משכיר שאמר לשוכר לצאת מהדירה

בס"ד, ט' במרחשון תשע"ט

18 באוקטובר 2018

תיק מס' 77080

 פסק דין - משכיר שאמר לשוכר לצאת מהדירה

                     א.        עובדות מוסכמות

התובעים (להלן "התובעים") שכרו בית בישוב (להלן "הנכס") מהמשכיר (להלן "הנתבע"). הנכס המדובר הינו בבעלות בנו של הנתבע, בדיון הציג הנתבע ייפוי כח מבנו. ביום א' אלול תשע"ה 16.8.15 סיכמו התובע והנתבע שהנכס יושכר לתובעים תמורת דמי שכירות חודשיים בסכום 1900 ₪, שמתוכם יופחתו 900 ש"ח תמורת שיפוץ ובנייה שיבצע התובע בנכס. בין הצדדים נערך מפרט, במעמד זה הפקידו התובעים בידי הנתבע צ'ק בטחון ע"ס 10,000 ₪. יצוין כי הצדדים חתמו על החוזה הנזכר רק כארבעה חודשים לאחר שערכו אותו, כמו כן בחוזה מופיעה אפשרות שהסכם זה יתקיים גם לשנה נוספת. במעמד הנזכר לא חתמו הצדדים על חוזה השכירות. נוספו הוספות למפרט החתום לאחר החתימה על ידי הנתבע. בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות בקשר לשיפוץ\בנייה, על כן  ביום ד' שבט תשע"ו התקיים דין תורה בין הצדדים אצל רב היישוב הנזכר (להלן "רב היישוב").

בדוא"ל מתאריך כט אייר תשע"ו כתב רב היישוב לנתבע, שעל פי החוזה שעליו חתמו הצדדים רשאי השוכר להאריך את השכירות לשנה נוספת, אבל הנתבע דרש מהתובע לפנות את הנכס עד ט"ו אלול תשע"ו. לאחר מכן קיבלו התובעים מכתב בו דרש הנתבע תשלום שכירות של שנת תשע"ז, אולם התובע שלח הודעה לנתבע בערב יום הכיפורים תשע"ז שהוא עזב את הדירה.

אחרי שהתובעים עזבו את הדירה הפקיד הנתבע את צ'ק ביטחון ע"ס 10,000 ₪ שהשאירו התובעים בידו; התובעים ביטלו את הצ'ק; הנתבע פנה להוצאה לפועל; הוצאה לפועל יצרה קשר עם התובע על מנת לעקל את הסכום הנ"ל מחשבונו של התובע.

בהחלטת ביניים שניתנה בתאריך י"ב תשרי תשע"ח קבע בית הדין שעל הנתבע להפסיק את פעילותו בהוצל"פ עד להכרעת הסכסוך על ידי בית הדין, וזה לשון ההחלטה:

בית הדין מורה לנתבע לעכב באופן מיידי את ההליך בהוצאה לפועל למימוש צ'ק הביטחון ע"ס 10,000 ₪ למשך שלושה חודשים או עד שתינתן הודעה אחרת. על הנתבע לשלוח לבית הדין אישור על כך שהוגשה בקשה לעיכוב ההליכים עד י"ד בתשרי תשע"ח...

לבקשת בית הדין נערכה שמאות לשיפוץ במעמד הצדדים ואחד מדייני בית דין זה, השיפוץ הוערך בשווי של 30,623 ₪.

                     ב.         טענות התובע

התובע דורש להסיר באופן סופי את העיקול שעל נכסיו בסך 10,000 ₪ ולבטל את כל ההליכים בהוצאה לפועל, כיון שאין לו כל חוב כלפי הנתבע ואף להפך הנתבע חייב לו, כיון שעלות השיפוץ שביצע עולה על חובותיו כלפי הנתבע.

לטענתו, אכן היה עליו לשלם  22,800 ₪ (1900 ₪ * 12) עבור דמי השכירות בשנה שגר בנכס, אך בפועל  נמצא ששילם  30,623 ₪, שכן זהו שווי השיפוץ שבוצע כפי שהעריך השמאי.

