שוכר שהשכיר חדר בדירתו

ט. האם יש לחייב עבור גרמת הפסדים של הוצאות משפט וכו'.

 תשובה

א. המתדיין לפני ערכאות באיזה מקרה נזקקים לו בבית הדין?

פסק המהרי"ק בשורש קפז, והובא בב"י חו"מ סי' כו, ישראל שהוליך את חבירו לפני הערכאות וחייבו לאותו שהוליך את חבירו, וכשראה כן חזר ותבעו בדיני ישראל, היה ראוי לומר שאין נזקקים לו אם זוכה בדיני ישראל, וכתב הב"י שגדולה מזו משמע במהרי"ק שורש קפח בשם ר"י ב"ר פרץ, אבל לא משמע כן בעובדה שהביא המרדכי בסוף ב"ק סי' קצה ותשו' מיימוניות בס' נזיקין סי' טו מרבי יואל ורבי אפרים, עכ"ל הב"י (ועי' פד"ר כרך יג עמ' 274-6 שמשמע מהב"י שמצדד כדעה אחרונה שנזקקים לו, ועי' להלן שם דעה אחרת בזה).

את שתי הדעות בענין הביא גם הרמ"א בשו"ע חו"מ סי' כו סעי' א, והוא הכריע כדעה הראשונה שאין נזקקים לו, וכתב התומים שם ס"ק ב שני טעמים לדבר, א, משום שהליכתו לערכאות חשובה כמו שקבל עליו קרוב או פסול שאינו יכול לחזור בו אחר גמר דין, ב, משוס קנס שהלך לפני גויים, ונראה נפ״מ בין הטעמים כשהערכאות לא פסקו בכל הדו"ד שהיה בין הצדדים אלא רק בחלקם, שלטעם השני שהוא משום קנס שהלך לדון בדיניהם, מסתבר שאף באופן זה קנסוהו, אבל לטעם הראשון שהוא כמו קבל עליו מה שיפסוק קרוב או פסול, מסתבר שאין הקבלה מועילה אלא במה שאכן פסקו, ולא במה שלא פסקו, וע"כ בנידון דידן שהערכאות השאירו חלק מהדו"ד שבין הצדדים להכרעת בורר רבני, וכמו שיבואר להלן, יש מקום לבי"ד לדון באותו חלק.

אמנם כבר הכריע הנתה"מ שם ס"ק ב שהלכה כטעם השני של התומים שהוא משום קנס, וע"כ אף בנידון זה יש לקונסו ולא לדון בו, ובמיוחד לאחר שהתרו בו שילך לדון בפני בי"ד ושלא ילך לערכאות, ועבר ודן בפני ערכאות, בודאי ובודאי שראוי לקונסו ולא לדון בתביעתו כלל, וכמו שכתב בשו"ת אהל יהושע סי׳ לו-לז, ואפי' אם לא בצעו את הדין בערכאות רק עשו פשרה ביניהם, גם אז כתבו הפוסקים שאין נזקקים להם עי' שו"ת לב אריה ח"א סי' נא.

אך מכיון שהנתבע התרצה אף הוא לדון בפנינו, כבר כתב בשו"ת לב אריה שם בהערה שבסוף הסימן, שחוזרים ודנים.

ב. האם עיכוב במועדי התשלום מהווה הפרת חוזה?

בגמ' ב"מ עז ב

"אמר רבא האי מאן דזבין מידי לחבריה וקא מעייל ונפיק אזוזי, לא קני, ופרש״י דגלי אדעתיה דזוזי אנסוהו למכור, וכיון דלא יהיב ליה זוזי בשעת דחקו, אדעתא דהכי לא זבין ליה".

 וכן פסק בשו"ע חו"מ סי' קצ.

ובמקרה הנידון לפנינו שגלוי וידוע לכולם שהמשכיר השכיר את הדירה רק מחמת דחקו לאותן מעות בזמנים שקבע עם השוכר כדי לשלם בהם את שהיית אמו בבית האבות, אע"פ שלא פירש בחוזה שסעיף התשלום במועד הוא תנאי לקיומו של החוזה, הפרת סעיף זה מבטלת את ההסכם כולו.

