תביעה בגין הרחבת בנייה

          פסק דין בנזקי שכנים 

          המקרה הנידון והטענות

בפני בית הדין תביעה של ראובן כנגד שמעון שכנו. התובע והנתבע גרים בצפת בשתי דירות סמוכות באותה קומה. בדירת ראובן בקיר החיצוני לצד דרום חלון של הסלון, וכנגד החלון במרחק של 2.4 מטר בנויה המרפסת של שמעון. עד לאחרונה היתה זו מרפסת עם מעקה בלבד, ולאחרונה שמעון סגר את המרפסת והפך אותה לחדר. 

התובע טען מספר טענות

א. לדבריו, כעת יש חלון בחדר החדש דהיינו במרפסת שנסגרה, ומחלון זה שמעון ובני ביתו יכולים לראות את הנעשה בביתו. ואילו קודם לכן, בעת שהמרפסת היתה פתוחה, היזק הראיה היה מוגבל והיה יכול להשמר ממנו. מאחר ובעת שאדם יצא למרפסת, מיד היה ניתן להבחין בו ולהשמר מההיזק, אבל עתה לאחר שהמרפסת הפכה לחדר עם חלונות, הוא בביתו אינו יכול להשמר מהיזק הראיה.

ב. ראובן טוען שבניית המרפסת גורמת לו לחסימת האור המגיע לחלון, אור שהיה מגיע בטרם נעשתה הבנייה, וכן טען שהבניה גרמה להסתרת הנוף שראו קודם לכן מהחלון.

ג. כמו כן טוען התובע שהבנייה גרמה לירידת ערך הדירה שלו, ומבקש שתעשה הערכת שמאי על מנת לקבוע בכמה ירד ערך הדירה.

התובע הביא לבית הדין מספר תמונות על מנת להבהיר את טענותיו. ולאחר הדיון שלח לבית הדין עותק של החוזה שכל קוני הדירות שבאותה שכונה חתמו עם החברה המוכרת את הדירות, ובחוזה זה הקונה מתחייב שלא לעשות כל תוספת בניה ללא הסכמת החברה.

בתחילת הדיון התובע בקש לחייב את הנתבע להשיב את המצב לקדמותו, אך בסיום טענותיו נראה שאינו עומד על כך, לאחר שהבניה כבר הסתיימה, ומסתפק בפיצוי כספי כנ"ל.

טענות הנתבע

הנתבע טען שהבניה נעשתה ברישיון מתאים מהעיריה, והציג מסמך לאישור טענתו. לטענתו כשהמרפסת היתה פתוחה היה בכך סכנת נפשות מחשש שהילדים יטפסו על המעקה ויפלו, ולכן נאלץ לסגור את המרפסת. לטענתו סגירה כזו מקובלת בבתים אלו, ואין ירידה בערך הבית בעקבות הבניה.

ביחס להיזק הראיה, טען שמעון כי בעת שהמרפסת היתה פתוחה, בכל עת שיצאו למרפסת, מיד נגרם לראובן היזק ראיה, ואילו כעת כשהמרפסת סגורה, אדרבה התמעט הקף ההיזק הפוטנציאלי.

פסק הדין:

א. טענת הסתרת האור והשמש

נראה שאין ראובן יכול למנוע משמעון את הבניה מכח טענה זו, שהאור אצלו התמעט.

במשנה במסכת בבא בתרא דף כב. –

"מי שהיה כותלו סמוך לכותל חבירו, לא יסמוך לו כותל אחר אא"כ הרחיק ממנו ארבע אמות. החלונות, בין מלמעלן בין מלמטן בין כנגדן ארבע אמות"

ובגמרא –

"אמר רב יהודה, הכי קאמר הבא לסמוך, לא יסמוך אלא אם כן הרחיק ממנו ארבע אמות. מתקיף לה רבא והא מי שהיה כותלו סמוך לכותל חבירו קתני, אלא אמר רבא, הכי קתני מי שהיה כותלו סמוך לכותל חבירו ברחוק ארבע אמות ונפל, לא יסמוך לו כותל אחר אלא אם כן הרחיק ממנו ד' ... תנן, החלונות, בין מלמעלן בין מלמטן בין מכנגדן ארבע אמות, ותני עלה מלמעלן כדי שלא יציץ ויראה, מלמטן שלא יעמוד ויראה, ומכנגדן שלא יאפיל".

מבואר, שהבונה כותל בסמוך לחלון חבירו, עליו להרחיק ד' אמות כדי שלא יאפיל. אך אם הרחיק ד' אמות, לית לן בה, אף אם על ידי בנייתו התמעט האור הנכנס לחלון.