לגבי שנת השכירות השנייה טוענים התובעים שאין עליהם כל חיוב כלפי הנתבע, כיון שבפועל הם לא גרו בדירה בשנה זו, ופינו אותה בסוף חודש אלול תשע"ו. לדברי התובעים, בסביבות חודש תמוז תשע"ו הם קיבלו בקשה מהנתבע לצאת מהמושכר ואכן עשו כן בסביבות סוף חודש אלול תשע"ו.

כמו כן, הנתבע הוסיף תוספות למפרט לאחר שנחתם, וכפי שקבע רב היישוב בדין התורה הנזכר לעיל, לכן התובעים  פטורים מלבצע את התוספות הללו. לכן יש לדחות את טענות הנתבע ביחס לתוספת אלו .

                     ג.         טענות הנתבע

הנתבע פדה את צ'ק הביטחון משלוש סיבות:

א. התובעים לא שילמו שכר דירה במשך שנת תשע"ו.

ב. התובע גרם לנזקים בנכס.

ג.  התובעים חייבים שכירות על שנה נוספת שלא דרו בו, שנת תשע"ז. לטענת הנתבע מכוח פסק דינו של רב היישוב הוא היה חייב לשמור את הדירה לטובת התובעים, ואכן לא היה שם דייר אחר במשך כל השנה, ולכן על התובעים לשלם שכירות עבור שנה זאת.

הנתבע דורש שתוחזר לו מכולה שקנה מהתובע, וסכום של 500 ₪ כשכירות למפרע על שימוש שעשה התובע במכולה.

לב"כ הנתבע היו טענות על השמאות שנערכה לשיפוץ, והדברים יפורטו במקומם.

                     ד.         שאלות לדיון

א. האם הודעת הנתבע לתובעים שהם צריכים לצאת מהמושכר "פוטרת" אותם מלהודיע שהם יוצאים? ומכאן, האם התובעים חייבים לשלם דמי שכירות על השנה השנייה?

ב. מהו המפרט לשיפוץ שאליו התחייב התובע?

ג. האם התובעים הזיקו לדירה?

ד. טענות לגבי השמאות

ה. האם יש לקזז את חוב שכר הדירה משווי השיפוץ?

דיון

                    ה.        תשלום דמי שכירות עבור השנה השנייה

בהסכם החתום ע"י שני הצדדים שבו פורטו תנאי השכירות במס' 12 כתוב:

לעניין השכירות לשנה נוספת יש להודיע 3 חודשים מראש אם לא רוצים להשאר בדירה אלה[א] לעזוב לאחר שנה אחת.

מכאן מובן שישנה אפשרות – הנתונה בידי התובעים – להמשיך ולשכור את הדירה לשנה נוספת, ואם יבחרו שלא להאריך את השכירות, עליהם להודיע שלושה חדשים מראש. על פי זה טען הנתבע שהיות והתובעים לא הודיעו שלושה חדשים מראש, עליהם לשלם על כל השנה השנייה למרות שלא דרו בנכס.

כמו כן בדוא"ל מיום י' סיון תשע"ו שנשלח מרב היישוב לנתבע, מצוטטים דברי הנתבע מפרוטוקול הדיון שהיה לפני רב היישוב:

מודה שהשוכר רשאי להישאר עוד שנה נוספת – תלוי רק בו

למרות זאת, נראה שכיון שהנתבע אמר לתובעים להסתלק מהדירה ולא חזר בו עד סמוך לעזיבתם – אין חובה על התובעים להודיע שוב, וכפי שיתבאר.

המטרה של חובת ההודעה של השוכר על רצונו לעזוב את הדירה בתום שנת השכירות היא, לתת מספיק זמן למשכיר כדי שיוכל למצוא שוכרים חדשים, ושהנכס אותו הוא משכיר לא יעמוד ריק (ראו בבא מציעא קא,ב). ברור שכאשר המשכיר הוא זה שדורש מהשוכר לפנות את הנכס בטלה חובת ההודעה, שכן אין בה צורך (לא מסתבר שהשוכר יצטרך להודיע למשכיר על כך שאכן עומד הוא לממש את מה שהמשכיר עצמו בקש ממנו לעשות..).

בנידון שלפנינו, דרישתו של הנתבע מהתובעים לפנות את הנכס בתום שנת השכירות בטלה את חובת ההודעה המוקדמת של התובעים על עזיבתם את הנכס.

