נהנה מהרחבת דירת השכן

בעל דירה בבניין משותף, הנהנה מהרחבת דירה של שכנו

הצדדים מתגוררים בבית משותף, שבו שבע קומות, התובעים גרים בקומה השניה והנתבעים בקומה הראשונה. התובעים הרחיבו את דירתם בשטח של כמאה מ"ר. הנתבעים בנו בחלק מהשטח שמתחת להרחבה, ובשאר השטח יצקו רצפה, אך לא בנו.

הנתבעים הבהירו שבעתיד הרחוק, במועד בלתי ידוע הם ירצו להמשיך ולהרחיב את דירתם מתחת להרחבה של התובעים, בשטח הנותר שעדיין לא בנו בו. ביחס ליציקת השטח ברצפה, הבהירו הנתבעים, שלאחר שהתובעים סיימו את בניית ההרחבה עבורם, נשארה הקרקע שמתחת להרחבה, שטח מלא חול, במקום הדשא שהיה קודם להרחבה, והחול הסב להם טרדה רבה כשהילדים נכנסו עם נעליהם לחול והכניסו את החול לבית, על כן נאלצו ליצוק ריצפה, אך יציקת הרצפה אינה השלב הראשון להרחבה העומדת להתבצע בקרוב, אלא כהגנה מהמטרד הנ"ל.

פסק הדין

בפסק דין שניתן בעבר, בית הדין חייב את הנתבעים להשתתף עם התובעים במחצית מהוצאות הבנייה ששימשה את שני הצדדים, כיסודות, עמודים תקרה וכיוצ"ב.

כעת עלינו לפסוק בשאלת חיוב הנתבעים בהוצאות הנ"ל גם בשאר השטח, שעליו הנתבעים רק יצקו אך עדיין לא בנו.

במשנה במסכת בבא בתרא דף ה. שנינו –

"כותל חצר שנפל, מחייבין אותו לבנותו עד ארבע אמות ... מד' אמות ולמעלן, אין מחייבין אותו. סמך לו כותל אחר, אע"פ שלא נתן עליו את התקרה, מגלגלין עליו את הכל".

ובגמרא בדף ו. –

"סמך לו כותל אחר, מגלגלין עליו את הכל כו'. א"ר הונא סמך לפלגא סמך לכולה, ורב נחמן אמר למאי דסמך סמך, למאי דלא סמך לא סמך. ומודה רב הונא בקרנא ולופתא. ומודה רב נחמן באפריזא ובקבעתא דכשורי".

ופרש רש"י –

"ומודה רב נחמן באפריזא ובאקבועי כשורי. לענין גובה דקאמר רב נחמן דלמאי דלא סמך לא סמך, מודה הוא שאם עשה בכותל שסמך מקום הנחת ראשי קורות עלייה על פני כולה, סופו להגביהו עוד כשיעור גובה עלייה וניחא ליה בגובה דכותל ראשון ונותן חלק בכל גובהו".

וע"ע בפירוש רבינו גרשם על המשנה ובדף ו. שפרש ביאור אחר מרש"י בסוגיא.

ופסקו כל הפוסקים כרב נחמן.

לכאורה, בנ"ד היה מקום לומר, שיציקת הרצפה על פני כולה יחשב כאפריזא ואקבועי דכשורי שמודה בהם רב נחמן. מאחר ובכך הנתבעים מביעים את כוונתם להשלים את הבניה במועד אחר.

אך נראה שמאחר שמעשה יציקה זו הובהר על ידם כאמור לעיל, אין מקום שלא לקבל דבריהם ולהניח שיציקה זו מביעה תחילת הרחבה, בו בזמן שאנו רואים שאין המשך להרחבה זו. ובחי' הר"ן עמ"ס ב"ב דף ו. כתב בשיטת רב נחמן –

"כללא דמילתא, דכל היכא שצורת הבניין מוכחת שדעתו להוסיף, בכה"ג מודה רב נחמן סמך לפלגא סמך לכולה, הא לאו הכי למאי דסמך סמך ולמאי דלא סמך לא סמך".

על כן בנידון שבפנינו, צורת הבניין דהיינו היציקה בכל השטח, אינה מוכיחה בהכרח שכוונת הנתבעים להוסיף, ויתכן שכוונתם היא אכן כפי שנאמר על ידם, למנוע טרדת הכנסת החול לביתם, בכה"ג אמרינן - דלמאי דסמך סמך ולמאי דלא סמך לא סמך.

