסם בבית רטוב שגרם להם כבר בחורף זה תחלואים?, וא״כ הוי כנראה ואינו נראה ויכול לחזור בו.

אבל מאחר שהמוכר מכחישו בכל תוקף וטוען בבירור שהלוקח ידע מהרטיבות ולכן גם הוריד לו ממחיר הדירה בגלל הרטיבות, כבר כתב המבי״ט ח״ב סי׳ קכז תשובה להרב יצחק משען בדין הקונה משי ונמצא גנוב אם יטען המוכר שידע הקונה שהיה גנוב וגם שקנאו מעט בזול יותר ממשי אחר כיוצא בו, והקונה מכחיש, ישבע המוכר כיון שהקונה בא להוציא מידו.

פשרה על השבועה שהיה צריך המוכר להשבע

אולם בנידון דא אין הלוקח מעונין לבטל את המקח, אלא שיתקן את הרטיבות, ועפ״י מסמך שהוגש לביה״ד הוצאות התיקונים הם בסך 18,000$.

ויש לברר עפ״י מחירי הדירות שהיו נמכרות אז בכמה הוזיל את מחיר הדירה הזו, ועל ההפרש להטיל פשרה שישלם שליש, מאחר ואין אנו משביעין בזה״ז, וכבר כתב בשו״ת דברי מלכיאל חלק שני סי׳ קל״ג דמנהג הדיינים הזקנים לתת בעד שבועה ערך שליש מכפי הטענה, ואני נוהג באופן כזה, דהנה בפשרה יש שני דרכים, הדרך האחר לשום כמה שוה השבועה לאיש זה היינו כמה היה נותן כדי להיפטר ממנה, וזה תלוי בערך האיש המחויב שבועה ובערך השבועה אם לפי אומדנא טענתו חזקה ויכול להישבע או לא, והדרך השני לפי הענין, כי לפעמים ניכר שהוא דין מרומה והתביעה אין בה ממש, או להיפוך שהנתבע כופר בשקר, ובדין ההכרח לדון כפי טענות הבע״ד, וכמש״כ הרמב״ם ובחו״מ סי׳ ט״ו שבזה״ז אסור לדון על פי אומדנא, אבל כשהדיין מפשר ביניהם אסור לו לחייב את הזכאי באמת ומוטל עליו לתת לתובע סך דבר מועט בעד תביעתו אם נראה לדיין שאין בה ממש, או אם דברי הנתבע אין בהם ממש צריך לוותר לו רק דבר מועט מהתביעה, עיי״ש.

וראה עוד בשבות יעקב ח״ב סי׳ קמ״ה וח״ג סי׳ קמ״ד, ובשו״ת אגרות משה חו״מ ח״ב סי׳ ל״ב.

הרב ברוך שרגא.