יתרה מזאת, דרישה זאת של הנתבע הייתה מנוגדת לפסק הדין של רב היישוב (וכן להודאתו הנ"ל מפרוטוקול הדיון) אשר הורה עליו לאפשר לשוכר לממש את אופציית המשך השכירות.

דעת בית הדין היא, שאין בכוח מכתבו של הנתבע על מתן אפשרות לתובעים לדור בנכס שנה נוספת לחדש את חובת ההודעה המוקדמת של התובעים. לא מתקבל על הדעת שביד המשכיר לבטל או לחדש חובה זו חזור ושנה על פי רצונו בלבד בלי להתחשב בצד השני. מעתה, כיון שהנתבע הפר את חובתו ודרש מהתובעים לעזוב, הרי שחובת ההודעה בטלה, והתנהגות התובעים היא סבירה למדי.

יש להוסיף שיכול היה הנתבע ליצור קשר ישיר עם התובעים כדי לעמוד על כונתם. מלבד העובדה שכיון שמדובר ביישוב, מסתבר שהנתבע ידע תוך זמן קצר שהתובעים עזבו את הנכס, שכן "חברא - חברא אית ליה וכו'".

גם אם מצב הנתונים בזמן זה של סוף שנת השכירות היה כזה שלא היה בנמצא אפיק תקשורת ביניהם, לא ניתן לומר שחובת ההודעה יכולה לקום מחדש על פי צד אחד בלבד, דהיינו החלטתו של הנתבע, בייחוד לאור העובדה שמי שהפר את החוזה, וכפרשנות שנקבעה בפסק הדין של רב היישוב, הוא הנתבע ולא התובעים. כאן המקום להדגיש שפסק הדין של רב היישוב קבע שעל הנתבע לאפשר לתובעים לגור בנכס שנה נוספת אם ירצו בכך, אך לא חייב את התובעים לעשות כן.

אמנם היה מקום לומר שבמקרה ומשכיר נהג שלא כדין ודרש משוכר לפנות את הנכס זמן רב לפני תום שנת השכירות, ולאחר מכן מצב היחסים ביניהם הוטב כבתחילה, אפשר שקיימת אומדנא ששניהם מסכימים להתחייב שוב באותם חיובים שכרתו ביניהם בתחילת השכירות. אך כיון שבנידון שלפנינו עזיבת התובעים את הנכס הייתה בזמן לא רחוק מדרישת הנתבע, ובנוסף מצב היחסים לא הוטב כבתחילה, אין לקבל טענה זאת.

לסיכום: במקרה שלפנינו לא היה על התובעים חובה להודיע על עזיבתם את הנכס, ולכן אין לחייבם על כך שלא הודיעו. כמו כן, כיון שלא דרו בנכס בשנה השנייה אין לחייבם בדמי השכירות של שנה זאת, שכן פסק הדין של רב היישוב לא קבע שהם חייבים לדור בנכס אלא שעל הנתבע חובה לאפשר להם לעשות זאת, ומשבחרו לעזוב בתום השנה הראשונה אין עליהם חובה לשלם את דמי שכירות של השנה השנייה שלא דרו בנכס.

בשולי הדברים נוסיף, שלמרות שמעיקר הדין שוכר יכול להישאר במושכר עד תום תקופת השכירות, במקרה והמשכיר מבקש ממנו לפנותו אף בתוך זמן השכירות, ראוי שיכבד את רצון המשכיר לפנים משורת הדין ויפנה את הנכס המושכר. זה לשון המרדכי בבבא בתרא רמז תעב:

"וכן הדין במשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ובתוך הזמן רצה לבנותו שלא יכול לכוף לשוכר לצאת ממנו, ואפילו לבית יפה ממנו אך מבקשים ממנו לעשות לפנים משורת הדין. וכן אינו יכול לכופו להכניס בו פועלים לבנות בעוד שמושכר לו מפני קול הנכסים ודריסת הרגלים. וכן משמע בפרק לא יחפור דתנן איני יכול לישן מפני קול הנכנסין והיוצאין".

דין זה נפסק ע"י הרמ"א בחושן משפט סימן שיב:

"המשכיר בית לחבירו ובתוך הזמן רוצה לבנותו אין יכול לכופו לצאת אפילו לבית יפה ממנו... מיהו מבקשים מן השוכר לעשות לפנים משורת הדין"

אם כן, בנידון שלפנינו הסכמת התובעים לפנות את הדירה היא במקומה, ואף בתוך תקופת השכירות היה מצופה מהם לנהוג לפנים משורת הדין.