ג. שוכר שהשכיר חלק מהדירה ברשות בעל הבית למי שייכים הרווחים?

כתב הנמו"י ב"ק כא א (דף ט ע"א בדפי הרי"ף):

"היכא שהמשכיר שכרה מבעלה בזול, והוא שכרה לאחר ביוקר, ניחזי אנן, אם לא היה רשאי לשוכרה לאחר, שורת הדין נותנת שיתן מותר השכירות שהרויח לבעה"ב, דאיך יעשה זה סחורה בביתו של חבירו, כסברת ר' יוסי בב"מ לה ב, ומיהו אם היה רשאי לשוכרה, נראה שהרויח למשכיר זה, שהרי בשעה ששכרה לו הבעה"ב בסך זה ולא התנה עמו כלום יכול להשכיר, וכיון שהדין נותן שיכול להשכירה מה נשאר עליו שיערער, אי משום שקשה עליו מה שמרויח זה, וכי מי לא עסקינן שאפי' היה מרויח מן המשכיר עצמו, שלא היה מוצא כ"כ בזול מאחר, אפ"ה שכרה לו בכך, ומה לי ריוח זה ומה לי זה, ועוד דזה נהנה וזה לא חסר", עכ"ל.

(וכבר הקשו במחנ"א הל' שכירות סי' יט וקצוה"ח סי' שסג ס"ק ח שהרי דינו של ר׳ יוסי בב"מ לה ב כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חבירו, אמורים כשנתנו לו הבעלים רשות להשאיל, ולא כדברי הנמו"י), ודברי הנמו"י הובאו להלכה ברמ"א בשו"ע חו"מ סי' שסג סעי' י, שאם היה לו רשות להשכירו לאחרים בענין שנתבאר בסי' שטז המותר הוא שלו. וכונת הרמ"א היא למה שנתבאר בסי' שטז שאם היה מנין בני הבית האחר כמנין בני הבית שלו רשאי להשכירו לו, ובאופן זה המותר לעצמו. ונראה שביאור הדברים הוא שבזכות השכירות של השוכר הראשון כלול גם זכות השכרה לאחר אם אותו האחר שוה לו במנין בני הבית, וכשמשכירה לאותו אחר, את זכות עצמו הוא משכיר לו, וע"כ הריוח שלו, אבל זכותו אינה כוללת זכות השכרה לאחר כשהוא גדול במנין מהראשון, וע"כ אם עבר והשכירה לו, לא את שלו הוא משכיר אלא את של בעה"ב, וע"כ הריוח לבעה"ב.

ויש להסתפק באופן שאינו רשאי להשכירה לאחר מן הדין המבואר בסי' שטז, אבל הסכים עם בעה"ב בזמן השכירות שיהיה רשאי להשכירה, האם הסכמה זו דינה כמי שרשאי להשכירה עפ"י דין, וההסכמה של בעה"ב נותנת לו זכות בשכירות, וכשמשכיר משכיר את של עצמו, דשכירות קניא, ואשר כן כתבו גם בקצוה"ח סי' שסג ס"ק ח ואו"ש שכירות פ"ה ה"ו, או שנאמר שכיון שעפ"י ההלכה בסי' שטז אינו רשאי להשכירה לאחר, אע"פ שהסכים עם בעה"ב שיוכל להשכירה, אין זה נקרא שמשכיר את של עצמו אלא את של בעה"ב, והריוח לבעה"ב.

ובנמו"י שם מפורש שבין אם התנה עמו להשכירה לאחר, ובין אם לא היו בני ביתו של האחר מרובים משל הראשון, הריוח למשכיר, ומבואר כסברת הקצוה"ח ואו"ש שע"י התניית השוכר עם בעה"ב, כשמשכירה לאחר את שלו הוא משכיר, אמנם הרמ"א שהביא את דברי הנמו"י השמיט את האופן שהתנה עם בעה"ב, ואפשר שבמכוון השמיטה, ולדעתו דוקא כשיש לו רשות מן הדין להשכירה לאחר זכות זו היא שלו, אבל אם מן הדין אינו רשאי להשכירה לאחר, אפי' הסכים לו הבעה"ב נחשב הדבר שמשכיר את של בעה"ב, ולא את שלו.