וכתב הרשב"א בתשובה חלק ג' סי' קנו (הובא בקצרה בב"י סי' קנד) –

"עוד נחלקו בהגבהת הכותל שכנגד חלון הגדול שבעליית ראובן הפתוח לרשות הרבים, וכן כנגד פתח אוצרו, כדי שלא יאפיל על אוצרו, ושלא ימעט באויר אוצרו. ושמעון טוען שיש בין כותלו וחלונו ארבע אמות, כל שיש הרחקת ד' אמות, אינו נמנע מלבנות, שאינו מאפיל. וראובן אומר שלא אמרו ד' אמות דוקא, אלא אם כן הוסר היזק האפלה, אבל אם לא הוסר, שיעורו כדי שלא יאפיל. בזה הדין עם שמעון, דד' אמות שאמרו, שעור מוחלט אמרו, שכך שיערו חכמים שבכך די לו, וכל שהחזיק עד שנכנס לו אור ומאויר ד' אמות, די, ואינו צריך להרחיק יותר. ותנן החלונות מלמעלן ומלמטן ומכנגדן ד' אמות, ותני עלה מכנגדן, שלא יאפיל ואע"ג שפירשוה בגמרא בבא מן הצד אפילו הכי, בכנגד ממש אינו מרחיק רק ד' אמות, וכן דעת רבותינו ז"ל, וכן עיקר. וכל ששיערו חז"ל, כך הוא, במ' סאה הוא טובל, במ' סאה חסר קרטוב, אינו טובל, שלשה על שלשה, טמא מדרס, ג' על ג' חסר נימא, טהור".

וכעין זה כתב בשו"ת מהרי"ל סי' סו, וז"ל –

"ומה שכתב מר מהרחקת חלון אי סגי בד' אמות בכותל גבוה, ובעי מר לפרושי דהרחקת ד' אמות בגבוה ד' אמות, האיך אפשר לומר כן, הלא צריך להגביה ד' אמות שלמים טפי מן החלון, אלמא ח' אמות גבוה. ואי בעינן למימר דלעולם יהא הרחקתה כחצי גובהו מה שיעור ... וא"כ נתת דבריך לשיעורין. ולדברי מר מי שהיה לו כותל בחצירו גבוה ח' ומרוחק ד' אינו רשאי להגביהו טפי מד' יותר מן החלון. ועוד בר מן דין דגובה הכותל אינו מפורש כלל במתני' דלא תנא אלא גובה הכותל ד' אמות למעלה מן החלון, וכן חלון העשוי לאורה עומד בקרקע, מי ידעינן כמה גבוה מן הקרקע דנדע שיעור הכותל, אטו בחלון מרתף עסקינן. אלא כלך מדרך זה, דכל שיעורי חכמים כן הוא, כמו כל הני הרחקות דלא יחפור, אע"ג דזימנין הוה הבלא או מתונתא טובא וזימנין מועט, אלא שיערו חכמים דבהם סגי לכל היותר, ה"נ שיערו חז"ל דבד' אמות סגי לאורה בסתם בתים שאינן עשוים לאור גדול כגון אכסדראות ואספלידא וכה"ג. ואע"ג כשמגביה טובא מאפיל קצת, [הא פר"י פ"ק דלא חיישינן אם יאפיל קצת] רק שיהא ראוי להשתמש"

ובשו"ע חו"מ סי' קנד סעיף כא פסק –

"אם בא חבירו לבנות כותלו כנגד החלון כדי שיסיר היזק ראייתו, צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד' אמות, כדי שלא יאפיל עליו, וכיון שהרחיק ארבע אמות, אף על פי שמאפיל, אינו צריך להרחיק יותר. ובסעיף כב פסק השו"ע - "בנה כותל בצד החלון, צריך להרחיק מהחלון טפח".

ועל כן בנידון שלפנינו אף אילו שמעון היה בונה את כתלי המרפסת כנגד חלונו של ראובן (במקביל), היה די בהרחקת ד' אמות, ובנידון שלפנינו שהמרפסת בנויה באלכסון ביחס לקיר ביתו של ראובן, והמרחק הקצר ביותר מהקיר למרפסת הוא 2.4 מטר, שהם לכו"ע יותר מד' אמות, אין מקום למנוע את שמעון לבנות, מכח טענה זו של חסימת האור.

ביחס לטענה על סתימת קרני השמש מהחלון, ראשית יש לציין שעובדה זו צריכה בדיקה, ויתכן שיש ממש בטענה זו בעונות מסויימות של השנה, ובשעות מסויימות, בהם המרפסת במתכונתה הנוכחית מסתירה את השמש לזמנים מסויימים.

ובשאלה דומה דן מהר"א ששון בשו"ת תורת אמת סי' קצב. וז"ל השאלה –

"ראובן יש לו בתים ואישטיראדור עליה בחצר הבאשה, ושמעון יש לו בתים סמוכים לבתי ראובן הנזכר, ועתה בא שמעון להגביה ביתו סמוך לד' אמות לאישטיראדור וסותם השמש הבא לאישטיראדור הנזכרת, וראובן מעכב עליו מכח שהחזיק זה כמה שנים כו' יורנו מורנו הדין עם מי"

בתשובתו הביא מהר"א ששון דעת אחד הגדולים שפסק בעניין זה, וז"ל –

"ראיתי בפסק אחד שהביאו בידי מאחד מהגדולים שכתב ... זה הבנין דנ"ד הוא מכוון כנגד העצים אשר בהם מסמרי האישטיראדור ומעכב השמש לבוא כנגדו מכל וכל ובפרט בימות החורף וה"ל כאלו מאפיל כנגד חלון דודאי צריך להרחיק".