                      ו.           התייחסות להוספות במפרט

מתוך פסק הדין של רב היישוב:

בכתב התביעה ישנו מסמך הצדדים הציגו בפני חוזה חתום על ידיהם. על החוזה המקורי נוספו סעיפים לאחר החתימה, שלא בהסכמת שני הצדדים. במהלך הדיון הוסכם בין הצדדים מה נמצא בחוזה המקורי והמחייב, ומה הוסף אחר כך. מצורף בזה. התוספת מסומנת בעיגול.

ידוע הכלל שבית דינא בתר בית דינא לא דייקי, (ב"ב קלח, ב) רש"י שם כתב והלכתא אין חוששין לבית דין טועין כדפסיק רב דימי. וכן הובא במשנה תורה הלכות עדות פרק ו הלכה ה ז"ל:

"ולעולם אין בית דין בודקין אחר בית דין אחר אלא מחזיקין אותו שהן בקיאין ולא יטעו..."

וכן פסק הש"ך חושן משפט סימן יט ס"ק ג' :

אין הבית דין רשאים לשמוע דבריו כלל אחר שיצא מבית דין זכאי, דבית דין בתר בית דין לא דייקי. כן כתב דרכי משה בשם תשובת הרא"ש הביאו בהגהות סמ"ע שם.

וכן פסקו האורים סימן יט ס"ק ג' ונתיבות המשפט חידושים שם ס"ק ב'.

למרות שבבתי הדין הרבניים קיימת ערכאת ערעור (וכן ברשת "ארץ חמדה גזית"), (להרחבה עיין פסקי דין רבניים חלק י פס"ד בעמוד 168) זה עפ"י הסדר מיוחד, שאינו קיים בכל בית דין. למיטב ידיעתנו לא הוסכם בין הצדדים שיתאפשר ערעור על פסק דינו של רב היישוב. לכן אין סמכות לבית דין זה לשנות את פסק הדין שניתן לצדדים ע"י רב היישוב. זאת ועוד, הצדדים קיבלו על עצמם את החלטת רב היישוב, לכן חשוב להבהיר כי פסק הדין שניתן לצדדים תקף ומחייב, ואין בפסק דין זה כדי לגרוע או לערער על פסק דינו של רב היישוב, אלא אותו פסק דין מהווה בסיס שממנו הדיון שלפנינו מתחיל.

                      ז.         האם נעשה נזק וכמה יש לחייב את התובעים על כך

הנתבע טען שהתובע הזיק את הנכס, ואף הביא תמונות לחזק את דבריו. אולם מהתמונות לא ניתן לקבוע שהתובע הוא זה שהזיק. כיון ש"המוציא מחבירו עליו הראיה" ואין לפנינו ראיה - אין להוציא ממון מידי התובע כאמור.

                    ח.        טענות לגבי השמאות

ב"כ הנתבע העלה מספר טענות לגבי השמאות. חלקן טענות מקדמיות ופרוצדורליות, וחלקן ענייניות לגופם של דברים.

טענות מקדמיות: ב"כ הנתבע פקפק במומחיות המומחה; על כך שבמהלך הסיור לא הורשה לו ולמרשו להציג תמונות ומסמכים לשמאי; ועל כך שלדעתו דיין בית הדין הרב טויטו היה נוגע, והדבר בא לידי ביטוי בסיור ובדיון שקדם לו.

אנו דוחים את הטענות הללו בשתי ידים.

לגבי מומחיותו של מומחה בית הדין – מר ג' הנו מהנדס מורשה, בוגר (B.Sc) המחלקה להנדסה אזרחית של אוניברסיטת אריאל. בהיותו עובד בתחום הוא מסוגל לתת חוו"ד ראויה, הן בבדיקה הטכנית של איכות העבודה, והן בתמחור המרכיבים השונים. בנוסף, בית הדין הודיע על מינויו של מר ג' זמן רב לפני הסיור, ואילו היו לנתבע או לב"כ הערות על כשירות המומחה לתפקיד – היה עליהם להעיר על כך באותו מועד, ולא לאחר שהתקיים כבר סיור.

