תביעת חלוקה בגג משותף

טענות התביעה:

בבית משותף בעל שמונה דירות, רכש ראובן, המתגורר בקומה העליונה, את חלקם של שני דיירים נוספים בגג הבנין, ועתה הוא תובע לבצע ״חלוקה״ בגג הבנין כי ברצונו להרחיב את דירתו על שטח חלקו, הכולל גם את השטח שרכש משני שכניו, בגג הבנין.

שמעון שכנו, המתגורר בקומת הקרקע של הבנין, חפץ אף הוא להרחיב את דירתו על שטח החצר, אך הוא מתנגד לתכנית הבניה של ראובן על הגג הואיל:

א. כי הוא מעוניין למכור את הגג לכל המרבה במחיר, ולדבריו ע״י עריכת חלוקה של הגג, שווי הגג יופסד ביותר מ20%-.

ב. כי לטענתו זכותו למנוע מראובן בניה נוספת על גג הבנין וזאת למרות שראובן מתכנן לפתוח את עליית הגג אל תוך דירתו ולא אל חדר המדרגות.

לטענת ראובן, זכותו לעכב על שמעון שלא יבנה בחצר הבנין עד שתיערך ״חלוקה״ של החצר, שכן ללא זאת אין זכות לאף דייר לבנות בחצר. ולדבריו אף בלא זאת זכותו לדרוש את עריכת החלוקה ואת בירור חלקיו בגג, ולטענתו בכה״ג חולקים את הגג כנגד החצר.

פסק הדין:

גוד או אגוד למכירה

והנה כתב הרמ״א, חו״מ סי׳ קעא ס״ה:

"וכן אם רוצים לחלוק בית שיש בו דין חלוקה והבית יהיה נפסד ונגרש אין יכול לכוף חבירו כל שנראה לב״ד שההפסד יותר מחומש".

ומקורו מדברי תרומת הדשן בסי' שלו. ולפ״ז לכאורה היה מקום לומר שאם אמנם יופסד ערך הגג 20% מערכו (דבר הצריך שומא ע״פ מומחים) הדין עם שמעון.

אך באמת תביעתו של שמעון הינה בגדר ״גוד או אגוד ע״מ למכור לאחרים״ שהרי איננו חפץ לרכוש את חלק שכניו בגג, אלא הוא תובע למוכרו בשלימות לאחרים. והרי בדבר זה נחלקו הרמב״ם והרא״ש, שלדעת הרמב״ם יכול לתבוע ״גוד או אגוד״ גם ע״מ למכור לאחרים, ולדעת הרא״ש לא אמרינן גוא״א אלא כשאומר אקנה חלקך לתשמישי או קנה חלקי לתשמישך, אבל לא כשאומר שימכרוהו לאחרים. וא״כ שפיר יכול ראובן לטעון קים לי כדעת הרמ״א (סי׳ קע״א ס״ו) שפסק כהרא״ש שאין אומרים גוא״א ע״מ למכור לאחרים, ועיין בכנסת הגדולה (סי׳ קע״א ס״ה אות ט״ו) דבמקום פלוגתא לא אמרינן גוד או אגוד, משום דהמוציא מחבירו עליו הראיה, והבא לומר גוא״א הוא המוציא, וכמ״ש הרשד״ם (חי״ד סי׳ קפ״ב) ומהרש״ך (ח״ב סי׳ ס״ח). ולפ״ז נמצא לכאורה שבנידון דידן אין לראובן טענת גוד או אגוד.

והנה כתב הטור, חו״מ סי' קע״א סעיף כ״ז:

"שאלה לא״א הרא״ש ז״ל, ראובן מת והניח אלמנה ובן, והניח בית ועל מקצתו עלייה וגם חנות על מקצתו ותחתיו מרתף לאצור בו יין, וכל אלו הדירות כל אחד דירה בפני עצמה, העלייה עולין בה ברשות הרבים וגם החנות פתוחה לרשות הרבים וגם המרתף [פתוח לרשות הרבים] וכו' ובא היורש למכור חלקו ואומר שרוצה למכור הכל ביחד כדי שיהא שווה יותר, ואומר לאלמנה או גוד ותן לי חצי מה שנותנין לי בכל הקרקעות, או אגוד בשומא שנותנין לי בכולן ואקבל מעותיהם ואתן לך חצי הדמים, והאלמנה אומרת אין לי מעות לקנות, אלא אני אקח הבית ואתה תקח השאר וכו'. תשובה, אם יש בבית כדי חלוקה וכו' ואם אין בבית כדי חלוקה והבן אומר שרוצה למכור הכל ביחד כדי שימכור חלקו יותר ביוקר, ולומר לאלמנה גוד ותן לי החצי מה שנותנין לי בכל הקרקע או אגוד בשומא שנותנין לי בכולה ואקבל המעות ואתן לך חצי הדמים, האי לאו טענה הוא, שאין זה גוד או אגוד, כיון שאין לו מעות לקנות משלו אלא שאומר לה למכור לאחר, דלא אמרינן גוד או אגוד אלא כשאומר אקנה חלקך לתשמישי או תקנה חלקך לתשמישך, אבל בכי האי גוונא שאומר גוד חלקי כדי שאמכור כל הקרקע או אני אמכור הכל ואתן לך חצי הדמים כדי שימכור חלקו יותר ביוקר, לא שייך ביה גוד או אגוד, ולא נדחה האחר מהסתפח בנחלתו בשביל תוספת הדמים של זה, אלא ימכור חלקו כמו שיוכל, והלוקח ישתתף עם האחר. וכל שכן בנידון זה שהעלייה דירה בפני עצמה והחנות דירה בפני עצמה והמרתף לעצמו שהדין עם האשה שאם ירצה הבן יקחם בשומת בית דין ויעלו זה לזה בדמים", עכ״ל הטור.

וכתב החזו״א, בבא בתרא סי' ח' סק״ח ד״ה ויש לעיין, וז״ל:

"ויש לעיין כשזה טוען לחלוק הבית כנגד החנות והמרתף וזה טוען גוד או אגוד ע״מ למכור, למה שומעין לחלוק, כיון דשתי התביעות שלא כהלכה, הדין נותן שאין בי״ד מזדקקין להן, אלא אומרין להן שא״א לכוף לא לזה ולא לזה. וצ״ל דשאני הכא דטענת חלוקה בדבר שתשמישו שוה טענה מעליתא היא, אלא בשביל שיש בזה הפסד יש לחברו לטעון גוד או אגוד, אבל כשאין לו טענת גוד או אגוד בטלה טענת הפסד, שהרי להשאיר בלא חלוקה ההפסד יותר גדול כיון שאין ראוי להשתמש יחד, וגם התובע גוד או אגוד ע״מ למכור ג״כ לא ניחא ליה להשאיר בלא תיקון", עכ״ל.

ומבואר מדבריו שאי אפשר לחייב להימנע לגמרי מחלוקה, אף אם כתוצאה מהחלוקה יופסד יותר מחומש.

והנה החזו״א מיירי התם באופן ששתי התביעות אינן כהלכה (שהרי בנידון הרא״ש, הבית, העלייה, החנות והמרתף אין תשמישן שוה, וממילא גם תביעת האלמנה שהיא תקח את הבית והיורשין את השאר, וגם תביעת היורשין לגוא״א ע״מ למכור לאחרים, אינן כהלכה) ובכל זאת פסק החזו״א דטענת הפסד חומש נידחית. א״כ כ״ש בנידו״ד שטענת שמעון (גוא״א ע״מ למכור לאחרים) אינה כהלכה, ואילו תביעת ראובן לחלוקה של הגג כנגד החצר הרי היא כדת וכדין של תורה, דהרי במקום שאין צד תועלת בחלוקת כל שדה לחצאין, חולקין שדה כנגד שדה (וכמבואר בשו״ע ר״ס קע״ד) ולפ״ז בנידון דידן שתשמיש הגג שוה לתשמיש החצר, שהרי שניהם מיועדים (לדברי שני הצדדים) לתוספת בניה, שחולקים (שדה כנגד שדה) את הגג כנגד החצר, ודאי דבטלה טענת הפסד וחולקין כדת ואין שום מקום לתביעה של חלוקת הגג בדרך מכירה והתחלקות בדמיו.

אכן זה פשוט דכל זה הוא דווקא הואיל ושמעון איננו טוען שברצונו להישאר שותף בגג עם ראובן, אלא אף הוא רוצה למוכרו. אך אם יטען שברצונו להישאר שותף עם שכניו בגג, צריך לערוך שומא ע״פ מומחה האם הגג אמנם נפסד ע״י חלוקה יותר מחומש ואז אין בו דין חלוקה. אך גם בכה״ג יוכל ראובן למנוע משמעון בניה בחצר הבנין, שכן החצר מיועדת לשימוש כחצר משותפת למרחב של אוויר, חניה וכדומה, ובוודאי שאין בה דין חלוקה. אך כיון שגם שמעון רוצה למכור את הגג לאחרים, תו יש בו דין חלוקה ובכה״ג יכול ראובן לכופו לחלוק את הגג כנגד החצר, דבלא חלוקה פשוט שראובן יכול לעכב על שמעון מלהרחיב את דירתו על שטח החצר.