ומהר"א ששון בתשובתו כתב –

"אבל מ"מ נ"ל, שאין יכול לבנות מההיא דכתב הרשב"א ז"ל בתשובה והביאה מהר"י קארו ז"ל בח"מ סי' קנ"ד וז"ל וכתב עוד נחלקו על מיעוט האויר ששמעון ממעט אויר אוצרו של ראובן בזה אני אומר שמתוך הדברים ניכר שהאוצרות אשר שם צריכין אויר שיכנס ממנו הרוח לקרר היין והמונע ממנו האויר מפסידו. ואם הדבר כן ונהוג שם כן, הדין עם ראובן שכל שקדם האוצר, אעפ"י שאין עכשיו שם יין ושמן הרי הוא מוכן לכך ואין הלה רשאי לעשות בביתו דבר שמזיק את האוצר עכ"ל. אם כן בנ"ד גם כן כיון שהאישטיראדור צריך לשמש רב הו"ל כההיא דהרשב"א ז"ל וצריך שמעון זה להרחיק או לבנות בשפלה עד שלא ימנע השמש הבא לאישטיראדור אפילו מן הצד. ומ"מ עדין אפשר לי לחלק בין הך דהרשב"א לנ"ד דעד כאן לא קאמר התם הרב ז"ל אלא דוקא כשנמשך נזק ליין ונפסד, אבל כשאין הפסד בדבר ממש אלא איחור זמן לעשיית הדבר כגון כאן באישטיראדור שהנזק הוא שיצטרך זמן יותר לנגב הבגדים אם כן בהא ודאי לא אמרינן דדמי לההיא דהרשב"א ז"ל".

הרי מבואר שאף באישטיראדור, שהיא מרפסת המיועדת ליבוש כביסה, כל עוד לא נגרם נזק ממשי מחמת הבניה המסתירה את השמש, אינו יכול למונעו, ק"ו בשמש המגיעה לתוך הבית, אף אם יש בבניית הקיר לגרום להסתרת השמש בשעות מסויימות, מאחר ואין כאן נזק ברור, אלא אי נוחות, אינו יכול מונעו.

וכן ראיתי בשו"ת מנחת יצחק (חלק ליקוטי תשובות סי' קסא) שכתב –

"בענין הדו"ד שבין צד א' ושכניו צד ב' בדבר הרחבת המרפסת, והשכנים מוחים מטעם היזק ראיה ומניעת כניסת אויר ושמש. הנה שלחנו מומחה ואמר שיש הרחק ד' אמות מכנגד חלונות השכנים, ולדעתו אין כאן מניעת אויר, אבל מניעת שמש יש".

בפסק דינו כתב המנחת יצחק בקצרה –

"משום מניעת הכנסת אויר (אף אם יש מניעה) ושמש אין לחוש כיון שיש הרחק ד' אמות".

ב. טענת מניעת האפשרות לראות את הנוף

במקרה שבפנינו, ראובן טוען כי הבניה גרמה להסתרת הנוף שהיה נראה מחלון ביתו בטרם שמעון סגר את המרפסת. וכפי הנראה מהתמונות שהוצגו בבית הדין המדובר בהסתרה חלקית של הנוף.

עיין בפתחי תשובה סי' קנד סק"ח שהביא מתשובת מהרלב"ח, ועיין לעיל סי' כה שבארנו הלכה זו. ועיי"ש שהבאנו מתשובת מהרש"ם שבמחלוקת מהרלב"ח ומבי"ט כתב "אם כבר עשה, בודאי יוכל לומר קים לי". אך יש להעיר על דבריו, שלדעת הרבה פוסקים במקום שבו האדם בונה בתוך שלו, יוכל לומר קים לי גם בטרם בנה ומבקש שלא ימנעו אותו להתחיל לבנות. מהנמוקי יוסף פרק קמא דבבא בתרא (שהובא בדרכי משה סי' קנה ס"ק יא) ומהט"ז סי' קנג ס"ח, עולה שכל שעושה בתוך שלו ודאי יכול לומר קים לי. וע"ע בסמ"ע סי' קנג ס"ק טז שכתב סברא "דבחלון דיש בו היזק ראיה מחשב חסרון קרקע", וממילא אינו יכול לומר קים לי, אך בהאפלת האור או הפרעה לראיית הנוף או רשות הרבים, שעושה בתוך שלו, נראה שגם הסמ"ע יודה שיוכל לומר קים לי ולבנות בתוך שלו. אלא שהנודע ביהודה תניינא חאו"ח סי' טז כתב בתוך דבריו:

"ועיין בסמ"ע סימן קנ"ג ס"ק ל"ב שכתב שזה שרוצה לבנות נקרא מוציא, וא"כ אפילו במקום דאיכא קצת פלוגתא דרבוותא לא מצי למימר קים לי".

וצ"ע בסמ"ע אם כיון דבריו גם לנידון הנודע ביהודה דאיירי במי שבונה בתוך שלו ומאפיל על חלון חבירו.