כמו כן, בהודעת בית הדין הנזכרת נכתבה התייחסות לאופן ההתנהלות במהלך הסיור, נצטט משם את השייך לענייננו:

כמו כן, הקפדה על הליך תקין ופרוצדורות מסודרות היא חלק מחובת בית הדין. 

לפני הסיור בנכס הצדדים התבקשו להעביר חומרים למומחה בית הדין, ובחרת שלא להעביר חומרים.

לפיכך, ההנחייה למומחה היתה שלא לקבל כל חומר שלא הועבר מבעוד מועד

למותר לציין שהגשת מסמכים למומחה בלי שעברו את שבט הביקורת של בית הדין עשויה להכשיל את המומחה. כך שדי בנימוק הפרוצדורלי כדי להצדיק שלא לקבל מסמכים "על רגל אחת" במהלך סיור. 

נוסף על כך, במקרה זה תפקידו של השמאי היא להעריך את שווי הבנייה. הוא אינו עוסק ולא אמור לעסוק בשום הערכה משפטית, אלא לתת הערכה מקצועית. כך שלא הייתה צומחת תועלת מהגשת מסמכים למומחה.

לבסוף, ב"כ הנתבע טען כי הדף שהובא למומחה לא היה זה שעברו עליו בבית הדין – לפי מיטב הבנת בית דין הדף שהועבר למומחה הינו הדף שעמד לפני בית הדין, אבל בלי ההוספות שהנתבע הוסיף לאחר חתימת הצדדים (כפי שהוא עצמו הודה).

לגבי הטענה שהרב טויטו נוגע בדין - בית הדין רואה טענה זו בחומרה רבה. טענה זו נאמרה ללא כל הוכחה, והרי הרמ"א בחושן משפט סימן ז סעיף ז כתב

"מי שאומר על הדיין שהוא שונאו או אוהב בעל דינו אינו נאמן וצריך ראיה לדבריו"

זה מבוסס על שיטת חכמים במשנה סנהדרין כג, א

"זה פוסל דיינו של זה וזה פוסל דיינו של זה דברי רבי מאיר. וחכמים אומרים: אימתי, בזמן שמביא עליהן ראיה שהן קרובין או פסולין, אבל אם היו כשרין או מומחין מפי בית דין אינו יכול לפוסלן".

לגבי התערבות הדיינים במהלך הדיונים – כידוע שיטת המשפט העברי היא שיטה אינקוויזיטורית ולא אדוורסרית, דהיינו שהדיינים אינם יושבים וצופים בדיון בבחינת "ישחקו הנערים לפנינו", אלא הדיינים פעילים בכל מהלך הדיונים. הדבר פשוט, וכבר נשנו בעניין זה כמה הלכות פסוקות – "הוי מרבה לחקור את העדים", "פתח פיך לאילם", "כשהנתבע רמאי ידרוש ויחקור הרבה לבטל רמאותו" ועוד רבים כהנה וכהנה. סופו של דבר – אנו דוחים את הטענות, ואין לנו אלא להצר על כך שכלל עלו.

טענות ענייניות:

ב"כ הנתבע טען שיש להפחית מהסכום הנקוב בשומה, כי השמאי כתב בהערותיו:

באומדן זה נלקח בחשבון העסקה ישירה של בעלי מקצוע כל אחד בתחומו. במידה וכל העבודה בוצעה ע"י קבלן אחד יש להפחית מהסכום הסופי 20% .

תיתכן סטיה של 15% +- מהמחיר הסופי שהוצג עקב חלופות חומרים שונות ואיכות ביצוע שונה בין קבלנים.

הטענה כי יש להפחית מעלות העבודה כאשר נעשתה ע"ע קבלן אחד נכונה באופן עקרוני, אולם בפועל אין לכך כל השלכה מעשית לעניינינו. כיון שהתובע לא דרש תשלום על השיפוץ שערך בדירה, אלא רק לקזז את דמי השכירות עם שווי השיפוץ. כיון שכך או כך שווי השיפוץ גדול מחובם של התובעים כלפי הנתבע, הרי שעדיין יש לקזז את החבות זה כנגד זה.

טענת ב"כ הנתבע שהעבודה גרועה לא גובתה ע"י הוכחה מספקת, ולכן החלטנו שלא נוריד עוד אחוזים.

