סיכמו על התראה קצרה לסיום שכירות מסיבה מסוימת ולבסוף נזקק לה המשכיר מסיבה אחרת

ט"ו טבת תשע"ט

תיק מס': 08-עט5

בית הדין לענייני ממונות

ישיבת רמת גן

לפני כבוד הדיינים:

הרב בנציון אלגאזי - אב"ד, הרב אור חיים טאוב, הרב יהודה גולדברג

התובע:

הנתבעת:

הנדון: תביעה ממונית

1. תמצית המקרה

מדובר בדירה פה בשכונה. קיים חוזה אך בנוסף הותנה בע"פ בעת תחילת השכירות שהיות ובתו של המשכיר מתחתנת בקרוב ייתכן שהמשכיר יודיע 30 יום מראש והשוכרים יתפנו, והשוכר הסכים. הבת לא היתה צריכה את הדירה אך כעת הבת השנייה שמתחתנת זקוקה לדירה. המשכיר מבקש לפנות את הדירה בטענה שזה מה שהוסכם בע"פ ומאידך השוכר טוען שחשב שהכוונה מראש היתה רק לבת הראשונה.

בכל מקרה, מבקש השוכר להתחשב בתקופת השנה שקשה יותר למצוא בה דירה, וכן שיש לו בת במעון בשכונה ועוד אחת בדרך עוד חודשיים, וכן הוא קצת נכה - ולתת להם יותר מ-30 יום כדי להתארגן, רצוי אוגוסט.

2. פסקי הדיינים

הרב בנציון אלגאזי - אב"ד

הדיון שלפנינו הוא בזה שיש חוזה שכירות בין השוכר למשכיר ללא הקצבת זמן, לשכר קצוב לחודש, אלא שהיה סיכום בע"פ שאם המשכיר יצטרך את הדירה לחתונת ביתו הרי שהשוכר יתפנה.

מאידך השוכר טוען שחשב שזה רק לבת הראשונה ולא השנייה שהתארסה עכשיו וכן הוא באמצע שנה ואשתו בהריון מבקש להשאירו עד סוף השנה (אב).

א. מהלך

תלמוד בבלי מסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב:

"משנה. המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח. בימות החמה - שלשים יום. ובכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים - שנים עשר חדש. ובחנויות, אחד עיירות ואחד כרכים - שנים עשר חדש. רבן שמעון בן גמליאל אומר: חנות של נחתומים ושל צבעים - שלש שנים.

גמרא. מאי שנא ימות הגשמים - דכי אגר איניש ביתא בימות הגשמים אגר לכולהו ימות הגשמים, ימות החמה נמי, דכי אגר איניש ביתא - לכולהו ימות החמה אגר! אלא, בימות הגשמים היינו טעמא - דלא שכיח ביתא למיגר. אימא סיפא: בכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים שנים, עשר חדש. ואילו מלו ליה יומי שכירות בימות הגשמים - מפיק ליה, ואמאי? הא לא שכיח ביתא למיגר! - אמר רב יהודה: להודיע קתני. והכי קאמר: המשכיר בית לחבירו סתם - אין יכול להוציאו בימות הגשמים מחג ועד הפסח אלא אם כן הודיעו שלשים יום מעיקרא. תניא נמי הכי: כשאמרו שלשים וכשאמרו שנים עשר חדש - לא אמרו אלא להודיעו. וכשם שמשכיר צריך להודיע - כך שוכר צריך להודיע. דאמר ליה: אי אודעתן - הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא".

וכך פסק המחבר:

שולחן ערוך חושן משפט הלכות שוכר סימן שיב סעיף ה:

"המשכיר בית לחבירו סתם, אינו יכול להוציאו יד] עד שיודיענו ל' יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים יצא. {ז} בד"א, בימות החמה; אבל בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו מהחג ועד הפסח".

במקום שהדרך להשכיר לשנה, אין יכול להוציאו קודם ובמקומנו מקובל ששכירות ללא קצבת זמן היא לשנה בעיקר במשפחה עם ילדים בגלל מוסדות החינוך ואם כן אי אפשר להוציא דייר בשכירות לפני תום שנה.