והמהרי"ט בתשובה (ח"א סי' קלב) כתב –

"וראיתי לרב מהר"י ן' לב זלה"ה בספרו הראשון סי' פ"ג במי שפתח חלונות על רחבה שאחורי הבתים שפעמים מניחים שם צמר להתייבש והשיב הרב שאם בעל החורבה רוצה לבנות ולהאפיל הרשות בידו דיכול לומר קים לי כהני רבוותא דסבירא להו דאין חזקה על החורבה אם נדון הרחבה כחורבה ואם נדון אותה כחצר יכול לומר קים לי כהני רבוותא דסבירא להו דאין חזקה להיזק ראיה. ... ואפילו היה מחלוקת שקול נראה לי דלא שייך לומר קים לי אלא היכא דזה בא להוציא ממנו על פי בית דין מוקמינן מילתא ביד המוחזק ולא מפקינן מיניה אלא בראיה, אבל זה שבא להזיקו ולסתום אורו בפניו כיצד יבא לסתום בטענת קים לי וגם זה יקום ויעכב כל הבא לבנות כנגד חלונו שגם הוא בא בטענת קים לי ... וכי תימא זה בונה לתוך שלו הוא והבא לעכב עליו הראיה. ליתא, דכיון שהוא ניזוק בגירי דיליה הרי הוא מזיקו בידים ... וכן זה שבונה כותלו וסותם חלונותיו של חבירו, שתכף זה מזיקו באפילה. ולא תימא דמניעת האור לא מקרי גירי דיליה לפי שאינו גורם הנזק אלא מניעת התועלת, דלא גרע מסמיכות כותלו לכותל חבירו דתנן בריש פרקא וכתב הרא"ש משם רבינו חננאל והרי"ף ז"ל דחשיב גירי דיליה, דמיד כשסומך מונע דריסת רגל רבים שמועלת לכותל".

וע"ע בשו"ת רע"א ח"א בסוף סי' קנא בקונטרס מילי דנזיקין בסופו ובספר ברכת שמואל עמ"ס ב"ב סי' טו, טז. ואכמ"ל בזה שאינו נוגע ישירות לנידון דידן אך הבאנו כל הנ"ל, מאחר ובנידון דידן ביה"ד הוציא צו מניעה בטרם הושלמה הבניה והנתבע לא ציית לצו זה והבניה הושלמה ורק אחר כך התקיים הדיון בבית הדין. אם היתה נפקא מינה בין אם כבר בנה או שעדיין לא בנה, היה מקום לדון האם יתכן שיהא חוטא נשכר, אך מאחר ולדעת הרבה פוסקים יכול לומר קים לי גם בטרם בנה, וכך מסתבר להורות במקום שהוא בונה בתוך שלו, ואינו כזורק גירי דיליה לתוך של חבירו, על כן בנ"ד אין מקום להיכנס לשאלה זו.

וראיתי בספר פסקי דין מביה"ד שעל יד הרבנות הראשית בירושלים (חלק דיני ממונות ובירורי יהדות כרך ד', מעמוד עט והלאה) שדנו בשאלה של הסתרת האור והנוף.

בתשובה שם הביא הגר"ח הרצברג שליט"א את הסוגיא במסכת בבא בתרא ואת תשובת המבי"ט וכתב -

"היוצא מדבריו שהיכא שמוכח שהיתה לאספלידא חזקת אורה אפילו מעבר לד' אמות, הרי הוא יכול לטעון קא מאפלת עלי. וע"כ בנידון דידן היות ולעותרים היתה חזקת אורה אף מעבר לד' אמות, וזה בא לידי ביטוי בכך שהקבלן התחייב לבנות את הבנין בצורה שלא תסתיר להם את השמש, כלומר הקבלן מחל להם או נתן להם במתנה זכות של חזקת אורה ... בנוסף יש לטעון ולומר שיש הבדל ושוני מהותי בין הבניה בתקופתנו שזקוקה לאישור תב"ע, לבין התקופה הקדומה בה כל אחד היה רשאי לנצל את שטחו הפרטי כראות עיניו, ולכן אף שלשכנו יש חזקת אורה בשטחו הפרטי, קבעו חז"ל שחזקה זו מוגבלת אך ורק לארבע אמות ולא יותר, שהרי זכותו של הלה לנצל את שטחו הפרטי עד תומו, אולם בתקופתנו אף שהוא רכש שטח קרקע עדיין אין הוא יכול לעשות במקום שימוש כראות עיניו, שכן אם המקום מיועד למגורים, לפי תב"ע הרי הוא כפוף להוראותיהם ואישוריהם ולא יוכל לבנות שם מה שאינו לפי התכנית שהם הועידו לו, כגון שטח שמיועד למגורים לא יוכל להפוך לביח"ר או למבנים ציבוריים, וע"כ מי שרכש דירה בקומה ה' ולה צמודה מרפסת גדולה, אין הוא רשאי להופכה לדירת מגורים בטענה שהוא בונה על שטחו הפרטי, שהרי אין לו שטח פרטי, יש לו רק זכויות בקרקע של הדירה ומרפסת בלבד"

בהמשך דבריו באותו פסק דין הביא הגר"ח הרצברג את שיטת האגודה שהביא הב"י או"ח סי' קנ ומש"כ בזה הנודע ביהודה תניינא חלק או"ח סי' טז. ולאחר מכן כתב שם –