ולפי"ז בנידון דידן שהשכירות היתה שכירות חדשית, שעפ"י המנהג לולי הסכמת בעה"ב לא היה רשאי להשכירה, וכ"ש שלא היה רשאי להשכירה למטרת מכבסה, כפי שעשה, אמנם מכיון שבזמן השכירות הסכימו הצדדים שהשוכר יוכל להשכירה לאחר, לדברי הנמו"י הריוח הוא של השוכר הראשון, לפי שהסכמת בעה"ב מחשיבה את זכותו של השוכר בדירה שאת של עצמו הוא משכיר, אבל אם נאמר שהסכמת בעה"ב לבדה, כשלא היתה זכות לשוכר להשכיר עפ"י דין, אינה מחשיבה את זכותו של השוכר להשכיר כזכות עצמית, אף בנידון דידן כן, והריוח שייך לבעה"ב. ולמעשה, כיון שהשוכר מוחזק במה שגבה משוכר המשנה, אין בעה"ב יכול להוציא ממנו.

אמנם נראה שבנידון דידן אפי' לדעת הנמו"י אין זכות ההשכרה קנויה לשוכר בדמי השכירות הראשונים, שהרי התנה עם השוכר שאם ישכיר לאחר יצטרך להוסיף על השכר, ונמצא שבשכר הבסיסי לא כלול זכות השכרה לאחר, וע"כ זכות זו תלויה ועומדת אם אכן יעמוד בדבריו ויוסיף לו על השכר. אך כיון שלא קצב לו שכר אלא תלה זאת ברוחב דעתו, כל סכום שהוסיף לו "כראות עיניו" מקנה לו זכות להשכירה לאחר, ולדעת הנמו"י זו זכות בעצם השכירות שאת שלו הוא משכיר. ומשהפסיק השוכר לשלם לבעה"ב אפי' את אותו סכום של "כראות עיניו", מן הדין עשה בעה"ב שגבה את דמי השכירות מדייר המשנה, ואינו חייב לקזז אותו מדמי השכירות הבסיסיים של השוכר הראשון.

כמובן, שבשעה שהחדר המוחזק ע"י שוכר המשנה חוזר לרשותו של בעה"ב, פטור השוכר מלשלם שכר דירה עבור אותו חדר, ואין צריך להוסיף שפטור הוא גם מתוספת "כראות עיניו" עבור השכרת אותו חדר, וע"כ החל מהחודש בו החל בעה"ב לגבות את דמי השכירות משוכר המשנה, יש לחשב את הבסיס לשכר החדשי בסך 815$ פחות ערך השכירות לחדר המוחזק ע"י שוכר המשנה.

ד. הסכם שכירות שלא פורש בו גובה השכר

הסכם שכירות שלא פורש בו גובה השכר יתכן בכמה אופנים, אופן אחד מפורש במשנה ב"מ פג א כשלא פירשו השכר כלל, ושם נפסק שהכל כמנהג המדינה, ועי' רי"ף שם עו א שאם יש כמה שערים לשכר אין לו אלא כפחות שביניהם, וביאר בחי' הריטב"א החדשים שם לפי שבעה"ב דעתו לשלם הפחות שבשערים, ואילו הפועלים לא גילו דעתם בכמה, ע"כ ידם על התחתונה, ואפילו רובא בארבעה ומיעוטא בשלושה, שכרו שלושה, שאין הולכין בממון אחר הרוב, וכתב הקצוה"ח סי' שלא ס"ק ג שהוא מדין הממע"ה, והואיל והמוציא הוא הפועל, ע"כ ידו על התחתונה.

אופן נוסף מצינו בברייתא ב"מ פז א:

"השוכר את הפועל וא״ל כאחד וכשנים מבני העיר, נותן לו כפחות שבשכירות, דברי ר׳ יהושע, וחכ״א משמנין ביניהם".

