החזרת מקדמת רצינות בביטול הסכם מצד המשכיר

פסק הדין

ראשי פרקים:

א.         מי ביטל את ההסכם.

ב.         בעיה של אסמכתא 'במקדמת הרצינות'.

ג.          האם ניתן לומר שנתינת הכסף היה רק על תנאי שבלב כל אדם.

ד.         'מה שאתה משקיע ודאי שלך'- מקור האי הבנה בין הצדדים.

ה.         האם התובע איבד את זכות הטענה שלו בכך שלא מחה מיד כשגילה את הטעות.

ו.          סיכום - פשרה.

תיאור המקרה:

התובע: המבקש לשכור, הנתבע: בעל החנות להשכרה

התובע ביקש לשכור חנות מהנתבע.

בפגישה הראשונה ביניהם שאל התובע מה יקרה לכל מה שישקיע בחנות? והנתבע השיב: מה שהשקעת ודאי שלך!

לאחר מכן ביקש הנתבע לעשות זיכרון דברים, הלה סירב אך הסכים במקום לתן מקדמת רצינות על סמך 9500 ש"ח. על מקדמה זו אמר הנתבע לתובע: "שבכל מקרה הכסף לא יחזור", והלה הסכים.

בחוזה לדוגמא ששלחו לתובע היה כתוב שדמי פינוי יהיו למשך שנה. אך התובע הסביר לנתבע שזה לא מה שיהיה בחוזה שלהם ושהם ידברו על נושא דמי הפינוי כשיבואו לחתום על החוזה בינהם.

בינתיים נמשכו הדיונים בין העו"ד של הצדדים במשך כחודשיים בהם הנתבע הוציא את מרכלותו מהחנות והפסיק לעבוד, ואילו התובע הוציא אגרות רישוי מהעירייה כהכנה לצורך השכרת המקום ופתיחת החנות.

כעבור כחודשיים מאז אותה שיחה ראשונה כשבאו לחתום, התובע ראה שכתוב דמי פינוי של שנתיים, והנתבע הסכים במקום להאריך ל3 שנים. התובע טען שלא משתלם לו להשקיע ללא דמי פינוי של לפחות 6 שנים.

עקב אותו פיצוץ במו"מ, וחוסר הסכמה של התובע להסכים לדמי פינוי של 3 שנים החליט הנתבע להשכיר את חנותו לאדם אחר (לאחר שנתן התראה על כך לתובע).

אי לכך התובע דורש בחזרה את דמי המקדמה שלו על סך 9500 ש"ח.

הדיון

א. מי ביטל את ההסכם?

ההבנה הפשוטה של הסכם דמי הרצינות הוא שהכסף לא יחזור כל עוד התובע ירצה לבטל את העסקה, אבל ברור שביטול העסקה מצד הנתבע תזכה בהחזר מלא של הכסף. שכן אע"פ שהוסכם שהכסף 'בכל מקרה לא חוזר' לא יעלה הדעת שהכוונה היא גם במקרה של ביטול מצד הנתבע. ממילא צריך לברר איזה צד ביטל את העסקה?

מבחינה פורמלית ברור שהנתבע הוא זה שביטל העסקה, שכן הוא זה שהודיע לתובע על סיום המו"מ ביניהם ועל השכרת החנות לשוכר אחר.

אך צריך עדיין לבחון האם יש לראות את ההתנהגות של התובע כזו שתחשב דה פקטו כביטול ההסכם (מכך שהנתבע ביטל בגלל ההתנהגות של התובע).  

נבחן את הטענות של הנתבע לאחריות התובע לביטול ההסכם:

1. התמשכות לא מוצדקת של המו"מ - מו"מ שהיה יכול להיגמר תוך מספר ימים נמשך מספר חודשים, ולכן אפשר שיש כאן עילה להטיל את אחריות הביטול על התובע. אולם אחרי עיון במסמכים של המו"מ ששלחו שני הצדדים ניתן לראות שלא היתה כאן כוונה 'למריחת' המו"מ על פני זמן כ"כ ארוך, והדבר אירע עקב קושי בשפה והתנהגות העו"ד של שני הצדדים.

2. הצבת תנאי לא הגיוני של דמי פינוי של 6 שנים- הצבת תנאי שהוא בלתי אפשרי או לא מסתבר כלל מצד הנתבע הוא זה שגרם בסופו של דבר לנתבע לבטל את המו"מ. אך גם כאן קשה לקבוע שמדובר בתנאי לא מסתבר, שכן השיקולים של התובע בהצבת התנאי הזה היו כלכליים בלבד, ללא שום כוונה לפגוע בזכויות התובע. והם רק באו בעקבות ההבנה (שיתכן שהיתה מוטעת) שלו שמראש הובטח לו דמי פינוי ללא הגבלת זמן.