"הרי מבואר באר היטב בנו"ב שכל היסוד של האגודה שביהכנ"ס צריך שיעור הרחקה גדול יותר, מכיון שהוא זקוק לאורה מרובה, הוא מסוגית הגמ' בב"ב דף ז' ע"א שלדברי הר"י מבואר שאספלידא שהוא טרקלין זקוק לאורה מרובה ולא די בשיעור הרחקה של ד' אמות. וא"כ בתקופתנו כשבונים אזור מגורים חדש ומלכתחילה זה מתוכנן כך שלכל אחד יהיה אורה מרובה, הרי שכל מי שבא להשתתף ולגור במקום זה מתכוין שביתו יהיה בבחינת איספלידא שלא די לה באור של הרחקה של ד' אמות אלא צריך מרחק רב מזה. אמנם הנו"ב שם, וכן זה מובא בשם הכנה"ג, שלביהכ"נ אף שהוא צריך אורה מרובה די לו בשמונה אמות, וא"כ היה מקום לומר שגם בבניה החדשה די בהרחקה של שמונה אמות ולא יותר, מ"מ נראה שמכיון שאנו רואים מסוגיא דאיספלידא שאם מדובר בבית שכולם מבינים שהוא צריך אור מרובה, הרי צריך להרחיק לפי הצורך באור לפיו הוקם הבית. וע"כ בתקופתינו מכיון שכל בנין מוקם ע"פ תכנית מראש לכמה אור שיהיה לו, ולאחד השכנים היתה חזקת אורה במובן הרחב, א"כ לא יכול לבוא השכן ממול וליטול ממנו את חזקת אורה שלו.צולכן נראה לחייב את הנתבע שלא יבנה יותר, ומה שבנה הוא חייב לסתור כדי שלא יאפיל ולמעט את אורם של העותרים".

וכן בפסק דין אחר שהודפס בספר פסקי דין שעל יד הרבנות הראשית ירושלים (דיני ממונות ח"א מעמוד קצא) הגר"ח הרצברג פסק דין דומה, והביא את דברי האגודה והנודע ביהודה וכתב -

"הרי שאנו רואים מדברי האגודה שבמקום שמסתבר שצריך אור גדול יש לו חזקת אורה מעבר לד"א, והנו"ב מוסיף הגם שאפשר לדחות את הוכחתו של האגודה, מ"מ מכיון שהאגודה היה מן הקדמונים ולא ראינו לאחד מן הקדמונים שיחלוק עליו, ובפרט שהמחבר באו"ח סי' ק"נ סעי' ד' פסק כמו האגודה וז"ל שם הבונה כנגד חלון ביהכ"נ אין מספיק לו בהרחקת ד' אמות לפי שהוא צריך אור גדול. וכן בשו"ת מהר"א ששון כתב שנעשה מעשה ע"פ ספר האגודה, הרי שצריכים לפסוק כך להלכה.

והשתא לנידון דידן מכיון שאין לנו הגדרה ברורה מה נקרא אספלידא, מי יאמר לנו שהבתים שלנו אין להם דין אספלידא, שזקוקים לאור יותר גדול, בפרט שמנהג בני העיר להרחיק יותר מד' אמות, ובפרט שבנידון דידן שבני העיר לא נתנו את הסכמתם לבנות קומה נוספת מול החלון של השכן, הרי שראובן יכול לטעון שיש לו חזקת אורה הגם שהיא מעבר לד' אמות, שכן הוא קנה בית עם אורה גדולה.

יש גם מקום לטעון שאם שמעון יבנה קומה נוספת מול חלונו של ראובן הרי שתפחת ערך דירתו של ראובן, והגם שלא מצאנו בחז"ל תימוכין לטענה זו, שהרי חז"ל קבעו להרחיק את הכותל מהחלון ד' אמות, זה אולי דוקא בזמנם שהיה ידוע לכל שכל אחד יכול לבנות על קרקעו כמה שרוצה, ועל סמך זה קנה את הקרקע, אבל בנידון דידן שראובן ידע שלשמעון אין זכות לבנות קומה נוספת, וע"מ כן הוא קנה שם את הדירה, ויתכן שאם היתה קומה נוספת על דירתו של שמעון היה ראובן משלם פחות לדירתו, נמצא שאם שמעון יבנה עתה הרי הוא מפחית מערך דירתו של ראובן".

עד כאן תוכן שני פסקי דין אלו.

אמנם לכאורה היה מקום לדון בדבריו, דבאכסדרה וכן בבית הכנסת שנפסק באגודה ובשו"ע או"ח סי' קנ צריך להרחיק יותר מד' אמות מפני שצריכים לאור רב, אך בבתים בזמנינו שקיימת אפשרות טובה להאיר את החדרים בבית בתאורה חשמלית, הרי שאף אם חבירו מאפיל עליו, לא נגרמת בכך מניעת השתמשות בבית והפרעת בעל הבית מהשימוש המקובל, ובזמנינו המצב עדיף טפי ממה שהיה בתקופות קודמות, בהם לא היתה אפשרות טובה להאיר את החדרים בתוך הבית, והתאורה הסתמכה בעיקר על האור המגיע מבחוץ דרך החלונות.

