בנייה שלא כחוק

תביעת בעל בית כנגד שכן שבנה שלא כדין

בבית הדין התקיימו שני דיונים בתביעת התובע כנגד פעולות בניה שנעשו על ידי הנתבע.

ברשות התובע מבנה, בעיר העתיקה צפת. כעת המבנה עדיין חורבה, אך לאחר שיפוץ מתאים יוכל להפכו לדירת מגורים. לנתבע דירה סמוכה, הצמודה למבנה זה. בחזית של שני המבנים שטח ציבורי הרשום על שם העיריה, אך כעת אינו משמש לצרכי הציבור. הנתבע הרחיב את דירתו ובנה חדר על השטח הציבורי הנ"ל שבחזית המבנה שברשותו. כתוצאה מהרחבה זו, כעת הנתבע ובני משפחתו, בעת הכניסה והיציאה מביתם, עוברים בשטח החזית שמול חורבת התובע. עבודות בניה אלו, היו בלתי חוקיות שנעשו ללא רישיון בניה. ויתרה מזו, הבניה נעשתה על קרקע שאינה של הנתבע, אלא על קרקע השייכת לציבור. בעקבות ההרחבה, התובע נפגע בכך שמול חזית המבנה שלו, קיימת דרך מעבר לדירת הנתבע. התובע חושש שהנתבע ימשיך לבנות בשטח הציבורי שבחזית המבנה שלו ובכך יחסום את המבנה שברשותו. לטענת התובע הפעולות הללו של הנתבע הפחיתו את ערך המבנה שברשותו.

התובע טוען שבנסיבות הנוכחיות הוא נמנע מלשפץ את חורבתו ולהפכה לדירה הראויה למגורים, מכיון שבמצב הנוכחי, לא משתלם להשקיע בשיפוץ, וערך הנכס שלו ירד.

בכתב התביעה, התובע דורש שבית הדין יורה לנתבע להרוס את החדר הבלתי חוקי שבנה ולהמנע מבניה נוספת בשטח שמול המבנה של התובע, ובדיון שהתקיים בבית הדין, התובע דרש להורות לנתבע להמנע מכל בניה בחזית חורבתו, ולהחזיר את הדלת לכיוון הרחוב, וזאת על מנת שלא ישתמש בחזית שלו. וכן להורות לנתבע להרוס את הבניה הבלתי חוקית שבנה בשטח השייך לעיריה.

פסק הדין

נקדים ונציין, שבמקרה שלפנינו ישנם שלשה צדדים לדיון, אך רק שנים בפנינו. שני צדדים הם - התובע הנתבע הנמצאים בפנינו, אך הצד השלישי הם בני רשות הרבים, שבשטחם הנתבע בנה את התוספת לדירתו, אך אינם צד לדיון. התובעים הראשיים היו אמורים להיות בני רשות הרבים, מאחר שהנתבע בנה בשטח ציבורי ללא רשות.

מתוך החומר שבתיק עולה שהעיריה יודעת על הבניה הבלתי חוקית שנעשתה, אך לא פעלה בתקיפות מטעמים השמורים עמה. היה מקום לדון האם מוטל על בית הדין להיזקק להציל עשוק מיד עושקו, (ה"עשוק" במקרה זה הם בני רשות הרבים), שנציגיו המוסמכים לא פעלו עד כה לשמירת זכויות הציבור והתרשלו במלאכתם.

נראה שבמקרה הנוכחי התובע יכול לעמוד לדין הן כתובע המבקש לשמור על זכויותיו והן כאחד מבני רשות הרבים.

במשנה במסכת בבא בתרא דף ס. שנינו -

"אין מוציאין זיזין וגזוזטראות לרה"ר"

ובגמרא -

"ר' אמי הוה ליה זיזא דהוה נפיק למבואה, וההוא גברא נמי הוה ליה זיזא דהוה מפיק לרה"ר, אתא לקמיה דר' אמי, א"ל זיל קוץ. אמר ליה והא מר נמי אית ליה. דידי למבואה מפיק, בני מבואה מחלין גבאי. דידך לרשות הרבים מפיק, מאן מחיל גבך".

וכתב בתשובות הגאונים - תשובות גאוני מזרח ומערב סי' צה -

"שמעינן מההוא דינא דר' אמי תלת. חדא דמאן דעבר ואפיק זיזא או רושן לרשות הרבים מחייב ליה למעקריה, מדקאמר ליה זיל קוץ. ושמעינן נמי דכל חד מבני רשות הרבים יכול לעכובי, מדקאמר אתו וקא מעכבי עליה, ואפילו מפייס להו לשיבבי לא שוי מידי כל עיקר".

הרי מבואר בגמ' ובתשובת הגאונים, שאין צורך שנציג מוסמך של בני רשות הרבים, כגון ראש העיר, יגיש תביעה, אלא כל אחד מבני רשות הרבים רשאי להגיש תביעה ותביעתו מתקבלת.

כמו כן מבואר שלא מועילה שתיקה ואפילו מחילה והסכמת שכנים אחרים. וכמבואר בגמ' "מאן מחיל גבך".

אילו הנתבע היה מקבל אישור מעיריה לבנות, היה תוקף לאישור זה, מאחר שהם הנציגים המוסמכים של הרבים. ועיין ברמ"א סי' תיז ס"א ובסמ"ע סק"ד. אך בהעדר אישור מתאים, הנתבע נידון כמי שגוזל את הרבים. וכיון שכן יש להורות לנתבע להשיב את הגזילה אשר גזל.

וז"ל הרמב"ם הלכות גניבה פרק ז' הלכה יא -

"המסיג גבול רעהו והכניס מתחום חבירו בתוך תחום שלו אפילו מלוא אצבע, אם בחזקה עשה הרי זה גזלן ואם הסיג בסתר הרי זה גנב, ואם בארץ ישראל הסיג הגבול הרי זה עובר בשני לאוין בלאו של גניבה או של גזילה ובלאו של לא תסיג גבול רעך, ואין חייבין בלאו זה אלא בארץ ישראל שנאמר בנחלתך אשר תנחל".

וכן פסק השו"ע חו"מ סי' שעו א, ועי"ש בסמ"ע דאף למ"ד דליכא לאו דלא תגזול בקרקע שאינה נגזלת, עכ"פ עבירה היא בידו. וע"ע בב"י בשם תשובת הרשב"א דליכא תקנת מריש בגוזל קרקע, וע"ע במל"מ בהלכות גניבה (שם) שדחה את דברי המבי"ט, וכתב שאף בגזל שלא מדעת ליכא תקנת השבים ומחוייב להשיב את הקרקע לבעליה כפי שהיתה בתחילה.

מאחר שהנתבע מודה שגזל מהרבים, אין צורך בדיון נוסף לבירור העניין, ועליו להשיב את הגזילה אשר גזל לאלתר. ואם אינו משיב את הגזילה, מוטל על בית הדין להוציא גזילה מתחת ידו. על כן ניתן להורות לתובע שרשאי לפנות לעיריה או לגורמי חוק אחרים על מנת שיוציא את הגזילה מתחת יד הנתבע.

וכשם שהנתבע מנוע מלבנות בשטח שאינו שלו, כך התובע יהא מנוע מלהשתלט על שטח החזית שלפני המבנה שברשותו, וכל עוד לא קבל את האישור הנחוץ מהעיריה, אין לו רשות לעשות כל פעולה המשנה את פני הקרקע.