דמי שכירות של צימר לקוי

פסק דין

תיאור המקרה

התובעים: שוכרי הצימרים, הנתבע: מנהל הצימרים.

התובעים שכרו מספר יחידות דיור בצימרים שנמצאים תחת ניהולו של הנתבע למספר ימים בסכום כולל של 8200 ₪. במשך השהות בצימר נתגלו מספר רב של פגמים ותקלות:

א. המשפחה הראשונה (משפחת ההורים) שהגיעה לצימר שלה גילתה בו נזילה מהתקרה, ונאלצה לעבור לצימר חלופי שהתגלה ביום למחרת כצימר שמיועד לבני משפחה אחרת (משפחת הבן). דבר זה גרם לכך שביום למחרת ההורים שוב נאלצו לעזוב את הצימר שלהם (ומחמת חוסר במקום במתחם) ולעבור לגור ביחד עם הבן השני בתוך הצימר שלו, דבר שגרם לאי נוחות וצפיפות אך גם הוריד את דמי השכירות ב600 ₪, לסך  7600 ₪.

ב. בצימרים של הבנים נתגלו בעיות בג'קוזי, בתריס של החלון (שהיה חסר), ובתריס של המרפסת, שנשבר ומנע מעבר למרפסת (בני המשפחה שהיו בחוץ במרפסת בשעה שנשבר נאלצו להיכנס פנימה דרך החלון).

ג. כמו כן בני המשפחה התלוננו על בעיה בידיות של הדלתות, ובמחסור במגבות (בעיה שתוקנה מיד).

ד. אחד מבני המשפחה טען שהמיטה בחדר שלו לא היתה מטה יהודית דבר שגרם לחוסר נוחות רב (אולם ייתכן שפשוט לא הבינו כיצד להפריד את המטות). 

מנהל הצימר ובני המשפחה היו בקשר רציף במשך כל התקופה עם בני המשפחה והוא הבטיח להם מספר פיצויים:

1. את זוג ההורים (שנאלץ לדור באותו הצימר עם המשפחה של הבן) הוא פטר לגמרי מתשלום על הימים בהם שהו ביחד עם בנם בחדר (הנחה בשווי 600 ₪ בנוסף ל600 ₪ שכבר ניתן על המגורים עם הבן).

2. בנוסף הוצע על ידו הנחה של עוד 1200 ₪ על עוגמת הנפש ושאר הליקויים.

3. אחד הבנים שביקש לעזוב מוקדם ביקש כפיצוי הנחה של 50% מהסך הכולל (4100 ₪) והמנהל אמר לו שיישאר והם כבר 'יסתדרו', דבר שפורש ע"י התובע כהסכמה להעניק הנחה נוספת היכן שהוא באמצע בין  2400 ל- 4100 (3250).

4. המנהל הציע לתובעים שוברים לקניה בסך של 300 ₪, פיצוי שהם סירבו לקבל.

5. בסוף השהות דרש המנהל תשלום בסך 5800 ₪ (2400 ₪ פחות מהסכום המקורי (1200 על ההורים ועוד 1200 על שאר הליקוים ועוגמת הנפש). סכום זה שולם במלואו אבל בהסכמה שהדין ביניהם יתברר אח"כ.

קיצור טענות התובע

ההסכמה להישאר היתה על בסיס הנחה שהמנהל יגדיל את הפיצוי שהובטח להם, כפי שפורש על ידם במה שאמר להם שהם כבר 'יסתדרו'. אך המנהל מצדו סירב להגדיל את הפיצוי.

כל התקלות שנתגלו הם בבחינת מקח טעות, במיוחד התקלה בג'קוזי ובתריס (שלא תוקנו עד יום היציאה), שאם היו יודעים עליהם הם לא היו מוכנים כלל לשכור את המקום, והם רק נשארו שם מחוסר ברירה מחמת הקושי הגדול למצוא מקום אחר ל- 17 אנשים בתקופה זו של השנה.

על כל אלו מבקשים התובעים החזר מלא של כספם.