אך אע"פ כן יש מקום להוציא מדינו של בעל האגודה, שמכיון שהוסכם בציבור באמצעות הרשויות המוסמכות שכל דירה זקוקה למרחב פנוי בהתאם לקבוע בתב"ע, הרי שקיימת הסכמת הציבור לדון את השטח הנ"ל שסביב הדירה כשטח המיועד לשימוש בעל הדירה לאויר אור ושמש וכיוצ"ב, ובעל הדירה משתמש בחזקת תשמישין בתוך חלקו של חבירו הסמוך אליו, ועל כן לעניין זה דינו כאכסדרה ובית הכנסת שבהם נקבע שיעור יותר מד' אמות סביבם, שהוא חזקת תשמישין בחלקו של חבירו הסמוך לאכסדרה או לבית הכנסת, ובנקודה זו יש ללמד משיטת האגודה לנידון שבפנינו.

ועיין בספר עמק המשפט (להג"ר יעקב כהן שליט"א) ח"ג הלכות שכנים סי' טז שהביא שכן דעת הגרי"ש אלישיב שליט"א והג"ר מנחם מענדל שפרן שליט"א לחייב ההרחקה עפ"י התב"ע, ועיי"ש שבאר הלכה זו בהרחבה כנ"ל.

אך בנידון שלפנינו, הנתבע קבל אישור מהעיריה, והיינו לאחר שהעניין נבדק מבחינת כללי התב"ע הנהוג במקום זה, אין מקום שבית הדין יורה לו להרוס את מה שבנה.

ג. טענת התובע שנגרם לו היזק ראיה

במשנה במסכת בבא בתרא דף נט: -

"לא יפתח אדם חלונותיו לחצר השותפין. לקח בית בחצר אחרת לא יפתחנה בחצר השותפין. בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין".

ובשו"ע חו"מ סי' קנד סעיף ג' –

"לא יפתח אדם חלון לחצר חבירו, ואפילו אחד מהשותפים בחצר שבקש לפתוח לו חלון בתוך ביתו לחצר, מעכב עליו שותפו, מפני שמסתכל בו ממנו. ואם פתח, יסתום".

ובסעיף ד' פסק השו"ע –

"היה פתח של אחד מהשותפין בחצר קטן, אינו יכול להרחיבו, שהרי שותפו אומר לו בפתח קטן אני יכול להסתר ממך בשעת תשמיש, ואיני יכול להסתר ממך בפתח גדול. ואם היה הפתח גדול, לא יעשנו שנים, שהרי אומר לו בפתח אחד אני יכול להסתר, בשנים איני יכול".

והרמ"א הוסיף –

"היה לו פתח גדול, יכול לעשות שם פתח קטן, אבל לא במקום אחר".

וכתב הסמ"ע ס"ק טז –

"נראה פשוט דדוקא בכה"ג דהיה שם מתחילה פתח או חלון גדול הוא דיכול לעשות ממנו שם פתח או חלון קטן. אבל כשהיה פתוח שם הכל והוא רואה משם לחצר חבירו, אינו יכול לסתום שם ולעשות שם במקומו פתח או חלון קטן. דעד הנה אף שראה בשל חבירו, מ"מ כשירצה יכול לעשות מחיצה לפניו דהא לא אחזיק עליו מה שאין כן כשירצה לעשות מחיצה והניח בו חלון או פתח קטן דעל ידי מעשה זה יחזיק בו לבסוף ולא יהיה בו כח למחות בו מלראות ... ועוד דבעי בעל החצר לאצטנועי מיניה טפי כשהיה לו חלון, דאז אפילו כשהוא בביתו יכול לראות בו, משא"כ כשהוא פתוח לגמרי, וכמ"ש לעיל בסמ"ע בס"ק ט' דמה"ט אין השותף יכול לפתוח חלון בחצר ע"ש ודו"ק".

וראיתי בספר פתחי חשן חלק ה' פי"ד הערה לז שהביא את דברי הסמ"ע וכתב –

"וסברא זו צ"ע, ולפי דבריו נמצא שיכול למחות בו שלא יסגור מרפסת שיש לו".

לכאורה אין מקום להסיק מסקנה זו מדברי הסמ"ע. דשאני התם שהניזק טוען טענת היזק ראיה בחצרו, שלא יוכל להשתמש בה בהשתמשויות צנועות, כי לעולם לא ידע מתי השני רואה אותו. וה"ה שיוכל לטעון טענה כזו ביחס להיזק ראיה בבית, אילו היו לו חלונות בביתו מול השטח הפתוח או המרפסת של חבירו, חלונות פתוחים, שלא ניתן לסותמן. אך במציאות של ימינו שבכל חלון בחדר מגורים חייב להיות תריס, וכן בדרך כלל מוסיפים וילון בחלונות בהם אין תריס, הרי שאין מקום לטענה שחבירו מזיקו במניעת השתמשות בביתו, מאחר ואינו יודע מתי חבירו רואה אותו, מאחר ולעולם יוכל לסגור את הוילון או את התריס ולעשות בביתו כפי רצונו. ואינו דומה לנידון במשנה ובשו"ע דהתם איירי בחצר, ויעויין בלשון רש"י בריש מסכת בבא בתרא דף ב. שכתב -

"כל חצירות ששנו חכמים לפני הבתים הן ורוב תשמישן בחצר".