 ועי׳ רמב"ם שכירות פ"ט ה"ב וטוש"ע חו"מ סי' שלא סעי' ו שפסקו הלכה כחכמים שנותן לו את השכר הממוצע שבעיר, וביארו הר"י מלוניל והרמב"ן ב"מ שם שלפיכך אין אומרים במקרה זה המוציא מחבירו עליו הראיה וישלם לו כפחות שבפועלים, לפי שהיה המנהג ידוע בעיר כמה משלמים לפועלים, ולפיכך היה על שניהם לפרש, ומשלא פירשו, מפסיד כל אחד מהם חצי טענתו.

אופן נוסף מביא המ"מ הל' שכירות שם בשם הרמב"ן והרשב"א כשהתנו ביניהם לשלם שכר "לפי דמים שמוכרים בעיר", שלדעתם משלם השכר הממוצע הנהוג, ולדעת הט"ז סי' שלב ס"ק ג משלם כמו הפחות שבעיר, ועי' קצוה"ח סי' שלא ס"ק ג שדחה דברי הט"ז.

והנה במקרה דידן שהתנה בעה"ב עם השוכר שאם ישכיר חדר מתוך הדירה לשוכר משנה ישלם לו "כראות עיניו", נראה פשוט שתלה השכר בדעתו וברצונו הטוב של השוכר, בלי כל קשר לשכר המקובל בעיר במקרים דומים, ואפילו לא לשכר הנמוך, וע"כ כל מה שנתן לו השוכר זה שכרו.

ד2. כשנתן אדם כסף "כראות עיניו" לפי ההסכם הוא מחוייב להמשך ולתת סכום כזה

אמנם מאחר שגילה השוכר מהו "ראות עיניו" שהתחייב עליו בחוזה, נתגלה הדבר שעל סכום זה היתה ההתחייבות שלו, והוא חייב בו כשם שחייב בעיקר השכירות שפורשה בחוזה, ולפיכך נראה שכשם שהפרת ההסכם על עיקר השכירות מבטל את החוזה, כך גם הפרת ההסכם על התוספת, שהרי כבר ידוע לנו הסכום של "ראות עיניו".

ה. אדם שהודה בערכאות וחזר בו

הודה הנתבע בפני שופט בערכאות על טענות התובע, ואח"כ חוזר וטוען שלא הודה אלא כדי לזכות בפשרה, אע"פ שחוזר מחיוב לפטור ואין אדם חוזר וטוען, עי' ב"ב לא א, זה דוקא בטוען תחילה לפני בי"ד, אבל זה שטען בפני שופט הערכאות דינו כמודה חוץ לבי"ד שחוזר וטוען, עי' גמ' שם, ואע"פ שהמודה בפני עדים ואמר אתם עדי אינו יכול לטעון טענת השטאה, וכ"ש כשמודה בפני ערכאות, זה שנותן אמתלא לדבריו שהודה כדי לזכות בפשרה, נראה שאילו היה זה דיון בדיני איסורים היתה זו אמתלא טובה לחזור, אבל הואיל והמדובר בדיני ממונות הדבר תלוי במחלוקת האחרונים האם מועילה אמתלא לחזור בו מהודאת בע"ד, עי' ח"מ אבהע"ז סי' קטו ס"ק כב וב"ש ס"ק כד שבממונות אין מועילה אמתלא כלל, ועי' קצוה"ח סי' פא ס"ק כא שאפי' אם נאמר שמועילה אמתלא בהודאת בע"ד, זה רק אם הודה מעצמו בלא תביעה, אבל אם היתה ההודאה לתביעתו של התובע אין האמתלא מועילה, אמנם עי' בקצוה"ח סי' פ ס"ק א בשם מהר"ש הלוי שמועילה אמתלא אפי' בהודאה לתביעה. ולפי"ז בנידון דידן כיון שהנתבע מוחזק, יכול לטעון קים לי שמועילה אמתלא בהודאת בע"ד.