הוספת דייורים

והנה לטענת שמעון זכותו למנוע מראובן בניה על החלקים שרכש משני שכניו הואיל ובעת רכישת הדירות (שאז נשתתפו) לא היה שטח זה בבעלותו של ראובן, וזאת עפ״י דעת הרמ״א, חו״מ סי׳ קנד ס״א, שכתב שאין השותף יכול להוסיף שטח לביתו אף אם פותחו לתוך ביתו. אך מאידך לטענתו רשאי הוא להרחיב את דירתו על שטח החצר, וזאת משום שכבר בעת שנשתתפו ניתן היה לייחס לכל דירה את השטח שתורחב ע״ח החצר, וכמו שכתב שם בנתה״מ (סק״ג) שלדעת הרמ״א אסור לקנות מקום חדש ולבנות עליו, אבל מותר לבנות על מקום שהיה לו כבר, דמחמת שלא בנה מקודם לא הפסיד זכותו.

אך באמת אינו נכון כלל, דהנה בשו״ע שם (סי׳ קנ״ד ס״א) נתבארו שתי הלכות, א. איסור הוספת פתחים לעליה שבנה ע״ג ביתו. ב. איסור פתיחת פתח לבית שלקח בחצר אחרת לתוך חצר השותפין. ונחלקו שם השו״ע והרמ״א בלקח בית בחצר אחרת ופותחו לתוך ביתו דלהשו״ע מותר ולהרמ״א אסור.

וכתב שם הסמ״ע (סק״ד):

"דהיינו רק בלקח בית בחצר אחרת אבל לבנות ע״ג עלייתו או אחורי ביתו בחצר זו ולפותחו לביתו, מותר אפילו לדעת הרמ״א, משום דהחצר משועבד להחדרים המצורפים לבית זה שעומד כבר בה", עכ״ד.

ולכאורה דברי הסמ״ע מוכרחים הם, דאל״כ יקשה מדוע הרמ״א פליג רק על סוף דברי השו״ע בלקח בית בחצר אחרת, ולא פליג כלל בריש דבריו.

והקשה שם הנתה״מ (סק״ג) דכיון דלדעת הרמ״א יכול לבנות בית חדש ולפתוח לתוך ביתו, א״כ מהיכי תיתי לא יהיה יכול לקנות בית חדש ולפתוח לתוך ביתו. ותי' הנתה״מ דדוקא על המקום שהיה לו כבר אחורי ביתו מותר לבנות, דהחצר נשתעבד להמקומות שהיה שייך להחצר, אבל אם קנה מקום מחדש אסור לבנות עליו בית ולפתוח פתח לביתו לדעת הרמ״א, עכ״ד.

ולכאורה מסתבר דהנתה״מ לא בא לחלוק על הסמ״ע אלא לפרש דבריו, וכדמשמע בדבריו (חידושים סק״ו) שהביא את הסמ״ע כמקור לדבריו. ובאמת גם הסמ״ע וגם הנתה״מ לא העמידו את דברי הרמ״א באוקימתא שיש לשותף אחד שטח פרטי, שאינו של השותפות, מאחורי ביתו, אלא דאעפ״כ החצר משועבדת לזכות בניה זו, דמעיקרא היתה לו זכות לבנות שם, ואף שכל שטח החצר הינו משותף, וזאת ע״י שיתבע חלוקה וייחוד חלקו בחצר (אם יש בה דין חלוקה). וא״כ מבואר שהחצר משועבדת גם לזכות זו, הואיל וכל שותף זכותו לתבוע חלוקה ובניה על החלק שיעלה בחלקו, וזכות זו גם היא איננה חדשה והחצר משועבדת לה. ולפיכך אף לדעת הרמ״א מותר לבנות ולפתוח הפתח לתוך ביתו, אך כל זה דווקא אם הבניה החדשה הינה בתוך שטח החצר המשותפת, דבכה״ג החצר משועבדת לחלוקה ובנייה זו, אך אם קנה בית בחצר אחרת, שהחצר ההיא איננה משועבדת לצרכיה, אינו יכול לפותחו לתוך ביתו לדעת הרמ״א. ולפ״ז פשוט שאף אם קנה חלק של שותף אחר באותה חצר, שגם לו היתה הזכות לתבוע חלוקה ולבנות על חלקו, וממילא החצר כבר היתה משועבדת גם לזכות חלוקה ובניה זו, הרי הקונה רשאי לבנות על חלקים אלו, דהרי אם מכר חלקו לשותפו הרי מכרה לו עם שעבודי החצר אליה, וממילא הקונה רשאי לבנות על  שטח        זה באם פותחו לתוך ביתו.