                    ט.        קיזוז חוב השכירות כנגד חוב השיפוץ

בכתובות קי, א נחלקו האמוראים:

"אתמר: שנים שהוציאו שטר חוב זה על זה, רב נחמן אמר: זה גובה וזה גובה; רב ששת אמר: הפוכי מטרתא למה לי? אלא זה עומד בשלו וזה עומד בשלו".

ופירש רש"י:

"הנושא שני מרצופין של עור ומשאן שוה מה יתרון לו להפוך של ימין לשמאל ושל שמאל לימין".

ובירושלמי שם פי"ג ה"ט מסיק שמה שאמרו זה גובה חובו וזה גובה חובו לאו דוקא גביה ממש אלא מסלקים חיוביהם בדרך קיזוז, עיין שם. ופסק הרמב"ם מלוה ולוה פכ"ד ה"י וכן בשו"ע סי' פה סעי' ג:

"שנים שהוציאו כל אחד משניהם שטר חוב על חבירו וכו' אין נזקקין להן אלא כל אחד ואחד עומד בשלו"

עי' בפס"ד ירושלים חלק ח עמ' כג. (למרות שכאן ייתכן שלא צריכים לדין זה גובה כלל כיון שהשיפוץ נעשה בכפוף לתנאי שנעשה בין השוכר למשכיר).

כמו כן ניתן לראות את עקרון הקיזוז מדברי הרשב"א ח"ג סי' כח שהובא בשו"ע חו"מ סימן פה סעיף ז:

"ראובן נתחייב לשמעון מאתיים ושמעון לראובן מנה ושמעון עמד כבר בדין עם ראובן על המנה ונתחייב בבית דין ואמר שמעון אתה חייב לי מאתיים תחסר מהם המנה כנגד מנה זה השיב ראובן אני לא עמדתי עמך בדין על המאתיים וכמדומה לי שיש לי ראיות שאני פטור מהם אם שטרו של שמעון מקויים הדין עמו".

מכאן נראה שמבחינה עקרונית מקזזים חובות.

על פי הדברים האלו טענת התובע מתקבלת, ולכן על הנתבע לפנות להוצל"פ ולהסיר את החיוב. כמו כן, גם המכולה המדוברת שייכת לאותו קיזוז, שהרי עלות המכולה אינה עולה על שווי השיפוץ.

מסקנה: בית הדין מקבל את עמדת התובעים שחובם קוזז עם חובו של הנתבע, וכן שהמכולה שייכת לתובע. על הנתבע לסגור את התיק שבהוצל"פ.

                      י.         הוצאות משפט

מדיניות בית הדין היא, שכאשר שני הצדדים נהגו באופן סביר וענייני אין חיוב בהוצאות ואגרת בית הדין מחולקת בשווה בין הצדדים.

במקרה שלפנינו, התנהלות הנתבע הייתה לא ראויה. גם לאחר החלטת הביניים מתאריך י"ב תשרי תשע"ח  הנתבע לא ביטל את התביעה בהוצל"פ, ואף ניסה להמציא לידי התובעים מכתב על מנת לקדם את ההליך. כך עולה ממכתבו של התובע מתאריך 12.4.18 שלא התקבלה כל תגובה על כך מטעם הנתבע.

משכך, על הנתבע לשאת בכל הוצאות התביעה. התובעים שילמו 500 ש"ח והם זכאים להחזר מלא.

                   יא.       החלטה

1.       חובות התובעים כלפי הנתבע קוזזו כנגד עבודת השיפוץ שהם ערכו עבורו.

2.       על הנתבע לסגור את תיק הוצל"פ אשר נפתח כנגד התובעים, ולבטל את כל ההליכים נגדם בעניין זה תוך 35 יום ממתן פסק דין זה.

3.       על הנתבע לשלם לתובעים את כל הוצאות אגרת בית הדין, ובסה"כ 500 ש"ח. התשלום יועבר תוך 35 יום ממתן פסק דין זה.

4.       ניתן לערער על פסק הדין בתוך 30 יום מהמועד הנקוב על פסק הדין.

פסק הדין ניתן ביום ט' במרחשון תשע"ט, 18 באוקטובר 2018‏

בזאת באנו על החתום