בנוסף, גם אם נאמר שהתובע כן אחראי לביטול המו"מ, לא ברור שיש בכך להפסידו את דמי הרצינות, שכן מכיון שלא היה כאן שום תנאי מפורש, יש לפרש את התנאי שלהם בצמצום לפיו כל עוד הביטול נעשה ע"י הנתבע הכסף יחזור.

נמצינו למדים שיותר מסתבר שיש לראות את ההסכם כמי שהופר ע"י הנתבע וממילא התובע יהיה זכאי להחזר דמי הרצינות, אולם נמשיך לבחון את הדין גם על הצד שאכן התובע הוא אחראי לביטול.

יש להעיר שכן היה מסתבר לומר שלאור ההתנהלות האמורה של התובע, הנתבע היה רשאי לחזור בו מבלי להחשב כאדם לא ישר (מחוסר אמנה), אולם אע"פ שהדבר היה מותר אין זה בהכרח מזכה אותו בכספים שניתנו כערבון במקרה של ביטול מצד התובע.

ב. בעיה של אסמכתא 'במקדמת הרצינות'

נקודה נוספת שיש לבחון האם בכלל יש תוקף להסכם דמי הרצינות, שכן ברור שאדם לא התכוון להפסיד כספים בחינם, סוג הסכם כזה נקרא אסמכתא, שלגביו פוסק השולחן ערוך, חושן משפט הלכות מקח וממכר סימן רז סעיף טו:

"הנותן ערבון לחבירו ואמר ליה: אם אני חוזר בי ערבוני מחול לך, והלה אומר: אם אני חוזר בי אכפול לך ערבונך, אם חזר בו הלוקח, קנה זה הערבון, שהרי הוא תחת ידו. ואם חזר בו המוכר, אין מחייבין אותו לכפול הערבון, שזו אסמכתא היא, ולא קנה".

העולה מדבריו שיש תוקף לתנאי שעשו על כספי ערבון.

אולם הרמ"א שם חולק:

"הגה: ויש חולקין וסבירא להו דאפילו אם חזר בו הלוקח לא קנה המוכר, אף על פי שהוא בידו, אסמכתא לא קניא (טור בשם רש"י וראב"ד ובית יוסף בשם הרא"ש)".

ממילא לפי דבריו אין שום תוקף לתנאי שעשו ביניהם, שכן ודאי לא העלה בדעתו שיצטרך לחזור בו במקרה שלנו (כפי שמוכח מהתנהגותו לאורך כל הדרך והכספים הרבים שהשקיע), וממילא הכסף חוזר.

אולם כיון שהנתבע מוחזק לכאורה יוכל לטעון שהוא סמך על דברי השולחן ערוך (קים ליה). וכן מפורש בפתחי תשובה שכתב:

"המוכר יכול לומר קים לי כהמחבר מאחר שהרמ"א לא סיים על היש חולקין וכן עיקר כמנהגו הטוב".

אולם בפתחי תשובה חושן משפט סימן רז ס"ק יד מביא את דברי הנודע ביהודה שמעיר שגם לדעת הרמב"ם והשו"ע יש צורך במעשה קנין נוסף כדי שיהיה תוקף לתנאי שעשו:

"אפילו נניח כל הקולות להנתבע לומר דעת הרמב"ם דבמחילה לא שייך אסמכתא, ולומר דכאן ג"כ מיקרי מחילה אף דתפוס שטרא, מ"מ אומר אני דקנין עכ"פ בעי, אלא דבאסמכתא אינו מועיל קנין כי אם בב"ד חשוב, וכאן מועיל קנין סתם, ואף דמחילה א"צ קנין, היינו היכא דמוחל לו להדיא ..."

נמצא מדבריו שגם לרמב"ם רק אם נעשה קנין לא ידון כאסמכתא מה שאין כן במקרה שלנו שלא נעשה קנין על דמי הרצינות.