וכיון שרוב תשמישן בחצר, שם אינו יכול להסתתר מאחרי תריס או וילון, על כן אם אינו יכול לדעת מתי חבירו רואה אותו, וזה גופא מונע ממנו את השימוש בחצר. משא"כ בתוך דירה הבנויה כפי שמקובל בימינו, תמיד קיימת בפניו האפשרות למנוע כל היזק ראיה ולהגן על עצמו בתריס או וילון. ועל כן לא יוכל לטעון את הטענה המבוארת בשו"ע ובסמ"ע.

ואם לא נאמר כן, יצא שכל דייר שיש לו מרפסת מקורה אך בלא תריסים, לא יוכל להתקין תריסים במרפסת באם ניתן לראות דירה אחרת מתוך המרפסת.

אך ראיתי שבתשובת מנחת יצחק (ליקוטי תשובות סי' קסא) דן בשאלת הרחבת מרפסת שגרמה להרחבת היזק הראיה מכפי שהיה קודם לכן, וכתב –

"הנה כפי המבואר בחו"מ סי' קנ"ד סעיף ד' אף הוספה בראיה הוי היזק. ומכ"ש היכא דהוי חלון כנגד חלון, עיין שם סעיף ג' ... לפי נימוקים הנ"ל יש לפסוק כדלהלן, צד א' יכול להרחיב המרפסת בתנאי שבהוספה כנגד חלון חבירו יבנה כותל בלי חלון עד למעלה שלא יוכל לראות בחלון חבירו".

ומבואר מדבריו שהמנחת יצחק אינו מקבל את הסברא שכתבנו שאין מקום לטענה במקום שהניזק יכול להביא למניעת ההיזק. והדין עמו, מאחר ובהיזק ראיה קיי"ל דלא אמרינן שעל הניזק להרחיק את עצמו, אלא נידון כגירי דיליה דבזה מודה רבי יוסי דעל המזיק להרחיק את עצמו, וכמ"ש הטור חו"מ סי' קנד –

"דקי"ל על המזיק להרחיק את עצמו, היכא דהוו גירי דיליה והיזק ראייה גירי דיליה הוא, ואף ע"פ שקדמו חלונותיו בהיתר, עתה שמזיקין חלונותיו לגינת לוי צריך להרחיק".

ויצויין כי מלבד האפשרות למנוע את היזק הראיה שקבע המנחת יצחק, דהיינו לבנות כותל בלי חלון, קיימת אפשרות נוספת שבעל המרפסת יפתור את בעית היזק הראיה, וזאת עפ"י הדרך שהציע בספר משפטי התורה (לרב צבי שפיץ) ח"ב סי' נט –

"מקובל היום בבתי הדין להציע למזיק שרוצה לבנות חלון, לעשות פתרון קבוע למניעת היזק ראיה לתועלת שני הצדדים. כלומר מיד עם בניית החלון או המרפסת ע"י המזיק מול הבית של חבירו, ילחים הבונה סורגים לפני כל השטח של החלון שהוא מוסיף, או יעשה את המעקה שלפני המרפסת באופן כזה: את כל השלבים של הסורגים במקום לעשותם עגולים יעשה אותם פס שטוח ברוחב של כ5- ס"מ לפחות, את השלבים ילחים למסגרת הברזל במרחק קרוב בין שליבה לשליבה, כך שבמקום שילחים אותם למסגרת באופן ישר, דהיינו בזוית של 90 מעלות, ילחים אותם למסגרת בזוית של 45 מעלות לכיוון ההפוך שבו נמצא בית חבירו, וע"י כך יצליח למנוע את ההסתכלות לדירת חבירו שנמצאת ממול ... יטה את השלבים בהטיה לצד השני כדי שלא יוכל לראות דרכם את בית חבירו".

ד. טענת התובע על ירידת ערך הדירה

טענה זו שראובן טען שערך הדירה ירד והוא ניזוק עקב סגירת המרפסת, לא הוכחה עדיין, אך יתכן ויש ממש בטענה מכיון שעקב הבניה נפגמה האפשרות לראות נוף, וגם השמש מעט מוסתרת. התובע בקש להביא שמאי שיעריך את המשמעות של ירידת ערך הדירה ולחייב את שמעון בכך, ועיין לעיל סי' כה שהארכנו בביאור הלכה זו.

והנה התובע הגיש לאחר הדיון עותק של חוזה שלדבריו נחתם עם הנתבע בעת קניית הדירה ובו הקונה מתחייב להמנע מבניה ללא אישור החברה.

אמנם המסמך הוגש לאחר הדיון ולא נשמעה תגובתו של הנתבע לכך. אך גם לפי טענת התובע, הרי שמסמך זה הוא מסמך שנחתם בין המוכר לקונה, ואילו החברה דהיינו המוכר היה מגיש תביעה בגין הפרת הסכם, היה מקום לדון בתביעה זו, אך התובע בדיון הנוכחי שאינו צד להסכם, אינו יכול לתבוע מימוש הסכם זה. ויצויין שבכל מקרה אף אם הסכם זה מחייב את הנתבע, עכ"פ ודאי אין מקום להשוות נידון זה למש"כ הרא"ש בסוף התשובה הנזכרת. וכמו שכתב בשו"ת עמק שאלה דהתם בנידון שבתשובת הרא"ש-