קיצור טענות הנתבע

א. לגבי רוב התקלות נראה שמזלם גרם, שכן דיירים אחרים שגרו בצימרים האלו יום קודם לא התלוננו כלל. ולגבי התקלות בג'קוזי ייתכן והתובעים עצמם הזיקו אותם שכן הטכנאי שהגיע לא ידע כיצד לתקנם.

ב. התובעים מעולם לא הודיעו את החשיבות הגדולה שהם מייחסים לג'קוזי, ואם היו מודיעים היה ניתן להציע להם פיתרון (כמו להשתמש בג'קוזי של החדר שהיתה בו דליפה).

ג. הקושי לתקן את התקלות נבע מעיכובים טכניים שיש בהזמנת טכנאי מיוחד שאינו זמין מיום אחד לשני.

ד. ההנחה של 1800 ₪ שהציע על עוגמת נפש נראית לו כפיצוי הוגן בהתחשב בעובדה שסוף סוף השוכרים הסכימו להישאר ולהשתמש בשאר שירותי הצימר (מיטות בריכה חשמל ומים).

ה. אחד מבני המשפחה צעק בצורה חריפה על אחד העובדים שלו, דבר שגרם לאותו עובד לחלות ולהפסיד ימי עבודה, דבר שגרם נזק לנתבע (התובעים מודים לעובדה הזו וטוענים שהם כבר ביקשו סליחה מאותו עובד).

הדיינים הציעו לבעלי הדין להתפשר, אך אלו התקשו להגיע לפשרה מוסכמת על כן הוטל על בית הדין לברר הדין או להציע פשרה.

הנושאים לבירור:

א. תשלום דמי שכירות בית שנתגלו בו פגמים

ב. האם צריך לשלם על הנאה אם בסופו של דבר נוצר לאדם עוגמת נפש?

ג. האם ניתן לחייב הנתבע מדיני נזיקין על עוגמת הנפש שנוצר?

ד. האם התובעים חייבים על הנזק שהם יצרו לעובד, או לג'קוזי (ע"פ טענת הנתבע)?

ה. האם צודקת טענת התובע שבמה שאמר הנתבע 'נסתדר' כוונתו לכך שאכן מוכן הוא לפשרה גדולה יותר (ועל דעת כן נשאר לילה נוסף).

א. תשלום דמי שכירות על דירה שיש בה פגמים

בדין בית שכור שנתגלו בו פגמים או שנוצרו בו פגמים תוך ימי השכירות פסק השו"ע (חושן משפט סימן שיד, א):

"המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול. וכן אם נפחתה המעזיבה והתקרה בד' טפחים, חייב לתקנה; וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".

נראה שדבר פשוט הוא שלגבי צימר דברים כמו ג'קוזי הם בכלל נגר ומנעול שבבית סתם, שעל המשכיר חובה לתקנם.

אולם יש לברר בדין משכיר שלא תיקן הפגם, אם רשאי השוכר לפחות לו מדמי השכירות, ורק לשלם לו דמי שכירות של דירה שיש בה פגמים אלו. בשולחן ערוך עצמו לא מצאנו רמז מפורש לכך שעל המשכיר להפחית מדמי השכירות על התקופה שבין היווצרות הפגם עד לתיקון, אך אפשר שמדובר במקום בו הנזק תוקן בזמן סביר שלא פגע משמעותית באיכות החיים של הדיירים, מה שאין כן במקרה שלנו.

ואין לומר שבמה שהתובעים הסכימו להמשיך להשתמש בצימר הם מחלו על כל הפגמים שנתגלו, שכן נראה שהם היו בכלל אנוסים מכיון שאי אפשר היה למצוא צימר אחר שמתאים לצרכים שלהם בהתראה כה קצרה (וכן משמע מדברי הפתחי תשובה חו"מ סי' רלב סק"א ששימוש מתוך הדחק אינו מוכיח על ויתור על מום).

אולם במה שהתובעים טוענים שמכיוון שהם לא היו מוכנים לשכור מקום שאין בו ג'קוזי וכו' הרי שאין הם מחויבים לשלם כלל, אין דבריהם נראים, שמכיוון שהם הסכימו להשאר בצימר ולא לחזור לביתם מוכח שהם כן נהנו ברמה מסוימת מהשהות במקום (אם כי לא ברמה  שציפו או קיוו לו).

