שיפוץ דירה בבנייין

זכותו של דייר בבית משותף לבצע שיפוץ בבניין

הצדדים הופיעו בבית הדין לדיון בתביעות ממון הדדיות. וחתמו על שטר בוררות.

הצדדים שכנים בבניין משותף שיש בו ארבע קומות, ומתגוררים זה מעל זה כשהנתבע מתגורר בקומה העליונה שלש קומות מעל התובע.

בתחילה התובע ביצע שינוי בניקוז הגג, וסתם את המרזב המקורי, עקב בעיות שהמרזב העובר בסמוך לדירתו הסב לו, בעיות של רעש וחלודה, והסדיר מרזב חילופי. שינוי זה הביא את הנתבע לביצוע עבודות במרזב, ולהוצאות כספיות שנגררו כתוצאה מהצורך להתאים מערכת ניקוז חדשה, צורך שבא לעולם כתוצאה מהעבודות שעשה הנתבע בתחילה.

התובע טוען שהמרזב הנוכחי מטפטף למרפסת שלו ומסב לו נזק, הנתבע תובע החזר הוצאות שנגרמו לו עקב כך שנאלץ להוציא סכומי כסף לפתור את בעיית הניקוז שנגרמה מעבודות התובע.

פסק הדין:

לאחר העיון בטענות הצדדים אנו פוסקים:

על מי חובת התיקון בבניין משותף

א. אמנם בגמ' ובשו"ע חו"מ סי' קסד מבוארת ההלכה על מי מוטלים התיקונים השונים בבנין שבו כמה דירות השייכות לבעלים שונים, אך כיום ההלכה המחייבת נקבעת על פי העיקרון שבבניין כזה, שלד הבניין מהיסודות ועד הגג, הכל רכוש משותף של כל בעלי הדירות. שיתוף זה נקבע על פי מנהג המדינה שהתקבל בעקבות חוק המקרקעין פרק ו' המתייחס לבתים משותפים, והקובע שכל אדם שיש לו דירה בבנין משותף נעשה שותף בכל הרכוש המשותף המיועד לדיירי הבניין. בסעיף 52 לחוק המקרקעין, נאמר שהגג, הקירות החיצוניים, מתקני מים וכיוצ"ב המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם דינם כרכוש משותף אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

הטעם לכך הוא מפני שהקרקע שהבניין עומד עליה היא קרקע משותפת לכולם. והדבר ברור כי בעת רכישת הדירות, הוסכם על שיתוף זה, שנקבע עפ"י המנהג, (ואין כאן פסיקה מכח חוקי ערכאות הסותרים דין תורה, אלא בסתמא הסכמת השותפים לעניין תנאי השותפות ביניהם, מתפרשת עפ"י החוק והמנהג, ולהסכמה כזו תוקף עפ"י דין תורה, עיין חת"ס חחו"מ סי' קמ"ב ד"ה והנה בקצה"ח).

וכן פסק בספר ציץ אליעזר חלק טז סי סט, וז"ל –

"אין חולק שיש לכל שטח המריבה דין של בעלות משותפת, ככתוב ומבואר באר היטב בחוק "בתים משותפים" פרק ו' סעי' 52, כי פרט לחלקים הרשומים כדירות, שכל אחד הוא בעלים בדירה שלו פנימה "כל חלקי הבית המשותף, הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכו' אפילו הם בתחומי דירה מסויימת, דין רכוש משותף להם", וא"כ בודאי ובודאי שהמערערים יכולים להתנגד לכל שינוי ברכוש המשותף ... והאיסור בלי הסכמה ברור גם בלאו הכי", עכ"ל.

לפיכך כל שותף חייב להשתתף בכל ההוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף, כגון יסודות גג ומרזב וכיוצ"ב, (עיין בספר נתיבות המשפט סי' קס"ד סק"ג בשם הירושלמי), ואף אחד מהשותפים אינו יכול להיפרד מהשותפות ברכוש המשותף בלא הסכמת שאר השותפים.

מטעם זה, במקרה שבפנינו, צינור הניקוז המקורי היה רכוש משותף, ומלכתחילה לא היה היתר לסותמו ולהסדיר ניקוז חילופי, בלא רשות כל בעלי הדירות.

ביחס לצינור הניקוז המקורי, אם אכן הצינור התקלקל, היה ניתן לחייב את כל הדיירים להשתתף בתיקונו. ונציין למש"כ בקונטרס "חיובי שכנים ותקנת הקהילות מרבינו שבט הלוי" עמ' כב שצינור ביוב מרכזי שבזמננו שנתהווה בו חור, אפילו היה החור בקומה העליונה, עפ"י המנהג הנהוג בזמננו, כל דיירי הבניין חייבים לשאת בהוצאות התיקון, ולא רק הדייר שבקומה העליונה.

כיון שכן, שני הצדדים נהגו שלא כדין בעת שביצעו עבודות בנייה ברכוש המשותף, בכל הכרוך בהסדרת הניקוז בגג, בלא רשות מפורשת של כל השותפים, דהיינו של כל בעלי הדירות. ואפילו אחד מהשותפים רשאי לעכב, וכמו שפסקו הטור והשו"ע חו"מ סי' קנ"ד ס"א (ברמ"א) בשו"ת לחם רב סי' קל"ט ובתשובת ציץ אליעזר הנזכרת לעיל, שאין אחד השותפים רשאי לשנות דבר ברכוש המשותף, בלא הסכמת כולם.

תיקן לבקשת השכן

ב. טענת הנתבע שעשה את העבודות לאחר שהתובע בקש ממנו או הציע לו לעשות כן, אינה מתקבלת ומלכתחילה לא היה היתר לביצוע עבודות אלו בלא רשות של כל בעלי הדירות. הטענה מצד הנתבע לחשש מאלימות התובע אינה מתקבלת, ולא הצדיקה את עבודת בנייה ברכוש השותפים בלא רשות כל השותפים.

הנתבע היה רשאי לתבוע מהתובע בבית הדין, להחזיר לקדמותו את הניקוז כפי שהיה מלכתחילה, כשהעילה היא פעולת בנייה ברכוש המשותף בלא רשות, וכאמור לעיל.

מכיון שלא עשה כך, אין מקום כעת לתביעת הנתבע לקבל מהתובע החזר הוצאות.

טפטוף מים למרפסת השכן

ג. כל עוד אין הסכמה מצד התובע, הנתבע אינו רשאי להתקין מרזב שמימיו נשפכים או מטפטפים לתוך המרפסת של התובע, עיין חו"מ סי' קנג סעיף ו' וסעיף ט' ובסמ"ע סי' קנג ס"ק יט, ועיין סי' קנה ס"ד ברמ"א ובסמ"ע ס"ק טו ובנתיבות המשפט סי' קסד סק"ב שבאר דברי הרמ"א.

על הנתבע למצוא דרך להביא לידי כך שהמרזב שהתקין לא יזיק לתובע או לשכן אחר. אך כל תיקון הכרוך בעבודת בנייה בשטח המשותף, וכן כל עבודת בניה שתיעשה מכאן ולהבא ברכוש המשותף, לא בוצע אלא בהסכמה מראש ובכתב, של כל בעלי הדירות.