ועוד, דלכאורה אי אפשר כלל לומר דמיירי באופן שהחצר שאחורי ביתו הינה פרטית, ואיננה חלק מחצר השותפין, דהרי באופן זה אין החצר המשותפת משועבדת לה כלל, דהרי חצר זו שבונה עליה איננה חלק מן החצר המשותפת, וכיון דלדעת הרמ״א הוספת פתח לתוך ביתו נמי אסורה, הו״ל לאסור בכה״ג. וכן מפורש להדיא בדברי החזו״א, ב״ב סי' י״ב סק״ה סוף ד״ה בטור כתב, שכתב דהא דבונה חדר לפנים היינו דוקא על קרקע חצר המשותפת, אבל אם יש לו קרקע שלו על גבול החצר המשותפת לא, עכ״ד. ולפ״ז מבואר דאדרבה החצר משועבדת דוקא לבניה כזאת שהיא על קרקע החצר המשותפת, וא״כ בהכרח דמיירי ע״י תביעת חלוקה, דבלא חלוקה פשוט שאסור לבנות בשום מקום בחצר השותפין. וא״כ מבואר דהחצר משועבדת גם לזה ולא דמי לקנה מחדש מחוץ לקרקע החצר.

ואם תמצי לומר שכוונת הנתה״מ לחלוק על הסמ״ע ולהעמיד את דברי הרמ״א באוקימתא, דמיירי דוקא בשיש לו שטח פרטי אחורי ביתו, ודווקא לזה נשתעבדה החצר, א״כ לכל הפחות הרי מבואר להדיא שכל שאין השטח שאחורי ביתו פרטי שלו, אלא שהוא שייך לחצר המשותפת, אין החצר משועבדת לתוספת הבניה דשם, ולדעת הרמ״א אסור לבנות שם ולפותחו אפילו לתוך ביתו. וא״כ מפורש שאין האמת כדברי שמעון שהחצר משועבדת להרחבת דירתו על שטח החצר, משום שלדבריו מתחילה היה ניתן לייחס לכל דירה את שטח המעטפת העשוי להיות מסופח לה. דהרי פשוט שהשטח ש״אחורי ביתו״ (בדברי הנתה״מ) אינו ראוי לשום שותף אחר, ואי נימא דאף עליו, לדעת הנתה״מ, אסור לבנות ולפותחו לתוך ביתו, הרי ק״ו שבחזית הבנין ובצידו דאסור, דהחצר לא נשתעבדה לזה, ובפרט בנידו״ד שהחצר מיועדת בדווקא לשימוש משותף של חנייה וכדומה.

ועוד שהרי השו״ע (שם) חולק על הרמ״א בדין זה, ולדעת השו״ע, אם פותחו לתוך ביתו מותר אפילו בלקח בית בחצר אחרת, וא״כ פשוט דהואיל ושטח זה של הגג כבר הוקנה לראובן ע״י שני שכניו, והוא המוחזק בו, דיכול לטעון קים לי כדעת השו״ע שפסק כדעת הרי״ף והרמב״ם שאם פותחו לתוך ביתו אין השותפין יכולים לעכב כלל, וכמו שכתב בשו״ת מהרש״ך (שהובא בש״ך שם סק״א) ח״ב סי׳ מ״ח, שיכול לטעון קים לי כדעת הרי״ף והרמב״ם דס״ל שיכול לבנות ולפתוח הפתח אל תוך ביתו.

ובאמת לכאורה פשוט דאף בלא כל הנ״ל יכול ראובן לעכב על שכניו שלא למכור את הגג לצורך תוספת של יחידות דיור, שכן דבר זה יגרום לו תוספת רעש ולכלוך וכדומה, ובוודאי זכותו לעכב על שכניו שלא ירעו את תנאי הדיור שלו, שהרי על דעת זה נשתתף עמהם.

מן האמור נלמד שיש זכות לראובן לתבוע את בירור חלקיו בגג הבנין ושיכול הוא לעכב על שמעון שכנו שלא יבנה בחצר כל זמן שאינו מסכים להרחבה של דירתו על הגג.