 כך מבואר בפרישה חושן משפט סימן שיב:

"(יג) ששאלת כו'. כלל (צ"ב) [א']. והכלל שבא לחדש בתשובה זו שכאשר היה הדין בימי התלמוד בל' יום מפני דשכירות בסתם הוא ל' יום כן הוא הדין בשנה במקום ששוכרים לשנה וכן נראה מדברי רש"י. ב"י. ולפי זה נראה דאף דאם לא נכנס בדירתו בשנה זו כי אם שבוע אחד צריך לשלם לו שכירות שנה שלימה ולא נקט חודש בשנה אלא משום שהמעשה כך היה. ומיהו אינו צריך להודיעו קודם התחלת השנה דאין דעתו לדור בו עוד כיון שהיה להם ראשי השנים קבועים והמשכיר ידע זה וה"ל ליתן לב לשאלו אם ירצה לדור בו גם אחר כלות שנה הראשונה וק"ל":

הנתיבות דן בסתם לשנה אם הדמים מודיעים:

נתיבות המשפט ביאורים סימן שיב:

"[ד] ואפילו לא קצב לו זמן. עיין ש"ך ס"ק ד' שפסק דאין הדמים מודיעין. ועיין קצוה"ח [סק"ב] שכתב בכה"ג שאין הלשון סותר להדמים ודאי דהדמים מודיעין. ולפענ"ד [נראה] דאם אמר השכר לי ביתך בעד מנה ולא פירש לו זמן, כיון דסתם שכירות שלשים יום הוי כסותר הלשון ואין הדמים מודיעין, אם לא שהמנהג בעיר שאין שוכרין בית לפחות משנה שאז הסתם הוא שנה".

ט"ז חושן משפט סימן שיב:

"סעיף ה'. לחבירו בסתם. פירוש, כך וכך לחודש ולא פירש לכמה חדשים כפירוש המגיד משנה [פ"ו משכירות ה"ז]. ונ"ל דאם לא אמר כלום רק אני משכיר לך בית זה, מסתמא אדעתא דמנהגא באותה העיר השכיר לו, וה"ל כקוצץ זמנו קבוע כמ"ש בסעיף ח', וסמ"ע ס"ק (ד') [ו'] כתב באומר סתם אני משכיר לך הוי כמו ידור פלוני כו' דסגי אפילו ביום אחד, ולע"ד נראה דשאני שכירות דמסתמא שוכר כמנהג העיר":

ב. שכירות בתנאי

יש לציין שבנידון דידן הייתה שכירות עם תנאי שזה שהם דיברו על סיכוי חתונת הבת זה היה כעין תנאי. הדין הוא ששוכר לזמן אי אפשר להוציאו אפילו נפל ביתו של משכיר ואם שכר בסתם אפשר להוציאו.

בנידון דידן זה שכירות לזמן לשנה (כפי מנהג המדינה) כיון שהנוהג זה שנה אלא כיון שהיה כאן תנאי ששניהם מודים שלצורך חתונה השוכרים ייצאו מהדירה בכל זמן שהמשכיר יבקש אזי זה הופך את השכירות לסתם ולכן חייבים לצאת מיד כפי שמבואר שדין חתונת בנו כדין נפל בית המשכיר:

טור חושן משפט הלכות שוכר סימן שי"ב:

"השיא את בנו וצריך הבית לבית חתנות או שנתן ביתו לבנו וצריך אבי הבן את הבית לעצמו אם היה יודע שבנו ישא לזמן פלוני והיה אפשר לו להודיעו אינו יכול להוציאו ואם עכשיו נזדמנה לו אשה שלא היה יכול להודיעו מוציאו אף על פי שלא הודיעו":

שולחן ערוך חושן משפט הלכות שוכר סימן שיב סעיף יא:

"נפל בית המשכיר שהיה דר בו, [ח] הרי זה {טז} יכול להוציא השוכר מביתו ואומר לו: אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי {יז} עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני. כב] ודוקא בשוכר סתם, אבל בשוכר לזמן ידוע אינו יכול להוציאו תוך זמנו".