והנה בביאור מחלוקת רב הונא ורב נחמן כתב בספר דברות משה להג"ר משה פיינשטיין ז"ל עמ"ס ב"ב (עמ' קכט), וז"ל –

"פליגי ר"ה ור"נ בסמך לפלגא ... ואיירי דליכא היכרא איך יעשה, דבאיכא היכרא מודו, דהוא כפי ההיכרא כמפורש בגמ'. וצריך להבין במאי פליגי. והנכון לענ"ד, דהנה זה ודאי באם אמר שיותר לא יעשה, לא גרע מהיכרא, שלא שייך לחייבו על מה שלא סמך כל זמן דלא יבנה יותר. וא"כ צ"ל שפליגי כשגם הוא עצמו אינו יודע אם יבנה יותר, דמסופק אולי יצטרך ליותר, או שמסופק אם יהיו לו מעות על הוצאה דלבנות יותר. ולכן תליא זה בחיוב דסמך. דהא מסתבר דמה שבנה היותר מד' אמות שהוא על מקום שניהם, נחשב שבנה גם עבורו והוי כיורד לתוך חורבתו של חבירו ובנאה שלא ברשות, שודאי בנה זה עבור בעל החורבה, וכמו כן הכא שבנה על מקום תרוייהו, הוא נמצא שבנה לתרוייהו. וכן מפורש ביד רמ"ה בסי' ח' בד"ה ושמעינן נמי, ומטעם זה כתב דיכול בע"כ לשלם לו דמי חצי הכותל ולהיות שותף בכותל עיי"ש. אך שכל זמן שלא סמך לו כותל שאין לו צורך ביתרון, אינו יכול לתבוע ממנו בעד השבח אף לא כשיעור היציאה, כדבארתי לעיל בסוגיא דהמקיף דאין צריך לשלם בעד מה שהושבח למכירה, משום דאפשר לא ימכור כלל, אלא בעד מה שהושבח לעצמו, שכיון שלא יסמוך כותל נמצא שלא הושבח לו כלום. ולכן כשסמך כותל, שעתה הושבח לו חייב. וכשסמך לפלגא וברור לו שלא יסמוך יותר כגון שעשה היכר או שאמר בפירוש כן, הרי ברור שלא הושבח לו רק למה שסמך, וא"כ הוא רק בברור לו של יסמוך יותר. אבל במסופק בעצמו שמא יצטרך לסמוך עוד, נמצא שזה גופיה הוא שבח גם היום לעצמו מה שבידו לסמוך כשיצטרך .... וזהו טעמא דר"ה, לכן סובר דבלא היכרא הוא כסמך לכולה.

אבל י"ל דכיון דמתחילה שלא חשב לבנות כותל, לא היה לו שום שבח בהגבהת הכותל, ואינו יכול לתבוע ממנו אף לא דמי היציאה, שייך היתרון רק להבונה, וצריך כשסמך כותל, לקנות מהבונה מחדש ... ולפי זה אין צורך לו לקנות קודם שצריך, דרק כשיצטרך, יקנה. וכשהוא מסופק נמי, כיון שאפשר שלא יצטרך, למה לו לקנות קודם שיודע בבירור שצריך. דאף לטעם הראשון שהספק עצמו נחשב לצורך נמי, אין לו למהר לקנות בשביל צורך זה, דהרי יכול לחכות לקנות כשיבורר לו בודאי שצריך, וכ"ש לטעם ב' שמספק אין לחייבו לקנות. וזה סובר רב נחמן, ולכן למאי דלא סמך לא סמך ופטור". עכ"ל הגאון רבי משה פיינשטיין ז"ל.

ועיין בחזו"א בבא בתרא סי' ב' ס"ז שכתב בביאור שיטת רב הונא –

"דעל הרוב אין בני אדם מפיקים רצון מקנין לחצאין, ואם מוכרח לקנות חלק בכותל חבירו, רצונו לקנות מחצית הכותל לגמרי, וזה שאמר שאין רצונו אלא למחצה טוען מלתא דלא שכיחא ... ולפי זה אין הטעם דסמך לפלגא סמך לכולה משום דאנו מחליטים שדעתו לגמור עכשיו, אלא דאמרינן דניחא ליה בכולו כיון דאפשר דלאחר זמן ירצה לגמור".