אולם ראה בתוספות בבא מציעא סו ע"א ד"ה ומינומי, שמחדש שמנהג מדינה מבטל אסמכתא:

"מיהו קנס שעושין בשעת שידוכין מהני אפילו לא קנו בב"ד חשוב כיון שנוהגין בו כל העולם מידי דהוי אסיטומתא דלקמן (דף עד.) דקניא ועוד דבדין הוא להתחייב כל החוזר בו כיון שמבייש את חבירו וכן אם קבל עליו המלמד בשעה שהשכירוהו קנס אם יחזור בו ולא נמצא מלמד אחר מזומן אין זה אסמכתא דלא חשיב גזום כיון שמפסידו".

נחלקו האחרונים האם התוס' צריך לשני הטעמים שהביא (מנהג מדינה והעובדה שמפסידו), אולם במקרה שלנו גם קיימים שני טעמים: א. מנהג מדינה. ב. הנתבע לא השכיר את החנות לאחרים במשך חודשיים על סמך דמי מקדמה אלו. ולכן למעשה נראה שלא יחול אצלנו טענת אסמכתא.

ג. האם ניתן לומר שנתינת הכסף היתה רק על תנאי שבלב כל אדם

יש לבחון האם מה ששאל התובע 'מה יקרה להשקעה שלו' קודם נתינת דמי הרצינות נחשב כתנאי, כלומר הוא גילה דעתו שנותן את דמי המקדמה בתנאי שדמי הפינוי יהיו משתלמים עבורו כלכלית?

הגמרא (קדושין נ,א) פסקה שהמוכר נכסיו לעלות לארץ ישראל ולבסוף לא הצליח דינו כמי שהתנה בפירוש שמתכוון למכור רק אם יצליח לעלות למרות שלא התנה בפירוש. מספיק שגילה דעתו כמה נקודה זו חשובה לו. (וכן פסק השולחן ערוך חושן משפט בסימן רז,ג).

אולם הטור בחושן משפט סימן רל כתב שחלקו ראשונים אם דין זה נאמר דוקא לגבי מוכר שאנוס למכור או גם לגבי לוקח (במקרה שלנו התובע נחשב כלוקח):

"וכתב ה"ר יונה ז"ל אבל הלוקח יין מחבירו אף על פי שאמר דעתי להוליכו למקום פלוני והוזל קודם שהגיע לשם המקח קיים שהרי מקחו מקח גמור אף על פי שהמוכר על דעת לעלות לארץ ישראל ולא יכול לעלות מכרו בטל, במוכר בלבד אמרינן שהמוכר מתוך אונס הוא מוכר והרי נודע הדבר שלא מכר זה אלא מפני שעלה בדעתו דבר שיהא צריך למכור אבל ר"ח ז"ל כתב שאין חילוק בין מוכר ללוקח".

ובפתחי תשובה סימן רז ס"ק ו מכריע כדעת ר"ח שגם בלוקח נאמר דין זה. והבית יוסף בסימן זה כתב בפשיטות "מוכר שום דבר וגילה הלוקח דעתו שרוצה להוליכו כו' יכול לחזור בו" ע"ש, משמע שהכריע כדעת ר"ח הנ"ל כאשר באמת כן נראה ג"כ דעת הטור. והביא רשימה של פוסקים שהכריעו שגם בלוקח מטלטלין נאמר הדין. ממילא גם התובע אצלינו יוכל לטעון שמספיק במה שגילה דעתו, שדמי הפינוי הם שיקול חשוב להיחשב כתנאי לנתינת המקדמה.

אולם מנגד כאמור במקרה שלנו הנתבע אמר בפירוש שבכל מקרה הכסף לא חוזר והתובע הסכים, ויתכן שגילוי דעת זה מבטל כל אפשרות של טענת תנאי-וצ"ע.

 ד.  'מה שאתה משקיע ודאי שלך' - מקור אי ההבנה בין הצדדים

הנתבע טוען שמה שאמר לתובע 'שמה שאתה משקיע הוא שלך' הכוונה היתה לנכסים ניידים בלבד. לענ"ד מדובר בפרשנות לא מסתברת, וכי עלה על דעת הנתבע שהתובע הבין שהוא יצטרך להשאיר שולחנות ומכונות בחנות של המשכיר?! ההבנה הפשוטה יותר של השאלה היתה לגבי השבחת הנכס עצמו ועל זה השיב הנתבע שההשקעה תהיה שייכת לתובע.