סעיף יב:

"{יח} נתן הבית לבנו לישא בו אשה, אם היה יודע שבנו נעשה חתן בזמן פלוני והיה אפשר לו להודיעו מקודם ולא הודיעו, אינו יכול להוציאו. ואם עכשיו נזדמנה לו אשה והרי הוא נושאה מיד, הרי זה יש לו להוציאו, שאינו בדין שיהא זה יושב בביתו ובן בעל הבית ישכור בית שיעשה בו חתונה".

ג. פסק

נלע"ד שהשוכר חייב לצאת מהדירה תוך הזמן המיידי שנקבע ביניהם כיון שנקבע תנאי ביניהם לאירוסי ילדי המשכיר כמבואר.

הרב אור חיים טאוב

הנני מצטרף לדבריו של מו"ר אב בית הדין הרה"ג אלגאזי שליט"א, ומסכים למסקנתו.

ברצוני להוסיף על דבריו שתי נקודות נוספות:

1.      סיום חוזה בלא תאריך סיום – כאשר מדובר על חוזה שלא נקצב זמן סיומו, יש לדון כיצד ניתן לסיים אותו. באופן פשוט, ברור שלכל אחד מהצדדים ניתנת האפשרות להודיע לצד השני על רצונו לסיים את החוזה, אלא שמכאן עולה השאלה – כמה זמן סביר יש להודיע מראש. בדברי הגמרא והשו"ע שהובאו לעיל נתבאר שמחד אין להוציא את השוכר בתקופה בה ישנו קושי במציאת דירה חלופית (ימות הגשמים), ומאידך – זמן סביר ליציאה מן הדירה הוא ל' יום. השאלה היא כיצד נכון לנהוג בדורנו.

בספר 'עמק המשפט' (לרב יעקב אברהם כהן) מביא בשם אחרוני דורנו (שכירות, סימן ד' עמ' קיב) – שבערים הגדולות, היות ומצוי וקל יחסית למצוא דירה נוספת – בכל ימות השנה, הזמן הסביר הוא ל' יום.

ולכן, נראה שגם במקרה דנן, המשכיר מחויב להודיע לשוכר ל' יום מראש שברצונו להחזיר לידיו את הדירה, והשוכר אינו יכול להתנגד לזאת.

2.      סעיף סיום ההתקשרות בחוזה – חיזוק לדבר זה עולה לכאורה מתוך החוזה עצמו, שבו נכתב כי השוכר רשאי לעזוב את הדירה בהודעה של 30 יום למשכיר. וכי מאי חזית שזכות זו שמורה בידו של השוכר ואינה ניתנת גם למשכיר. ואף אם נאמר שכך הוסכם ביניהם, הרי שהשוכר סובר של' יום היא תקופה סבירה למציאת דייר חילופי (עבור המשכיר), אם כך ממילא מוכח שדעתו שגם לעצמו יוכל למצוא דירה בזמן סביר של ל' יום.

מסקנה – כאמור, אני מצטרף לדברי מו"ר האב"ד שליט"א, ועל השוכר לפנות את הדירה תוך שלושים יום מרגע הודעת המשכיר, או כל זמן אחר שיוסכם ביניהם.

הרב יהודה גולדברג

נוצר דיון בין שוכר ומשכיר לעניין פינוי הדירה.

בחוזה השכירות לא כתוב תאריך סיום לשכירות. החוק (חוק השכירות בא"י סעי' 19) קובע שאם לא נכתב מועד סיום לחוזה בזמן הודעה סבירה, עד התשלום הקרוב (ז"א אם התשלום הוא חודשי עד סוף החודש וכדו') או עד טווח של שלושה חודשים מראש או האפשרות הקצרה מביניהם, יוכל להוציא כל אחד מן הצדדים.