ולפי זה סברת רב נחמן היא, שהטענה שאין בכוונתו לקנות אלא חלק מהכותל, היא טענה המתקבלת, כל עוד לא הוכח להיפך ממעשים בגוף הכותל שממנו מוכח שכבר החל להמשיך לבנות.

יצויין שביאור החזו"א והגר"מ פיינשטיין ז"ל מיוסדים על ביאור רבינו יונה בסוגיא וכן הרשב"א בתשובה, הריטב"א ונימוקי יוסף שכתבו בטעם החיוב לפי שזכתה לו חצירו משעה שקבל עליו והוי שלו ומשלם על מה שקנה. ולהלן דבריהם, בספר עליות דרבינו יונה (ב"ב ה.) כתב –

"קנה חצי הכותל, לפי שזכתה לו חצירו, שהרי הכותל בנוי על חצי חלקו בקרקע ... וכל זמן שיחפוץ להשתמש בו יזכה בחציו, ... דקניה ליה חצר".

וכן כתב הרשב"א בתשובה חלק ב' סי' רמו –

"דכיון שבנה כותל אחד שכנגדו, ונתרצה בקניית האבנים, והבניין שבנה חבירו, מיד קנתה לו חצרו. ואותן אבני הבניין, שבנויין בחלקו, ונתחייב בדמיהן".

וכן כתב בחידושי הריטב"א (ב"ב דף ה.)- 

"דכיון דברשותו עומד כיון דגלי דעתיה דניחא ליה זכתה לו חצרו ונתחייב בו, שנעשה לו כשדה העשויה ליטע". וכן בנימוקי יוסף.

ולפי זה נראה שאליבא דפירוש החזו"א והגר"מ פיינשטיין ז"ל, נידון דנן שנוי במחלוקת רב הונא ורב נחמן, מאחר שגם במקרה זה, אמנם הנתבעים מהבחינה העקרונית מעוניינים בעתיד להרחיב את דירתם, אך זהו רצון גרידא שאינו מוכיח על כוונה מעשית במועד קרוב להמשיך את הבניה, ויתכנו גורמים רבים שבסופו של דבר יביאו אותם לידי החלטה להימנע מהשלמת הבניה, בעיית מימון, או בעיות אחרות. בנסיבות אלו, יש להורות שדינם של הנתבעים כמי שסמך לפלגא ואינו כמי שסמך לכולה, כל עוד מעשיו כעת אינם מוכיחים שכבר כעת בכוונתו לקנות מחצית מהיסודות והעמודים שהתובעים בנו בשאר השטח, לצורך המשך ההרחבה בשטח זה, שהרי מדוע ירצה כבר כעת לקנות חלק ביסודות ועמודים כשקיים ספק אם אכן ישתמש בהם.

ונראה שאליבא דהלכתא דקיי"ל כרב נחמן, הבעת רצון להמשיך לבנות אין בה ממש, כל עוד לא נעשו פעולות ממשיות בשטח המבטאות המשך הבניה. דומיא דהמבואר בגמ' המקרים שבהם מודה רב נחמן לרב הונא, בהם קיימות פעולות של המשך בניה, מלבד חלק הכותל שכבר נבנה, ולא מצינו, בש"ס ופוסקים, שכתבו לחייב את השותף עקב אמירה גרידא, שבה הוא מודיע על רצון להמשיך לבנות בעתיד, כל עוד לא החל בעבודות מעשיות בשטח.

והטעם מפני שאליבא דרב נחמן אין די באמירה בלבד המבטאת רצון לבנות, אלא יש צורך במעשים, שהם למעשה המשך עבודות בניין המוכיחות שבעתשיד ישלים את העבודות, על כן עם תחילת עבודות אלו ברצונו לקנות את חלקו במה שכבר בנה חבירו בחצר המשותפת.

אך אין סברא שכבר כעת ירצה לקנות בקניין חצר עקב רצון שאין לאחריו כל פעילות מעשית בשטח המוכיחה התחלת השלמת הבינוי.

מסקנת הדברים -

אין לחייב את הנתבעים כעת, עבור היסודות והעמודים של שאר השטח שלא נבנה עדיין. לאחר שיתחילו לבנות על אותו שטח, יחוייבו בתשלום, כפי שחוייבו על השטח שכבר בנו.