ו. פרשנות הסכם הפשרה

הסכם הפשרה שנעשה בין הצדדים וחלוקים הם ביניהם אם בא לסלק את כל התביעות או רק מקצתן, נראה שיש לפרשו עפ"י האומדנא, והאומדנא היא שלא באה לפתור אלא את טענת התובע שההסכם הראשון בטל ועל הנתבע לפנות את הדירה, וע"כ באה הפשרה ואומרת שהשוכר צריך לפנות רק חלק מהדירה, ועליו לערוך חוזה חדש, אבל במה שנוגע לתביעות השכר שלא שולמו אין הפשרה מדברת וגם אינה פותרת כלום, וע"כ מסתבר יותר שהתובע צודק בטענתו שע"כ בא הסעיף הנוסף בפשרה ומפנה את הצדדים לרב בורר.

ז. התביעה אינה חזרה מהסכם הפשרה

לאחר שנתבאר עפ"י האומדנא שהסכם הפשרה פתר רק את ענין החוזה הראשון שנכתב בין הצדדים, אבל לא פתר את הסכסוך הכספי של שכר ששולם או שלא שולם, ע"כ אין לראות בתביעה זו שנידונה בביה"ד עפ"י דרישת התובע, כחזרה מאותו הסכם פשרה, וע"כ על הצדדים לחתום על חוזה שכירות חדש ביניהם בתנאים המקובלים על שני הצדדים.

ח.  כשהתובע מונע מהנתבע להשכיר את דירתו לאחר השכר מההשכרה שלו

גם אילו היה הנתבע צודק בטענתו שבפנייתו של התובע לביה"ד יש לראות כחזרה מהסכם הפשרה, לא היה צודק הוא בתביעתו לתשלום עבור מניעת רווח מאותם חדרים שהתפנה מהם עפ"י אותו הסכם (שנוסח, אגב, ע"י הנתבע עצמו), שהרי ברור הדבר שהתובע, שהוא בעה"ב, לא הרשה עוד לנתבע, שהוא השוכר, להשכיר את הדירה לשוכר משנה, מה גם שהחוזה הראשון שהרשה לו לעשות כן מדבר במפורש שהשוכר יוסיף בתשלום עבור כך, ומאחר והשוכר עמד בסירובו להוסיף, בטלה רשותו להשכרה, וע"כ אין לראות את מניעת הרווח של השוכר מחלק הדירה שהתפנה ממנה כאילו היה "חסר", והנאתו של בעה"ב ע"י השכרתו לאחרים כ"זה נהנה וזה חסר", שהרי אפילו בבית העומד להשכרה פסק הראבי"ה ב"ק פ"ב סי' ו שאם אין משתדל לשוכרו או להשכירו אע"ג דאילו הוו בעלים הכא הוו מוגרי ליה, כיון דליתנהו הכא לא הוא ולא שלוחו, הדר בו פטור, דהוי כמו דלא קיימא לאגרא, וכן פסק הרמ"א בשו"ע חו"מ סי' שסג סעי' י, וכעי"ז בתרומת הדשן סי' שיז כ"ש במקרה שלפנינו שהשוכר לא היה מורשה להשכירו עוד לאחרים, שאין לו זכות תביעה על מניעת הרווח.

לפיכך יש לדחות את התביעות הנגדיות של הנתבע, ולקבל את טענתו של התובע לגבי אותם חודשים בהם גבה הנתבע את שכר הדירה משוכר המשנה, שבהם חוב הנתבע לתובע היה בסך 1000$ לחודש, וע"כ חייב הנתבע להוסיף סך 150$ עבור החדשים דצמבר 89 ונובמבר ופברואר 90, והחל מחודש מרץ 90 ואילך שבעה"ב גבה את שכר הדירה משוכר המשנה, יש לחייב את הנתבע בשכר בסיסי של 815$ בניכוי השכר עבור החדר המוחזק ע"י שוכר המשנה. לצורך קביעת השכר מומלץ שביה"ד יתרשם ממראה עיניו מהדירה נשואת הדיון.

ט. חיוב בהוצאות משפט

הוצאות משפט וכו' שהיו לתובע, גם אם נגרמו ע"י הנתבע, א"א לחייב בהם את הנתבע, עי' תוס' סנהדרין לא ב ד"ה ויוציא שכ"כ עפ"י גמ' שם, ועפ"י גמ' ב"ב קסח א, וכך פסק השו"ע בחו"מ סי' יד סעי' ה.