ב. ניכוי הפחת

עלינו לברר אפוא, אם וכמה יש להפחית מן הסכום המוסכם.

התובעים שכרו צימר לשם נופש, ולא קבלו מלוא התמורה לכספם. אם היו יודעים מראש על הפגמים יתכן שלא היו שוכרים כלל, ואז אנו בגדרי מקח טעות, או שהיו מוכנים לשכור בשכר מופחת. קשה לנו להכריע שיש כאן פגם עד כדי מקח טעות, ובין כך ובין כך הם נשארו למרות הכל. האם מנכים על פגם שאינו מבטל את העיסקה? נביא ראיה מעסקת מכר. יש פגם קטן שאינו מבטל את המכר, אלא התרופה היא תיקון או ניכוי מהמחיר. ראה שולחן ערוך חושן משפט סימן רלב, יז:  

"ראובן שמכר לשמעון נאד שמן, ולא פתחו אלא סמך על המוכר שאמר לו שהוא טוב, וכשפתחו מצאו עכור...יחזיר לו השמן; או ישומו כמה דמיו פחותים משמן טוב, ואם ירצה הלוקח לקחתו יחזיר לו הפחת".

בנידון דידן הוסכם על שני הצדדים שיחזיר הפחת, ואנו נזקקים לדון מהו הפחת.

וראה עוד שולחן ערוך חושן משפט סי' רלב, ה:

"ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן".

הרי לפנינו שיש והסעד אינו בביטול המקח אלא בניכוי מן הדמים.

וראה עוד שם בסי' רלג, א, ברמ"א:

"מכר לו בשר בחזקה שהוא מין איל מסורס, ונמצא שאינו מסורס, המקח קיים ומחזיר לו אונאתו; אלא אם כן ידוע שהלוקח אסטניס שאינו אוכל כלל בשר איל שאינו מסורס. והוא הדין בכל כיוצא בזה (תרומת הדשן סימן שכ"ב). מכר לו כסף בחזקת כסף צרוף ונמצא כסף סיגים, המקח קיים ומחזיר לו האונאה, דהכל מין כסף".

באשר לשיעור הניכוי, יש להבחין בין מכר לשכירות של נופש. במכר, הניכוי מיועד לתיקון הפגם, אך בנופש התיקון לא יתקן את קלקול הנופש עד התיקון, וביחוד כאן, שכמעט שום פגם לא תוקן. קשה אפוא להעריך כמה שווה הנופש פחות מן המוסכם כשהוא מלווה בפגמים כאלו.

עכ"פ נראה שכאן יש לקחת בחשבון גם את העגמת נפש. בדרך כלל אין משלמים על עגמת נפש, ומצינו רק חיוב בושת ביחס לחובל בגופו של אדם. אך כאן שאווירת הנופש היא ממרכיבי העיסקה, יש לקחתה בחשבון. ברור שהמשכירים השכירו מבנה ולא אוירה, אבל אוירה שנפגמה בגלל המבנה הפגום, כן אמורה להוריד מן המחיר.

קצת סמך להתחשבות בנזק נפשי ניתן להביא מן המקורות הבאים:

בשולחן ערוך חושן משפט סי' רלד, ב כתוב:

"השוחט פרה ומכרה, ונודע שהיא טרפה, מה שאכלו אכלו ויחזיר להם הדמים, ומה שלא אכלו יחזיר לו הבשר והוא יחזיר לו הדמים... וכן דין כל המוכר דבר שאיסור אכילתו מן התורה".

הסמ"ע (ס"ק ד) כתב ב' הסברים לדברי השו"ע:

"[א]. דדוקא במכשול דאיסור דאורייתא קנסוהו, [ב]. ועוד, דאין אכילת האוכל מחשב לו הנאה, ואדרבה מצער הוא לו שעבר על איסור דאורייתא באכילתן אף שהיה שוגג, מה שאין כן באכל איסור דרבנן".  