זמן ההודעה במקרה שלנו היה סביר וגם אפשרי למצוא דירה במשך תקופת זמן כזו.

עוד נוספה אצלנו הודאת בע"ד שאמרו שאם הבת תתחתן - השוכרים יפנו את הדירה אלא שטוענים שהתכוונו דווקא לבת הראשונה. אבל השאלה - האם טענה כזו מתקבלת.

תלמוד בבלי מסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב:

"פשיטא, נפל ליה ביתא - אמר ליה: לא עדיפת מינאי".

רש"י מסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב:

"נפל ליה ביתיה - למשכיר. אמר ליה - לשוכר. לא עדיפת מינאי - הואיל והגיע זמנו מוציאו, ואמר לו: הלא אינך בא עלי אלא מחמת שלא הודעתיך, ואתה אינך מוצא בית לשכור, אף אני לא היה לי להודיעך, שלא ידעתי שיפול ביתי, ואני איני מוצא בית לשכור, ולא טוב שתדור אתה בפנים ואני בחוץ".

למרות שקיימת חובת הודעה רואים שאם יש צורך המשכיר נפטר מחובת ההודעה. רוב הראשונים (בניגוד לאפשרות ההבנה בשיטת רש"י שהבאנו לעיל) הסבירו שמדובר ללא זמן קבוע לסיום השכירות אך אם יש זמן קבוע לסיום השכירות אין הדין כן.

שו"ת הרא"ש כלל א סימן ו:

"ילמדנו אבא מורי ורבי. המשכיר בית לחבירו ונפל בית המשכיר בתוך הזמן אם יכול להוציאו לשוכר תוך הזמן. ויראה דלא כי שכירות ליומי' ממכר היא ושלו היא עד תום שנתו. והא דאמרינן בב"מ (ק"א:) פשיטא נפל ביתא מצי אמר לא עדיפת מינאי, משמע דקאי אמתני' השוכר בית סתם ובהכי איירי כל הסוגיא. וכ"מ (וכך מובן) מפרש"י ז"ל והרי"ף ז"ל ובעל העיטור ורמב"ם ז"ל אף כי יש ששגו בדבריו ללמוד משם הפך הדברים. והודיעני דעתך בבירור כי חולקים עלי בזה. ושלום כנפשי בנך יחיאל.

תשובה. מלתא דפשיטא היא דראובן אין יכול להוציאו מתוך ביתו עד תכלית זמן השכירות דשכירות ליומא ממכר הוא ומה"ט (ומהאי טעמא) לא שייך בי' אונאה, כדאיתא בהזהב (נ"ו:). והא דאמרי' בפ' השואל נפל ביתו א"ל לא עדיפת מינאי, אלמא שיכול להוציאו תוך הזמן. התם אמתני' קאי המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים א"י (אינו יכול) להוציאו מן החג ועד הפסח, בימות החמה ל' יום. ומסיק דפי' דמתני' הכי המשכיר בית לחבירו סתם פי' ששכר אותו לשבוע או לחדש והתנו ביניהם שכ"ז (שכל זמן) שידור בבית יתן סכום ידוע בכל שבוע אינו יכול להוציאו בימות הגשמים מהחג ועד הפסח אא"כ הודיעו ל' יום מעיקרא. ועל השוכר בית לזמן ידוע קתני בתוספתא ורי"ף ז"ל הביאו בהלכותיו ואם השכירו לזמן ידוע והגיע זמנו אפילו בימות הגשמים הגיעו. ואהא דמתני' קאמר ר"ה (רב הונא) ואם בא לרבות בדמים מרבה, ומוקי לה בדאיקרו בתי ויכול לומר לו כיון שאינו שכור לך אלא לחדשים נהי שאיני יכול להוציאך מאחר שלא הודעתיך מעיקרא מ"מ (מכל מקום) אם תרצה לדור בו אתה צריך ליתן לי כפי שכירות שאר בתי', כי בכל חודש וחודש שכירות חדשה היא. אבל אם שכרו לזמן ידוע מלתא דפשיטא היא שאינו יכול להרבות בשכר אפי' נתיקרו שאר הבתים דשכירות ליומא ממכר הוא. ובתר מלתא דר"ה (דרב הונא) קאמר פשיטא נפל ביתו כו', אלמא דוקא על המשכיר בית לחבירו סתם קאי אבל לזמן ידוע פשיטא שאינו יכול להוציאו".