"מתחילה מכרו הקהל הראשון ביוקר והשני בפחות והשלישי בפחות מהשני, והרי זה כמו שהתנו בתחילה שיהיה הוא ראשון וחבירו שני דוקא, ובכה"ג אין יכול לשנות דבר מכפי קנייתו",

דהיינו מעיקרא המחיר נקבע בהתאם למיקום, מאחר והראשון מפני היותו ראשון הוא מכובד יותר ועל כן מחירו גבוה ביותר והשני מפני שחשוב פחות מחירו נמוך מעט וכך הלאה, ואם הראשון כבר אינו ראשון, בטל הבסיס לקביעתו כיקר ביותר. משא"כ הכא אך שמסתמא מחיר כל דירה נקבע בהתאם לנתונים המסויימים המתאימים לאותה דירה (מיקום ושמש ואויר וכו') אך ודאי הדירות לא נמכרו דוקא בדרך של ראשונה בחשיבות או שניה וכו' שהמחיר נקבע מצד היותה של הדירה ראשונה ומכובדת יותר מהשניה.

ובכל מקרה מאחר והתובע לא תבע לחייב את הנתבע להרוס את מה שבנה, אלא תשלום פיצוי, הרי שגם הרא"ש בסוף התשובה לא כתב אלא שיוכל לעכבו, ולא כתב שיוכל לקבל פיצוי כספי אם אינו מציית, וכן באחרונים שבארו את תשובת הרא"ש והובאו לעיל לא הוזכר אלא הזכות לעכב אך לא הוזכר תשלום פיצוי, וכמו שכתבנו לעיל.

ה. הזכות להוסיף בנייה בבית משותף

לכאורה היה מקום לטעון ששמעון אינו רשאי לסגור את המרפסת, מאחר והדירה היא בבית משותף, וכל תוספת בניה זקוקה להסכמת שאר השותפים בבנין.

עיין בשו"ת משכנות ישראל (להג"ר ישראל גרוסמן) סי' ז' שנזקק לשאלה זו, והעלה שמאחר וללא ספק המרפסת היא חלק מהדירה שקנה בעל הדירה, ואינו נכנס לדין המבואר במסכת ב"ב דף סא שהמוכר את הבית לא מכר את היציע. על כן מאחר ובתוך שלו הוא בונה הרי הוא רשאי לבנות ובלבד שלא יכער את חזית הבנין. ועיי"ש שציין שכן הוא המנהג ואינו סותר את החוק. ואף שבפסק דין של בית המשפט קבעו שיש בזה משום גזילת חלק מהרכוש המשותף, זהו בניגוד לדין תורה, ומאחר שפסיקה זו אינה מעוגנת במנהג המדינה (שהונהג על פי חוק המדינה), אין להתחשב בזה.

ואף אם נחתם הסכם בין שמעון לבין החברה שמכרה לו את הדירה, (דבר שעדיין לא התברר בנ"ד), עכ"פ אין בכך שיור בבעלותו של הקונה, אלא התחייבות שהיא מעניינה של החברה עם הקונה. ועל כן גם בנידון שלפנינו פסק דינו הנ"ל של שו"ת משכנות ישראל שריר וקיים, והטענה שהעלה הגר"ח הרצברג שליט"א בפסק דינו שהבאנו לעיל, שכביכול הקונה קנה רק זכות שימוש בקרקע המרפסת, בלא זכות לבנות עליה, היא טענה מופרכת, ומסתבר כמו שפסק בשו"ת משכנות ישראל בזה, ובודאי בנ"ד שגם העיריה נתנה לו היתר בניה, ולא מנעה ממנו לבנות בטענה מעין זו.

מסקנת פסק הדין

קיים חילוק בין הטענה שנטענה למנוע מהנתבע לבנות, עקב ירידה אפשרית של ערך הדירה של התובע, שטענה זו אינה מתקבלת, וכפי שהוכחנו מתשובת הרא"ש שבמקום שהאדם בונה בתוך שלו ואינו נוגע בשל חבירו אין מקום למנעו מכך. לעומת זאת אם במעשהו גורם היזק ראיה המתווסף על היזק הראיה שהיה קודם לכן, אף שכל מעשהו בתוך שלו, אינו רשאי. וטעם החילוק הוא דשאני היזק ראיה שהוא מגדרי הרחקת נזקי שכנים, ואינו נקבע על פי גדרי הלכות מזיק בגרמא, אלא שורש הדין נובע מתקנת חכמים שתקנו בשכנים שמאחר והם מתגוררים זה בסמיכות לחבירו, תקנו חכמים שיש לכל שכן זכות למנוע מחבירו לעשות מעשה שיש בו למנוע ממנו השתמשות חופשית בביתו, והמזיק מחוייב להרחיק את עצמו ולמנוע הנזק, עיין בספר משנת רבי אהרן (להג"ר אהרן קוטלר ז"ל) כרך א' על הלכות שכנים (מעמוד פ' והלאה) שהאריך בביאור גדרים אלו. ועל כן בנידון שלפנינו במידה שיתברר שאמנם בעקבות הבניה שבנה הנתבע במרפסת הורחב היזק הראיה, עליו להביא לביטול היזק זה, ועל פי אחת משתי הדרכים שהבאנו לעיל.