נראה שבאמת היתה כאן פשוט אי הבנה אחת גדולה, שכיוון שהיה מדובר בשלב ראשוני של המו"מ, הנתבע רק אמר בצורה כוללת שהשבח (גם של הנכס עצמו) יהיה שייך לתובע, בחושבו שעל הפרטים המדויקים של דמי הפינוי (כמה שנים וכו') הם ידונו כשיבואו לחתום על החוזה (כפי שבאמת נאמר לתובע שהם ידונו על כך כשישבו לחתום). ואילו התובע שלא היה בקי כ"כ בעניין  סבר לתומו שהכוונה לדמי פינוי ללא הגבלת זמן.

ה. האם התובע איבד את זכות הטענה שלו בכך שלא מחה מיד כשגילה את הטעות

גם אם נאמר שהיה כאן מקח טעות של התובע, בכל זאת (לפי העולה מן המסמכים) היו לתובע שתי אפשרויות להבחין בכך שאכן היה כאן טעות וממילא היתה לו אפשרות לחזור בו מיד מן ההסכם ולדרוש את דמי המקדמה חזרה, ומשלא עשה כך יתכן שהפסיד שוב את הזכות לטעון למקח טעות לאחר מכן:

ההזדמנות הראשונה (22.1) - לאחר שהתובע שלח לנתבע רשימת שינויים לנוסח החוזה הראשוני שהוא קיבל לידו, השיב לו הנתבע שהשינויים יותר מדי גדולים ולכן מוטב לו לקבל את דמי המקדמה ולהפרד כידידים, אולם התובע הסכים להמשיך במו"מ למרות שהיה מודע לכך שיש ביניהם פערים גדולים שיתכן שלא יצליחו לגשר עליהם.

אולם המעיין במייל ששלח הנתבע יראה שכתב שם בפירוש שכלל לא עיין בכל רשימות השינויים שהלה עשה בהסכם אלא הפריע לו ריבוי השינויים, ממילא מסתבר שהתובע כלל לא סבר בשלב הזה שיש לנתבע בעיה עם סעיף דמי הפינוי (שהוא סבר שסוכם עם בעה"ב בפגישתם הראשונה).

ההזדמנות השניה (11.12) - בהתכתבות עם עו"ד של התובע, עלה בפירוש עניין דמי הפינוי, ובכל זאת התובע המשיך בניהול מו"מ עם הנתבע בניסיון להאריך עד 6 שנים את דמי הפינוי. לכאורה עובדה זו גורמת לתובע לאבד את זכותו לטעון למקח טעות. שכן השו"ע  חו"מ רלב,ג פוסק שאם נתגלה הפגם והלה לא מבטל מיד, וממשיך להשתמש בנשוא המקח אבד את זכותו לטעון, ואילו כאן המשיך במו"מ בעוד יותר משבועיים עד לביטולו, והרי זה כאילו המשיך להשתמש בנשוא החוזה, למרות שהיה פגום מבחינתו, אם כן איבד את זכותו לטעון למקח טעות. מנגד טוען התובע שברגע שהוא שמע על ההצעה החדשה של דמי הפינוי הוא מחה על כך מיד (כפי שמופיע במסמכים ששלח), ויש לראות בהצעה של התובע לדמי פינוי 6 שנים לא כהמשך המו"מ אלא כהצעה חדשה.

ו. סיכום - פשרה

בית הדין התרשם ששני הצדדים פעלו בתום לב במו"מ ביניהם, ושהפערים נבעו מאי הבנות שמקורם כנראה בפערי שפה ותרבות.

ולכן למרות שמעיקר הדין נראה היה שהדין יותר עם התובע שכן סוף כל סוף ביטול המו"מ נעשה ע"י הנתבע ולא ע"י התובע, ולא היה שום כוונת זדון במריחת המו"מ בין הצדדים. בנוסף כאמור לעיל יתכן שהיה כאן גילוי דעת שהופך את כל הנתינה כנתינה על תנאי שאכן דמי הפינוי יהיו משתלמים עבורו.

מנגד אין להתעלם מטענות הנתבע (שגם מוחזק בכסף) לפיו מבחינתו ניסה לפעול לפנים משורת הדין, ונאלץ לבטל את ההסכם רק מכיון שלא יכל להמתין עוד במו"מ מחמת הפסד ההכנסה שנגרם לו, לכן אין זה יהיה נכון להטיל עליו את מלוא האחריות לאי ההבנה שנוצר כאן בין שני הצדדים.

ולכן יש לחפש פשרה שמשקפת מציאות זו.

פסק דין

על הנתבע להשיב לתובע 6,000 שקלים, תוך שבועיים מיום פסק הדין.

על החתום:

הרב תנחום גולד                     הרב איתמר ורהפטיג                        הרב יהודה זולדן