שו"ת הרשב"א חלק ג סימן עח:

"ירונדה שאלת במשכיר בית לחברו דאמרי' זבנה אורת' יהבה במתנ' אמר ליה לא עדיפ' מגבר' דאתית מחמתיה ופירש רש"י ז"ל שאומר לו השוכר מי שמכרה לך לא יוכל להוציאני ואף אתה אין כחך יותר. שאלתני אם יש מפקפק בזה.

תשובה. לא ראיתי בזה שום מפקפק. ואפילו במשכיר סתם ובא זה להוציאו תוך הזמנים שאמרו שאינו יכול להוציא /בדפוס ליוורנו תקל"ח להוציאו/ בימות הגשמים מן החג ועד הפסח ובהא הוא שאמרו דזבנה או אורתא /אורתה/ או יהבה במתנה אומר לו השוכ' לא עדיפת מגברא דאיתי /שמא צ"ל דאתית/ מחמתיה אבל אי כלליה לבריה או נפיל ביתיה מצי אמר לי' לא עדיפת מנפשאי. אבל במשכיר לזמן מפורש אפי' כלליה לבריה ואפי' נפיל ביתיה לא מצי מפיק ליה דכל במפרש כמוכרו לו לזמן הוא ובמכירה ליומיה לא מצי מפיק ליה, כן נראה לי וע' ריטב"א שם".

הגמ' שם בהמשך אומרת שצורך חתונה לבתו גם נקרא צורך וכך כותבת הגמ':

"כלליה לבריה, חזינן: אי הוה אפשר לאודועיה - איבעי ליה לאודועי, ואי לא - אמר ליה: לא עדיפת מינאי. כלליה לבריה - השיא את בנו, וצריך לו לבית חתנות".

וכך נפסק גם בשו"ע:

שולחן ערוך חושן משפט הלכות שוכר סימן שיב סעיפים יא יב:

"נפל בית המשכיר שהיה דר בו, הרי זה יכול להוציא השוכר מביתו ואומר לו: אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני. ודוקא בשוכר סתם, אבל בשוכר לזמן ידוע אינו יכול להוציאו תוך זמנו. נתן הבית לבנו לישא בו אשה, אם היה יודע שבנו נעשה חתן בזמן פלוני והיה אפשר לו להודיעו מקודם ולא הודיעו, אינו יכול להוציאו. ואם עכשיו נזדמנה לו אשה והרי הוא נושאה מיד, הרי זה יש לו להוציאו, שאינו בדין שיהא זה יושב בביתו ובן בעל הבית ישכור בית שיעשה בו חתונה".

אלא שנחלקו הסמ"ע והט"ז האם בתוך אותו חודש הוא יכול להוציאו לגמרי או שלא:

סמ"ע סימן שיב ס"ק טז:

"יכול להוציא השוכר מביתו כו'. נראה דהיינו דוקא כשכבר דר בו ל' יום, אבל בתוך ל' הראשונים לשכירותו, כיון דאין שכירות פחות מל' יום, ה"ל כהשכירו לזמן דכתב המחבר אחר זה מיד דאינו יכול להוציאו בתוך זמנו":

ט"ז חושן משפט סימן שיב:

"סעיף י"א. יכול להוציא. פירוש, בשוכרו בסתם, והיינו לכל חודש כמו שכתבתי בסמוך [סעיף ה'] בשם המגיד משנה, משו"ה מיד שיכלה החודש א' או ב' יכול להוציאו אף על פי שלא הודיעו מקודם, דכיון דההודעה היא תקנה וכאן שדוחיהו ע"י נפילת ביתו לא שייכא ההודעה, אבל תוך ימי החודש אינו יכול לדחותו דאז הוא כקנוי לו, ומיד שהתחיל יום אחד בחודש מחויב להניחו עד סוף אותו החודש כמ"ש בסעיף י"ד לענין שנה. ובשכרו סתם ולא אמר כלום כבר כתבתי [שם] דאדעתא דמנהגא נתכוין. כ"ז נ"ל ברור, אף שבסמ"ע [סקט"ז] הזכיר כאן שדר בו ל' יום הראשונים, אין נ"ל חילוק בין הראשונים לאחרים":

לפי הסמ"ע היכולת להוציא מראש נמצאת אפי' באמצע החודש אלא שלפי הט"ז לחודש הקרוב שאליו נכנסים למועד ששם יש תשלום ראשון למשך אותו זמן קנה את השכירות. יוצא שאם נכנסנו לחודש הקרוב לפי הט"ז לא יוכלו להוציא אותו.

בכל מקרה בהודעה סבירה אפשר יהיה להוציא אותו מה עוד שפה הוא הודיע מראש שהוא רוצה להוציא.

עוד צריך לדון אם היה צריך להודיע מראש מה היה עושה. אמנם השו"ע בתחילת הסימן שם הביא חילוק בין זמן ירידת גשמים לקיץ אך כבר הביא שם המחבר [בדק הבית]:

"מיהו בזמן הזה אפילו חנות של נחתומים ושל צבעים אינם צריכים להמתין יותר מי"ב חודש דהא חזינן דבהכי סגי להו האידנא ואפשר שמטעם זה השמיט הרמב"ם הא דרבן שמעון בן גמליאל" [עד כאן]:

שהכל משתנה לפי הזמנים ולפי המקומות. אמנם הרמ"א שם לא העתיק כך אך כבר העיר הפתחי חושן שיב ד שהרמ"א לא ראה את בדק הבית ואילו היה רואה לא היה פוסק כך.

כיום המציאות בא"י היא שחודש/חודש וחצי מראש זה זמן סביר ואפשרי למצוא דירה במיוחד פה בשכונה שלנו אפשרי למצוא גם בזמן החורף ולא רק בסוף שנה. לסברא זו הסכים הרב אלישיב.

עוד הסתפק הרב אלישיב האם במקרים כאלו הולכים על פי החוק או על פי המנהג הרווח. החוק כבר צוטט למעלה שיד המשכיר על העליונה.

אחר דיבור עם עו"ד נשמע שטענה עד שלושה חודשים גם בבימ"ש רגיל היתה מתקבלת בתור זמן סביר ואם כי מעיקר הדין כמו שכתבנו קודם יוכל להוציא אותו מיד בסיום החודש הקרוב אם זה הודעה סבירה או חודש שאחריו על פי חוק ושיטת הט"ז[1] אבל אולי היה כן ראוי לפנים משורת הדין לתת עד שלושה חודשים לשוכר להתארגן.

3. הכרעת בית הדין

הכרעת בית הדין

לכבוד בעלי הדין

לאחר כתיבת שלושה פסקי דין ע"י שלושת הדיינים חברי ביה"ד שדנו בתיק זה: הרב אור חיים טאוב, הרב יהודה גולדברג ועבדכם בנציון אלגאזי, ועפ"י שלושת חוות הדעת שנתנו, הוחלט שעל השוכרים להתפנות מהדירה תוך 30 יום.
והאמת והשלום אהבו:

בברכת ציון במשפט תפדה

בנציון משה אלגאזי
אב"ד לדיני ממונות ישיבת ר"ג

_________________________________________________________________________

בית הדין לענייני ממונות שע"י ישיבת רמת גן

פועל תחת איגוד בתי הדין לממונות בישראל בנשיאות הרה"ג אריה שטרן שליט"א והרה"ג דב ליאור שליט"א.

במסגרת השת"פ יועבר העתק התיק אל האיגוד ללא פרטי בעלי הדין.

[1] ולכאורה השוכר יוכל לטעון קים לי כמוהו שהרי הוא מוחזק בדירה.