מהטעם השני של הסמ"ע עולה לכאורה חידוש גדול, לפיו למרות שבזמן אכילת הבשר הלוקח נהנה, כיון שלאחר שנתגלה הפגם אותה הנאה הופכת לו לעוגמת נפש הרי שאין הוא עוד מחויב לשלם על ההנאה. ממילא אפשר שגם במקרה שלנו למרות מה שנהנו התובעים מהשימושים השונים בצימר כיון שבסופו של דבר ריבוי התקלות והטיפול בהם יצרו עוגמת נפש גדולה אפשר שאין הם מחויבים עוד לשלם על אותה הנאה. אולם אפשר לחלק ולומר שאין להשוות בין מקרה שמקור ההנאה (הבשר) הוא גופא מקור העוגמת נפש, מה שאין כן כאן שאפשר לראות את מקור ההנאה ומקור העוגמת הנפש כשני מקורות שונים.

במשנה בגיטין פרק ה משנה ד נאמר: "הכהנים שפגלו במקדש, מזידים חייבים". ומסביר רש"י שם נג, א בפירושו השני, שגם אם אין לו הפסד כספי: "קשה בעיניו שלא הקריב קרבנו, שהרי להביא דורון היה מבקש". אם כי שם מדובר בנזק שנעשה במזיד. (וראה עוד רש"י דברים כ, ה).

ג. טענות הנזק של הנתבע

נראה שאין לחייב את התובעים על הנזק שנוצר לג'קוזי מכיוון שהתובעים לא הודו לדבריו במה שטען שהם קלקלו, ואף הוא טען כן רק בשמא.

לגבי הנזק שנוצר לעובד שלו, נראה שנזק זה אם הוא בכלל קשור למעשים של התובעים הוא בכלל גרמא בעלמא. 

ד. טענת 'נסתדר'

אע"פ שאפשר אולי להבין את כוונת דברי הנתבע כפי שהבינו התובעים כבר מצאנו בגמרא בבבא מציעא סז, א ששימוש בביטוי לא בהיר אע"פ שיש בו רמז מסוים להסכמה אין בו גמירות דעת מחייבת, וכמו שפסק השו"ע חו"מ רז ח:

"מעשה באשה ששלחה שליח לקנות לה קרקע משמעון שהיה קרובה, ואמר שמעון המוכר לראובן השליח: אם יהיו לי מעות תחזיר לי פלונית קרובתי קרקע זו, והשיב ראובן ואמר לו: אתה ופלונית קרובים כמו אחים, כלומר הדבר קרוב שהיא תחזיר לך ואינה מקפדת על כך, ובא מעשה לפני חכמים ואמרו: זה השליח לא קנה כלום שהרי לא סמכה דעתו של קרוב זה על דברי השליח מפני שלא השיבו תשובה גמורה ונמצא שלא גמר והקנה".

מכאן שאמירה כזו: "נסתדר" איננה מחייבת כלל. 

ה. פסק הדין

מעיקר הדין יש לנכות מדמי השכירות את ההפרש שיש בין צימר שיש בו את הפגמים שנתגלו (צימר ללא ג'קוזי או מרפסת), לצימר שלא היו בו פגמים האלו. במסגרת זו יש להתחשב  בצער ובעוגמת הנפש שנגרמה להם.

בית הדין ניסה להביא את הצדדים לפשרה מוסכמת. בשלב מסוים הפער עמד על 1400 ₪, היינו בין 5200 ₪ (כהצעת הנתבע) לבין 3800 ₪ (כהצעת התובעים). נראה לנו שסכום של 4500 ₪ הוא בגדר פשרה הוגנת, וכך אנו פוסקים.

על כן בית הדין קבע שעל הנתבע להשיב לתובעים סכום של 1300 ₪ מתוך ה- 5800 ₪ שהם שילמו כך שסה"כ התשלום על החופשה יהא 4500 ₪.

על הנתבע לשלם סכום זה לתובע עד כ"ט באלול תשע"ד. 

על החתום:

הרב תנחום גולד              הרב איתמר ורהפטיג              הרב יהודה זולדן